空き家は早急に処分すべき！6つの理由
近年、空き家の増加が社会問題となっており、所有者にとってもリスクが高まっています。
空き家を放置することで資産価値の低下や維持費の増加、近隣トラブルの発生など、さまざまな問題が生じる可能性があります。
ここでは、空き家を早急に処分すべき6つの理由について解説します。
【空き家を早急に処分すべき6つの理由】
- 資産価値が低下し売れにくくなる
- 維持費・管理費の負担が増える
- 近隣トラブルで損害賠償を請求される
- 「管理不全空き家」に指定され固定資産税が上がる
- 「特定空き家」に指定され金銭的負担が重くなる
- 子孫に「負の遺産」を残すことになる
資産価値が低下し売れにくくなる
空き家を長期間放置すると、建物の劣化が進み、資産価値が大幅に低下します。
特に木造住宅の場合、老朽化が早く進み、雨漏りやシロアリ被害などが発生しやすくなります。
その結果、いざ売却しようとしたときに買い手がつかず、不動産会社の査定額も低くなるケースが多いのです。
また、空き家が放置されることで周辺の景観が悪化し、地域全体の不動産価値にも悪影響を及ぼす可能性があります。
そうなると、売却価格の相場が下がり、結果的に希望する金額での売買が難しくなるでしょう。
維持費・管理費の負担が増える
空き家を所有しているだけでも、毎年多くの維持費や管理費がかかります。
具体的には、固定資産税や都市計画税のほか、建物のメンテナンス費用、庭の草刈りや害虫駆除などの管理費が発生します。
固定資産税と都市計画税は、土地や建物の評価額に基づいて計算され、それぞれ以下のように計算します。
土地の固定資産税＝土地の固定資産税評価額×1/6×1.4％
建物の固定資産税＝建物の固定資産税評価額×1.4％
土地の都市計画税＝土地の固定資産税評価額×1/3×0.3％
建物の都市計画税＝建物の固定資産税評価額×0.3％
例えば、以下の条件の空き家の場合、住宅用地の特例が適用され年間の固定資産税は9.8万円 、都市計画税は2.7万円となります。
- 土地の固定資産税評価額：1,200万円
- 建物の固定資産税評価額：500万円
- 面積：150㎡
また、空き家の維持には建物のメンテナンスや庭の草刈り・害虫駆除などが必要不可欠です。
管理費用は空き家の状態によって大きく変動しますが、目安は以下の通りです。
| 管理項目 | 費用の目安（年間） |
|---|---|
| メンテナンス（外壁塗装や水回りの修理等） | 5万円～20万円 |
| 庭の管理（草刈りや除草剤散布等） | 3万円～10万円 |
| 害虫・害獣駆除 | 1万円～5万円 |
空き家を放置している間に老朽化が進むと、修繕費用がかさみ、売却する際にはリフォーム費用も必要になるかもしれません。
空き家の維持費について詳しく知りたい方は、こちらの記事を是非参考にしてください。
近隣トラブルで損害賠償を請求される
空き家を放置すると、近隣住民とのトラブルにつながることがあります。
例えば、庭の雑草が伸び放題になり、害虫が発生することで周囲に迷惑をかける可能性があります。
また、老朽化した建物が倒壊し、隣家を損傷させた場合、所有者が損害賠償責任を負うことになります。
日本住宅総合センターの試算によれば、空き家が倒壊し隣家の家族3人が死亡した場合、物件の損害額は約1,500万円、人身損害額は約1億9,360万円となり、合計で約2億860万円の賠償責任が生じる可能性があります。
参照元：日本住宅総合センター
特に、不法投棄や犯罪の温床になるケースも少なくありません。
空き家が管理されていないと、不審者が住みついたり、ゴミの不法投棄が増えたりすることがあり、地域の安全にも悪影響を及ぼします。
このようなリスクを回避するためにも、定期的な管理を行うか、早めに売却や解体を検討することが重要です。
「管理不全空き家」に指定され固定資産税が上がる
2023年の法改正により、管理が不十分な空き家は「管理不全空き家」に指定される可能性があります。
適切に管理されておらず、倒壊や周囲への悪影響（景観の悪化・不法侵入・害虫の発生など）を及ぼす可能性のある空き家。
この指定を受けると、固定資産税の優遇措置が適用されなくなり、通常の住宅よりも6倍もの税金を支払わなければならない場合があります。
もし自治体から指導が入った場合、改善措置を取らなければ税負担が大幅に増えることになります。
