空き家を手放すべき5つの理由
空き家を所有し続けることには、多くのリスクやデメリットがあります。
固定資産税や管理費用などのコストが発生するだけでなく、近隣トラブルや資産価値の低下といった問題も避けられません。
ここでは、空き家を手放すべき5つの理由について解説します。
【空き家を手放すべき理由】
- 所有しているだけでコストがかかる
- 所有者は空き家を定期的に管理する責任がある
- 「特定空き家」「管理不全空き家」に指定される
- 近隣トラブルが生じ損害賠償を請求されるおそれがある
- 資産価値が下がり続ける
空き家を所有しているだけでコストがかかる
空き家を所有していると、維持コストとして税金や修繕費が生じます。
空き家を維持管理するためにかかる年間費用の内訳は以下のとおりです。
| 固定資産税 | 8～15万円 |
|---|---|
| 都市計画税 | 1.5～3万円 |
| 火災保険料 | 1～6万円 |
| 水道光熱費 | 2～4万円 |
| 修繕費用 | 1～50万円 |
上記費用を合計すると、年間およそ13.5～78万円が目安となります。
また、空き家管理サービスに管理を委託すると、およそ10～22万円もの費用が追加で発生します。
これらのコストを考えると、空き家を所有し続けることは大きな負担になりかねません。
売却や譲渡といった選択肢を早めに検討することが重要です。
空き家にかかる維持費について詳しく知りたい方は、以下の記事を是非ご覧ください。
所有者は空き家を定期的に管理する責任がある
空き家を所有している以上、適切に管理する責任があります。
例えば、屋根や外壁の破損、庭の雑草の繁殖、害虫の発生などを放置すると、近隣住民に迷惑をかける可能性があります。
所有者の管理責任が問われ、最悪の場合、自治体から改善命令を受けることもあります。
特に老朽化した空き家は、倒壊の危険性が高まり、事故が発生した際には所有者が責任を負うことになります。
所有者が遠方に住んでいる場合、定期的な維持管理は難しく、管理会社や不動産会社に依頼する必要が出てくるでしょう。
しかし、それには追加の費用がかかるため、空き家を手放すことを検討する方が合理的な場合もあります。
「特定空き家」「管理不全空き家」に指定される
適切に管理されていない空き家は、「特定空き家」や「管理不全空き家」に指定される可能性があります。
これは、景観の悪化や防災面でのリスクが高い建物に対して自治体が適用する制度です。
- 特定空き家
適切に管理されておらず、放置すると危険や衛生上の問題を引き起こす恐れがある空き家のこと。具体的には、倒壊の危険がある、衛生的に有害、景観を著しく損なう などの状態にあるものが該当する。 - 管理不全空き家
現時点では特定空き家ほど深刻ではないものの、放置すれば将来的に特定空き家となる可能性がある空き家のこと。
例えば、建物の一部が破損している、庭木や雑草が繁茂している、敷地内にゴミが放置されているなどの状態にあるもの。
特定空き家に指定されると、固定資産税の軽減措置が解除され、税負担が大幅に増えるだけでなく、行政からの指導や命令が発生することもあります。
最終的には強制撤去の対象となり、その撤去費用が所有者に請求されることもあります。
こうしたリスクを回避するためにも、空き家を放置せず、売却や活用方法を早めに検討することが重要です。
こちらの記事では、特定空き家や管理不全空き家に指定された場合の税負担についてや、回避するための対策をご紹介しているので、是非参考にしてください。
近隣トラブルが生じ損害賠償を請求されるおそれがある
空き家を放置すると、近隣住民とのトラブルにつながることがあります。
例えば、建物が老朽化して屋根や外壁が剥がれ、隣家の敷地に落下して損害を与えた場合、所有者が賠償責任を負うことになります。
日本住宅総合センターのシミュレーションによると、外壁の落下による通行人の死亡事故を想定した場合、5,630万円もの損害額が発生する結果が出ました。
参照元：空き家発生による外部不経済の損害額の試算結果｜日本住宅総合センター
問題が深刻化する前に、適切な管理や売却を進めることが重要です。
資産価値が下がり続ける
