空き家の査定方法はAI・机上・訪問・鑑定士の4種類
空き家の査定方法は、大きく以下の4種類に分けられます。
| 比較項目 | 机上査定 （簡易査定） |
AI査定 | 訪問査定 | 不動産鑑定士 による査定 |
|---|---|---|---|---|
| 算出の主体 | 不動産会社の担当者（人） | AIアルゴリズム | 不動産会社の担当者が現地を査定 | 国家資格保有者の不動産鑑定士 |
| 料金 | 無料 | 無料 | 無料 | 有料 （20〜30万円前後） |
| 使うデータ | 周辺成約事例・路線価・公示地価＋担当者の経験と地域知識 | 数十〜数百万件の不動産取引ビッグデータ | 上記＋現地の建物状況・劣化・越境・周辺環境 | 不動産鑑定評価基準に基づき原価法・取引事例比較法・収益還元法を併用 |
| 所要時間 | 1〜3営業日 | 数秒〜数分 | 現地探査1〜2時間＋査定書3日〜1週間 | 2〜4週間 |
| 匿名性 | 氏名・連絡先の入力が必要 | 匿名で利用可能な サービスも多い |
氏名・連絡先必須 （立会い必要） |
契約締結が必要 （匿名不可） |
| 営業連絡 | 担当者から折り返し連絡あり | 匿名サービスなら なし |
査定後に売却提案あり | なし （鑑定業務のみ） |
| 精度 （標準物件） |
中〜高 | 中〜高 | 高 | 最高 （法的効力あり） |
| 精度 （訳あり物件） |
担当者判断で柔軟に対応 | 精度が落ちやすい | 最も高い （瑕疵を現地確認） |
最高 |
| 結果の形式 | 担当者コメント＋口頭または簡易レポート | 数値のみ （根拠は概略的） |
査定書＋対面説明 | 不動産鑑定評価書 （公的書類） |
| 法的効力 | なし | なし | なし | あり （裁判・税務申告で使用可） |
| 向いている人 | 「まず相場を気軽に確認したい」人 | 「匿名で相場だけ知りたい」人 | 「売却を本格的に検討中」の人 | 相続・離婚・訴訟で公正価値の証明が必要な人 |
それぞれ詳しく解説します。
AI査定
AI査定は4つの方法のなかで、最もスピードと匿名性に優れていますが、空き家の売却を目的とした査定にはあまり向いていません。
相続した空き家に住む予定があり、売るつもりはないけれど興味本位で相場を調べたい方に向いている方法です。
AI査定は数十〜数百万件の不動産取引ビッグデータをAIアルゴリズムで解析して自動算出する仕組みです。
そのため、査定する物件の状態が全く考慮されません。
空き家は同じ立地・築年数でも、使用状況や管理頻度によって劣化具合が全く異なるため、AI査定では実際の売却価格と大きくズレが生じます。
実際にAI査定の入力欄を見てみてください。
物件の種類を選択するだけで、詳しい状態などを入力する欄はありません。
空き家を売却するために査定したい方は、この後紹介する訪問査定をご利用ください。
机上査定との差を知りたい方や、おすすめのAI査定サービスが知りたい方は、以下の記事もご覧ください。
机上査定（簡易査定）
机上査定（簡易査定）は、担当者の地域知識が反映されるため、一般的な物件には有効です。
しかし、空き家は空き家期間や管理頻度によって物件の状態が大きく変わるため、机上査定だけでは正確な査定は期待できません。
机上査定は、実際に現地を訪問するわけではなく、不動産会社の担当者が周辺の成約事例・路線価・公示地価などのデータと、担当者自身の地域知識・経験をもとに査定額の概算を算出する方法です。
そのため、物件の実際の状態（劣化具合・残置物・シロアリ被害など）は一切考慮されません。
一般的な中古住宅であれば机上査定は参考になりますが、空き家の場合は物件の状態によって査定額が大きく左右されるため、机上査定の概算と実際の売却価格に大きな差が出るケースがあります。
空き家を売却するために正確な査定額を知りたい方は、この後紹介する訪問査定を利用するのがおすすめです。
訪問査定
売却のために空き家の査定を考えている人は、訪問査定一択です。
