空家等対策特別措置法における空き家の定義
空家等対策特別措置法では、空き家の定義が明確にされています。
- 空き家と判断される
- 基準特定空家等の認定条件
以上2つの基準を中心に見ていきます。
空き家と判断される基準
空き家と判断される基準は、建築物が1年以上使われていない状態であり、居住や賃貸などの用途で使用されていないことが基本です。
また、国土交通省のガイドラインによれば、築年数が浅く、状態が良いものも含まれます。
- 電気・水道・ガスが長期間使用されていない
- 郵便物が放置されている
- 敷地や建物が荒廃し、管理が不適切である
これらの状態が続くと、空き家とみなされ、自治体による調査の対象となる可能性があります。
特に周辺の生活環境に悪影響を及ぼす場合は、特定空家等として認定されることもあるため、適切な管理が求められます。
特定空家等の認定条件
特定空家等に認定されると、自治体からの指導や勧告を受けることになります。
以下の条件に該当すると、特定空家等に指定される可能性が高まります。
- 建物が老朽化し、倒壊の危険がある
- 害獣や害虫の発生源となり、衛生上の問題を引き起こしている
- 周辺の生活環境を著しく悪化させている
- 景観を著しく損なっている
状況が改善されない場合、勧告や命令が出され、最終的には強制的な解体措置が取られることもあります。
所有者は空き家の現状を把握し、適切な管理を行うことが重要です。
空き家の管理自体が負担な方は売却を検討しましょう。
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空き家の種類
空き家にはいくつかの種類があり、それぞれ管理や活用の方法が異なります。
適切な対応をすることで、不要な税金負担を減らし、有効活用することが可能です。
- 賃貸用又は売却用の住宅
- 二次的住宅
- その他の住宅
それぞれ見ていきましょう。
賃貸用又は売却用の住宅
賃貸または売却用の住宅は、居住者がいなくても適切な管理がされていれば空き家の問題になりにくいですが、長期間入居者が決まらない場合はリスクが生じます。
特に売却を検討する場合は、老朽化が進む前に査定を行い、早めに不動産業者へ依頼することが望ましいです。
適正な価格で売却するためには、リフォームや修繕を施し、魅力的な物件にすることも一つの方法です。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、空き家を専門に買い取っている買取業者です。 「他社で売却を断られた」「早く空き家の管理義務から解放されたい」など空き家の処分にお困りの方は、弊社にご相談いただければすぐに買取査定させていただきます。
二次的住宅
二次的住宅とは、別荘や長期間使用されない住宅のことを指します。
このような住宅は、定期的な管理が求められ、特に水道・電気・ガスの維持や庭の手入れを怠ると、空き家として扱われる可能性があります。
遠方に住宅があると管理が難しいため、活用方法を検討することが大切です。
その他の住宅
相続で取得したものの、使用目的が定まらない住宅も空き家として分類されます。
活用方法が決まっていない場合でも、放置せずに売却や賃貸、リフォームなどを検討することが重要です。
所有者の責任として、適切な管理を行い、周辺環境への影響を考慮する必要があります。
空き家を放置する3つのリスク
空き家を放置すると、経済的負担が増えるだけでなく、以下のようなリスクも高まります。
- 維持費がかさむ
- 特定空き家に指定される
- 犯罪のターゲットにされる
適切な対策を取りましょう。
維持費がかさむ
空き家であっても、固定資産税や都市計画税が発生し、毎年の負担となります。
固定資産税は年間10~15万円、都市計画税は年間3~5万円かかります。
また、以下のような管理費用も考慮する必要があります。
- 定期的な清掃・除草費
- 修繕費
- 防犯対策費
屋根の劣化や外壁のひび割れなどを放置すると、雨漏りや倒壊のリスクが高まり、景観が悪化すると犯罪のリスクが上がります。
こうした維持費の負担を軽減するためには、早めの活用や売却の検討が重要です。
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特定空き家に指定される
特定空家等とは、以下のような状態にある空き家を指します。
- 倒壊の危険がある
- 衛生上有害となる恐れがある（害虫発生など）
- 景観を損ねている
- 近隣住民の生活環境に悪影響を及ぼす
特定空家等に認定されると、行政から指導・勧告を受け、改善が見られない場合は解体命令が出されることがあります。
解体費用は所有者負担となり、150~300万円以上の出費が発生することも珍しくありません。
また、強制解体が行われる場合、その費用は後から所有者に請求され、支払わない場合は財産差し押さえのリスクもあります。
こうしたリスクを避けるためには、適切な管理や早めの売却・活用を検討しましょう。
犯罪のターゲットにされる
空き家は、不法侵入や放火、さらには不審者の住みつきなど、犯罪の温床となる可能性があります。
特に以下のような特徴を持つ空き家は狙われやすくなります。
- 夜間に明かりがつかない
- 窓やドアの施錠が甘い
- 周囲から見えにくい（高い塀や茂みがある）
犯罪被害を防ぐためには、以下の防犯対策を講じることが重要です。
- 防犯カメラやセンサーライトを設置
- 近隣住民との連携
- 定期的な巡回や管理を行う
