空き家がなぜ売れない？4つの理由
用途がなく「空き家」となった建物が売れないのには、主に4つの理由が考えられます。ご自身の空き家が、以下のいずれかの問題に該当していないか確認してみましょう。
1. 立地条件が悪く不便
空き家が売れにくい最大の理由の一つは、その立地条件の悪さにあります。買い手は、都心か地方かを問わず、駅やバス停などの交通機関やスーパーなどの商業施設、学校や病院など公共施設へのアクセスが良い場所を重視する傾向があります。
下記の弊社「アルバリンク」がおこなった下図の「住みたい街の特徴」のアンケートでも、1位と3位、6位、10位で立地条件など利便性に関係する項目がランクインしており、買い手が便利な立地を最優先していることがわかります。
具体的には、下記のような場所に所在する空き家は需要が低く、買い手が見つかりにくいのが現状です。
- 最寄り駅や市街地まで徒歩10分以上かかるなど、生活に不便な地域にある。
- 車移動が中心の地方であっても、最寄りのインターチェンジや市街地までアクセスが悪い。
- 人口減少や過疎化が進む地域（田舎）にあり、そもそも住みたい人が少ない。
立地条件が悪いという問題は、リフォームや解体を行っても解決することがないため、一般の買い手に売却するハードルは非常に高くなります。そのため、不動産仲介業者に頼んでも長期間売れないこともあります。
売れない間も固定資産税などの維持管理費用がかかり続け、定期的なメンテナンスの手間や時間も負担になります。無料相談から最短数日～1週間程度で、「訳あり物件」などを専門に買取ってくれる不動産買取業者の「アルバリンク」に直接売却し即現金化して、空き家の負担から解放されましょう！
特に田舎の売れない空き家を売りたい方は下記の記事も参考にしてください。
2. 建物の老朽化ですぐには居住できない
一般の買い手は、費用をかけずに安心してすぐに住めるマイホームを探しているケースが多く、築年数が古い空き家や、長期間放置され管理状態が悪い空き家は、買い手がつきにくいのが現状です。
下記の弊社「アルバリンク」がおこなった下図の2つのアンケートでも、比較的新しくキレイで状態がよい物件の人気が高く、建物の状態が悪く購入後にリフォーム費用など追加の出費が発生するケースは敬遠される傾向がわかります。
そのため、特に下記のような物理的な欠陥がある空き家は、売却前に大規模なリフォームや修繕が必要です。
- 雨漏りやシロアリ被害がある
- 床が抜けていたり、柱や基礎部が腐食している可能性がある
- 庭に雑草が生え、庭木が伸び放題になって荒れている
戸建てのフルリフォームには一般的に500万円程度、基礎の補強まで含めると1千万円近くの費用がかかることもあり、こうしたコストは一般の買い手にとって大きな負担となります。建物の状態が悪い物件は、専門的な知識を持たない一般の購入希望者からは敬遠されます。
3. 隣地との境界が曖昧になっている
土地の境界線が明確になっていない空き家も、売却が困難となる理由の一つです。
隣地との境界が曖昧な物件を購入した場合、将来的に土地の所有権や使用権を巡って近隣住民とトラブルが発生するリスクがあるからです。買い手はこのリスクを避けたいと考えるため、売買が成立しにくくなってしまいます。
境界を明確にするためには、土地家屋調査士などの専門家に依頼し、測量や確定作業を行う必要があります。これには数十万円の費用と手間がかかり、隣地所有者との立ち合いや承諾も必要です。もし隣地とすでに境界トラブルが発生している場合は、さらに売却は難航するでしょう。
4. 建替えなどが法律で制限｜再建築不可物件
都市計画区域と準都市計画区域内にある空き家が、下記のような条件に該当する場合に、再建築不可物件として建物の建て替えが制限されます。
再建築不可物件は、建物の解体や老朽化、災害で倒壊した場合など、その土地に新たな建物を建てられません。また、リフォームにも制限があるため、居住者にとっては大きなデメリットとなり、金融機関から住宅ローンを借りにくくなることが多く、購入希望者が限定されてしまいます。