以下の記事を参考に、固定資産税が6倍になる条件やリスクを回避の対策について知識を深めることをおすすめします。
「特定空き家」に指定され金銭的負担が重くなる
「特定空き家」に指定されると、さらに厳しい措置が取られます。
放置することで周囲に深刻な悪影響を及ぼすと認定された空き家。
具体的には、倒壊の危険がある・衛生上有害・景観を著しく損なうなどといった状態のもの。
例えば、行政からの指導や勧告が入り、最終的には強制的に撤去されることもあります。
その際の解体費用は所有者負担となり、場合によっては100万円以上の費用がかかることも珍しくありません。
参照元：国土交通省
また、自治体によっては固定資産税の軽減措置が適用されず、税負担がさらに重くなる可能性もあります。
こうした金銭的リスクを考えると、特定空き家に指定される前に売却や処分を進めるのが賢明です。
子孫に「負の遺産」を残すことになる
空き家を放置すると、将来的に相続人へ大きな負担をかけることになります。
相続した家が老朽化していたり、維持管理が難しかったりすると、売却や処分に多大な手間と費用がかかります。
また、売却を考えても、再建築不可物件や立地条件が悪い物件の場合、買い手が見つかりにくいこともあります。
空き家を早急に処分するためには、スピーディかつスムーズに売却可能な「買取」がおすすめです。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、空き家を専門に買い取っている買取業者です。
「他社で売却を断られた」「早く空き家の管理義務から解放されたい」など空き家の処分にお困りの方は、弊社にご相談いただければすぐに買取査定させていただきます。
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空き家の処分方法8選
空き家を放置すると、固定資産税の負担増や管理の手間が発生し、最終的には「負の遺産」となりかねません。
そのため、適切な方法で早めに処分することが重要です。
ここでは、空き家を処分する8つの方法を解説し、それぞれのメリット・デメリットについても考察します。
自身の状況に合った方法を検討し、スムーズな手続きを進めましょう。
【空き家の処分方法8選】
- 相続土地国庫帰属制度を活用して国に返還する
- 自治体に寄付する
- 周囲の地権者へ売却をもちかける
- 無償譲渡する
- 空き家バンクに登録する
- 不動産会社を通じて仲介売却する
- 専門の買取業者に売却する
- 相続放棄する
相続土地国庫帰属制度を活用して国に返還する
2023年に施行された「相続土地国庫帰属制度」は、相続した土地を手放したい場合に国に引き取ってもらうことができる制度です。
参照元：法務省
この制度を活用すれば、相続した土地を手放し、管理や税負担の責任から解放されるメリットがあります。
ただし、全ての土地が対象になるわけではなく、要件を満たさないと申請が認められません。
例えば、建物が残っている土地や、近隣に迷惑をかける可能性がある土地は引き取りの対象外です。
申請が却下される要件は以下の通りです。
- 建物がある土地
- 担保権や使用収益権が設定されている土地
- 他人の利用が予定されている土地
- 特定の有害物質によって土壌汚染されている土地
- 境界が明らかでない土地・所有権の存否や範囲について争いがある土地
参照元：政府広報オンライン
また、手続きには一定の費用が発生するため、事前に専門家へ相談し、適用条件を確認することが重要です。
自治体に寄付する
所有する空き家を自治体に寄付する方法もあります。
特に、地域の活性化に役立つ物件であれば、自治体が受け入れる可能性が高いです。
しかし、自治体が全ての空き家を受け入れるわけではなく、寄付を拒否されるケースもあります。
空き家の寄付が拒否される主なケースは以下の通りです。
１．管理や活用が困難な場合
- 老朽化が進み、修繕が必要な空き家
- 再利用や地域活性化の計画が立てにくい物件
２．維持費や管理負担が大きい場合
- 草木の管理が必要な広大な土地付き空き家
- 崖地や水害リスクの高いエリアにある物件
３．権利関係が複雑な場合
- 相続登記が未完了で、所有者がはっきりしない
- 共有名義で他の相続人の同意が得られない
４．自治体にとってメリットがない場合
