空家等対策特別措置法における空き家の定義
空家等対策特別措置法では、空き家の定義が明確にされています。
- 空き家と判断される
- 基準特定空家等の認定条件
以上2つの基準を中心に見ていきます。
空き家と判断される基準
空き家と判断される基準は、建築物が1年以上使われていない状態であり、居住や賃貸などの用途で使用されていないことが基本です。
また、国土交通省のガイドラインによれば、築年数が浅く、状態が良いものも含まれます。
- 電気・水道・ガスが長期間使用されていない
- 郵便物が放置されている
- 敷地や建物が荒廃し、管理が不適切である
これらの状態が続くと、空き家とみなされ、自治体による調査の対象となる可能性があります。
特に周辺の生活環境に悪影響を及ぼす場合は、特定空家等として認定されることもあるため、適切な管理が求められます。
特定空家等の認定条件
特定空家等に認定されると、自治体からの指導や勧告を受けることになります。
以下の条件に該当すると、特定空家等に指定される可能性が高まります。
- 建物が老朽化し、倒壊の危険がある
- 害獣や害虫の発生源となり、衛生上の問題を引き起こしている
- 周辺の生活環境を著しく悪化させている
- 景観を著しく損なっている
状況が改善されない場合、勧告や命令が出され、最終的には強制的な解体措置が取られることもあります。
以下の記事では、特定空き家の認定プロセスから、認定後に起こること、そしてそれを避けるための対策までを詳しく解説しています。
所有者は空き家の現状を把握し、適切な管理を行うことが重要です。
空き家の管理自体が負担な方は売却を検討しましょう。
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空き家の種類
空き家には以下のような種類があります。
- 賃貸用又は売却用の住宅
- 二次的住宅
- その他の住宅
それぞれ見ていきましょう。
賃貸用又は売却用の住宅
賃貸用または売却用の住宅とは、居住目的で使用するのではなく、他者に賃貸または売却することを目的とした不動産です。
賃貸用の場合、所有者は家賃収入を得ることができ、売却用の場合は売却益を得ることができます。
特に不動産投資家にとって、リスクを抑えつつ安定した収益を得るための重要な選択肢です。
二次的住宅
二次的住宅とは、普段住む家とは別に、休暇や週末に使うための家です。
例えば、別荘やセカンドハウスがこれにあたります。主にリラックスする場所として使われ、都市から離れた自然の中にあることが多いです。
二次的住宅は、生活の一部として楽しんだり、資産として持っている人もいます。
一般的に、居住用住宅よりも低い頻度で利用されるため、管理や維持が重要になります。
その他の住宅
空き家には、賃貸用や売却用の住宅、二次的住宅以外にもいくつかの種類があります。
例えば、相続などで使われなくなった住宅や、住民が転居したまま放置されている住宅があります。
所有者が引っ越して他の場所で生活しているが、まだ処分していない住宅もあります。
これらの空き家は、適切な管理がされないと、防犯や環境問題の原因になりかねません。
空き家を放置する3つのリスク
空き家を放置すると、経済的負担が増えるだけでなく、以下のようなリスクも高まります。
- 維持費がかさむ
- 特定空き家に指定される
- 犯罪のターゲットにされる
適切な対策を取りましょう。
維持費がかさむ
空き家であっても、固定資産税や都市計画税が発生し、毎年の負担となります。
固定資産税は年間10~15万円、都市計画税は年間3~5万円かかります。
また、以下のような管理費用も考慮する必要があります。
- 定期的な清掃・除草費
- 修繕費
- 防犯対策費
これらの費用が積み重なることで、所有者の経済的負担が大きくなり、その支出が無駄に感じられることもあります。
空き家を管理するコストを省こうと、適切な管理を怠ると、老朽化が進行による資産価値低下が原因で、売却が困難になる恐れがあります。
こうした維持費の負担を軽減するためには、早めの活用や売却の検討が重要です。
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特定空き家に指定される
特定空家等とは、以下のような状態にある空き家を指します。
- 倒壊の危険がある
- 衛生上有害となる恐れがある（害虫発生など）
- 景観を損ねている
- 近隣住民の生活環境に悪影響を及ぼす
参照元：一般社団法人 日本空家対策協議会「特定」空家について
特定空家等に認定されると、行政から指導・勧告を受け、改善が見られない場合は解体命令が出されることがあります。
解体費用は所有者負担となり、150~300万円以上の出費が発生することも珍しくありません。
また、強制解体が行われる場合、その費用は後から所有者に請求され、支払わない場合は財産差し押さえのリスクもあります。
こうしたリスクを避けるためには、適切な管理や早めの売却・活用を検討しましょう。
空き家のリスクについて詳しく知りたい方は以下を参考にしてください。
犯罪のターゲットにされる
空き家は、不法侵入や放火、さらには不審者の住みつきなど、犯罪の温床となる可能性があります。
特に以下のような特徴を持つ空き家は狙われやすくなります。
- 夜間に明かりがつかない
- 窓やドアの施錠が甘い
- 周囲から見えにくい（高い塀や茂みがある）
空き家の状態が長期間続くと、周囲の住民にとって不安の原因となり、地域全体の治安にも悪影響を与えることがあります。
放置された家屋は、犯罪者にとって隠れ場所や物資を隠す場所としても利用されるため、地域の治安を維持するためには、空き家に対する早期の対策が不可欠です。
以下の記事では、空き家が犯罪を誘発する原因や具体例を詳しく解説しています。