空き家は、時間が経つほど資産価値が低下します。
建物の老朽化が進むと、修繕費用が高額になり、売却の際の条件も不利になります。
特に、長期間放置された空き家はリフォームが必要となり、買い手がつきにくくなる可能性があります。
また、空き家が増加している地域では、不動産市場の相場が下落し、適正な価格での売却が難しくなることもあります。
特に、再建築不可の物件や立地条件が悪い場合、売買のハードルが高くなります。
こうしたリスクを避けるためにも、空き家は早期に売却や譲渡を検討し、不要な資産を適切に処分することが賢明です。
専門業者の「買取」は、リフォームや修繕不要で空き家をそのまま買い取ってくれるのが大きなメリット。
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空き家を手放したい時の処分方法4選
空き家を放置すると、固定資産税や維持管理費の負担が増え、倒壊や近隣トラブルのリスクも高まります。
そのため、早めに適切な処分方法を選択することが重要です。
ここでは、空き家を手放すための代表的な方法を4つ紹介します。
【空き家を手放すための方法】
- 買取業者や不動産会社に依頼して売却する
- 空き家バンクに登録して売却する
- 相続土地国庫帰属法制度を利用して国に引き取ってもらう
- 自治体に寄付・譲渡する
買取業者や不動産会社に依頼して売却する
空き家を最もスムーズに処分する方法の一つが、買取業者や不動産会社に依頼して売却することです。
不動産会社に仲介を依頼する場合、市場価格に近い金額で売れる可能性がありますが、売却までに時間がかかるケースもあります。
一方で、不動産買取業者に直接買い取ってもらう方法は、価格は相場より低くなる傾向があるものの、短期間での売却が可能です。
買取業者の選定時には、複数の業者に査定を依頼し、適正価格で売却できるか比較検討することが大切です。
また、建物が老朽化している場合や、再建築不可の土地でも買取を行っている業者もあるため、条件に合った業者を探しましょう。
不動産会社や買取業者と相談しながら、自分にとって最適な売却方法を選択することが重要です。
空き家の買取実績が豊富な専門業者なら、査定から売却までスムーズな取引がのぞめるでしょう。
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空き家バンクに登録して売却する
「空き家バンク」は、各自治体が運営する空き家の売買・賃貸情報を提供する仕組みで、空き家の活用を促進するための制度です。
参照元：国土交通省
通常の不動産市場では買い手がつきにくい物件でも、空き家バンクに登録することで、空き家を探している人や移住希望者とマッチングできる可能性があります。
登録には一定の手続きが必要ですが、自治体によってはリフォーム費用の補助金制度があったり、移住者向けの優遇措置があったりするため、通常の売却よりも有利な条件で手放せることがあります。
ただし、売却までの期間が長くなることもあるため、早急に処分したい場合には、買取業者と並行して検討するのが良いでしょう。
自治体の空き家バンクに登録する際は、事前に条件や補助制度を確認し、最適な売却方法を選びましょう。
相続土地国庫帰属法制度を利用して国に引き取ってもらう
2023年に施行された「相続土地国庫帰属法」は、相続した不要な土地を国に引き取ってもらえる制度です。
参照元：法務省
この制度を利用すれば、空き家の所有者が負担していた固定資産税や管理費用から解放されます。
ただし、すべての空き家や土地が対象になるわけではなく、以下のような条件を満たす必要があります。
- 建物がない更地であること（建物がある場合は事前に解体が必要）
- 崩落や倒壊のリスクがないこと
- 有害物質や不法投棄物がないこと
- 他者の権利が設定されていないこと
また、申請には審査があり、審査に通過すると負担金が必要になることもあります。
相続土地国庫帰属制度を利用する際にかかる負担金について、具体的には以下の通りです。
- 宅地：20万円
（市街化区域や用途地域が指定されている地域の場合、面積に応じて増額される可能性あり） - 田・畑：20万円
