空き家を相続放棄するってどういうこと？
相続放棄とは、空き家を含む被相続人の財産や債務を一切引き継がない意思を示す法的手続きのことです。
参照元：裁判所｜相続の放棄の申述
家庭裁判所に申立てを行い、受理されることで正式に成立します。
特に、空き家の場合は、相続することで発生する固定資産税や管理コストの負担が重くなることがあります。
たとえば、老朽化が進んだ空き家や遠方にあるため管理が困難な空き家は、維持するだけで大きな負担となります。
| 空き家の維持管理費用項目 | 費用の目安 |
|---|---|
| 固定資産税 | 年間8～15万円 |
| 都市計画税 | 年間1万5,000円～3万円 |
| 水道光熱費 | 年間2～4万円 |
| 火災保険料 | 年間1～6万円 |
| 修繕・メンテナンス費 | 年間1～50万円 |
| 空き家管理サービス費 | 年間6万6,000円～17万円 |
| 上記の総額目安 | 年間20万1,000円～95万円 |
参照元：ALSOK
こうした場合、相続放棄を選択することで、負担を回避することが可能です。
ただし、相続放棄を行うと、空き家以外の財産も一切引き継げなくなってしまいます。
このように、空き家の相続放棄は固定資産税などの費用負担を回避できる一方で、相続できるはずだった他の財産を手放すことになってしまいます。
空き家は相続したくないけど、他の財産は相続したい。
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相続する空き家が実家の場合は、相続放棄の注意点や手続きについても確認しておくとよいでしょう。
関連記事：知らないと損する実家の相続放棄！管理や税金の義務から離れるためには
空き家を相続放棄するメリット・デメリット
相続放棄によって空き家を相続せずに済めば、維持管理や費用負担を避けられる可能性があります。
一方で、空き家だけを放棄できるわけではなく、預貯金などのプラスの財産も含めて相続しないことになるため、慎重な判断が必要です。
空き家を相続放棄するメリットとデメリットをそれぞれ整理したので、確認してみてください。
メリット
- 空き家を相続することで発生する固定資産税などの負担を避けられる
- 老朽化した空き家の修繕費や管理費など、維持管理にかかる負担を避けられる
- 空き家を所有し続けることで生じる維持・管理の手間を軽減できる
- 空き家だけでなく、借金などのマイナスの財産も引き継がずに済む
デメリット
- 空き家だけでなく、預貯金や有価証券などのプラスの財産も相続できなくなる
- 一度家庭裁判所に受理されると、原則として撤回できない
- 一定の条件を満たす場合、相続放棄後も空き家の保存義務が残ることがある
- 相続人が誰もいなくなった場合には、必要に応じて相続財産清算人の選任を申し立てる必要があり、費用や手間がかかる場合がある
実際に、相続放棄を検討したことがある318人を対象としたアルバリンクの独自調査では、「負債の相続を避けたい」が28.3％で最も多く、「相続後の費用負担が大きい」が22.6％で続きました。
また、「親族と揉めたくない」「被相続人との関係がよくない」など、経済的な事情だけではなく、親族関係などを理由に相続放棄を検討した人もいます。
このように、相続放棄は借金などの負担を避けるだけでなく、維持管理に手間や費用がかかる空き家を引き継がないための選択肢にもなります。
ただし、相続放棄をするとプラスの財産も含めて相続できなくなるほか、一定の条件では放棄後も空き家の保存義務が残る点に注意が必要です。
空き家を相続放棄しても「保存（管理）義務」は残る
相続放棄をすれば、原則として被相続人の財産や債務を相続することはありません。
ただし、相続放棄をした時点で相続財産に属する財産を「現に占有している」場合は、相続人や相続財産清算人にその財産を引き渡すまでの間、一定の保存義務を負います。
そのため、空き家を相続放棄する場合も、「相続放棄をすれば、その日から空き家について一切対応する必要がなくなる」とは限りません。
ここでは、相続放棄後に生じる保存義務の内容や、義務が残る条件、怠った場合のリスクについて解説します。
相続放棄後に残る義務や費用まで把握したい方は、相続放棄のリスクもあわせて確認しましょう。
