相続人がいない空き家の原因5つ
空き家は、さまざまな原因によって相続人がいない状態になってしまう場合があります。
相続人がいない空き家は管理が行われなくなってしまい、建物や土地の劣化がより早く進んでしまいます。
平成30年度の住宅・土地統計調査によると、市町村が把握している管理不全の空き家のうち、所有者不明の物件数は4.7万件あり、管理不全の空き家の約9%を占めています。
参照元：国土交通省
相続人がいない空き家を防ぐために、まず代表的な原因を見ていきましょう。
代表的な原因を5つ解説し、あわせて各状況への対処法について紹介します。
不動産の価値を守り、できるだけ出費や手間をかけずに空き家に対応していくためにも、原因を正しく理解し、必要な手続きを知ることが重要です。
法定相続人が1人もいない場合
法定相続人が存在しない場合、その遺産は最終的に国庫に帰属することになります。
まず、法定相続人の範囲となる人を紹介します。
こちらは全て、被相続人（亡くなった人）から見た続柄です。
- 配偶者（内縁関係の人は含まれない）
- 子供
- 父母や祖父母などの直系尊属
- 兄弟姉妹
参照元：国税庁
法定相続人がいない、あるいは全員すでに死亡しているといったケースでは、「法定相続人が存在しない」と判断されます。
このような場合、遺産の管理は家庭裁判所により選任される「相続財産清算人」が担うことになります。
参照元：裁判所
相続財産清算人は、死亡した人の債権者・特別縁故者がいないか確認したのち、財産を国庫に納めます。
債権者・特別縁故者の確認をとるためには時間がかかり、その間に空き家の価値が下がっていく点に注意が必要です。
相続人全員が相続放棄した場合
相続人がいても、全員が相続放棄をした場合には実質的に相続人がいない状態になり、最終的に財産は国庫に帰属します。
相続放棄とは、相続人が「被相続人の財産を受け継がない」と家庭裁判所に申し出る仕組みです。
参照元：裁判所「相続の放棄の申述」
相続は、現金や家屋のようなプラスの財産だけでなく、借金のようなマイナスの財産も引き継ぐ形になるため、相続放棄によってすべての財産を受け継がないように選ぶことができます。
相続人全員が相続放棄した場合、相続財産清算人の選任を行い、財産の清算と国庫帰属を行います。
ただし、手続きが完了するまでの間、空き家の管理は現に相続人が占有をしているときには相続人が、そうでないときは、相続財産清算人が行う点には注意が必要です。
なお、相続放棄について詳しくは以下の記事で詳しく解説しています。
相続人と連絡がつかない場合
相続人がいるものの、連絡が取れない場合も空き家がそのままになってしまう原因となります。
遠方に住んでいたり、生前の関係が希薄だったため住所や電話番号がわからないといったケースが考えられます。
こうした状況では「不在者財産管理人」を選任し、不在者に代わって財産管理を行います。
参照元：裁判所
財産管理や相続の手続きが完了するまで、空き家はそのままになってしまうため、固定資産税の支払いと、倒壊リスクや防犯リスクに備えなければいけません。
相続人が相続欠格・廃除となった場合
相続人が相続欠格や廃除の対象となった場合、相続権を失います。
他の相続人がいない場合、空き家が「相続人のいない空き家」になってしまいます。
相続欠格とは、相続人が相続のために犯罪行為を行った場合等に当てはまります。
遺言書を偽造したり、隠したりした場合にも当てはまります。
廃除とは、相続人が著しい非行や被相続人への虐待・侮辱を行った場合等に当てはまります。
廃除は、相続人の意思で決めることができますが、生前に家庭裁判所に申し立てる、または遺言書で意思を示し、家庭裁判所で正式に認められた場合に適用されます。
参照元：法務局
他に法定相続人がいない場合や相続放棄された場合は、相続財産清算人を選任して財産の清算と国庫帰属を行います。
相続欠格の可能性がある、廃除を考えている場合には、弁護士に相談し早めに手続きを開始することで、空き家のリスクを最小限に抑えることができます。
特別縁故者がいるが遺言書がない場合
被相続人と生前に特別な関係にあった特別縁故者がいても、遺言書がなければ空き家を含めた財産を相続することはできません。
特別縁故者とは、内縁の配偶者、事実上の養子や特に親しく交流のあった友人知人など、相続人と戸籍上のつながりがなくても、特別親しい関係にあった人を指します。