（市街化区域や農用地区域、土地改良事業の施工区域内などの場合、面積に基づいて算定される） - 森林：面積に応じて算定
- その他（雑種地、原野など）: 20万円
参照元：法務省
これらの負担金は、土地の標準的な10年間の管理費用を基に算定され、土地の種類に応じて異なる額が定められています。
負担金を納付後、申請が承認されることで、その土地は国に引き渡され、相続人の負担から解放されます。
この制度を利用する場合は、事前に司法書士や専門家に相談し、必要な手続きを確認することをおすすめします。
利用条件に合致すれば、費用負担を抑えつつ、確実に空き家を手放せる方法の一つとなります。
こちらの記事を参考に国庫帰属と相続放棄について理解を深め、適切な判断を検討してください。
自治体に寄付・譲渡する
空き家を自治体や公共団体に寄付・譲渡する方法もあります。
特に、地域の活性化や公共施設の建設計画がある場合、空き家や土地を譲渡することで有効活用されることがあります。
例えば、公園やコミュニティ施設、地域の交流スペースとして再利用されることもあります。
しかし、すべての自治体が空き家を受け入れているわけではなく、立地や状態によっては断られるケースもあります。
そのため、まずは自治体に相談し、受け入れの可否や条件を確認することが重要です。
また、NPO法人や地域活性化団体が空き家の活用を進めていることもあるため、そうした団体への譲渡も選択肢の一つです。
寄付を検討する場合は、早めに自治体や関係機関と相談し、手続きを進めるとスムーズに処分できます。
相続前なら「相続放棄」も可能！注意点を解説
空き家を相続すると、固定資産税や管理の負担が発生し、放置すれば近隣トラブルのリスクも高まります。
しかし、相続前であれば「相続放棄」を選択することも可能です。
相続放棄をすれば、空き家や不動産を含むすべての財産と負債の承継を免れることができます。
ただし、手続きには注意点も多く、適切な判断が求められます。
ここでは、相続放棄の具体的な流れと注意点を解説します。
まずは全相続財産の総額を調査してから判断する
相続放棄をする前に、まずは被相続人（亡くなった方）の財産を正確に把握することが重要です。
相続財産には、現金や不動産などのプラスの財産だけでなく、借金や未払いの税金などのマイナスの財産も含まれます。
特に、相続する空き家が老朽化していたり、再建築不可の物件であったりする場合、売却が難しく負担が大きくなる可能性があります。
財産調査を行う際には、銀行口座の残高確認、不動産の評価額、固定資産税の未納状況、ローンの残債などを確認する必要があります。
また、不動産の相場や売却の可能性を不動産会社や専門家に相談するのも有効です。
財産の全体像を把握した上で、相続するか放棄するかを慎重に判断しましょう。
相続発生から3ヶ月以内に手続きをする
相続放棄には期限があり、相続開始（被相続人の死亡）を知った日から3ヶ月以内に家庭裁判所で手続きを完了する必要があります。
この期間を「熟慮期間」といい、その間に相続するかどうかを決定しなければなりません。
もし3ヶ月を過ぎてしまうと、相続を承認したとみなされ、空き家や負債を含めたすべての財産を引き継ぐことになります。
ただし、財産調査に時間がかかり3ヶ月以内に判断が難しい場合は、「熟慮期間の延長」を申し立てることも可能です。
相続放棄の手続きには、被相続人の戸籍謄本、相続人の戸籍謄本、相続放棄申述書などが必要になります。
また、家庭裁判所への提出後、審査を経て正式に相続放棄が認められます。
手続きが煩雑な場合は、司法書士や弁護士などの専門家に依頼するのも一つの方法です。
空き家の管理責任がすぐになくなるわけではない
相続放棄をしたからといって、すぐに空き家の管理責任がなくなるわけではありません。
相続放棄をした場合、その相続人は財産の所有権を放棄することになりますが、次の相続人（兄弟や甥・姪など）に相続の権利が移ります。
そのため、新たな相続人が確定するまでの間は、空き家の管理責任が一時的に残ることになります。
例えば、相続放棄をしても空き家が倒壊したり、放火や不法投棄などの問題が発生した場合、近隣住民に被害が及ぶ可能性があります。