- 人口減少地域で、活用の見込みがない
- すでに空き家問題が深刻で、新たな物件を受け入れられない
空き家の寄付を検討する際は、事前に自治体と相談し条件を確認することが大切です。
周囲の地権者へ売却をもちかける
空き家の近隣住民や隣地の所有者に売却を提案する方法もあります。
特に、隣接地の所有者にとっては、土地を拡張できるメリットがあるためスムーズに売却できる可能性が高まります。
この方法のメリットは、不動産会社を通さずに直接交渉できるため、仲介手数料がかからない点です。
ただし、適正な価格設定が難しく、買い手が見つからないこともあります。
相場を把握するために不動産会社に査定を依頼するのも良いでしょう。
「適正価格」での売却を目指したい方は、買取相場について詳しく解説している以下の記事を参考にしてください。
無償譲渡する
売却が難しい場合、無償で譲渡するという選択肢もあります。
特に、再建築不可の土地や田舎の空き家は買い手がつきにくいため、無償で譲渡すれば処分がスムーズに進む可能性があります。
ただし、無償譲渡といっても、登記費用や契約手続きに伴う費用が発生するため、手続きをスムーズに進めるためには司法書士や専門家に相談するのがおすすめです。
また、譲渡先が固定資産税の負担を引き受けられるか確認することも重要です。
空き家バンクに登録する
「空き家バンク」は、自治体が運営する空き家の売買・賃貸情報を提供する制度です。
参照元：国土交通省
空き家バンクに登録することで、空き家を探している人とマッチングし、売却や賃貸の可能性が広がります。
この方法のメリットは、自治体のサポートを受けながら売却を進められる点や、場合によっては補助金が適用される点です。
ただし、すぐに買い手が見つかるとは限らず、時間がかかることもあるため、他の選択肢と併用しながら進めるのが良いでしょう。
不動産会社を通じて仲介売却する
不動産会社を通じて売却するのは、最も一般的な方法です。
不動産会社に査定を依頼し、売却価格を決めたうえで、買い手を探します。
この方法のメリットは、適正な価格で売却できる可能性が高いことですが、売却までに時間がかかる点がデメリットです。
また、不動産会社への仲介手数料が発生するため、売却後の収益を考慮して計画を立てる必要があります。
仲介手数料については、【仲介手数料】の項で詳しく解説しています。
専門の買取業者に売却する
すぐに空き家を処分したい場合は、不動産買取業者に直接売却する方法もあります。
買取業者は物件を直接買い取るため、スピーディーな売却が可能です。
仲介売却と比較すると買取価格が低くなる傾向がありますが、早期に現金化したい場合や、老朽化が進んだ物件を売りたい場合には、有効な選択肢となるでしょう。
買取実績が豊富な専門業者なら、「売れないかも･･･」と諦めている空き家でもそのまま買い取ってくれる可能性が高いです。
弊社アルバリンクは、売却しづらい物件の豊富な買取実績を活かし、空き家の適正な査定金額をご提示いたします。
ちなみに相談・査定は弊社の無料サービスの一環でなので、弊社に売却する前提でなくてもお気軽にご利用ください。
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相続放棄する
空き家を相続したくない場合は、相続放棄を選択することも可能です。
相続放棄をすれば、不動産の管理や固定資産税の支払い義務を負うことがなくなります。
ただし、相続放棄は相続開始後3か月以内に家庭裁判所へ申請しなければなりません。
また、相続放棄をすると他の財産も一切受け取れなくなるため、慎重な判断が必要です。
専門家に相談しながら、自身の状況に適した選択肢を考えましょう。
相続放棄をご検討の方は、以下の記事で知識を深め損のない処分方法を選択をしてください。
空き家処分の流れ
空き家を適切に処分するには、計画的に手続きを進めることが重要です。
売却や譲渡、解体などの選択肢がありますが、いずれもスムーズに進めるためには、査定から売却活動、契約、最終的な処分までの流れを理解しておく必要があります。
本記事では、空き家処分の具体的な4つのステップについて解説します。
【空き家処分の流れ】
- 査定依頼
- 売却活動の開始
- 寄付や譲渡の検討
- 処分完了
【ステップ1】査定依頼