関連記事：相続放棄が逃げ得はウソ！相続放棄にかかる費用やリスクを徹底解説
「保存（管理）義務」とは？
相続放棄をした人は、原則として相続人ではなくなるため、被相続人の財産を相続することはありません。
一方、相続放棄をした時点で相続財産に属する財産を現に占有している場合は、その財産を相続人または相続財産清算人に引き渡すまでの間、自己の財産と同じ程度の注意をもって保存する義務があります。
（相続の放棄をした者による管理）
第九百四十条 相続の放棄をした者は、その放棄の時に相続財産に属する財産を現に占有しているときは、相続人又は第九百五十二条第一項の相続財産の清算人に対して当該財産を引き渡すまでの間、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産を保存しなければならない。引用元：民法｜e-Gov法令検索
これは民法第940条に定められているもので、相続放棄後の財産が適切に引き継がれるまでの間、財産を滅失・損傷させないために設けられたルールです。
たとえば、被相続人が住んでいた空き家を相続放棄した人が、相続放棄の時点でもその空き家を占有していた場合、次の相続人や相続財産清算人に引き渡すまで、一定の保存義務を負う可能性があります。
相続放棄しても「保存（管理）義務」が残る条件
相続放棄をした人すべてに、空き家の保存義務が残るわけではありません。
保存義務が発生する主な条件は、相続放棄をした時点で、その相続財産を現に占有していることです。
「現に占有している」とは、単に相続財産を相続したことではなく、実際にその財産を事実上支配・管理している状態を指します。
たとえば、被相続人が亡くなった後も、相続放棄をする人が空き家の鍵を管理していたり、空き家を実際に使用・管理していたりする場合などは、「現に占有している」と判断される可能性があります。
一方、相続放棄をした人が相続財産を占有していない場合まで、一律に保存義務を負うわけではありません。
相続放棄後の保存義務は、以下のように整理できます。
- 相続放棄の時点で相続財産を現に占有している
- その財産を相続人または相続財産清算人に引き渡すまで保存する
つまり、「相続人が誰もいないから」という理由だけで、相続放棄をした人に一律に保存義務が発生するわけではありません。
「現に占有している場合」の具体的な意味を知ることで、保存義務が残るか判断しやすくなります。
関連記事：「現に占有」とは？相続放棄したら何もしなくていいわけではない！
相続放棄後の「保存（管理）義務」を怠った場合のリスク
相続放棄を行った後でも、空き家に対する関わり具合によっては、管理義務が完全に免除されるわけではありません。
参照元：ベンナビ（相続）
たとえば、放棄後に占有している空き家が倒壊し、周囲に損害を与えた場合、管理責任が問われる可能性があります。
管理責任を果たすためには、まず空き家の状態を確認し、危険な箇所がないか点検することも必要です。
また、近隣住民への影響を最小限にするため、草木の手入れや建物の保全を行うことが望ましいでしょう。
しかし、このように空き家を定期的に管理することは大変ではありませんか？
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「保存（管理）義務」をなくすには？
保存義務は、相続放棄をした時点で自動的になくなるわけではありません。
民法第940条では、相続放棄をした人が保存義務を負う場合、相続人または相続財産清算人にその財産を引き渡すまでの間、保存することとされています。
したがって、保存義務を終えるためには、原則として財産を引き渡す必要があります。
具体的には、以下のようなケースが考えられます。
他に相続人がいる場合
相続人がいない場合
相続財産清算人の選任には、申立ての手続きや費用が必要になる場合があります。
家庭裁判所は、相続財産清算人が財産を管理するための費用や報酬が相続財産から支払えない可能性がある場合、申立人に予納金の納付を求めることがあります。
そのため、空き家を相続放棄する場合は、「放棄すればすべて終わる」と考えるのではなく、保存義務の有無や、その後の財産の引き渡しについてもあらかじめ確認しておくことが重要です。
空き家の相続放棄における相続財産清算人の役割
相続財産清算人は、空き家を含む相続財産の管理や処分を担う重要な役割を果たします。