そのため、次の相続人が決まるまでの間は、最低限の管理を行う必要があります。
また、相続放棄をする相続人が全員だった場合、最終的にその財産は「相続財産法人」となり、家庭裁判所が管理人を指定することになります。
しかし、この手続きには時間がかかるため、しばらくの間は空き家を適切に管理することが求められます。
空き家の管理責任を放棄するには「相続財産清算人」の選任が必要
相続放棄をした後、空き家を完全に手放すには「相続財産清算人」の選任が必要です。
これは、相続人がいない場合に、財産を適切に処理するために家庭裁判所が指定する管理人のことです。
相続財産清算人は、財産の整理や売却、債務の支払いを行い、最終的に財産を処分します。
相続放棄をした人が直接関与する必要はありませんが、手続きが完了するまでは管理義務が発生することを理解しておく必要があります。
また、相続財産清算人の選任には、利害関係者（自治体や債権者など）が家庭裁判所に申し立てる必要があり、時間がかかる場合もあります。
空き家の管理責任を完全に放棄したい場合は、相続財産清算人の手続きを早めに進めることが重要です。
専門家のアドバイスを受けながら、適切な手順で対応しましょう。
相続放棄について詳しく知りたい方は、以下の記事を是非参考にしてください。
相続放棄を行うには専門的な知識や複雑な手続きが必要になります。
労力をかけずに空き家を手放したいなら、買取業者への売却がおすすめです。
弊社アルバリンクは、売却しづらい物件の豊富な買取実績を活かし、空き家の適正な査定金額をご提示いたします。
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空き家をお得に手放すためのテクニック4選
空き家を手放す際、余計な費用をかけずにスムーズに処分することが重要です。
適切な方法を選ばないと、解体費用や税金などの負担が増え、結果的に損をする可能性もあります。
そこで、空き家をお得に手放すための4つのテクニックを解説します。
【空き家をお得に手放すためのテクニック】
- 家財の処分は必須ではない
- 自己判断で解体やリフォームをしない
- 複数の業者に査定を依頼して比較する
- 売却で手放すなら譲渡所得税が控除される特例を活用する
家財の処分は必須ではない
空き家を売却する際、多くの人が「家財をすべて処分しなければならない」と考えがちですが、実は必ずしもそうではありません。
不動産会社や買取業者によっては、家財が残った状態でも買い取ってくれるケースがあり、無理に処分する必要はありません。
特に、家財整理を専門とする業者に依頼すると、処分費用が高額になることがあります。
例えば、遺品整理や不用品処分を依頼すると、数十万円以上の費用が発生することもあります。
しかし、家財をそのままの状態で売却できる業者を選べば、このコストを削減できます。
また、買い手がリフォームを前提に購入する場合、古い家具や家電がそのままの状態でも問題にならないことがあります。
売却の際には、不動産会社や買取業者と相談し、「家財の処分が不要なプラン」があるか確認することをおすすめします。
自己判断で解体やリフォームをしない
「空き家を売るならリフォームした方が高く売れるのでは？」と考える人は多いですが、これは必ずしも正解ではありません。
自己判断でリフォームや解体を行うと、かえってコストがかさみ、売却価格以上の費用が発生する可能性があります。
例えば、築年数が古く老朽化した空き家の場合、解体費用が100万円以上かかることがあります。
しかし、古家付き土地として売却すれば、解体費用をかけずに売れることもあります。
また、リフォームについても、買い手が自分の好みに合わせてリフォームしたいと考えるケースが多いため、売却前に余計な工事をしない方が得策です。
不動産会社や買取業者に相談すれば、「現状のままで売却できるか」「解体やリフォームが必要か」を判断してもらえます。
売却の際は、プロの意見を聞きながら、無駄な出費を抑えることが大切です。
複数の業者に査定を依頼して比較する
空き家を売却する際は、1社の査定だけで決めず、複数の業者に依頼して比較することが重要です。