空き家の処分を進めるには、まずは物件の価値を把握することが大切です。
不動産会社や専門の買取業者に査定を依頼し、適正な価格を知ることで、売却や活用の選択肢を明確にできます。
査定方法には、大きく分けて「机上査定」と「訪問査定」があります。
机上査定は、過去の売買データや地域の相場をもとに価格を算出する方法で、簡単に依頼できます。
一方、訪問査定は不動産会社の担当者が直接現地を確認し、建物の状態や立地条件を考慮して査定する方法です。
また、査定依頼の際には以下のポイントもチェックしておきましょう。
- 売却価格の相場
同じ地域の空き家がどのくらいの価格で取引されているかを調べる - 不動産会社の実績
空き家売却の経験が豊富な会社を選ぶ - 手続きの流れ
査定後の売却や譲渡の進め方を確認する
査定結果をもとに、売却するか、それとも別の方法を選ぶかを検討しましょう。
以下の記事では、空き家の査定について詳しく解説しているので是非ご覧ください。
【ステップ2】売却活動の開始
査定結果を確認したら、次に売却活動を開始します。
売却方法としては、以下のような選択肢があります。
- 不動産会社を通じた仲介売却
- 専門の買取業者に売却
- 空き家バンクへの登録
売却活動の際には、適正な売却価格の設定や、契約条件の確認をしっかり行うことが重要です。
処分を急ぐ空き家の場合は、信頼性の高い専門の買取業者へ売却するのがおすすめです。
弊社アルバリンクは、買取業者では数少ない上場企業で、2023年にTOKYO PRO Market(トウキョウプロマーケット)に上場しております。
社会的にも大きな信用がある会社で、無理な営業などは一切行わないので、ぜひ弊社に査定依頼をご依頼ください。
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【ステップ3】寄付や譲渡の検討
売却が難しい場合、以下のような寄付や譲渡といった方法も検討しましょう。
- 近隣住民や地権者への売却
- 自治体への寄付
- 無償譲渡
- 相続土地国庫帰属制度を活用
寄付や譲渡の詳しい内容については、【空き家の処分方法8選】の章で解説しています。
【ステップ4】処分完了
売却や譲渡の契約が完了すれば、最終的な手続きを進めます。
1. 売却契約の締結
売却先が決まったら、契約を締結します。
契約内容をしっかり確認し、売却金額や引き渡し条件を明確にしましょう。
2. 登記変更手続き
売却後、所有権を買主へ移転するための登記手続きを行います。
司法書士に依頼するとスムーズに進められます。
3. 空き家の引き渡し
契約が完了し、所有権の移転が完了したら、空き家の引き渡しを行います。
もし解体して更地にする場合は、業者に依頼し、撤去工事を進めます。
処分が完了したら、税務手続きも忘れずに行いましょう。
売却益が発生した場合、譲渡所得税の申告が必要になる場合があるため、税理士や専門家に相談しながら手続きを進めると安心です。
空き家の処分にかかる6つの費用
空き家を処分する際には、さまざまな費用が発生します。
仲介手数料や相続登記費用、家財の処分費用など、想定以上の出費となるケースも少なくありません。
事前に必要な費用を把握し、適切な予算計画を立てることが重要です。
ここでは、空き家の処分にかかる6つの費用について解説します。
【空き家の処分にかかる6つの費用】
- 仲介手数料
- 相続登記費用
- 測量費用
- 家財の処分費用
- 印紙税
- 譲渡所得税
仲介手数料
空き家を不動産会社を通じて売却する場合、仲介手数料が発生します。
これは不動産会社が買い手を探すための手数料で、成功報酬として売却価格に応じた金額が請求されます。
仲介手数料は、宅地建物取引業法により上限額が定められています。
上限額の算出方法は以下の通りです。
| 売却価格 | 上限額 |
|---|---|
| 200万円以下 | 売却価格 × 5% + 消費税 |
| 200万円超～400万円以下 | 売却価格 × 4% + 2万円 + 消費税 |
| 400万円超 | 売却価格 × 3% + 6万円 + 消費税 |
参照元：全日本不動産協会埼玉県本部
例えば、1,000万円で空き家を売却した場合、仲介手数料の上限額は 1,000万円 × 3% + 6万円 = 36万円（＋消費税） となります。