周囲の目があると、不審者が近づきにくくなります。
所有者自身が訪れるか、管理会社に委託することで「人が管理している」ことを示しましょう。
空き家のリスクについて詳しく知りたい方は以下を参考にしてください。
空き家を活用する3つの方法
空き家を放置すると、倒壊の危険や景観の悪化、固定資産税の負担増加などの問題が発生します。
しかし、適切に活用すれば資産価値を高め、収益化することも可能です。
ここでは、空き家を有効活用する3つの方法を紹介します。
- 自分で住む
- 賃貸物件として運用
- 民泊として運用
自分で住む
空き家を最もシンプルに活用する方法は、自分で住むことです。
修繕やリフォームを行えば快適な居住空間として再利用できる場合も多いでしょう。
また、住宅として使用することで、固定資産税の負担を軽減できる可能性があります。
自治体によっては、移住支援やリフォーム補助金が用意されているケースもあるため、自分で住む場合は地方自治体の制度を確認すると良いでしょう。
賃貸物件として運用
空き家を賃貸物件として運用すれば、毎月の家賃収入を得ることが可能です。
ただし、長期間放置された空き家の場合、老朽化が進んでいる可能性があるため、賃貸に出す前に安全性や設備の修繕を行う必要があります。
耐震補強や水道・電気・ガスの点検を実施し、借主が安心して住める環境を整えることが重要です。
また、賃貸管理を専門業者に委託することで、入居者対応や修繕管理の負担を軽減できます。
管理自体が負担な方には売却をおすすめします。
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民泊として運用
空き家を民泊として運用することも一つの選択肢です。
特に観光地や都市部の近くにある空き家は、短期間の宿泊施設としての活用が見込めます。
Airbnbなどのプラットフォームを利用すれば、手軽に民泊運営を始めることができます。
宿泊者の安全を確保するために、防犯対策や設備の適正な管理も重要です。
特に、老朽化した建物を使用する場合は、安全基準を満たしているかどうかを専門業者にチェックしてもらいましょう。
空き家を手放す3つの方法
空き家の管理が困難な場合は、手放すことを検討するのも一つの選択肢です。
売却や譲渡、取り壊しといった方法がありますが、それぞれにメリット・デメリットがあるため、状況に応じた適切な方法を選ぶことが大切です。
- 売却する
- 譲渡する
- 取り壊す
それぞれ見ていきましょう。
売却する
空き家を売却することで、管理の負担をなくし、現金化することができます。
売却を検討する場合、不動産会社に査定を依頼し、市場価格を把握することが重要です。
築年数が古い物件や老朽化が進んでいる建物は、リフォームを施すことで売却しやすくなる場合があります。
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譲渡する
空き家を親族や知人に譲渡するのも一つの選択肢です。
特に相続した空き家の場合、自分では活用しないが親族が住みたいと希望するケースもあります。
譲渡することで管理の負担を減らし、適切に活用してもらうことができます。
地方自治体の中には、空き家を公共施設やコミュニティスペースとして再利用するプロジェクトを進めているところもあります。
自治体やNPO法人に寄付することで、地域活性化に貢献することも可能です。
取り壊す
老朽化が進み、安全上の問題がある場合は、取り壊しを検討する必要があります。
特に特定空家等に指定されると、自治体から勧告や命令が出され、最悪の場合は行政代執行により解体費用を負担しなければならなくなります。
そのため、早めに解体することで不測の事態を防ぐことができます。
解体後の土地は、更地として売却したり、新しい建物を建てることも可能です。
ただし、更地にすると固定資産税の軽減措置が解除され、税額が最大6倍になるため、事前にシミュレーションしておくことが重要です。
空き家の売却ならアルバリンクにお任せ
「空き家」とは、長期間使用されず、適切に管理されていない住宅を指します。
老朽化が進むと倒壊や火災のリスクが高まり、近隣住民とのトラブルや損害賠償問題につながる可能性があります。
空き家の管理に不安を感じたら、まずは買取業者に査定を依頼し、売却の選択肢を検討してみましょう。
弊社「株式会社Alba Link（アルバリンク）」は、日本全国の幅広い訳あり物件を積極的に買い取っている買取業者です。
築古物件や立地が良くない物件に関しても、活用ノウハウを豊富に持ち合わせているため、適正な金額をつけて買い取れます。
実際に、廃墟化した空き家の買取も過去におこなっており、フジテレビの「イット」をはじめ、多くのメディアに特集されています。
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弊社スタッフが、あなたのお悩みを解決できるよう、全力でサポートさせていただきます。
まとめ
この記事では「空き家」の定義や種類、放置するリスク、活用・売却の方法について詳しく解説しました。
空き家は、放置すると維持費の負担や犯罪リスクが高まるため、適切な管理や活用が重要です。
売却や賃貸、民泊などの選択肢を検討し、自分に合った方法を見つけましょう。
空き家の売却をお考えの方は、ぜひ弊社アルバリンクに相談してみてください。
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