空き家の種類【国土交通省が分類】
空き家の数は年々増え続け、令和5年調査では過去最多の約900万戸、総住宅数の約13.8%に達しました。
一口に「空き家」といっても中身は一様ではなく、国の統計では次の4種類に分類されています。
まずはどのタイプに分類されているか確認しましょう。
賃貸用
賃貸用の空き家とは、新築・中古を問わず、賃貸に出すことを目的として空室になっている住宅を指します。
現在入居者を募集している物件もこの分類に該当し、多くの場合は管理会社によって管理されています。
家賃収入を得ることを目的に所有されているケースが多いため、管理が十分に行き届いている傾向があります。
実際、空き家全体に占める賃貸用の割合は高く49.3%と、およそ半数を占めています。
売却用
売却用の空き家とは、新築・中古を問わず、売却を目的として空き家状態になっている住宅を指します。
不動産仲介業者に売却を依頼している物件が、これに該当します。
賃貸用の空き家と同様、所有者や管理会社によって管理されているケースが多く、放置されて荒れてしまう心配は比較的少ないタイプです。
空き家全体に占める売却用の割合は、3.6%となっています。
二次的住宅
二次的住宅とは、避暑・避寒・保養のために利用したり、一時的な宿泊先として使用されたりする住宅です。
具体的には、休日を過ごすための別荘や、残業時などに利用するセカンドハウスがこれに該当します。
完全な空き家とは異なり、定期的に人の出入りがある点が特徴です。
空き家全体に占める二次的住宅の割合は、4.3%となっています。
賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家
これまで紹介した3つのいずれにも該当しない空き家が、「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家」です。
転勤・入院・相続などを理由に長期間住む人がおらず、取り壊しの予定もないまま放置されている住宅で、「放置空き家」とも呼ばれます。
放置された状態で時間だけ過ぎていくケースが多く、建物の劣化や庭木の繁茂といった管理トラブルにつながりやすいのも特徴です。
空き家全体の中でも増加が著しく、全体の42.8%を占めています。
「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家」の放置が社会問題になっている
前述のように、とくに問題視されているのが「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家（放置空き家）」です。
「空き家問題」と聞くと地方特有のイメージを持たれがちですが、実は東京都のような都市部も例外ではありません。
東京都の空き家数は約90万戸、空き家率は10.9％にのぼり、戸数で見ると全国トップクラスの水準です。
23区の中でも空き家数が特に多いのが世田谷区で、空き家総数のうち約40.5％を放置空き家が占めています。
| 項目 | 数値 |
|---|---|
| 世田谷区の空き家総数 | 約5万8,850戸 |
| 総数のうち、放置空き家の戸数 | 23,840戸 |
参照元：政府統計の総合窓口(e-Stat)「統計表・グラフ表示」
このように、放置空き家は地方だけでなく、東京都・世田谷区のような大都市圏においても着実に増え続けています。
その背景には、地域によって事情の異なるさまざまな要因が絡んでいます。
なお、東京都・世田谷区の空き家の現状については、以下の記事で詳しく解説しています。
高齢化社会
日本では高齢化が進行するにつれて、空き家の件数も増加する傾向が見られます。
高齢の所有者が施設へ入居したり、亡くなったりすることで、誰も住まない住宅がそのまま放置されるケースが少なくありません。
また、相続した子ども世代もすでに別の地域で生活基盤を築いていることが多く、実家に戻る判断が難しい事情も多くみられます。
こうして見ると、高齢化社会は空き家が発生する背景として無視できない要因の一つだといえるでしょう。
管理が難しい
空き家は誰も住んでいなくても、定期的な管理をする必要があります。
しかし、実際にはさまざまな事情によって管理が行き届かず、そのまま放置されてしまうケースも珍しくありません。
具体的には、以下のような問題が管理を難しくする原因となります。
遠方で管理が行き届かない
所有者が遠方に住んでいるケースでは、空き家の継続的な管理はより一層難しくなります。
仕事や家事に加え、現地までの交通費や時間もかかるため、こまめに足を運ぶのは容易ではありません。
その結果、換気・清掃・庭木の手入れといった日常的な管理が後回しになりがちです。
管理がおろそかになれば、建物の劣化や庭木の繁茂が進み、近隣トラブルに発展することもあります。
「遠方に住んでいて管理まで手が回らない」という場合は、空き家を専門に扱う買取業者へ売却を相談してみるのも一つの方法です。