参照元：裁判所
この場合、相続人がいないと判断されたのち、家庭裁判所に申立てを行い、特別縁故者として相続財産の一部または全部の分与を受ける手続きが必要となります。
手続きには調査や書類の作成が求められるため、費用や時間がかかります。
特別縁故者に財産を相続したいと考えている場合は、あらかじめ遺言書を作成しておくとよいでしょう。
引き継いでもらう人がいない、または活用していない空き家がある場合は、売却の検討をおすすめします。
相続人がいない空き家は最終的にどうなるのか
相続人がいない空き家は、そのまま放置されるわけではありません。
法律上の手続きを経て、最終的な行き先が決まる仕組みが整備されています。
結論からいえば、相続人のいない空き家は原則として国のものになります。
ただし、相続放棄をしたからといってすぐに管理責任から解放されるわけではない点に注意が必要です。
空き家を相続した際の手続きや税金対策については、こちらで詳しく解説しています。
関連記事：空き家を相続したらまず何をすべき？手続きの流れや税金対策を徹底解説
原則として国（国庫）に帰属する
相続人がいない空き家は、民法第959条の規定により、最終的に国庫へ帰属されます。
ただし、所有者が亡くなった瞬間に自動的に国のものになるわけではありません。
家庭裁判所によって選任された「相続財産清算人」が、未払いの税金や公共料金などの債務を清算し、特別縁故者（内縁の配偶者や療養看護に尽くした方など）への財産分与を行ったうえで、残った財産が国庫に引き継がれる流れとなります。
なお、日本総研の調査によると、2024年に相続人不存在で国庫帰属となった金銭等は約1,292億円にのぼり、10年前の約3倍に増加しました。
参照元：日本総研「相続人がいないため国庫帰属となる相続財産は約1,300億円」
少子高齢化や未婚率の上昇を背景に、相続人がいないまま亡くなる方が増えており、空き家が国庫帰属の対象となるケースも今後ますます増えていくと考えられます。
ただし相続放棄後も一定期間は管理義務が残る
相続放棄をしても、空き家との関係がすぐに断ち切れるとは限りません。
2023年4月施行の改正民法第940条により、放棄の時点で空き家を現に占有している場合は、次の管理者へ引き渡すまでの間、保存義務を負うことが明確化されました。
管理義務の具体的な内容や固定資産税の取り扱いについては、「空き家の相続人がいなくても固定資産税と管理責任は発生する」の章で詳しく解説します。
空き家の相続人がいなくても固定資産税と管理責任は発生する
前章で触れたとおり、相続人がいない空き家は最終的に国庫へ帰属しますが、それまでの間は管理責任が発生します。
たとえば全ての相続人が相続放棄を行った場合でも、財産が完全に国庫に帰属するまでの間、相続財産を管理する義務は残ります。
空き家の管理を怠ると劣化が進むため、倒壊リスクや衛生面のリスクに備えながら管理を行わなければいけません。
相続放棄後の管理義務と固定資産税の支払い
相続放棄をしても、空き家の管理義務や固定資産税の支払い義務が一時的に発生する場合があります。
相続人が決定する、または相続財産清算人に引き渡すまでの間は、相続財産の管理義務が発生します。
※上図①は相続人が現に空き家を占有している場合
管理義務がある期間に空き家が損傷し、もし第三者に損害が発生すれば、管理責任を問われるおそれがあるため、空き家の管理はしっかりと行わなければいけません、
固定資産税は、相続放棄のタイミングによっては支払い義務が発生します。
毎年1月1日時点の登記簿上の所有者に1年分の税金が課されるため、相続開始後、年をまたいで相続放棄が完了したときに支払義務が生じる場合があります。
参照元：司法書士法人ABC
2023年民法改正による財産管理義務の明確化
相続放棄後の管理義務は、民法でも明確に定められています。
2023年4月に、民法940条が以下のように改正されました。
相続の放棄をした者は、その放棄の時に相続財産に属する財産を現に占有しているときは、相続人又は第九百五十二条第一項の相続財産の清算人に対して当該財産を引き渡すまでの間、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産を保存しなければならない。
引用元：e-Gov法令検索
相続放棄した後も、財産を他の相続人や相続財産清算人に引き渡すまでの間は、現に占有している人が責任を持って管理しなければいけません。
