箱根の別荘が格安でも売れない7つの理由
引用元：SUUMO
箱根の別荘がなかなか売れない背景には、箱根特有の事情が複雑に絡み合っており、数十万円という破格の値付けをしても売れ残るケースも珍しくありません。
箱根の別荘が売れ残ってしまう理由は、主に以下の7つです。
箱根はリゾートマンションが大量に余っているため売れない
箱根の別荘が売れにくい要因のひとつに、市場に物件が溢れかえっている点が挙げられます。
1970年代から1980年代にかけてのリゾートブームの時期に、仙石原・強羅・宮ノ下・小涌谷・芦ノ湖周辺エリアでは大量のリゾートマンションや別荘が建設されました。
しかし現在、当時の購入者の高齢化や相続に伴い、別荘が一斉に市場へ放出されています。
引用元：◆神奈川県内の空き家の現状
総務省「令和5年住宅・土地統計調査」によると、全国の空き家数は約900万戸に達し、過去最多を更新中です。
箱根町がある神奈川県は、空き家率こそ全国平均を下回るものの、空き家数は全国で3番目に多く、別荘を含む空き家問題が深刻化しています。
二次的住宅（別荘等）が集中するリゾート地では、買い手の数に対して売り物件が圧倒的に多いという構造的な問題もあります。
需要と供給のバランスが大きく崩れた箱根の別荘市場では、価格を下げても買い手が付かず、一般的な不動産業者では売却が困難な状況です。
箱根の別荘の売却は、別荘の取り扱いに慣れた買取業者への依頼をおすすめします。
アルバリンクは、空き家専門の不動産買取業者で、箱根の別荘についても買取実績があります。査定は無料ですので、まずはお気軽にお問い合わせください。
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箱根は固定資産税が高く維持費が高額なため売れない
箱根町の固定資産税率は1.58%で、全国標準の1.4%を0.18%上回る超過課税を実施しています。
超過課税とは、地方税法で定められた標準税率を超えて課税する制度です。
箱根町では、年間約2,000万人の観光客を受け入れるためのインフラ整備費用を賄う目的で、平成28年度から超過課税を導入しました。
令和元年度以降も「当分の間」継続する方針が町議会で議決されており、令和10年度以降も5年ごとの見直しを経て継続される見通しです。
さらに問題となるのが、住宅用地特例の適用です。自治体の窓口に居住実態を証明できない別荘は、住宅用地特例が適用されず、土地の固定資産税が最大6倍になります。
下表は、土地評価額1,000万円の場合の固定資産税のシミュレーション結果です。
| 【固定資産税シミュレーション比較表】（土地評価額1,000万円の場合） |
||
|---|---|---|
| 項目 | 一般住宅（他地域） | 箱根の別荘 |
| 税率 | 1.4%（標準税率） | 1.58%（超過課税） |
| 住宅用地特例 | あり（1/6に軽減） | なし（特例適用外） |
| 課税標準額 | 約166万円 | 1,000万円 |
| 年間固定資産税額 | 約2.3万円 | 約15.8万円 |
※上記は小規模住宅用地（200㎡以下）を想定した概算値。家屋分の固定資産税は別途発生。
箱根の別荘は、他地域の一般住宅と比較すると、課税額が12万円以上も高くなります。
超過課税と住宅用地特例なしの二重の負担が、箱根の別荘の売却をさらに困難にしている要因といえるでしょう。
温泉使用料・管理費・修繕積立金が高額なため売れない
箱根のリゾートマンションや別荘の多くは温泉付き物件であり、温泉使用料が毎月発生します。
温泉使用料に加えて管理費・修繕積立金を合わせると、月額数万円から10万円を超えるケースも珍しくありません。
| 【箱根の別荘・リゾートマンション 月額維持費の目安】 |
|
|---|---|
| 費目 | 月額目安 |
| 管理費 | 1万〜4万円 |
| 修繕積立金 | 1万〜3万円 |
| 温泉使用料 | 5,000円〜2万円 |