訪問査定は、不動産会社の担当者が実際に空き家まで足を運び、建物の劣化状況や周辺環境を現地で確認したうえで査定額を算出する方法です。
そのため、訪問査定では、机上査定やAI査定では把握できない以下のような要素まで細かく確認されます。
- 建物の劣化状態（雨漏り・シロアリ被害・外壁のひび割れ・傾き）
- 接道状況（前面道路の幅・再建築不可の判定）
- 境界・越境の有無（隣地との境界標・樹木や塀の越境）物件の瑕疵（事故物件・嫌悪施設
- の有無など）
空き家の売却を前提に査定を検討している方は、まず訪問査定を依頼しましょう。
買取業者の場合、査定額がそのまま買取価格となるため、提示された金額でそのまま売却できます。
なお、弊社アルバリンクは全国どこの空き家でも無料で訪問査定を行っております。
弊社担当者が現地へ伺うための交通費などは一切ご請求いたしません。
また、ご希望であればあなたのお立合いも不要ですので、遠方の物件でも現地に訪れることなくご相談可能です。
まずは空き家がいくらか売れるのか、お気軽にご相談ください。
弊社アルバリンクは、空き家などの売却しづらい物件を専門に買い取っている買取業者です。
「他社で売却を断られた」「早く管理義務から解放されたい」など物件の処分にお困りの方は、弊社にご相談いただければすぐに買取査定させていただきます。
＼高額ですぐ手放したい方はこちら／
不動産鑑定士による有料査定
不動産鑑定士による有料査定は、法的効力を持つ公的な評価書が必要な場面で使う査定方法です。
「不動産の鑑定評価に関する法律」に基づいて査定が行われるため、査定後に作成される「鑑定評価書」は裁判所・税務署への提出資料として認められます。
AI査定・机上査定・訪問査定とは、対外的な証明力を持つ点が根本的に異なります。
不動産鑑定士による有料査定は、以下のような場合に利用しましょう。
- 遺産分割協議で相続人間の合意形成が必要なとき
- 離婚時の財産分与で裁判・調停の裁判資料が必要なとき
- 同族間売買や法人への低額譲渡で「みなし贈与」を疑われたくないとき
- 相続税申告で路線価と実勢価格が大きく乖離する場合の説明資料が必要なとき
戸建て空き家の場合、鑑定料は30万円前後が相場で、所要期間は2〜4週間が目安です。
参照元：赤熊不動産鑑定所
一般的な空き家の売却のみが目的であれば不動産鑑定士の査定は不要です。
高額な費用がかかるため、法的効力のある評価額の証明が必要な場合のみ依頼しましょう。
空き家の査定額を左右する7つの評価ポイント
空き家の査定額を左右するポイントは、以下の7つです。
それぞれ詳しく解説していきます。
空き家の立地と周辺環境
立地と周辺環境は、空き家の査定額を大きく左右する要素の一つです。
不動産はエリアの需要がそのまま価格に反映され、同じ築年数・広さの物件でも立地次第で査定額が大きく変わります。
以下のような立地・周辺環境の要素が空き家の査定に影響を与えます。
- 駅までの距離（最寄駅から徒歩10分圏内は特に高評価）
- 生活利便性（スーパー・病院・学校・コンビニまでの距離）
- 交通アクセス（バス便の頻度・幹線道路やICへの近さ）
- 嫌悪施設の有無（墓地・高圧鉄塔・工場・騒音源など）
- 自然災害リスク（ハザードマップ上の洪水・土砂・津波指定区域）
都市部では特に駅までの距離、地方では生活利便性と幹線道路アクセスが査定額を大きく左右します。
空き家の築年数
建物の築年数と構造も、空き家の査定額を大きく左右する要素の一つです。
建物には法定耐用年数が定められており、築年数が経過するほど建物の価値が下がります。
また、1981年6月以降の新耐震基準で建てられた建物かどうかでも査定評価が大きく変わります。
旧耐震基準の建物は耐震性能が低いと見なされるため、査定額が減額される傾向にあります。
日本の戸建て空き家の多くは木造で、木造建物の法定耐用年数は22年です。
そのため、築22年以降は建物価値がほぼゼロとして評価されることが多くなります。
築年数が経過した木造空き家は建物評価がほぼゼロになりがちですが、古い空き家に強い不動産買取業者であれば、独自の活用ノウハウによって十分な査定額が期待できる場合もあります。