仲介手数料は売却時に発生する費用の中でも比較的大きな金額になるため、売却価格とあわせてしっかり検討しておきましょう。
仲介手数料の負担を避けたいなら、専門業者の「買取」がおすすめです。
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相続登記費用
空き家を相続した場合、所有者の名義を変更する相続登記が必要になります。
相続登記を行わないと売却や譲渡ができないため、早めに手続きを進めることが大切です。
相続登記にかかる費用には、以下のようなものがあります。
- 登録免許税：固定資産税評価額の0.4%
- 司法書士への依頼費用：5万円～10万円程度（依頼する場合）
- 戸籍謄本・住民票取得費用：数千円
2024年から相続登記が義務化され、登記を怠ると罰則が科される可能性があります。
放置せずに、専門家へ相談しながら適切に手続きを進めましょう。
測量費用
空き家を売却する際、土地の境界を明確にするための測量が必要になるケースがあります。
特に、隣地との境界が不明確な場合や、過去に測量した記録がない場合は、売却前に測量を行うことが推奨されます。
測量にかかる費用の目安は以下の通りです。
- 簡易測量（隣地との境界確認が不要）：10万円～30万円
- 確定測量（隣地所有者の立ち会いが必要）：30万円～60万円
- 分筆測量（土地を分ける場合）：50万円～100万円以上
測量費用は土地の広さや状況によって異なるため、不動産会社や測量士に相談し、見積もりを取るのがベストです。
家財の処分費用
空き家には、家具や家電、生活用品などの家財道具が残っていることが多く、それらの処分にも費用がかかります。
処分方法と費用の目安は以下の通りです。
- 自治体の粗大ごみ回収
1点数百円～数千円（安価だが手間がかかる） - 不用品回収業者に依頼
5万円～30万円（まとめて処分できる） - リサイクルショップで売却
無料～数万円（買取価格による）
特に、ゴミが大量に残っている場合や、家電リサイクル法の対象となるエアコン・冷蔵庫・洗濯機などがある場合は、処分費用が高額になる可能性があります。
できるだけ早めに整理し、費用を抑える方法を検討しましょう。
印紙税
空き家を売却する際、売買契約書に印紙税がかかります。
印紙税は契約金額に応じて決まり、以下のような基準が適用されます。
【印紙税額の目安（2024年時点）】
| 契約金額 | 印紙税額 |
|---|---|
| 100万円超～500万円以下 | 1,000円 |
| 500万円超～1,000万円以下 | 5,000円 |
| 1,000万円超～5,000万円以下 | 1万円 |
参照元：国税庁
売却価格が高額になるほど印紙税の負担も増えるため、契約書を作成する際にはしっかり確認しておきましょう。
譲渡所得税
空き家を売却した際に利益が出た場合、譲渡所得税がかかります。
これは、不動産を売却して得た利益（譲渡所得）に対して課される税金です。
譲渡所得の計算方法は以下の通りです。
取得費とは、購入時の価格やリフォーム費用などを指し、譲渡費用には仲介手数料や測量費用などが含まれます。
また、譲渡所得税の税率は以下の通りです。
| 所有期間が5年以下（短期譲渡所得） | 39.63%（所得税30.63% + 住民税9%） |
| 所有期間が5年超（長期譲渡所得） | 20.315%（所得税15.315% + 住民税5%） |
ただし、3,000万円特別控除などの特例を利用すれば、税負担を軽減できる可能性があります。
事前に税理士や専門家に相談し、適用条件を確認しておきましょう。
空き家処分に活用できる4つの補助金・優遇制度
空き家を処分する際には、解体費用や税金などの負担が大きくなりがちです。
しかし、国や自治体が提供する補助金や税制優遇制度を活用すれば、経済的な負担を軽減できる可能性があります。
今回は、空き家処分に役立つ4つの補助金・優遇制度について解説します。
【空き家処分に活用できる4つの補助金・優遇制度】
- 居住用財産の3,000万円特別控除
- 空き家解体の補助金制度
- 改修工事費支援制度
- 低未利用地の特別控除
居住用財産の3,000万円特別控除
空き家を売却する際、「居住用財産の3,000万円特別控除」を適用できる可能性があります。
居住用財産の3,000万円特別控除とは、自宅（居住用財産）を売却した際に発生する譲渡所得（売却益）から最大3,000万円を控除できる制度です。