買取・再販の実績が豊富な業者であれば、早ければ1週間〜1ヶ月程度での売却も可能です。
弊社アルバリンクも、都市部から地方まで全国の空き家に対応している買取業者です。
弊社の空き家査定・買取は、現地立ち会いを必須としておりません。
物件の確認や鍵の受け渡しは郵送・オンラインでも完結できますので、お困りの際はお気軽にご相談ください。
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親との話し合いができていない
空き家の今後について親御さんと話し合いができていないと、方向性が定まらないまま放置状態になりがちです。
売却する・誰かが住む・賃貸に出すといった選択肢をめぐって、家族間で意見が一致しないケースはよく見られます。
たとえば、子ども側が売却を望んでいても、空き家の名義が存命中の親のままである場合、親本人の同意なくして売却はできません。
もし、親が認知症などで判断能力を失っている場合は、成年後見制度を利用する必要があります。
成年後見制度とは、家庭裁判所が選任した後見人が本人に代わって売却手続きを行う方法です。
対象が居住用不動産の場合は、家庭裁判所の許可を別途取得する必要があり、目安として2〜 3ヶ月程度の時間を要します。
こうした事情から、話し合いや手続きの煩雑さが障壁となり、結果的に空き家が放置され続けてしまうケースが少なくありません。
相続で揉めている
相続に関して親族同士の意見がまとまらない場合、空き家の名義人や管理の責任者が不明確になりがちです。
たとえば、親が亡くなり子ども3人が相続人となったケースでは、特段話し合いをしなければ持分1/3ずつの共有持分となります。
複数人で一つの不動産などを共同所有する際に、各共有者がその財産に対して持つ権利の割合
空き家が共有名義になっている場合、共有者が行える行為の範囲は下記のように法律上定められています。
| 行為の種類 | 内容 | 必要な同意 |
|---|---|---|
| 変更行為 | 空き家の性質や形状を大きく変える行為 | 共有者全員の同意が必要 |
| 管理行為 | 空き家を利用・改良する行為 | 持分の過半数の同意が必要 |
| 保存行為 | 空き家の現状を維持する行為 | 共有者が単独でできる |
たとえば、3年以内の期間で空き家を賃貸に出そうとする場合、持分の過半数にあたる共有者2人（2/3）の同意が必要です。
最初の相続であれば兄弟間の話し合いで済むこともありますが、相続が何代も重なった先祖代々の共有名義では、共有者と連絡が取れないケースも珍しくありません。
その結果、名義変更や修繕についての意思決定ができず、空き家が放置されたままになってしまうのです。
農地が付いていて扱いにくい
空き家に農地が付随している場合、賃貸や売却の難易度は上がります。
農地は農地法により、農業に従事していない人が自由に借りたり買ったりできない仕組みになっているためです。
原則として、賃貸の場合は農地法第3条の許可、売却の場合は農地法第5条の許可が必要になります。
農業委員会・都道府県知事の許可を経て初めて賃貸や売却が可能になりますが、その手続きは煩雑です。
こうした制約から、空き家と農地をまとめて手放そうとしても取引相手が見つかりづらく、結果として空き家ごと放置されやすくなります。
農地付き空き家のメリット・デメリットと、賃貸する際の注意点については、以下の記事で詳しく解説しています。
放置空き家が増えるとトラブルに発展する
空き家を放置していると、所有者本人が予想していない深刻なトラブルが突然発生する可能性があります。
実際に起こりうる、空き家放置の代表的なトラブルは以下の6つです。
- 老朽化による倒壊する
- 景観が悪化する
- 放火のリスクが上がる
- 治安が悪化する
- 特定空き家に指定される
- 相続登記未了による罰金
これらのリスクの中でも、とくに危険なのが「特定空き家への指定」です。
特定空き家とは適切な管理がされず、周囲に悪影響を及ぼす恐れがあると自治体が指定した空き家です。
自治体から特定空き家に指定されると、段階を追って徐々に強い措置が取られていきます。
中でも見逃せないのが、「勧告」の段階に至った時点で、固定資産税の住宅用地特例が適用外となる点です。
本来、住宅用地には軽減措置があり、200㎡以下の敷地部分に対して固定資産税が課税標準額の1/6まで抑えられています。
この特例が外れることで、翌年度以降の固定資産税が最大6倍にまで跳ね上がる可能性があるのです。
売却を希望していても手放せずに放置すると、こうした維持費の負担が重くのしかかってきます。
空き家が招くトラブルについては、以下の記事で詳しく解説しています。
放置空き家のトラブルを未然に防ぐ4つの方法
空き家を放置すると、建物の倒壊や近隣からの苦情など、思わぬトラブルを引き起こす恐れがあります。
この章では、そうした空き家放置によるトラブルを未然に防ぐ4つの対策をご紹介します。