なお、弊社アルバリンクは他社が断るような築年数の古い空き家も積極的に買い取っております。
「売れないと思っていたけど、思わぬ価格で売れた」というお声も少なくありませんので、ぜひ一度ご相談ください。
＼(無料)東証上場企業に相談・査定／
空き家の劣化状態
空き家の劣化状態は、査定において価格を大きく左右する要因の一つです。
空き家の劣化が進んでいるほど買主側のリフォームコストが増えるため、査定額が低くなる傾向があります。
査定時に確認される主な項目は以下のとおりです。
- 雨漏りの有無・箇所
- カビや湿気による腐食状況
- シロアリ被害の履歴・現状
- 外壁・基礎のひび割れ・傾き
- 設備（水道・電気・ガス）の稼働状況
劣化が著しい空き家は一般的な不動産会社では査定を断られる場合があります。
劣化のある物件は、そのような物件に強い買取業者に依頼しましょう。
訳あり要素の有無
心理的瑕疵や法的問題など、いわゆる「訳あり要素」がある空き家は、通常物件と比べて査定額が大幅に下がります。
不動産取引では売主に告知義務が課されており、物件に問題がある場合は買主に報告する必要があります。
査定額に影響する訳あり要素の一例は以下のとおりです。
- 心理的瑕疵（事故物件）：自殺・孤独死・事件があった物件は告知義務の対象
- 環境的瑕疵：騒音・振動・異臭、近隣に墓地・工場・ゴミ処理施設などがある場合も告知義務の対象
土地の広さや形状
土地は広さだけでなく、形状と接道状況が査定額を大きく左右します。
同じ面積でも正方形に近い整形地といびつな形の不整形地では住宅としての価値が異なり、さらに接道状況によっては再建築ができなくなる可能性もあります。
土地の評価を左右する主な要素は以下のとおりです。
- 接道状況：建築基準法上、幅員4m以上の道路に2m以上接する「接道義務」を満たす必要がある
- 旗竿地：敷地延長部分が長い旗竿地は整形地と比べて査定額が下がることが多い
- 不整形地（三角形・台形など）：建物プランの自由度が下がり減価対象になる
- 傾斜地・崖地：造成費用がかかるため減価
特に接道義務を満たさない土地は「再建築不可物件」となり、通常の不動産業者では査定を断られることもあります。
法令上の制限
法令上の制限があると、建て替えや増改築ができなくなるため査定額に大きな差が生まれます。
都市計画法や建築基準法などにより、エリアごとに建てられる建物の種類・規模が制限されており、制限の厳しい土地ほど活用の自由度が下がり査定評価も下がります。
査定に影響する主な法令上の制限は以下のとおりです。
- 市街化調整区域：原則として新たな建築が制限されるエリア
- 防火地域・準防火地域：建築時の構造制限がある
- 土砂災害警戒区域：災害の危険性が高いエリアで建築規制などがある
特に市街化調整区域内の空き家は、一般的な不動産業者では査定を断られるケースが少なくありません。
しかし、弊社アルバリンクであれば、他社が断るようなエリアにある空き家でも査定・買取を行っています。
実際に以下のようなコメントをいただいております。
市街化調整区域の築46年の古い戸建住宅でしたが、引き取っていただいて大変感謝しております。遠方在住でしたがLINEでやり取りすることができ迅速に対応いただきましたのでまったく不都合を感じませんでしたし、部屋の片づけに時間がかかるので引渡し日を先延ばしして欲しいという要望にも対応してくださいました。旧来の仲介業者に依頼していたら恐らく今だに処分できずにいたと思います。この度は本当にどうもありがとうございました。空き家で悩んでいらっしゃる方はご相談されることをお勧めしたいと思います。
再建築不可＆傾いた古い家の処分で困ってました。地元の不動産では相手にもされず、固定資産税の関係で更地にもできず、草抜きや隣家との対応など高年齢が近い夫婦ではとても日頃の管理は重労働でした。こちらに相談したところ快く買い取っていただき、肩の荷がおりました。本当にありがとうございました。担当いただいた菊池様の心遣いに感謝しております。
