空き家を放置する3つのリスク
空き家を放置することは、多くのリスクを伴います。
不動産を所有している以上、適切に管理しなければならず、対策を怠ると費用や責任が発生する可能性があります。
ここでは、それぞれのリスクについて詳しく解説し、空き家の適切な活用方法について考えます。
- 【空き家を放置する3つのリスク】
- 所有しているだけで維持費と手間がかかる
- 近隣に危害や損害を与えると賠償金を請求される
- 特定空き家に指定され増税や罰金が科せられる
所有しているだけで維持費と手間がかかる
空き家を放置していると、維持費や管理の手間が発生します。
例えば、固定資産税や都市計画税といった税金は、所有している限り毎年支払いが必要です。
特に、老朽化した住宅を管理する手間や修繕費用がかかるため、放置するとかえってコストが増えるケースもあります。
また、定期的な清掃や草刈りなどの管理を怠ると、景観を損ねるだけでなく、不法投棄や犯罪の温床になる可能性もあります。
特に地方の空き家では、所有者が遠方に住んでいるケースが多く、適切な管理が難しいことが課題となります。
空き家にかかる維持管理費のめやすは以下の通りです。
| 項目 | 維持管理費のめやす（年間） |
|---|---|
| 固定資産税・都市計画税 | 約2.3万～14万円 |
| 清掃・庭木手入れ | 約3万～30万円 |
| 点検・修繕 | 約5万～50万円 |
| 水道・電気・ガス | 約1万～5万円 |
| 防犯・見回り | 約3万～10万円 |
維持管理費の負担を軽減するための対策として、
- 不動産会社に管理を依頼する
- 空き家バンクに登録して売却や賃貸を検討する
- リフォームして活用する
などの方法があります。
いずれにせよ、放置するのではなく、適切な処分や活用を考えることが重要です。
近隣に危害や損害を与えると賠償金を請求される
空き家を放置すると、建物の老朽化によって近隣に危害や損害を与えるリスクがあります。
例えば、屋根や外壁が崩れたり、台風や地震の際に瓦が飛んで隣家を破損させたりするケースがあります。
このような事故が発生した場合、所有者は損害賠償を請求される可能性があり、思わぬ経済的負担が発生します。
さらに、管理が不十分な空き家は、不審者の侵入や放火のリスクも高まります。
放火による火災が発生すると、周囲の住宅に被害が及び、所有者の責任が問われることになります。
また、空き家の敷地内に雑草が生い茂ることで害虫の発生源となり、近隣住民から苦情が寄せられることもあります。
これらのリスクを避けるためには、定期的な点検と必要な修繕を行うことが重要です。
もし管理が難しい場合は、売却や解体を検討するのも一つの方法です。
不動産会社や専門家に相談し、適切な対応を取ることがリスク回避につながります。
特定空き家に指定され増税や罰金が科せられる
空き家を放置すると、自治体から「特定空き家」に指定される可能性があります。
特定空き家とは、倒壊の危険がある、景観を著しく損なうなど、管理が不十分な物件のことを指します。
一度指定されると、固定資産税の優遇措置が解除され更地と同じ税率が適用されるため、税負担が大幅に増えることになります。
さらに、自治体からの改善命令に従わない場合、50万円以下の罰金が科せられることもあります。
最終的には行政代執行により強制的に解体され、その費用が所有者に請求されるケースもあります。
特定空き家に指定されると、活用や売却のハードルも高くなるため、早めに対応することが重要です。
対策としては、空き家の状態を定期的に確認し、必要な修繕を行うことが挙げられます。
また、活用の見込みがない場合は、売却や解体を検討することも有効です。
不動産会社に査定を依頼し、売買や賃貸の可能性を探るのも良いでしょう。
以上のように、空き家は放置せず適切な手続きを進めることで、経済的負担やリスクを回避できます。
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空き家の買取と自治体の関係
空き家を売却しようと考えたとき、自治体が買い取ってくれるのではないかと期待する方もいるかもしれません。
しかし、基本的に自治体は空き家の買取を行っていません。
ただし、自治体が主導する空き家バンクの活用や、特定の条件を満たせば補助金を受けながら処分できる制度も存在します。
ここでは、自治体と空き家の買取の関係について詳しく解説し、自治体を通じて空き家を手放す方法についても紹介します。
基本的に自治体は空き家の買取をしない
一般的に、自治体は空き家の買取を行いません。
その理由として、自治体は営利目的で不動産の売買を行わず、空き家を取得した後の管理や維持にかかるコストが大きいことが挙げられます。
また、自治体が特定の物件だけを買取ることは、公平性の観点からも難しいのが実情です。
しかし、空き家問題が深刻化している地域では、自治体が空き家を活用するための制度を設けていることがあります。