このような、いわゆる「訳あり物件」は一般的な買い手がつきにくく、長い間、売れないまま放置されることも多いのが現状です。訳あり物件などを専門に買取る不動産買取業者の「アルバリンク」は、再建築不可物件を利活用して地域の活性化へ貢献できる独自のノウハウがあるので、無料相談から最短数日～1週間程度で直接買い取れます。
接道義務を満たしていない
建築基準法では、建物の敷地は原則として幅員4メートル以上の建築基準法上の道路に2メートル以上接していなければならないという「接道義務」が定められています。
都市計画区域と準都市計画区域内にある物件について、もしこの接道義務を満たしていない場合、現在の建物を解体すると、新しい建物を建てることができなくなります。
参照元：建築基準法第42条(道路の定義）・第43条（敷地と道路の関係）｜e-Gov法令検索
市街化調整区域にある
都市計画法では、都市を「市街化区域」（積極的に宅地開発を進める区域）と「市街化調整区域」（開発を抑制する区域）に分けています。
市街化調整区域内にある空き家は、原則として建物の新築や建て替えを行う際に自治体の許可が必要とされます。この区域は元々開発が抑制されているため、自治体の建築許可がなかなか下りず、建て替えが事実上制限されているケースが多いです。活用の柔軟性が低いため、買い手から敬遠されやすいのです。
参照元：都市計画法第34条｜e-Gov法令検索
売れない空き家はどうする？処分・売却方法8つ
売れない空き家を所有し続けることは、金銭的・精神的な負担が増すため、早期の処分・売却が重要です。
ここでは、一般的な不動産仲介業者への依頼を断られたり放置されたりして、買い手がつかず売却できそうにない空き家を処分・売却できる具体的な方法を8つ紹介します。
1. 空き家バンクに登録する
空き家バンクとは、空き家を売りたい所有者と利用したい人をつなぐ、自治体が運営する不動産マッチング制度のことです。無料で物件情報を登録でき、地方への移住希望者などに向けた販促活動を行うことができます。
ただし、空き家バンクに登録したからといってすぐに買い手が見つかるとは限りません。また、自治体から紹介される不動産仲介業者の質が良くない場合もあり、売買契約がスムーズに進まないリスクもあるため、時間的に余裕がある方向けの方法と言えるでしょう。
自治体によっては、空き家バンクの利用者を増やすために、購入者に対してリフォーム費用や解体費用を支援する補助金制度を設けていることもあるので、問い合わせて確認するようにしましょう。
国土交通省の「空き家・空き地バンク総合情報ページ」から全国の自治体のサイトを検索できます。
下記では空き家バンクの補助金制度の事例を2つ紹介します。
空き家バンクについてメリットデメリットなどさらに詳しく知りたい方は、下記の記事も参考にしてください。
中央市空き家バンク物件解体工事補助金（山梨県中央市）
山梨県中央市では、空き家バンク経由で購入した物件の解体工事に対して、補助金制度を設けています。
- 補助条件
- 購入者の3親等以内の親族ではない売主から購入
- 購入者が解体工事を発注
- 解体後に新居を建築し居住
など
- 補助額
解体費用の2分の1（上限100万円）。
参照元：中央市空き家バンク物件解体工事補助金｜中央市役所
戸建ての解体費用は150万円～300万円程度かかることもあるので、補助金を利用しても自己負担分が発生し、さらに新居の建築費用も必要になる点に注意が必要です。
空家活用支援補助金（茨城県笠間市）
茨城県笠間市では、下記の3つのケースに対する補助金制度があります。
- リフォーム費用
- 修繕費の2分の1以内(50万円を限度)
- 修繕費の2分の1以内(50万円を限度)
- 取得または賃借に要する費用
- 取得の場合：取得対価の3パーセント以内(30万円を限度)
- 賃借の場合：家賃2ヶ月分に相当する額(10万円を限度)
- 物件の残存する家財道具等の処分費用
- 対象経費の1/2以内（10万円を限度）
参照元：空家活用支援補助金｜笠間市役所