「現に占有している人」は被相続人の自宅に暮らしている人のほか、被相続人の自宅に住んでいる人がおらず、相続人が遠方に住んでおり、不動産の管理を行っている場合でも当てはまり得ます。
参照元：国民生活センター
特に空き家は倒壊や不審火のリスクもあり、管理を怠れば損害賠償請求の対象にもなるおそれがあるため、遠方であっても管理が求められます。
「現に占有」の定義を含む相続放棄についての詳細は、次の記事で詳しく解説しています。ぜひ参考にしてください。
管理義務を怠った場合のリスクと対応策
空き家を放置していると、さまざまなリスクが発生します。
- 費用がかかり続ける：固定資産税がかかり続ける
- 空き家の老朽化が進む：木材部分の腐食や、設備の老朽化
- 価値が下がる：築年数が経ち、老朽化が進むほど価値が下がる
特に住宅密集地では、放置された物件が周囲の生活環境や資産価値に悪影響を及ぼすケースもあり、近所迷惑になってしまうおそれがあります。
空き家を放置するリスクについて、詳しくはこちらで紹介しています。
空き家は相続放棄をしたとしても管理の義務は残るため、管理費用や手間が発生します。
相続人がいる場合は意向を確認して「空き家を相続しないが管理をしなければいけない」状況を防ぎましょう。
相続発生後に空き家の相続人がいない場合の流れ
相続が発生した後、相続人がいないと判明した場合、空き家を含めた財産は最終的に国庫に帰属します。
この流れは、民法や家庭裁判所の制度で定められており、3ステップに分かれています。
それぞれの手続きについて紹介します。
相続財産清算人を選任する
まず初めに必要となるのが「相続財産清算人」の選任です。
相続財産清算人は、相続人がいない財産を一時的に管理・保存・処分する役割を受け持ちます。
必須となる資格はありませんが、法律の専門的な知識が求められるため、弁護士や司法書士などの専門職が選ばれることもあります。
相続財産清算人は、以下の流れで選任されます。
- 利害関係者(被相続人の債権者、特定遺贈を受けた者など)または検察官が申立を行う
- 申立人は被相続人の戸籍や財産を示す資料を用意して家庭裁判所に申立する
- 家庭裁判所が審理を行い、相続財産清算人を選任
参照元：裁判所
なお、相続財産清算人の選任申立てには、次の費用がかかります。
- 収入印紙：800円
- 連絡用の郵便切手：1,010円分（東京家庭裁判所の場合）
- 官報公告料などの予納金
予納金とは、清算人の報酬や公告費用など、手続きを進めるうえで必要な費用にあてるために、あらかじめ家庭裁判所へ納めるお金です。
金額は相続財産の内容によって異なり、東京家庭裁判所の場合、被相続人の流動資産（預貯金・現金）が十分にないときは原則として100万円とされています。
参照元：裁判所｜＜相続財産清算人の選任＞
高額に感じられますが、清算人の報酬などは基本的に相続財産から支払われる仕組みです。
財産に十分な現金があれば予納金を求められない場合もあり、手続き終了後に使われなかった分は申立人へ返還されます。
しかしながら、空き家しか財産がないケースでは、まとまった予納金を申立人が用意しなければなりません。
相続人がいない空き家を残さないよう、生前の対策が重要といえるでしょう。
相続人がいないことを調査する
相続財産清算人が選任されたのち、家庭裁判所と相続財産清算人は、相続人や債権者・受遺者を確認するための「公告」を行います。
公告とは日本国民に公に知らせるための方法で、毎日発行されている官報や家庭裁判所の掲示板などに掲示されます。
公告の内容は2つに分けられており、それぞれ担当が異なります。
| 公告する人・組織 | 内容 | 期間 |
|---|---|---|
| 家庭裁判所 | 相続人を捜す | 6か月以上の期間を定める |
| 相続財産清算人 | 相続財産の債権者・受遺者を確認 | 2か月以上の期間を定める |
相続人を探すための公告は、相続人がいるが連絡が取れない場合や、被相続人や他の相続人が把握していない相続人がいるかを調査するために行います。
合わせて、特別縁故者や債権者がいないか確認するための公告を行います。
財産を国庫に帰属させる
相続人が存在せず、公告期間を経ても特別縁故者などの申し出がない場合、相続財産は最終的に「国庫に帰属」します。