| 合計 | 2.5万〜9万円 |
上記の費用だけでなく、温泉設備（ボイラー・配管等）の老朽化に伴い、大規模修繕の一時金が数十万円単位で請求される場合もあります。
箱根は、富士屋ホテルや強羅花壇をはじめとする高級旅館・ホテルが充実している地域です。
「別荘を持つより宿泊した方が安い」と考える層が多い点も、別荘の買い手が減少している一因といえるでしょう。
箱根は築40年以上のリゾートマンション・別荘が多いため売れない
箱根のリゾートマンション・別荘の多くは、1960年〜1985年に建築された物件です。
2026年時点で築40年〜65年が経過しており、建物の老朽化が深刻な課題となっています。
【築61年の売り出し物件】
日本では「新築信仰」と呼ばれるほど新しい住宅が好まれる傾向があり、築30年を超えた物件は敬遠されがちです。
築40年以上の箱根の別荘は、たとえ数十万円という価格であっても購入に踏み切れない買い手が大半を占めます。
アルバリンクが実施したアンケート調査では、築30年超の中古住宅を許容すると回答した人はわずか10%にとどまっています。
実際にYahoo!知恵袋でも「箱根のリゾートマンション、築50年近いですが、それでも50万円なら皆さんなら買いますか？」という質問があるほどです。
配管の劣化や断熱性能の低さ、耐震基準への不適合といった問題が重なり、購入後のリフォーム費用が物件価格を大幅に上回るリスクがある点が、格安でも売れない要因の一つとなっています。
急傾斜地・土砂災害警戒区域に立地している別荘が多いため売れない
箱根は火山活動によって形成された山岳地帯であり、町域の大部分が急傾斜地に位置している点も、売れない要因のひとつです。
神奈川県が土砂災害防止法に基づいて指定した「土砂災害警戒区域（イエローゾーン）」「土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）」が、箱根町内には多数存在します。
参照元：箱根町「令和3年度版 土砂災害・洪水ハザードマップ」
2019年（令和元年）の台風19号では、箱根町で1日の降水量が922.5mmという観測史上最大の記録を更新。町内7〜8カ所で土砂崩れが発生し、箱根登山鉄道は長期運休を余儀なくされました。
参照元：箱根町「令和元年台風第19号による被害と対応について」
仙石原では土砂が流出してススキ草原の遊歩道が通行止めとなり、芦ノ湖は氾濫危険水位を超えて湖畔が冠水する事態に至っています。
芦ノ湖岸の遊歩道。普段は右側に写っている石柱の右側が芦ノ湖。
引用元：台風通過後の箱根(箱根地域)
芦ノ湖岸の遊歩道。普段は右側に写っている石柱の右側が芦ノ湖。急傾斜地に建つ別荘は建て替えや増改築に厳しい制限があり、接道義務を満たさない物件も存在します。
災害リスクと建築制限の二重の問題が購入者を遠ざけている点が、売却を一層難しくしている要因です。
なお、土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）に関する詳細は、次の記事でも解説しています。ぜひ参考にしてください。
箱根の自然公園法・景観条例による建築制限のため売れない
箱根町はほぼ全域が富士箱根伊豆国立公園の区域内に位置しており、自然公園法による厳格な建築規制を受けます。
特に仙石原や芦ノ湖周辺は「特別地域」に指定されており、建物の新築・改築・増築には環境大臣の許可が必要です。
建物の高さ・色彩・デザインにも制限があり、自由な建て替えやリノベーションは難しいといえます。
| 【箱根の主要エリアと建築制限の概要】 | ||
|---|---|---|
| エリア | 地種区分 | 主な制限内容 |
| 仙石原・芦ノ湖 | 特別地域 | 新改増築に環境大臣の許可が必要 高さ13m以下、色彩は灰黒系・焦げ茶色が原則 |
| 強羅・小涌谷 | 特別地域 （C地区等） |
建ぺい率・容積率の制限あり 高さ15m以下。壁面線後退の規制 |