空き家を活用する3つの方法
空き家を放置すると、倒壊の危険や景観の悪化、固定資産税の負担増加などの問題が発生します。
しかし、適切に活用すれば資産価値を高め、収益化することも可能です。
ここでは、空き家を有効活用する3つの方法を紹介します。
- 自分で住む
- 賃貸物件として運用
- 民泊として運用
自分で住む
空き家を最もシンプルに活用する方法は、自分で住むことです。
修繕やリフォームを行えば快適な居住空間として再利用できる場合も多いでしょう。
また、住宅として使用することで、固定資産税の負担を軽減できる可能性があります。
自治体によっては、移住支援やリフォーム補助金が用意されているケースもあるため、自分で住む場合は地方自治体の制度を確認すると良いでしょう。
賃貸物件として運用
空き家を賃貸活用するメリットは、安定した家賃収入を得られることです。
賃貸契約を結ぶことで、空き家を資産として有効活用でき、定期的な収入源を確保できます。
一方、賃貸活用には修繕やリフォームの費用がかかり、特に長期間空き家だった場合、設備や内装の更新が必要です。
また、賃貸管理には入居者とのトラブルや家賃滞納、退去時の修繕費用などのリスクがあります
そもそも空き家の管理自体が負担な方には売却をおすすめします。
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民泊として運用
空き家を民泊として運用することも一つの選択肢です。
特に観光地や都市部の近くにある空き家は、短期間の宿泊施設としての活用が見込めます。
Airbnbなどのプラットフォームを利用すれば、手軽に民泊運営を始めることができます。
宿泊者の安全を確保するために、防犯対策や設備の適正な管理も重要です。
特に、老朽化した建物を使用する場合は、安全基準を満たしているかどうかを専門業者にチェックしてもらいましょう。
以下の記事では、空き家活用のメリット・デメリットを詳しく解説し、成功事例10選を紹介しています。
空き家を手放す3つの方法
空き家の管理が困難な場合は、手放すことを検討するのも一つの選択肢です。
売却や譲渡、取り壊しといった方法がありますが、それぞれにメリット・デメリットがあるため、状況に応じた適切な方法を選ぶことが大切です。
- 売却する
- 譲渡する
- 取り壊す
それぞれ見ていきましょう。
売却する
空き家を売却することには、現金化できることや維持費、固定資産税を削減できるというメリットがあります。
特に不動産市場が好調な場合、期待以上の価格で売却できることもあります。
一方で、売却にはいくつかのデメリットもあります。
売却価格が予想より低くなる可能性や、手続きに時間と労力がかかる点が挙げられます。
さらに、譲渡所得税が課せられることがあり、利益を減少させることもあります。
売却を決断する際は、物件の状態や市場状況をよく考慮することが重要です。
まずは査定してみることをおすすめします。
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譲渡する
空き家を譲渡する方法には、税負担を軽減できる可能性や、譲渡先が決まっている場合、手続きが比較的スムーズに進むというメリットがあります。
また、物件を無駄にせず他の人に使ってもらえる点も社会的意義があります。
しかし、譲渡先が見つからない場合や相手が管理しないリスクがあります。
親族間での譲渡には後々の相続問題のトラブルが発生する可能性もあるため、譲渡を決断する際は譲渡先の管理能力や法的リスクを慎重に検討することが重要です。
取り壊す
家を取り壊して更地にすると、土地の利用方法に柔軟性が生まれるというメリットがあります。
更地にすれば、購入者や投資家が自分の目的に応じて土地を自由に活用できるため、特に土地の転売を考える場合や、商業施設、住宅などの開発を希望する人々にとって魅力的に映ることがあります。
一方で、家を取り壊すには高額な解体費用がかかる点がデメリットです。
解体費用や廃材の処理費用が予想以上に高額になることがあり、その支出が土地の売却益に見合わない場合もあります。
更地にするかどうかを決める際は、費用対効果と土地の将来的な利用方法をよく検討する必要があります。
空き家の売却ならアルバリンクにお任せ
「空き家」とは、長期間使用されず、適切に管理されていない住宅を指します。
老朽化が進むと倒壊や火災のリスクが高まり、近隣住民とのトラブルや損害賠償問題につながる可能性があります。
空き家の管理に不安を感じたら、まずは買取業者に査定を依頼し、売却の選択肢を検討してみましょう。
弊社「株式会社Alba Link（アルバリンク）」は、日本全国の幅広い訳あり物件を積極的に買い取っている買取業者です。
築古物件や立地が良くない物件に関しても、活用ノウハウを豊富に持ち合わせているため、適正な金額をつけて買い取れます。
実際に、廃墟化した空き家の買取も過去におこなっており、フジテレビの「イット」をはじめ、多くのメディアに特集されています。
空き家でお悩みの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
弊社スタッフが、あなたのお悩みを解決できるよう、全力でサポートさせていただきます。
まとめ
この記事では「空き家」の定義や種類、放置するリスク、活用・売却の方法について詳しく解説しました。
空き家は、放置すると維持費の負担や犯罪リスクが高まるため、適切な管理や活用が重要です。
売却や賃貸、民泊などの選択肢を検討し、自分に合った方法を見つけましょう。
空き家の売却をお考えの方は、ぜひ弊社アルバリンクに相談してみてください。
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