家や土地の「不動産」を国庫に帰属させる流れを紹介します。
相続財産清算人は不動産がある自治体の財務局に対して、以下の手続きを行います。
- 事前協議(財産目録や不動産登記事項証明書などを提出)
- 現地調査
- 補完・要請（撤去するものが残っている場合は撤去する）
- 引受け
- 登記嘱託・台帳整理
国庫帰属の手続きにかかる費用は被相続人の財産から負担します。
参照元：財務省
国庫帰属の手続きには時間がかかるため、実際の手続きを相続財産清算人が行うとしても、相続手続きがなかなか完了しない、という状況が心の負担になってしまうかもしれません。
相続人がいない空き家で事前に対処できる3つの方法
相続人がいない場合でも、空き家を放置することなく、事前にトラブルを防ぐ方法は存在します。
事前に対処できる方法を3つ紹介します。
生前に適切な対策を講じることで、遺産の無用なトラブルや費用発生、管理の問題を未然に防ぐことが可能です。
前もって計画的に進め、相続人のいない空き家を残さないようにしましょう。
遺言書を作成する
相続人がいない可能性がある場合、空き家を含めた財産を確実に引き継げる方法は「遺言書の作成」です。
遺言書は自身の意思を確実に反映し、法的な効力もあるため、家庭裁判所を介した煩雑な手続きや相続財産清算人の選任といったプロセスを回避できるメリットがあります。
被相続人が遺言書を用いて空き家の行方を指定すれば、相続人がいないという状況でも、特別縁故者や社会貢献団体など、特定の個人や団体へ財産を引き継がせることが可能です。
遺言書は3種類ありますが、最も不備なく確実に財産を引き継ぐことができるものは「公正証書遺言」です。
法律の専門家である公証人に相談しながら遺言書を作成するため、不備なく遺言を残せます。
生前に空き家を贈与する
空き家を生前に贈与することも、有効な対策の一つです。
贈与によって、相続権の有無に関係なく空き家の所有権を移転できるため、特別縁故者にも空き家を譲ることができ、相続手続きを待たずにスムーズに空き家を管理・活用してもらえます。
ただし、贈与された人は、不動産評価額に沿った贈与税と不動産取得税、登録免許税を納める点には注意が必要です。
生前に空き家を売却する
空き家を引き継ぐ人がいない場合、活用する予定がない場合は空き家を生前に売却してしまうのがもっとも確実な方法です。
空き家を売却すると、相続が発生してからの空き家の管理の手間や固定資産税の費用負担を回避できます。
売却代金は老後資金や贈与など、活用する機会が増えるため、生前整理の一環として非常に有効です。
相続人が空き家に住む予定がない場合は、売却して現金化し、活用しやすい資産に変えておくことをおすすめします。
なお弊社アルバリンクは、全国の空き家を積極的に買い取っている不動産買取業者です。
老朽化した物件や、荷物が残ったままの空き家も、現況のまま買い取れる可能性があります。
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「売却するかまだ決めていない」という段階でも構いませんので、お気軽にご相談ください。
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まとめ
この記事では、相続人がいない空き家の原因や管理責任、相続発生後の対応、事前に対処できる3つの方法について解説しました。
相続人がいない空き家でも、固定資産税や管理義務は残るため、手間や費用がかかり続けます。
相続は手間や気持ちの負担が大きい問題だからこそ、空き家の持ち主が早めに対処しておくことが安心への第一歩です。
相続人のいない空き家は売却を含め、有効に活用できる方法を考えて選ぶことがおすすめです。
ただ、もし「管理や手続きを続けるのが難しい」「今後活用する予定もない」という状況であれば、売却という選択肢もあります。
売却であれば、今後の管理不要ですし、相続の手続きも不動産会社お抱えの弁護士などのサポートが受けれるので、負担なく空き家問題から解放されます。
弊社アルバリンクでも、相続人不在の空き家や、手続きの途中にある空き家の買取に対応しています。
おかげさまで、多くのお客様から高い評価もいただいております。
空き家に関する疑問やお悩みがある場合は、お気軽にご相談ください。
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