| 湯本・宮ノ下 | 普通地域 | 大規模行為は届出が必要 届出後30日間は着手不可 |
※地種区分は場所によって細分化されているため、具体的な制限は環境省 富士箱根伊豆国立公園管理事務所への確認が必要です。
築年数が古い箱根の別荘では、リノベーション前提で購入を検討する層も少なくありません。
しかし建築制限があるため、思い通りの改修ができない点も、売れにくい要因となっています。
箱根の別荘を扱っている不動産業者が少ないため売れない
一般的な不動産業者にとって、箱根の別荘は「手数料が低く割に合わない」物件です。
そもそも別荘は日本全体で需要が低く、総務省の住宅・土地統計調査によれば、二次的住宅（別荘やセカンドハウス）を保有している世帯は全体の4％程度にとどまっています。
箱根の別荘は築年数が古く物件価格が低いため、仲介手数料の実入りも小さくなります。
| 【仲介手数料の比較（上限額）】 | |
|---|---|
| 物件 | 仲介手数料（税別上限） |
| 一般住宅（5,000万円） | 約156万円 |
| 箱根のリゾートマンション（100万円） | 約5万円 |
※宅地建物取引業法に基づく仲介手数料の上限額。400万円以下の物件には別途「低廉な空き家等の媒介の特例」が適用される場合あり。
手数料が少ないうえに、箱根特有の温泉権・自然公園法・管理規約の複雑さを理解できる業者は限られます。一般的な不動産仲介会社に相談しても、断られる可能性が高いのが現実です。
箱根の別荘を手放すためには、別荘やリゾートマンションの買取実績が豊富な専門の不動産買取業者に依頼する必要があります。
箱根の別荘を売れないまま所有し続ける3つのリスク
箱根の別荘が売れないからといって放置すると、所有者にとって深刻な問題が発生します。
売れない別荘を所有し続けるリスクは、主に次の3つです。
管理費・温泉使用料・税金で年間80万円前後の維持費が発生する
箱根の別荘は、使っていなくても年間で80万円前後の維持費がかかるケースがあります。
以下は主な費目の一覧です。
| 費目 | 年間目安 |
|---|---|
| 固定資産税（超過課税1.58%） | 15万円前後 |
| 管理費・修繕積立金 | 10万〜30万円前後 |
| 温泉使用料 | 17万円前後 |
| 住民税（均等割） | 約5,000円 |
| 光熱費基本料・火災保険料 | 5万〜15万円 |
| 合計の概算 | 約45万〜80万円 |
参照元：東急リゾート｜箱根(箱根明神平) 東急箱根明神平（サニーパーク）
なお、アルバリンクが実施したアンケートでも、空き家の固定資産税として年間10万円ほどかかっている層が最も多いという結果となっております。
一度も利用していなくても、所有しているだけで多額の費用が毎年発生します。売却できない期間が長引くほど、累積の負担額は膨らむ一方です。
費用負担から解放されるためにも、別荘の取り扱い実績が豊富な不動産買取業者への売却を検討しましょう。
子や孫への負担になる
箱根は年間を通じて湿度が高く、温泉成分による金属の腐食が進みやすい環境です。使用していない別荘でも建物の劣化は止まらず、管理費や税金の支払い義務は所有者に発生し続けます。
所有者本人が高齢になって管理ができなくなった場合や、相続が発生した場合、子や孫が望まない不動産と高額な維持費を引き継ぐことになりかねません。
次世代に経済的な負担を残さないためにも、早めの売却を検討する必要があります。
アルバリンクでは、全国の空き家・別荘を取り扱っている不動産買取業者です。自治体や専門家と連携しているため、一般的な不動産会社では取り扱いが難しい物件の買取相談を承っております。
査定や相談は無料ですので、まずはお気軽にご相談ください。
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特定空き家に指定される
管理が行き届かない別荘は、空き家対策特別措置法（2023年改正）に基づき「管理不全空き家」や「特定空き家」に指定されるリスクがあります。