空き家の対処法については、以下の記事でも詳しく解説しています。
定期的に管理する
空き家は月1回程度のペースで、見回りをするのが望ましいとされています。
換気や通水を長期間怠ると建物の劣化が急速に進み、倒壊や故障などのトラブルを起こしやすくなるからです。
遠方や多忙などの理由で管理が難しい場合は、空き家の管理代行サービスを利用するのも一つの方法です。
管理代行サービスの利用は年間6〜12万円程度かかりますが、日頃からの管理を継続することでトラブルを予防しやすくなります。
解体する
老朽化が目立つ空き家であれば、解体するのも有効な選択肢となります。
空き家は活用の有無に関係なく、定期的な管理が欠かせません。
建物を残しておくことで、定期的な清掃や苦情への対応が必要になってしまう場合があります。
一方、老朽化した建物を取り壊して更地にしておけば、年に数回程度の草刈りだけで管理が済むケースも少なくありません。
ただし、解体費用は30坪程度の木造住宅でも90〜150万円程度が目安となります。
さらに、前述の住宅用地に対する軽減措置は更地になっても適用外になるため、翌年以降の税負担が増える点も理解しておく必要があります。
売却する
今後活用する予定がない空き家は、売却するのがもっとも手間のかからない選択肢です。
空き家を持ち続ける以上、管理の手間・時間・費用はかかり続けますが、売却により所有権を手放せば、それらの負担から解放されます。
とはいえ、全国的に空き家の数は増加の一途をたどっているのが現状です。
駅からの距離がある・建物の劣化が目立つといった物件は、より条件の良い空き家との競争に敗れ、なかなか売却に至らないケースが予想されます。
そのような場合は、「空き家に強い専門の買取業者」に相談することで、スムーズに売却しやすくなります。
空き家専門業者ならトラブル解決までサポートしてくれる
空き家専門の買取業者であれば、トラブルの予防・解決から売却までワンストップで任せられます。
そもそも買取業者は、空き家を自社で購入した後に付加価値を付けて運用・再販をする不動産会社です。
親族や相続人との話し合いがまとまっていない場合や、管理が行き届いていない空き家であっても、前向きに対応してくれるケースが多いのが特徴です。
さらに、空き家買取業者は放置空き家の取り扱い件数が多いため、一般の不動産会社が難色を示す物件も高確率で売却できます。
実際、弊社アルバリンクでは、以下のような住居としての機能を失った空き家も積極的に買い取っています。
- 物件種別：戸建て
- 築年数：43年
- 空き家期間：13年
そのため、「売れるはずがない」と諦める前に一度空き家買取業者へ相談してみることをおすすめします。
弊社アルバリンクでも、無料相談・無料査定をいつでも受け付けております。
空き家をはじめとする不動産の買取実績は4,500件以上（※2025年12月時点）にのぼり、対応可能なエリアは全国です。
相談は完全無料ですので、どうぞお気軽にお問い合わせください。
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賃貸に出す
建物の状態が良好で入居が見込める空き家であれば、賃貸として貸し出すのも有効な手段です。
賃貸に出すことで家賃収入を得られるだけでなく、建物の劣化を抑える効果も期待できます。
人が住むことで自然に定期的なメンテナンスが行われるため、いわば無料の空き家管理代行サービスのような効果も得られます。
とはいえ、入居者募集にあたってはリフォームや設備の修理が必要になる場合が多いことも念頭に置いておく必要があります。
初期費用と期待できる収益とのバランスを見極めたうえで、賃貸に出すかどうかを検討するとよいでしょう。
空き家がマンションの場合、以下の記事が参考になります。
あわせてご確認ください。
まとめ
空き家はタイプによって、放置した場合のリスクや最適な解決策が異なります。
国土交通省の分類では、空き家は次の4つに分けられます。
中でも、「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家」は、放置すると「特定空き家」に指定される恐れがあるため、早めの対策が必要です。
「売却したいと思いつつ、準備が進まず空き家を放置している」という方は、空き家の扱いに慣れた買取業者へ相談してみてください。
空き家買取業者は基本的に現況のまま買い取ってくれるため、所有者の負担を抑えながらスムーズな売却が期待できます。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、全国対応している空き家専門の買取業者です。
迅速な対応と手厚いサポートを心がけており、Google口コミでも5つ星の評価を多数いただいております。
空き家の所有や管理に不安がある方は、AlbaLinkまで一度ご相談ください。
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