このように、再建築不可物件や市街化調整区域内の物件で売却が困難な場合でも、買い取れる可能性がありますので、まずはお気軽にアルバリンクへご相談ください。
＼(無料)東証上場企業に相談・査定／
権利関係・名義状況
権利関係や名義状況も、空き家の査定額と売却しやすさに影響を与える重要なポイントです。
相続によって取得した空き家で、登記名義がまだ被相続人（故人）のままになっている場合、買主から見ると「すぐに売買契約に進めない物件」と判断されるため、査定額が低くなる可能性があります。
また2024年4月から相続登記が義務化されており、3年以内に登記しないと10万円以下の過料が科される場合があります。
相続した空き家の場合は、早めに相続登記（名義変更）を行い、権利関係を整理した上で査定に臨みましょう。
空き家査定の依頼先3選
空き家の査定依頼先は主に「仲介業者」「買取業者」「不動産鑑定士」の3つです。
それぞれ手数料や売却スピードが異なるため、自分の状況に合った依頼先を選ぶことが重要です。
仲介業者
仲介業者は、できるだけ希望価格に近い金額で売却したい人に向いている依頼先です。
仲介は売主の希望価格で物件を市場に広く公開し、その価格で買いたい人を探して売る方法です。
買い手が見つかれば、希望価格に近い金額で売れる可能性が高いのがメリットと言えます。
一方で、空き家の場合は買主が見つかるまで1年以上かかることも珍しくありません。
実際に、弊社アルバリンクが空き家の売却経験・検討者139人を対象に行った調査によると、すでに売却を完了した人の平均期間は13.3ヶ月でした。
さらに「売却が想定より順調だった・想定通りだった」と回答した人は全体の41.0％にとどまり、半数以上が何らかの苦戦を経験しています。
売却に時間がかかった理由の1位は「立地が悪い（41.5％）」、2位は「不動産会社の対応が悪い（18.3％）」、3位は「物件の状態が悪い（17.1％）」でした。
「立地が悪い」「物件の状態が悪い」空き家は仲介では長期化するだけでなく、最悪売れ残ってしまうリスクがあります。
そのような場合は、空き家に強い不動産買取業者に依頼することをおすすめします。
買取業者
買取業者は、早期現金化を優先したい方や空き家が地方にある場合などに向いている依頼先です。
買取業者は自社で物件を直接買い取るため、仲介手数料が不要で最短数日〜数週間での現金化が可能です。
また、売却後に売主が責任を負わなくて済む「契約不適合責任の免除」が適用されるため、長期間空き家になっている場合も安心して手放せます。
なお、「契約不適合責任」とは、売却した不動産に隠れた瑕疵（欠陥）があった場合に、売主が買主に対して損害賠償などの責任を負う制度です。
買取では通常この責任が免除されるため、後からトラブルになるリスクがありません。
一方で、買取価格は市場相場の6〜8割程度になるケースが多い点は理解しておく必要があります。
買取業者への依頼が向いているケース・向いていないケースは以下のとおりです。
| 向いているケース | 向いていないケース |
|---|---|
| 早く空き家を手放したい | 立地や状態が良く仲介で高く売れる見込みがある |
| 都市部から遠い・雨漏り・シロアリ・事故物件など訳あり要素がある | 時間がかかってもいいのでできるだけ高く売却したい |
不動産鑑定士
不動産鑑定士は、相続・離婚・訴訟など権利関係が絡む場面で「公正な評価額の証明」が必要な方が頼るべき専門家です。
不動産鑑定士は国家資格者であり、鑑定評価書への署名・押印によって評価額に法的責任を負います。
仲介・買取業者の査定はあくまで参考価格に過ぎず、第三者への証明力を持ちません。
権利関係の対立がある場面では、利害関係のない国家資格者による客観的な評価額が必要なため、不動産鑑定士を利用しましょう。
空き家査定に準備しておくといい書類
空き家の査定は、住所さえわかれば書類がなくても依頼できます。
しかし、準備しておくと査定精度が上がる書類がいくつかあるので紹介します。
| 書類名 | 用途・ポイント |
|---|---|