不動産会社や買取業者によって、査定額や売却方法が大きく異なるため、複数の選択肢を検討することでより有利な条件で売却できます。
例えば、仲介業者を通じて売却する場合、市場価格に近い価格で売れる可能性がありますが、売却までに時間がかかることがあります。
一方で、買取業者を利用すると、相場より低い価格にはなるものの、短期間での売却が可能です。
また、空き家の立地や状態によっては、特定の不動産会社が得意とするエリアや物件の種類があるため、それぞれの強みを比較することが大切です。
査定を依頼する際は、「空き家買取を専門とする業者」「地域密着型の不動産会社」「大手の不動産会社」など、異なるタイプの業者を選び、最も有利な条件を見極めましょう。
どの業者にするか迷う場合は、社会的な信用が保証されている「上場企業」を選ぶのも一つの手です。
弊社アルバリンクは、買取業者では数少ない上場企業で、2023年にTOKYO PRO Market(トウキョウプロマーケット)に上場しております。
社会的にも大きな信用がある会社で、無理な営業などは一切行わないので、ぜひ弊社に査定依頼をご依頼ください。
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売却で手放すなら譲渡所得税が控除される特例を活用する
空き家を売却して利益が出た場合、譲渡所得税が発生することがあります。
しかし、一定の条件を満たせば譲渡所得の3,000万円特別控除が適用され、大幅に税負担を軽減できる可能性があります。
この特例を利用するには、以下の条件を満たす必要があります。
- 被相続人が一人で住んでいた住宅であること（被相続人の死亡後、相続人が住んでいないこと）
- 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された旧耐震基準の住宅であること
- 売却する際に耐震リフォームを行うか、もしくは更地にして売却すること
- 相続開始から3年以内に売却すること
この特例を利用すれば、売却益が3,000万円以下の場合に譲渡所得税を支払う必要がなくなります。
例えば、売却益が2,500万円だった場合、特例を適用すれば税金がゼロになるため、大きな節税効果が期待できます。
ただし、この特例を利用するには確定申告が必要になるため、事前に税理士や不動産会社に相談し適用条件を満たしているか確認することが重要です。
こちらの記事を読めば、譲渡所得についての基礎知識や確定申告の重要性について理解を深められます。
損をしない売却のために、是非ご一読ください。
手放したい空き家がなかなか売れないときの3つの対策
空き家を売却しようとしても、なかなか買い手が見つからないことがあります。
市場に長く出しても売れないと、固定資産税や維持管理費がかかり、時間が経つほど物件の劣化が進んでしまいます。
こうした状況を避けるために、売却が難航している場合に試すべき3つの対策を紹介します。
【空き家がなかなか売れないときの対策】
- 売却価格を相場より安く設定する
- 必要箇所をリフォームして売却する
- 空き家を更地にして土地として売却する
空き家の売却価格を相場より安く設定する
売却が進まない原因の一つに、価格が市場相場と合っていないことが挙げられます。
不動産市場では、類似した条件の物件と比較して価格が高すぎると、買い手がつきにくくなります。
特に、地方の空き家や築年数が古い住宅は、相場よりも価格を下げないと売却が難しいことがあります。
価格を見直す際のポイントは以下の通りです。
- 周辺の相場を調査する
同じエリア内で売り出されている物件の価格と比較し、競争力のある価格に設定する - 売却価格を段階的に下げる
最初から大幅に値下げするのではなく、数ヶ月ごとに10％程度下げることで、買い手の反応を確認する
どうしても買い手が見つからない場合は、不動産買取業者に相談すると、即時売却が可能になることもあります。
ただし、安くしすぎると損をするため、最低売却価格を事前に決めておくことが重要です。
適正価格での売却を実現するために、以下の記事で買取相場についての知識を深めましょう。