特定空き家に指定されると、固定資産税の住宅用地特例（居住用の場合に適用されるもの）が解除される点が費用面の大きなデメリットです。
改善命令に従わない場合は、行政代執行により建物の解体が行われ、数千万円に及ぶ費用が所有者に請求された事例もあります。
別荘を放置すれば、特定空き家に指定されて多額の解体費用を請求される可能性があります。放置は避けるようにしましょう。
箱根町でも空き家対策は進んでおり、管理不全の状態を放置すれば行政の介入を受ける可能性は十分にあるため、早期に対処しましょう。
なお、特定空き家に関する詳細は、以下の記事を参考にしてください。
箱根の別荘が売れない場合の5つの対策
箱根の別荘が売れない場合の対策は、主に次の5つです。
それぞれのメリット・デメリットを踏まえたうえで、自分に合った対策を選びましょう。
別荘に強い不動産買取業者に依頼する
「箱根の別荘が売れない理由」で解説したように、箱根の別荘は温泉権・自然公園法・管理費滞納など複雑な問題を抱えた物件が多く、一般的な不動産業者では対応しきれないのが実情です。
別荘やリゾートマンションの買取実績が豊富な専門の買取業者であれば、箱根特有の事情を踏まえた適正な査定ができます。仲介ではなく直接買取のため、買い手を探す手間がかからず、短期間で売却が完了する点も大きなメリットです。
アルバリンクは、全国の別荘・空き家・訳あり物件を専門に取り扱う不動産買取業者です。箱根の別荘を買取再販し、貸別荘として生まれ変わらせた実績もあります。
他社で断られた物件でも買取実績が豊富なため、まずはお気軽に無料査定をご利用ください。
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空き家バンクに登録する
空き家バンクとは、自治体が運営する空き家・空き地のマッチングサービスです。売りたい人と買いたい人をつなぐ仕組みで、ほとんどの自治体で無料で登録できます。
ただし、空き家バンクはまだ十分に周知されていないというデメリットがあります。
国土交通省の「令和5年度 土地問題に関する国民の意識調査」によると、空き家バンクの認知度は「知らない・聞いたことがない」と回答した人が33.1%と高い水準です。
また、空き家バンクはあくまで情報掲載サービスであり、自治体が積極的に営業活動を行うわけではありません。トラブルが発生した場合も、自己責任で対処する必要があります。
実際に、空き家バンクを通して売買が成立したものの、買主と近隣トラブルが発生した事例が報告されています。
参照元：空き家取扱事例追跡調査結果と事例別インプリケーション
早期売却やトラブル回避を重視するなら、専門の買取業者への依頼がより確実な選択肢といえるでしょう。
なお、空き家バンクの概要やメリット・デメリットについては、次の記事でも解説しています。ぜひ参考にしてください。
貸別荘・民泊として収益化する
箱根は、年間約2,000万人の観光客が訪れる人気観光地です。
箱根の貸別荘の宿泊費は、1人あたり5,494円～35,287円と幅広く、貸別荘や民泊として運用すれば、維持費を回収しつつ収益を得られる可能性があります。
参照元：箱根【神奈川】のおすすめ貸別荘・コテージ・一棟貸しの宿泊36選
アルバリンクでも、買い取った空き家を貸別荘として生まれ変わらせた実例があります。
Before
After
ただし、箱根町で民泊を行う場合は、旅館業法に基づく許可または住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく届出が必要です。消防設備の設置や近隣住民への説明など、許可取得のハードルは決して低くありません。
初期投資（リフォーム費用・設備費用）や日常の管理業務（清掃・予約対応・トラブル処理）の負担も発生するため、手間やコストをかけたくない方には不向きな選択肢です。
管理の手間を避けたい場合は、別荘の取り扱いに精通した買取業者への売却が向いているでしょう。