参照元：国税庁
この制度を活用すれば、売却益から3,000万円までの譲渡所得が控除され、税負担を大幅に軽減できます。
適用条件は以下の通りです。
- 被相続人（元の所有者）が住んでいた家屋であること
- 1981年5月31日以前に建築された旧耐震基準の建物であること
- 売却する際に耐震リフォームを行う、または更地にして売却すること
- 相続開始から3年以内に売却すること
例えば、空き家を売却して1,000万円の利益が出た場合、この制度を利用すれば譲渡所得税がかからず、大きな節税効果が得られます。
適用条件に当てはまるかどうかは、不動産会社や税理士に相談しながら進めるとよいでしょう。
空き家解体の補助金制度
老朽化した空き家を解体する際、自治体によっては解体費用の一部を補助する制度があります。
特に、倒壊の危険がある建物や、地域の景観を損なっている空き家に対しては、補助金が適用されるケースが多くなっています。
例えば、佐賀県大町町の「危険な空家除却事業費補助金」では、倒壊の恐れがある個人所有の空き家を対象に解体費用の一部を補助しており、補助率は解体費用の50%～80%、上限額は50万円～200万円です。
参照元：大町市役所
補助金の申請には事前の審査が必要なため、自治体の公式サイトや窓口で詳細を確認することをおすすめします。
改修工事費支援制度
空き家をそのまま売却するのが難しい場合、リフォームやリノベーションを行うことで価値を高め、売却しやすくする方法があります。
この際、自治体によっては改修工事の補助金を受け取れる制度があります。
対象となる工事例は以下の通りです。
- 耐震補強工事
- 水回りや内装のリフォーム
- 省エネ設備の導入（断熱材の施工、太陽光発電の設置など）
例えば、奈義町では空き家の除却工事に対して補助金を交付しており、補助率は解体費用の1/2、上限額は150万円となっています。
参照元：奈義町
改修工事の補助金を利用する際は、売却前に適用条件や手続き方法を詳しく確認しましょう。
低未利用地の特別控除
「低未利用地の特別控除」とは、空き地や空き家を売却する際に、譲渡所得から最大100万円を控除できる制度です。
参照元：国税庁
この制度を利用すれば、売却による税負担を軽減できます。
適用条件は以下の通りです。
- 売却価格が500万円以下であること
- 一定の期間、活用されていなかった土地・建物であること
- 売却後、買い手が有効活用する目的で取得すること
例えば、売却益が150万円の場合、100万円の特別控除を適用すると、課税対象の利益は50万円になり、税負担が大幅に減少します。
自治体によって適用条件が異なるため、不動産会社や税理士と相談しながら進めると良いでしょう。
空き家の処分にはさまざまな補助金や優遇制度があることがわかりましたが、適用条件の確認や煩雑な手続きに手間を取られることも考えられます。
シンプルかつ手早い空き家の処分方法として、専門業者の「買取」も是非検討してみてください。
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老朽化した物件や再建築不可の土地でも買取可能な場合があります。
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実際に、廃墟化した空き家の買取も過去におこなっており、フジテレビの「イット」をはじめ、多くのメディアに特集されています。
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まとめ
この記事では、空き家の処分を早急に行うべき理由や具体的な処分方法、必要な費用、活用できる補助金制度について詳しく解説しました。
空き家を放置すると資産価値の低下や管理費の増加、近隣トラブルなどのリスクが高まり、最終的には大きな金銭的負担につながります。
処分方法としては、売却・寄付・国への返還などさまざまな選択肢があり、自分の状況に合った方法を選ぶことが重要です。
適切な手続きを踏めば、スムーズに処分を進めることができます。
空き家の問題を先送りせず、早めに行動を起こしましょう。
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