例えば、地域活性化のために特定の空き家を公的施設や交流スペースとして活用するケースや、再開発の一環として土地を買い取るケースもあります。
瀬戸内市では、築100年の木造平屋建ての古民家を自治体が買取り、留学生のシェアハウスとして活用した事例があります。
この取り組みにより、地域の国際交流が促進され、地域社会への貢献が評価されています。
参照元：瀬戸市
ただし、これはごく限られた例であり、すべての空き家が対象になるわけではありません。
そのため、空き家を売却したい場合は自治体以外の方法を検討することが現実的です。
特に、不動産会社に査定を依頼することで、適正な価格で売却できる可能性が高まります。
自治体の支援制度を活用しつつ、適切な方法で空き家の処分を進めることが重要です。
自治体に空き家の買取を依頼する方法
基本的に自治体は空き家を買い取りませんが、例外的に買取を検討してもらえる場合があります。
具体的な方法としては、自治体の都市計画や公共事業に関連するプロジェクトを活用することが挙げられます。
例えば、道路拡張や公共施設の建設が予定されているエリアでは、自治体が土地を取得する可能性があります。
例えば、ある自治体では、新しい市立病院の建設計画に伴い、予定地内の空き家や土地を買い取り、プロジェクトを進めました。
参照元：不動産トラブル弁護士ガイド
以上のように、自治体が直接買取を行うケースは少ないものの、自治体の支援制度や空き家バンクを活用することで、適切な方法で空き家を処分できる可能性があります。
しかし、売却までに時間や手間がかかることを考慮すると、スピーディかつスムーズな取引がのぞめる「買取」がおすすめです。
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自治体が行う3つの空き家対策
空き家の増加は、多くの自治体にとって深刻な問題です。
適切に管理されない空き家は、地域の景観を損ない、防犯や安全面でもリスクをもたらします。
そこで自治体は、空き家の有効活用や管理支援を目的とした対策を実施しています。
ここでは、それぞれの取り組みについて詳しく解説します。
- 【自治体が行う3つの空き家対策】
- 空き家バンクの運営
- 空き家の管理支援
- 特定空き家の指定
空き家バンクの運営
空き家バンクとは、自治体が管理する空き家の売買・賃貸のマッチングサービスで、地域の移住促進や空き家活用を目的としています。
参照元：国土交通省
空き家バンクに登録すると、物件情報が自治体の公式サイトなどで公開され、希望者と直接交渉が可能になります。
仲介を行う不動産会社を通さないため、仲介手数料が不要なケースもあり、売却や賃貸の費用を抑えられるのがメリットです。
一方で、市場価格よりも安い価格で取引される傾向があり、希望する価格で売れないデメリットもあります。
空き家バンクを活用する場合は、自治体の運営方針や登録条件を事前に確認することが重要です。
また、リフォーム補助金などの支援制度を併用することで、売却や賃貸の成功率を高めることができます。
補助金については、【自治体による空き家に利用できる3つの補助金】の章で詳しく解説します。
空き家を有効活用するために、まずは自治体に相談してみるのが良いでしょう。
空き家の管理支援
自治体は、適切な空き家管理を促進するために、所有者に対して支援を行っています。
管理が不十分な空き家は、倒壊のリスクが高まるだけでなく、犯罪の温床になる可能性もあるため、自治体としても積極的な対策が求められています。
具体的な支援策としては、以下のようなものがあります。
- 管理代行サービスの提供
自治体が専門業者と提携し、空き家の巡回や清掃、修繕の手配を代行するサービスを実施している地域もあります。
遠方に住む所有者にとっては、大きな負担軽減となります。 - 補助金制度の導入
草刈りや修繕、解体にかかる費用の一部を自治体が補助する制度があります。
これにより、所有者が空き家を適切に維持・処分しやすくなります。 - 啓発活動
空き家管理の重要性を周知するため、セミナーや相談窓口を設置する自治体も増えています。
放置された空き家は、近隣住民にも悪影響を及ぼすため、所有者は自治体の支援を活用しながら適切な管理を行うことが求められます。
特定空き家の指定
自治体は、管理が不十分な空き家を特定空き家に指定することができます。
これは空家等対策特別措置法に基づいた制度で、倒壊の危険がある建物や、著しく景観を損なう物件が対象となります。
特定空き家に指定されると、以下のような厳しい措置が講じられる可能性があります。
- 固定資産税の優遇措置が解除される
- 行政代執行（空き家の強制撤去）の可能性
特定空き家に指定されると、経済的負担が増えるだけでなく、処分の選択肢が狭まるため、所有者は早めに対策を講じることが重要です。
定期的なメンテナンスを行うか、売却・解体を検討し、リスクを未然に防ぎましょう。
特定空き家について詳しく知りたい方は、以下の記事を是非ご覧ください。