なお、空き家の活用事例については、次の記事でも紹介しています。ぜひ参考にしてください。
相続土地国庫帰属制度を使う
相続土地国庫帰属制度は、相続によって取得した土地を一定の要件のもとで国に引き取ってもらえる制度で、令和5年4月から運用が開始されました。
活用が難しい土地を国に引き取ってもらえるため、条件を満たせば不動産を手放せる可能性があります。
しかし、相続土地国庫帰属制度には「建物がある土地は申請できない」という前提条件があります。別荘を相続土地国庫帰属制度を利用して手放すには、建物を解体して更地にしなければなりません。
箱根エリアの別荘解体は、山間部・傾斜地という地形から重機の搬入が困難なケースが多く、解体費用が平地の1.5倍〜2倍に膨らむ可能性も珍しくありません。
さらに、費用をかけて更地にしたとしても、国庫帰属制度には以下のような不承認要件が定められています。
【国庫帰属が不承認となる可能性のある要件（一例）】
- 崖がある土地（崩壊のおそれがある場合）
- 土地の通常の管理・処分に過分の費用・労力を要するもの
- 境界が明らかでない土地
解体費用や申請不承認のリスクを考慮すると、箱根の別荘で相続土地国庫帰属制度を利用するのは難しい状況です。
まずは解体不要で現状のまま買い取ってもらえる買取業者へ、相談しましょう。
相続放棄する
箱根の別荘を相続したくない場合、相続してから3ヶ月以内であれば、家庭裁判所への申述による相続放棄が可能です。
ただし、相続放棄は相続財産の全てを放棄する制度であり、別荘だけの相続放棄はできません。預貯金や有価証券、他の不動産といったプラスの財産も同時に手放す必要があります。
相続放棄を検討する際は、プラスの財産とマイナスの財産（別荘の維持費や負債）を慎重に比較し、マイナスが上回る場合にのみ選択肢に入れましょう。
プラスの財産を残しつつ別荘だけを手放したい場合は、専門の買取業者への売却がおすすめです。
なお、相続放棄の概要や手続きの流れ、注意点などの詳細は、以下の記事でも解説しています。ぜひ参考にしてください。
箱根の別荘を売却する際の買取業者を選ぶポイント
箱根の別荘をスムーズに売却するためには、箱根特有の市場事情を理解している不動産買取業者への依頼がおすすめです。
一般の不動産業者では、温泉権の継承問題や自然公園法の建築制限、固定資産税の超過課税などの箱根ならではの複雑な事情に対応できず、売却を断られる可能性があります。
買取業者を選ぶ際に確認すべきポイントは、以下の3点です。
- 別荘・リゾートマンションの買取実績が豊富か
- 温泉権や管理費滞納など複雑な問題に対応できるか
- 相続案件・共有名義の整理まで一括サポートしているか
弊社アルバリンクは、上記3つのポイントを全て満たす不動産買取業者です。
全国の別荘・空き家・リゾートマンションなど、他社では取り扱いが難しい物件を数多く買い取ってきた実績があります。
箱根の別荘の売却にお悩みの方は、まずは無料査定をご利用ください。
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まとめ｜箱根の別荘が売れないと感じたら、早めの対策がカギ
箱根の別荘がなかなか売れないと感じたとき、大切なのは「先延ばしせずに動き出すこと」です。
本記事では、箱根の別荘が売れない原因と、成約率を高めるための具体的な対策、売却が難しい場合の選択肢をご紹介しました。
別荘が売れない背景には、不動産会社の選定の問題や老朽化、建築制限、コストの負担など、さまざまな問題があります。
成約率を高めるためには、査定やリフォーム、正しい業者の選択など、工夫が必要です。
「使わない別荘が負担になっている」と感じたら、まずは現状を整理し、専門家とも相談しながら、後悔のない選択をしましょう。
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電話相談も受付中！10時～19時【無料】0120-672-343