空き家のリフォーム費用は規模にもよりますが200万円～500万円ほどかかることもあります。そのため、補助金を利用しても、場合によっては自己負担分の出費が100万円を超えることもある点に注意が必要です。
2. 民間の空き家物件掲載サイトに登録する
自治体の空き家バンク以外に、民間の空き家物件掲載サイトを利用して買い手を募る方法もあります。民間のサイトは無料で登録できる場合が多く、全国の空き家を探している人の目に留まりやすいという利点があります。
ただし、多くの場合、不動産売買契約の手続きや買主とのやり取りを売主自身が行わなければならず、時間や労力がかかる点に注意が必要です。
ここでは、代表的な民間サイトをいくつか紹介します。
| サイト名 | 特徴 | こんな人におすすめ |
|---|---|---|
| みんなの0円物件 |
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| 空き家ゲートウェイ |
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| 家いちば |
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3. 買取専門の不動産買取業者に直接売却する
売れない空き家を最も確実かつスピーディーに手放す方法は、専門の不動産買取業者に直接売却することです。仲介による一般売却や、空き家バンクのように買い手を探す必要がなく、売れないまま永遠に売れ残ってしまうリスクを避けられます。
買取業者は、老朽化が進んだ空き家や、立地条件が悪い物件であっても、そのままの状態で買い取ってくれます。
不動産買取業者が売れない空き家も買い取れる理由
専用の不動産買取業者が「訳あり物件」のような売れない空き家も買い取れるのは、不動産事業（収益化）を目的として物件を買い取るからです。
一般の個人が居住目的で購入するのに対し、専門の不動産買取業者は、買い取った空き家を適切なリフォームや解体を行い、付加価値をつけて再販・運用することで利益を得ます。特に空き家の買取に特化した専門業者は、立地や状態の悪い物件を再生・活用するノウハウを豊富に持ち合わせているため、どんな空き家も確実に買い取れるのです。
例えば、長年放置され老朽化が著しい空き家であっても、買取業者は自社の資金力とリフォーム業者との繋がりを活かし再生・再販や利活用できるので、地域の活性化にも貢献しています。
不動産買取業者に空き家を売却するメリット
専門の不動産買取業者に空き家を売却することには、売主にとって大きなメリットが多数あります。
- 負不動産に金額がつく
仲介売却と比較すると買取価格は低くなる傾向がありますが、そもそも一般の買い手がつかない「負動産」（所有しているだけで固定資産税や維持管理費がかかり続けるマイナスの資産）に対して、買取業者はきちんと金額をつけて現金化してくれます。 - 最短数日で売却できる
仲介売却では買い手探しに数ヶ月以上かかるのに対し、買取業者は売主が価格に納得すればすぐに売買契約が成立します。早急に空き家を手放したい場合に最適です。 - 契約不適合責任が免責される
不動産の仲介売却（個人間売買）では、売却後に物件の不具合（雨漏りやシロアリ被害など）が見つかった場合、売主が契約不適合責任を問われる可能性があります。しかし、不動産のプロである専門の買取業者に売却する場合、売主の契約不適合責任は一切免責されるのが一般的です。 - 売却経費がかからない
仲介業者を通じて売却する場合に発生する様々な費用を、買取業者に売却する場合は売主が負担する必要がありません。- 仲介手数料
仲介売却では、売却価格に応じて仲介手数料（売却価格の3%＋6万円＋消費税など）が発生しますが、買取では売主の仲介手数料負担は一切ありません。 - 修繕・リフォーム費用
仲介売却では、買い手を見つけるためにリフォームや修繕が必要となることがありますが、買取業者に売却する場合、売主が事前にリフォーム費用を負担する必要はありません。 - 家具や荷物の処理費用
一般の買い手に売却する場合、空き家内の残置物（家具や荷物）は売主が自費（数十万円以上）で処分する必要がありますが、買取業者は残置物の処理も含めて買い取ってくれるケースがほとんどです。