| 固定資産税納税通知書 | 土地・建物の面積や評価額の確認に使われる。毎年4〜6月ごろ自治体から届く |
| 登記簿謄本（権利証） | 所有者・抵当権の確認に使われる。法務局またはオンラインで取得可能 |
| 間取り図・リフォーム履歴が分かる書類 | 建物の状態把握に役立つ。売主が手持ちの資料でOK |
書類が揃っていなくても査定依頼自体は可能ですが、用意できるものから揃えておくことで査定精度が高まり、その後の売却手続きもスムーズに進みます。
特に相続した空き家では権利関係の確認が必須となるため、登記簿謄本や納税通知書は早めに準備しておきましょう。
空き家の査定額を上げる4つのコツ
空き家は「長期間人が住んでいない」という特性から、一般の中古住宅とは異なる視点で査定されます。
そのため、査定額を上げるには残置物・管理状態・相続関係など、空き家ならではの事前準備が必要です。
ここでは、空き家の査定額を引き上げるために特に効果が高い4つのコツを解説します。
訪問査定前に掃除・庭の手入れをする
訪問査定の前に「残置物の撤去」と「通気・通水・草木の手入れ」など、空き家ならではの管理を行っておくことで査定額にプラスの影響を与えられる可能性が高いです。
空き家は人が住んでいる物件と違い、残置物の量や湿気・カビ・害虫の状態が査定額に大きく影響します。
不動産買取業者は「引取後にどれだけの撤去・清掃・原状回復コストがかかるか」を計算するため、事前に掃除や清掃をしておくと査定額アップが期待できます。
訪問査定前に優先的に対応しておきたい箇所は以下のとおりです。
| 箇所 | 対応内容 |
|---|---|
| 室内 | 床・窓の清掃、カビ臭・湿気の換気 |
| 水回り | キッチン・浴室・トイレの汚れ除去 |
| 玄関・外観 | 落ち葉・蜘蛛の巣の除去、ポストや表札周りの清掃 |
| 庭・敷地 | 雑草の除去、伸びすぎた庭木の剪定 |
ただし、荷物が多く業者への依頼が必要な場合は、そのまま査定依頼したほうが最終的な手残りが多い可能性があります。
不動産買取業者は片付け業者と提携しているなど、安く片付けるノウハウを持っているためです。
自分で片付けられる場合は片付けてから、業者に頼む必要がある場合はそのままの状態でも対応可能な不動産買取業者に査定依頼しましょう。
なお、アルバリンクでは、以下のように荷物のある物件も片付け不要でそのまま買取可能です。
片付けの手間や費用を丸投げできるので、荷物が多くて困っている方も安心していただけます。
空き家を処分したくても、荷物が多くて困っている方は、まずはアルバリンクまでお気軽にご相談ください。
＼(無料)東証上場企業に相談・査定／
名義変更・相続登記をする
相続で取得した空き家は、査定依頼と並行して相続登記（名義変更）を済ませておくと、査定額にプラスの影響が出やすくなります。
名義人が現所有者と一致していない物件は、業者から見ると「すぐに売買契約に進めない物件」と判断され、査定額が低くなる可能性があります。
また、2024年4月から相続登記が義務化されており、放置すると過料のリスクもあるので注意が必要です。
スムーズに査定から売却完了まで進めるためにも、相続登記は査定依頼と同時並行で進めましょう。
周辺の空き家の相場を自分で調べる
自分で周辺相場を把握しておくことで、査定額が低すぎる場合などに交渉できます。
相場を知らないまま査定を受けると、提示された価格が適正かどうか判断できず、低い金額をそのまま受け入れてしまうリスクがあります。
自分で相場を調べる際に活用できる主な情報源は、以下のとおりです。
- 国土交通省「不動産情報ライブラリ」：実際に成約した取引価格を都道府県・市区町村・物件種別ごとに無料で検索できる
- SUUMOなどの不動産ポータルサイト：似ている物件の売出し価格を地域・広さ・築年数で絞り込んで確認できる（実際に売れた額ではないので注意が必要）
相場を調べて査定価格と大きく離れている場合は、「周辺だと〇〇万円台だった」などと根拠を示したうえで価格交渉を行いましょう。
査定額の「根拠」を聞く