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自治体による空き家に利用できる3つの補助金
空き家を適切に管理し活用するために、自治体はさまざまな補助金制度を設けています。
空き家を放置すると、固定資産税の負担が続き、特定空き家に指定されるリスクもあります。
そのため、解体やリフォーム、活用のための支援を活用し、適切な処分を行うことが重要です。
ここでは、自治体が提供するの3つの補助金について解説します。
- 【自治体が提供する3つの補助金】
- 空き家の解体費用補助
- リフォームやリノベーション補助
- 空き家活用支援補助
空き家の解体費用補助
老朽化した空き家は、倒壊や火災のリスクが高まり、近隣住民にも迷惑をかける可能性があります。
しかし、建物を解体するには高額な費用がかかるため、所有者にとって負担が大きいのが現実です。
建物の解体費用は、建物の構造や立地によって異なりますが、おおよその目安は以下の通りです。
| 建物の構造 | 解体費用（30坪の場合の目安） |
|---|---|
| 木造住宅 | 約90万～150万円 |
| 鉄骨造住宅 | 約150万～210万円 |
| RC（鉄筋コンクリート）造住宅 | 約210万～300万円 |
そこで、多くの自治体では、空き家の解体費用の一部を補助する制度を設けています。
例えば、嘉麻市では、倒壊の恐れがある危険な空き家の解体撤去費用の一部を補助する制度を設けています。
参照元：嘉麻市
補助金の対象となる条件は自治体によって異なりますが、主に以下のようなケースで利用できます。
- 老朽化が進み安全上の問題がある建物
- 特定空き家に指定される可能性がある物件
- 解体後に更地として有効活用する予定がある場合
補助金の上限額は自治体によって異なり、補助を受けるためには事前申請が必要になります。
また、解体についても事前に自治体の審査があります。
解体費用補助を活用すれば、空き家を更地にし、売却や活用の可能性を広げることができます。
不要な空き家を放置せず、補助金を活用して適切な処分を検討しましょう。
リフォームやリノベーション補助
空き家を売却や賃貸に出したい場合、老朽化した建物では買主や借主が見つかりにくいことがあります。
そのため、リフォームやリノベーションを行い、物件の価値を高めることが重要になります。
自治体によっては、空き家の改修にかかる費用の一部を補助する制度を用意しており、活用すればコストを抑えつつ物件の魅力を向上させることが可能です。
例えば、五島市ではUIターン者が住むための空き家の改修工事や、空き家所有者がUIターン者に賃貸するための改修工事費用の一部を助成しています。
参照元：五島市移住定住促進サイト
補助金の対象となる工事には、以下のようなものがあります。
- 屋根や外壁の修繕
- 水回りの改修
- 耐震補強工事
- 断熱リフォーム
リフォーム補助の上限額は、自治体によって異なります。
補助金を利用することで、売却価格を向上させたり、賃貸物件としての魅力を高めたりすることができます。
空き家を有効活用したい場合は、リフォーム補助金の活用を検討しましょう。
空き家活用支援補助
空き家を地域の活性化に役立てるため、自治体は空き家活用に関する支援補助を行うことがあります。
この補助金は、空き家を店舗やオフィス、地域交流施設などに転用する場合に利用できる制度で、賃貸や事業用物件として活用する際に大きなメリットがあります。
例えば、周南市では、市外からの移住者等による空き家・空き店舗を活用した起業を促進するため、建物の改修や備品の購入などに要する経費の一部を助成する制度があります。
参照元：周南市
補助の対象となる活用方法として、以下のようなケースが挙げられます。
- 空き家をカフェやシェアオフィスに改装
- 地域コミュニティスペースとして整備
- 移住希望者向けの賃貸住宅として再生
また、空き家バンクに登録している物件であれば、活用支援補助が適用されるケースもあります。
このような支援を活用すれば、空き家を放置せずに有効活用でき、地域の活性化にも貢献できます。
空き家を単に処分するのではなく、新たな目的で再生する方法も検討してみましょう。
空き家の状態が悪い、早急に手離したいといった場合は、専門業者の「買取」がおすすめです。
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空き家を自治体ではなく買取業者に売る3つのメリット
空き家を売却する際、「自治体に買い取ってもらうことはできないか？」と考える人も多いかもしれません。
しかし、基本的に自治体は空き家の買取を行わず、売却先として現実的なのは不動産会社や専門の買取業者です。
買取業者に売ることで、スピーディーに手続きが進み、解体やリフォームの費用負担を軽減できるなどのメリットがあります。
ここでは、買取業者を利用することの3つのメリットを詳しく解説します。
- 【空き家を買取業者に売る3つのメリット】