そのため、清算人の選任はスムーズな相続放棄の実現に欠かせません。
相続財産清算人について詳しく解説しますので、参考にしてみてください。
相続財産清算人とは
相続財産清算人とは、被相続人が残した空き家や他の財産を適切に管理し、売却や処分、債務清算を行う責任者のことです。
相続人の存在，不存在が明らかでないとき（相続人全員が相続放棄をして，結果として相続する者がいなくなった場合も含まれる。）には，家庭裁判所は，申立てにより，相続財産の清算人を選任します。
相続財産清算人は，被相続人（亡くなった方）の債権者等に対して被相続人の債務を支払うなどして清算を行い，清算後残った財産を国庫に帰属させることになります。引用元：裁判所
清算人には通常、弁護士や司法書士など、法律や財産管理に詳しい専門家が選ばれます。
清算人の選任には、家庭裁判所への申立てが必要です。
この際、申立て内容に空き家が含まれる場合、建物の状態や処分計画を明示することが求められることもあります。
空き家の管理に関する法的問題を回避するため、清算人の役割を十分に理解し、適切に手続きを進めましょう。
相続財産清算人の選び方
相続財産清算人の選任の流れは、次の通りです。
- 必要書類の準備
- 家庭裁判所への申し立て
- 予納金の納入
参照元：相続財産清算人の選任【裁判所】
相続財産清算人は、利害関係者（被相続人の債権者，特定遺贈を受けた者，特別縁故者など）の申し立てに基づき、家庭裁判所によって選任されます。
申し立ては、被相続人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所で行う必要があります。
手続きは比較的シンプルで、「申立書」に必要事項を記入し、必要書類をそえて提出すれば完了します。
申し立てに必要な書類は以下の通りです。
- 相続財産清算人選任の申立書
- 被相続人の出生時から死亡時までのすべての戸籍（除籍，改製原戸籍）謄本
- 被相続人の父母の出生時から死亡時までのすべての戸籍（除籍，改製原戸籍）謄本
- 被相続人の子（及びその代襲者）で死亡している方がいる場合，その子（及びその代襲者）の出生時から死亡時までのすべての戸籍（除籍，改製原戸籍）謄本
- 被相続人の直系尊属の死亡の記載のある戸籍（除籍，改製原戸籍）謄本
- 被相続人の兄弟姉妹で死亡している方がいる場合，その兄弟姉妹の出生時から死亡時までのすべての戸籍(除籍，改製原戸籍）謄本
- 代襲者としてのおいめいで死亡している方がいる場合，そのおい又はめいの死亡の記載がある戸籍（除籍，改製原戸籍）謄本
- 被相続人の住民票除票又は戸籍附票
- 財産を証する資料（不動産登記事項証明書（未登記の場合は固定資産評価証明書），預貯金及び有価証券の残高が分かる書類（通帳写し，残高証明書等）等）
- 利害関係人からの申立ての場合，利害関係を証する資料（戸籍謄本（全部事項証明書），金銭消費貸借契約書写し等）
- 相続財産清算人の候補者がある場合にはその住民票又は戸籍附票
参照元：裁判所｜相続財産清算人の選任
なお、申し立ては弁護士や司法書士に依頼することも可能ですが、ご自身で手続きを進めることもできます。
申し立てに必要な費用は下記の通りです。
- 収入印紙800円分
- 連絡用の郵便切手
- 官報公告料5,075円
※相続財産の内容から、相続財産清算人が相続財産を管理するために必要な費用（相続財産清算人に対する報酬を含む。）に不足が出る可能性がある場合には、相続財産清算人が円滑に事務を行うことができるように、申立人に相当額（20万～100万円程度）を予納金として納付する必要があります
手順の確認や必要書類の準備を行い、手続きを円滑に進めましょう。
相続財産清算人の責任と費用
空き家を含む相続財産の清算人は、財産を適切に管理し、必要に応じて売却や解体を行い、債務を清算する責任を負います。
相続財産清算人の報酬は、基本的に被相続人の相続財産から支払われます。
ただし、相続財産が少なく、相続財産管理人の報酬を相続財産から支払うことが難しい場合、申し立てを行う人があらかじめ家庭裁判所に報酬相当額を納め、それが相続財産清算人の報酬として充てられることがあります。
報酬の相場は、弁護士や司法書士といった専門家が清算人に選ばれた場合、月額で1万円から5万円程度が一般的です。