必要箇所をリフォームして売却する
築年数が古い空き家は、設備の老朽化が進んでいるため、買い手がつきにくい傾向があります。
特に、水回りや屋根などの重要な部分が劣化していると、購入希望者に敬遠されることがあります。
こうした場合、最低限のリフォームを行うことで売却のチャンスを高めることができます。
リフォームのポイントには以下のようなものがあります。
- 小規模な修繕を優先する
すべてを新しくする必要はなく、内装の壁紙交換やキッチン・浴室の修繕など、見た目や機能を改善するリフォームが効果的 - 費用対効果を考える
大規模なリフォームをすると費用がかさみ、売却価格に反映しにくくなるため、数十万円程度の部分的な修繕にとどめるのが賢明 - 補助金を活用する
自治体によっては、空き家リフォーム補助金が用意されていることがあるため、事前に確認しておくと費用負担を軽減できる
リフォームをすることで物件の印象が良くなり、買い手が見つかる可能性が高まります。
ただし、リフォーム費用が売却価格に見合うかどうか、慎重に判断することが大切です。
専門業者の「買取」なら、状態の良くない空き家でもリフォーム不要で売却できます。
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「他社で売却を断られた」「早く空き家の管理義務から解放されたい」など空き家の処分にお困りの方は、弊社にご相談いただければすぐに買取査定させていただきます。
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空き家を更地にして土地として売却する
老朽化が進み、建物としての価値がほとんどない場合は、解体して更地にするという選択肢もあります。
建物付きの物件は、リフォームの手間や解体費用を考慮して買い手が躊躇することがありますが、更地であれば土地活用の自由度が高くなり、買い手が見つかりやすくなります。
更地にするメリットは以下の通りです。
- 売却のターゲットが広がる
住宅用地としての需要だけでなく、駐車場や商業用地としての活用が可能になり、購入希望者が増える - 買い手が建築プランを自由に選べる
建物があると間取りの制限があるが、更地なら自由に設計できるため、購入のハードルが下がる - 老朽化によるリスクを回避
倒壊や火災、不法投棄などのリスクを未然に防ぐことができる
ただし、更地にすることにはいくつか注意点もあります。
- 解体費用がかかる
木造住宅なら100万円〜200万円程度、鉄筋コンクリート造なら300万円以上かかることもあるため、事前に見積もりを取得し、費用対効果を検討する - 固定資産税が高くなる可能性がある
建物があると適用される住宅用地の軽減措置がなくなり、更地にすると固定資産税が約6倍になるケースがあるため、売却までの期間を考慮する
更地としての売却を検討する際は、解体費用と売却価格のバランスを見極めることが重要です。
不動産会社や専門業者に相談し、最適なタイミングで解体することをおすすめします。
以下の記事で空き家がなかなか売れない原因と対策を詳しく知り、適切な方法・価格での売却を目指しましょう。
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まとめ
この記事では、空き家を手放したいと考える理由や、その具体的な処分方法について解説しました。
空き家は維持するだけで管理コストがかかる上、放置すると「特定空き家」に指定されるリスクや近隣トラブルを招く可能性もあります。
資産価値が下がる前に、買取業者への売却や空き家バンクの活用、さらには自治体への寄付など、自分に合った方法で早めの対処を検討しましょう。
また、スムーズに手放すためには、複数の業者に査定を依頼することや譲渡所得税の控除特例を活用するといったテクニックを押さえておくことが重要です。
空き家の売却に困っている場合は、専門の買取業者に相談するとスピーディーに手放せる可能性が高まります。
適切な方法を選んで、大切な資産を有効に活用しましょう。
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