- スピーディーな売却が可能
- 売却価格が自治体より高くなる可能性がある
- 解体・リフォーム費用がかからない
スピーディーな売却が可能
買取業者を利用する最大のメリットは、売却までのスピードが速いことです。
通常、不動産会社を通じて一般の買主を探す場合、売却までに数カ月から1年以上かかることもあります。
また、「確実に売れる」という保証はありません。
一方で、買取業者であれば査定から契約、取引完了まで最短数日〜数週間で完了することもあります。
よって、相続した空き家を早急に手放したい場合や、固定資産税などの維持費を早く抑えたい場合には、買取業者に依頼するのが合理的な選択肢となります。
また、地方の空き家など、買主が見つかりにくい物件でも、買取業者であれば即現金化できる可能性が高まります。
買取を検討する場合は、複数の業者に査定を依頼し、最も条件の良いところを選ぶのが重要です。
電話やオンラインで簡単に査定依頼できる業者も多いため、早めに動くことでより良い取引につなげられます。
売却価格が自治体より高くなる可能性がある
買取業者を利用することで、自治体を介した売却よりも高値で売れる可能性があります。
自治体が関与する空き家バンクなどでは、地域活性化の目的もあるため、売却価格が市場相場よりも低く設定される傾向があります。
また、自治体による買い取りは基本的に行われず、あくまで仲介の役割を果たすため、売却価格の交渉が難しい場合があります。
一方、買取業者は再販や賃貸活用を目的としているため、適正な査定を行い、市場価値に応じた価格で買い取ることが可能です。
特に、不動産市場が活発なエリアでは自治体経由よりも高額な売却につながることが期待できます。
買取業者ごとに査定基準が異なるため、一社だけで判断せず複数の業者と交渉するのがポイントです。
買取価格の比較をすることで、より有利な条件で売却することが可能になります。
買取業者の選定は、査定金額はもちろん「信頼できる会社か」も慎重に見極めましょう。
弊社アルバリンクは、買取業者では数少ない上場企業で、2023年にTOKYO PRO Market(トウキョウプロマーケット)に上場しております。
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解体・リフォーム費用がかからない
空き家を売却する際、多くの人が懸念するのが「建物の老朽化による修繕や解体の必要性」です。
一般の買主に売る場合、住宅ローン審査の関係で、一定の建物の状態を維持する必要があり、リフォームやリノベーションが求められることがあります。
しかし、買取業者に売却する場合は、そのままの状態で売ることができるため、解体やリフォームにかかる費用を節約できます。
特に、築年数が古く再利用が難しい物件は、一般市場では買い手がつかないこともありますが、買取業者であれば「土地としての価値」や「再生可能な資材」として評価されるため、買い取ってもらえる可能性が高くなります。
また、業者によっては解体費用を負担してくれる場合もあるため、売却前に業者と条件を確認しておくことが重要です。
リフォームや解体にかかる費用は数百万円になることもありますが、買取業者を利用すれば、このコストをゼロに抑えることができます。
金銭的な負担を減らしながらスムーズに手放せるは大きなメリットです。
空き家の買取をお考えならアルバリンクに売却
空き家を手放したいとお考えなら、空き家買取に特化し、実績豊富な買取業者へ売却するがおすすめです。
根拠に基づいた査定金額を提示してもらえるので、安心して取引ができます。
手続きは非常にスムーズで、解体やリフォームの費用負担も無く最短数日で現金化が可能です。
手間をかけずに空き家を手放したい方は、まずは複数の買取業者に査定を依頼し、最適な条件で売却を進めましょう。
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実際に、廃墟化した空き家の買取も過去におこなっており、フジテレビの「イット」をはじめ、多くのメディアに特集されています。
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まとめ
この記事では、空き家を放置するリスクや、自治体と空き家買取の関係、さらに自治体が行う空き家対策や補助金制度について解説しました。
基本的に自治体は空き家を直接買取しませんが、空き家バンクの活用や補助金制度を利用することで、有効活用が可能です。
一方で、空き家買取業者に売却するメリットも大きく、スピーディーな売却や高額買取の可能性があるため、早期に手放したい場合は検討する価値があります。
空き家を放置せず、最適な方法で活用・売却することが大切です。
まずは自治体の制度を確認し、買取業者への相談も視野に入れて、早めの対応を心がけましょう。
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