参照元：グリーン司法書士OnLine
このように、相続放棄して相続財産清算人を立てるには、申し立ての手間や、費用がかかります。
こうした費用を発生させないために、空き家は相続放棄せず、売却するのがおすすめです。
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空き家の相続放棄を進める手続き方法と期限
空き家の相続放棄は、法律に基づく正式な手続きが必要です。
また、期限内に進めなければならないため、迅速な対応が求められます。
以下の内容を詳しく解説するので、ぜひ読み進めてみてください。
相続放棄の具体的な手続き
空き家の相続放棄を進めるには、家庭裁判所での手続きが必要となります。
相続放棄の期限は、自己のために相続の開始があったことを知った日から3ヶ月以内です。
参照元：申述期間【裁判所】
手続きの手順は下記の通りです。
- 必要書類の準備
- 相続放棄申述書の作成
- 家庭裁判所への提出
- 家庭裁判所からの照会
- 相続放棄の受理
空き家の相続放棄に必要な書類は、被相続人が自分の親であれば、以下の通りです。
- 相続放棄の申述書
- 申述人（相続放棄する人）の戸籍謄本
- 被相続人の住民票除票又は戸籍附票
- 被相続人の死亡の記載のある戸籍謄本
- 収入印紙（800円分）
- 切手（裁判所により異なります）
参照元：裁判所｜相続の放棄の申述
このように、空き家を相続放棄する際は、手順を理解し、しっかりと準備することが必要です。
とはいえ、上記のように空き家の相続放棄には、手間と時間がかかります。
こうした手間をかけたくないと少しでもお考えなら、空き家は相続放棄せず、売却することをおすすめします。
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相続放棄の手続きにかかる費用
相続放棄の手続きには費用がかかるため、事前に準備をしておくと安心です。
自分で手続きを行う場合は、3,000〜5,000円、司法書士や弁護士などの専門家に手続きを依頼する場合は、30,000〜100,000円が費用の相場となります。
参照元：辻・本郷 税理士法人の相続ガイド
手続き方法や注意点をしっかり理解しながら、手続きを進めましょう。
手続き完了までの注意点
空き家を相続放棄する場合には、空き家の処分、売却、または使用を行ってはいけません。
手続き完了前に財産を処分したり使用すると、相続放棄が認められなくなる可能性があるからです。
手続き完了まで、処分・使用することなく、慎重に手続きを進めることが重要です。
注意点をしっかり理解して、相続放棄の手続きを円滑に行いましょう。
空き家を相続放棄する以外の5つの対処法
相続放棄をすると、空き家だけでなく預貯金や有価証券などのプラスの財産も含めて相続しないことになります。
そのため、「空き家だけを手放したい」「ほかの相続財産は引き継ぎたい」という場合は、相続放棄以外の方法を検討する必要があります。
空き家を手放したり活用したりする方法には、主に以下の5つがあります。
それぞれにメリット・デメリットや利用できる条件があるため、空き家の状態や立地、今後の希望に合った方法を選びましょう。
売却する
空き家を手放したい場合は、不動産会社などに売却する方法があります。
売却できれば所有権を手放せるため、将来的な維持管理や固定資産税などの負担からも解放されます。
一般的な不動産仲介では買い手を探す必要がありますが、空き家の状態や立地によっては売却までに時間がかかるケースがあります。
一方、不動産買取業者に直接買い取ってもらう方法なら、買い手を探す必要がなく、仲介による売却よりも短期間で手放せる可能性があります。
築年数が古い、建物が傷んでいる、立地条件が良くないなど、一般的な売却が難しい空き家でも、買取業者によっては対応してもらえる場合があります。
「できるだけ早く空き家を手放したい」「売却できるか分からない」という場合は、まず不動産会社や買取業者に査定を依頼し、売却の可能性を確認してみるとよいでしょう。
空き家の売却であれば、「こんな家、売れるはずがない」と諦める前に、訳あり物件を専門に買取を行うアルバリンクにご相談ください。
アルバリンクは、東証グロース市場に上場する不動産買取業者で、老朽化した空き家や再建築不可物件、事故物件、共有持分など、一般の不動産会社では対応が難しい物件を数多く買い取ってきた実績があります。