- 仲介手数料
- 訳あり・事故物件でも直接売却できる
中心街から距離がある、老朽化が著しいといった問題のほか、再建築不可物件、共有名義、さらには事故物件など、一般の市場で売れない「訳あり物件」も、専門の買取業者であれば積極的に買い取ってくれます。
「売れない空き家」専門の不動産買取会社「アルバリンク」の買取事例
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、空き家専門の買取業者として、他社で断られた問題を抱えた空き家でも多数の買取実績があります。
例えば、築年数の古い建物や再建築不可物件、10年以上放置され室内が荒れ果てていた物件、再建築不可で残置物や動物飼育によるダメージがあった物件など、一般の不動産会社では相手にされなかった物件でも、お客様の悩みを解決し、無事売却を完了させています。
所有されている売れない空き家の状況に近い下記の買取事例なども参考にして、弊社への直接売却をご検討ください。
物件の状況：
・田舎の家の処分に関して長年悩んでいた
・親族から「更地」にして売却するアドバイス
・両親は「更地」化を望んでいない
買取状況：
・更地にせず株式会社AlbaLink（アルバリンク）が迅速に買取り
物件の状態：
・壊したり建築するにも制限あり
・築年数が古い
・室内にも物（残置物）がそのまま
・地元不動産に売却を依頼→売却できず
・処分に手数料が発生する可能性
買取状況：
・手数料なしで株式会社AlbaLink（アルバリンク）が迅速に引き取り
物件の状況：
・老朽化が激しい
・遠方で管理しにくい
・地元不動産会社に依頼→放置され売れず
買取状況：
・株式会社AlbaLink（アルバリンク）が迅速に買取り
物件の状況：
・築43年の実家
・近づくのも危険な納屋
・残置物そのままの倉庫
・仲買不動産では売却まで時間がかかる
・忙しくて管理ができない
買取状況：
・安い実家の居宅と山林の処分料
・株式会社AlbaLink（アルバリンク）が3ヶ月以内という短期で買手を見つける
物件の状況：
・地形とエリアの問題で売却が難しい物件
・神奈川県の物件を愛知県にいながら売却する
・複数の業者へ連絡→放置され断られる
買取状況：
・株式会社AlbaLink（アルバリンク）が無事に買取り
物件の状況：
・田舎の実家の売却・処分方法に悩んでいた
買取状況：
・株式会社AlbaLink（アルバリンク）が迅速に買取り
さらに詳しい空き家買取隊の評判・口コミ情報の解説は下記の記事を参考にしてください。
「長年の悩みが無くなり肩の荷が下りた」「処分は無理かと諦めていた」といったお喜びの声を多数いただいており、お客様が手間なく空き家の負担から解放されるようサポートいたします。
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4. 自治体や公益法人に寄付する
売れない空き家を処分したいとき、自治体や公益法人に寄付するという方法も考えられます。一部の自治体では、地域活性化や公共施設の活用を目的として、空き家を受け入れているケースも存在します。
しかし、自治体が不動産を受け入れることには、固定資産税の徴収ができなくなる、管理コストを負うことになるなどのデメリットがあるため、原則として自治体が土地を引き取ってくれることはほぼありません。
自治体が寄付を受け入れるのは、公共施設などの建設に利用できる立地や敷地面積を持つ、極めて限定的な条件を満たす土地のみです。建物が残っている場合は、寄付を受け入れてもらうために、売主が自費で建物を解体し更地にする必要があるのが一般的です。
5. 相続土地国庫帰属制度を利用し、国に引き取ってもらう
相続によって取得した土地であれば、「相続土地国庫帰属制度」を利用して国に引き取ってもらう申請ができます。これは2023年4月27日に施行された制度です。
しかし、この制度はあくまで「土地」のみが対象であり、建物（空き家）は対象外です。空き家が建っている場合は、申請前に所有者が自費で解体し、更地にする必要があります。