査定額を受け取ったら金額だけで判断せず、「なぜその金額なのか」の根拠を担当者から引き出しましょう。
根拠を聞くことで、説明から担当者の質や誠実さも見極められ、信頼できる業者を選ぶ判断材料になります。
根拠を確認することは失礼ではなく、誠実な業者ほど丁寧に説明してくれます。
反対に、説明を曖昧にする業者は実績や事例が少ない可能性があるため、選定から外す判断材料にもなります。
空き家査定の3つの注意点
空き家の査定を依頼する際は、信頼できる業者に依頼することが重要です。
空き家特有の事情をふまえ、悪徳業者による高額査定の手口を見抜き、査定前の不要なリフォーム・解体を避けることが、納得のいく売却につながります。
空き家の査定を受ける際の具体的な注意点は、以下の3つです。
それぞれ詳しく解説します。
空き家の査定前のリフォーム・解体は原則しない
空き家の査定額を上げようとして、査定前にリフォームや解体を行うのは原則として避けるべきです。
空き家に強い不動産買取業者であればそのままの状態で買い取ることができるため、リフォームして売却するよりも最終的な手残りが少なくなるリスクがあります。
特に地方の空き家の場合は絶対に解体してはいけません。
地方の空き家であっても建物さえ残っていれば賃貸などで需要がある可能性がありますが、解体すると完全に活用できなくなってしまうからです。
空き家のリフォーム・解体を検討している場合は、必ず査定を先に受けてプロの意見を聞きましょう。
立地や状態の悪い空き家でも買取業者ならそのままの状態で買取できるケースがあり、無駄な費用と労力をかけずに済みます。
相場より明らかに高い場合は注意
空き家の査定で、相場より明らかに高い金額を提示してくる不動産仲介業者には注意が必要です。
専任媒介契約を取るための「吊り上げ査定」の可能性があります。
「専任媒介契約」とは、売主が一社の仲介業者のみに売却を依頼する契約です。
一部の悪徳業者は媒介契約を獲得することを目的に、意図的に高額な査定額を提示します。
契約後しばらく売れない状況を作り、「やはり売れないので値下げしましょう」と段階的に価格を下げさせる手口をとることがあります。
吊り上げ査定・囲い込みを見抜くためのチェックポイントは以下のとおりです。
- 査定額の根拠が曖昧：周辺の成約事例を具体的に示さず「販売力でカバーできる」など抽象的な説明に終始する
- 専任媒介を強く勧めてくる：他社に情報を流されない専任契約を急かす業者は囲い込みの可能性あり
- 販売活動の報告が不透明：遠方の空き家の場合は確認が難しいため、特に悪用されやすい
売却期間が長期化すると維持費がそのまま損失につながります。
悪徳業者を避けるためには、弁護士の連携している会社や上場企業を探すのがおすすめです。
建物の不具合と空き家特有のリスクを正直に申告する
空き家の不具合（雨漏り・シロアリ・傾き・配管異常など）は、隠さず正直に伝えましょう。
不具合を隠して売却すると、引渡し後に買主から「契約不適合責任」を問われ、損害賠償や契約解除のリスクがあります。
査定時に伝えるべき不具合の主な例は以下のとおりです。
- 雨漏りの有無と箇所
- シロアリ被害の履歴
- 設備の故障状況
- 近隣トラブルの有無など
不具合の開示はマイナスに思えますが、後の損害賠償リスクを考えるとむしろプラスになるため、必ず正直に申告しましょう。
なお、アルバリンクへの売却は契約不適合責任が免責となるため、物件売却後のトラブルを心配せずに空き家を手放すことが可能です。
訳あり物件に特化して買取を行っている不動産会社であり、他の会社から断られたケースでも積極的な買取を実施しています。
実際に以下のような声もいただいております。
築年数も古く色々な箇所が劣化していて床は抜け落ち、密集した場所に家がある為に陽当たりは最悪、駐車場は無し、更には事故物件となってしまった実家を一生背負って管理しなければならないのかと考えるだけで絶望しました。何か良い方法はないのかとスマホから訳あり物件とネットで検索した所、アルバリンクさんを見つけました。売却には到底難しい物件だしその内に断られるだろうと思っていましたが、依頼をしてからわずか半年で購入意思のあるお客さんが現れ、見事契約成立ができ、無事に売却をする事ができました。アルバリンクさんの懸命な働きにとても感謝しております。今後、身近で売却に困っている人がいたら是非ともアルバリンクさんを紹介したいと思います。