全国40以上の自治体と空き家に関する連携協定を結んでおり、テレビ東京『ガイアの夜明け』をはじめとする大手メディアでも取り上げられています。
家財が残ったままの状態でもそのまま買取可能なため、遠方にお住まいの方でも手間をかけずに手放せます。
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寄付する
自治体やNPO法人などに空き家を無償で譲渡する方法もあります。
地域の交流施設や防災施設などとして活用できる見込みがあり、自治体や団体側に利用する目的があれば、寄付を受け入れてもらえる可能性があります。
ただし、自治体などがすべての空き家を受け入れてくれるわけではありません。
老朽化が進んでいたり、立地などの理由から活用が難しかったりする空き家は、寄付を断られるケースもあります。
寄付先を探す必要があるうえ、譲渡に伴う登記や建物の状態によっては費用が発生する場合もあるため、事前に受け入れ条件を確認しましょう。
賃貸に出す
空き家をすぐに手放す必要がない場合は、リフォームや修繕をしたうえで賃貸物件として活用する方法もあります。
入居者が決まれば家賃収入を得られるほか、建物を継続的に使用してもらうことで、空き家のまま放置する状態を避けられます。
一方で、リフォームや修繕に費用がかかるほか、入居者の募集や契約、家賃管理、設備の故障への対応など、所有者として継続的な管理が必要です。
また、すべての空き家が賃貸物件として活用できるとは限りません。
立地や建物の状態、周辺の賃貸需要などを確認したうえで、収益性を検討することが大切です。
相続土地国庫帰属制度を利用する
相続した土地を手放したい場合は、2023年4月27日から始まった「相続土地国庫帰属制度」を利用できる可能性があります。
この制度は、相続や遺贈によって取得した土地について、一定の要件を満たした場合に、法務大臣の承認を受けて土地の所有権を国庫に帰属させる制度です。
ただし、建物がある土地は制度の対象外です。
そのため、建物付きの空き家の場合は、原則として建物を解体して更地にする必要があります。
また、審査手数料や、国が土地を管理するための負担金も必要です。
さらに、境界が明らかでない土地や、通常の管理・処分よりも過分な費用や労力がかかる土地など、一定の要件に該当する場合は国庫帰属の対象になりません。
空き家の土地を国に引き取ってもらえる制度ではあるものの、利用には条件があるため、自分の土地が対象になるかを確認することが重要です。
贈与する
親族や知人など、空き家を引き取ってくれる人が見つかれば、無償で譲渡する方法もあります。
売却が難しい空き家でも、「自分で活用したい」「リフォームして住みたい」などの希望を持つ人が見つかれば、贈与によって手放せる可能性があります。
ただし、空き家を無償で譲り受けた人には、原則として贈与税が課税される可能性があります。また、所有権移転登記などの手続きや、それに伴う費用も必要です。
そのため、贈与を検討する場合は、譲り受ける側に税金や登記費用などの負担が発生する可能性をあらかじめ伝え、双方が納得したうえで手続きを進めることが大切です。
このように、空き家を手放す方法は相続放棄だけではありません。売却や寄付、賃貸、相続土地国庫帰属制度、贈与など、それぞれ特徴が異なります。
特に「空き家だけを手放して、ほかの相続財産は引き継ぎたい」という場合は、相続放棄をする前に、売却などの方法を検討することが大切です。
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まとめ
この記事では、空き家の相続放棄に関する基本知識や注意点、管理責任、そして相続財産清算人について詳しく解説しました。
相続放棄は煩雑な手続きや管理義務を伴うため、正確な情報と適切な対応が求められます。
もし空き家の相続放棄に悩んでいる方は、早めに手続きを始め、期限内に対応することが重要です。
必要に応じて専門家に相談し、適切なサポートを受けましょう。
一方で、相続放棄は空き家だけでなくプラスの財産も手放すことになる手続きです。
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