雨漏りやシロアリなどの家の不具合が不安な方は、アルバリンクにご相談ください。
弊社アルバリンクは、空き家などの売却しづらい物件を専門に買い取っている買取業者です。
「他社で売却を断られた」「早く管理義務から解放されたい」など物件の処分にお困りの方は、弊社にご相談いただければすぐに買取査定させていただきます。
＼高額ですぐ手放したい方はこちら／
信頼できる空き家の査定先の選び方
空き家の査定額や売却スピードは、依頼する業者の実力で大きく変わります。
以下の4つの観点で業者を見極めれば、安心して任せられるパートナーを選べます。
空き家の売却実績
空き家査定を依頼する業者を選ぶ際は、空き家や訳あり物件の売却実績数を必ず確認しましょう。
一般的な物件と空き家では、売却ノウハウがまったく異なります。
空き家は劣化・残置物・心理的瑕疵・再建築不可など個別事情が絡みやすく、これらに対応した実績を持つ業者でなければ適切な査定・売却が難しいからです。
実績数が多い業者ほど売却のノウハウが豊富なため、より適切な査定額が期待できます。
2025年の不動産買取実績ランキング（買取再販年間販売戸数）をまとめてみました。
| 順位 | 業者名 | 年間販売戸数 | 上場 |
|---|---|---|---|
| 1位 | カチタス | 5,597戸 | 東証プライム市場上場 |
| 2位 | アルバリンク | 約2,500戸 | 東証グロース市場上場 |
| 3位 | レジデンシャル不動産 | 2,106戸 | 非上場 |
| 4位 | リプライス | 1,775戸 | 非上場 |
| 5位 | スター・マイカ | 1,430戸 | 東証プライム市場上場 |
参照元：リフォーム産業新聞「買取再販年間販売戸数ランキング2025」
参照元：全国賃貸住宅新聞
実績数の多さは業者の経験値の差に直結するため、上記の中にある不動産買取業者に依頼しましょう。
社会的信用性
空き家の査定先を選ぶ際は、上場企業であるかなどの社会的信用性も判断材料に加えましょう。
上場企業は厳しいコンプライアンス基準を満たしている証となるため、社会的信用性の高い業者ほど、売却のサポートやアフターフォローも期待できます。
社会的信用性を判断する具体的なチェック項目は以下のとおりです。
- 上場企業かどうかの確認
- 地方自治体との連携実績があるか
- テレビなど信頼性の高いメディアへの掲載実績
大切な実家を安心して任せられる業者かどうかという視点で、社会的信用性もしっかりチェックすることをおすすめします。
「空き家の売却実績」で解説したテーブルにある企業では、アルバリンクとカチタス、スター・マイカが上場企業です。
査定額の算出根拠を明示してくれるか
空き家の査定を依頼するときは、査定額の根拠を明確に説明してくれる業者を選びましょう。
空き家の査定額は、周辺の成約事例・建物の劣化状況など複数の要素から算出されますが、信頼できる実績のある業者であれば数字の根拠を具体的に示すことができます。
査定で根拠として確認すべき主な項目は以下のとおりです。
- 比較事例の提示：周辺で実際に成約した類似空き家の価格などの事例
- 査定価格の説明：建物の劣化・心理的瑕疵などのマイナス要因が査定額にどう反映されているか
- 書面での提示：口頭だけでなく査定書として書面で受け取れるか
空き家査定は査定額だけでなく根拠があるかも確かめることが重要です。
宅建業免許番号と行政処分歴を確認する
空き家査定を依頼する業者を選ぶ際は、宅建業の免許番号と過去の行政処分歴も確認しましょう。
不動産の売買・仲介を行うには宅地建物取引業免許が必須であり、免許番号を持たない業者との取引は違法です。
また免許番号のカッコ内の数字は免許更新回数を示しており、数字が大きいほど長く営業を続けている証になります（5年に1回更新）。
さらに、過去に行政処分を受けた業者は国土交通省のデータベースで誰でも確認でき、悪質な業者を事前に排除する手段になります。
宅建業の免許番号の確認方法は、以下のとおりです。
- 宅建番号が公式サイト・名刺・契約書類に記載されているかを確認する
- 国土交通省「ネガティブ情報等検索サイト」で業者名を検索して行政処分歴を確認する
【宅建番号の例】
【国土交通省「ネガティブ情報等検索サイト」】
免許番号の記載がない業者は悪質な業者の可能性があるため、他の業者への査定依頼を検討しましょう。
空き家査定から売却完了までの流れ
空き家査定の依頼から売却完了までは、仲介と買取で大きく流れが異なります。
仲介と買取の違いを理解して、自分に合った売却方法で進められるよう全体像を把握しておきましょう。
ここでは、空き家査定後の一般的な流れを解説します。
仲介の場合（平均6〜12ヶ月）
空き家を仲介で売却する場合、査定から引き渡しまで平均6〜12ヶ月かかるのが一般的です。
仲介は買主を一般市場で探すため、買主が見つかるまでの売却活動期間が長くなります。
特に空き家は需要が低いため、売却まで長期化しやすい傾向があります。
仲介売却の主な流れは以下のとおりです。
| ステップ | 内容・目安期間 |
|---|---|
| ①査定依頼 | 仲介業者に査定を依頼し、査定額を確認する |
| ②媒介契約 | 選んだ業者と媒介契約を締結 |
| ③販売活動 | 内覧対応・価格調整など（数週間〜数ヶ月） |
| ④売買契約 | 買主と価格・条件を合意し、契約締結 |
| ⑤引き渡し・残金決済 | 物件と鍵を引き渡し、残金を受領 |
| ⑥確定申告 | 売却翌年に確定申告・税金支払い |
立地と状態の良い空き家であれば、仲介で市場価格に近い金額で売れる可能性があります。
内覧準備や対応ができ、スケジュールに余裕がある方に向いています。
買取の場合（平均1.5ヶ月）
弊社アルバリンクの場合、空き家の査定から引き渡しまで平均1.5ヶ月ほどで完了します。
買取は不動産業者が直接物件を買い取るため、買主探しが不要で販売活動・内覧対応の工程をスキップできます。
買取売却の主な流れは以下のとおりです。
| ステップ | 内容・目安期間 |
|---|---|
| ①査定依頼（即日〜3日） | 買取業者に査定を依頼。即日で概算査定が出るケースもある |
| ②訪問査定（1〜7日） | 業者が現地確認し、正式な買取価格を提示 |
| ③売買契約（1〜7日） | 価格に合意したら契約締結。即日決済となるケースもある |
| ④引き渡し・残金決済（1〜7日） | 物件と鍵を引き渡し、買取代金を受領 |
買取であれば仲介では売却が難しい物件も手放せるだけでなく、スピード・確実性・手間の少なさで圧倒的に優れています。
残置物がある状態でも現状のまま買取できる業者もいるため、早く手間なく空き家を手放したい方は空き家に強い不動産買取業者に依頼しましょう。
まとめ
この記事では、空き家の査定方法として「机上査定」と「訪問査定」の違いを解説しました。
また、査定時に必要な書類、査定を受ける際のポイントや注意点、不動産会社の選び方についても詳しくご紹介しています。
もしあなたが「納得した価格で空き家を売却したい」とお考えなら、自ら相場を調べ、複数の業者に依頼することが重要です。
ただし、不動産業者ならどこでも相談していいわけではありません。
中には、悪徳業者も潜んでいますので、間違って相談してしまえば、金銭的な損失だけでなく、トラブルに巻き込まれる可能性もあります。
上記のリスクを回避するためにも、まずは信頼できる不動産会社を探すところから始めましょう。
その候補の一つに、弊社アルバリンクをご検討ください。
弊社は空き家専門の買取業者で、東証上場企業として、多くのお客様から高い評価をいただいております。
適正価格で査定を行い、あなたが心から納得した状態でご売却いただけるよう、すべてサポートさせていただきますので、ぜひ以下よりご相談ください。
＼(無料)東証上場企業に相談・査定／