相続土地国庫帰属制度の概要
相続土地国庫帰属制度による国庫帰属が認められる土地の条件は非常に厳しく、現実的な処分方法とは言えません。
＜国庫帰属が認められない土地の主な要件＞
- 建物が建っている土地（解体が必要）
- 抵当権などが設定されている土地
- 境界線などで争いがある土地
- 土壌汚染や埋設物がある土地
さらに、承認されたとしても、国への負担金として10年分の管理費用相当額（数十万から数百万円）を支払わなければなりません。多額の費用や手間をかけても、国に引き取ってもらえる保証もないため、この制度は利用が難しいのが現状です。
参照元：相続土地国庫帰属制度の概要｜法務省
参照元：相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律｜e-Gov法令検索
6. 自分で住む
空き家を処分せず、自分で住むというのも一つの選択肢です。実家を相続した場合などは、リフォームして移住することで、新しい住まいとして活用することが可能です。
特にリモートワークの普及に伴い、地方への移住を検討する人も増えており、空き家の価値が見直される傾向にあります。
ただし、快適に住むためにはリフォームや修繕が必要となることが多く、その費用が発生します。移住やリフォームに際して、自治体の補助金制度や助成金が活用できないかを事前に調査すると良いでしょう。
7. 賃貸で収益化する
空き家を賃貸物件として活用し、家賃収入を得て収益化する方法もあります。都市部や観光地に近い立地であれば、安定した収入が期待できるかもしれません。
不動産会社に管理を委託すれば、手間をかけずに収益化を目指せます。
しかし、賃貸に出すには、物件の状態を整えるためのリフォームが必要になる場合があります。また、入居者が見つからないリスクや、賃貸経営には契約や管理に関する専門知識が必要となるため、不動産の知識や経験のない方が安易に行うのはリスクが高いといえるでしょう。
8. 隣地住民に売却・譲渡を打診する
売却が難しい空き家でも、隣接する土地の所有者に売却や譲渡を打診してみる価値はあります。
隣地の所有者にとっては、土地の形が良くなったり（整形地化）、接道条件が改善されたり、活用の幅が広がったりするメリットが生じるため、購入を検討してくれる可能性があります。
ただし、隣地所有者との関係性が良好であることが前提となります。また、相場よりも価格を下げるか、あるいは売主側で解体費用を負担するなどの条件を付けなければ、買い取りには至らないケースも多いです。当事者同士で交渉するよりも、不動産会社を介して話を進める方が、契約書の作成や売却後のトラブルを考慮すると安心です。
売れない空き家を放置するとどうなる？5つのデメリット
売れない空き家を「どうせ売れないから」といって放置することは絶対に避けなければなりません。空き家を放置することで、所有者には金銭的、法的な負担が増大する深刻なデメリットが生じます。
1. 不動産価値が低下する
空き家を放置し、適切なメンテナンスを行わないと、建物の老朽化が急速に進行し、不動産価値が低下します。たとえば、換気や掃除を行わないと、シロアリ被害や雨漏、カビなどが発生し、建物の劣化が加速します。
老朽化が進んだ建物は、売却や賃貸の際に買い手や借り手が見つかりにくくなり、結果として不動産の資産価値が大幅に下がってしまうことになります。また、状態が悪化すればするほど、将来的にリフォームや解体が必要となり、その費用も所有者の大きな負担となるでしょう。
2. 近隣とのトラブルにつながるリスクがある
空き家を放置することで、近隣住民との深刻なトラブルに発展するリスクが高まります。
老朽化が進んだ建物は、倒壊や外壁の崩落、瓦の飛散といったリスクを抱えます。もし空き家が倒壊し隣家を破損したり、人的被害が発生したりした場合には、所有者は多額の損害賠償責任を負う可能性があります。空き家の倒壊が原因で隣家が全壊した場合、2億円近い損害賠償を請求される恐れがあるという試算もあります。
さらに、人が住まない空き家は、ネズミやハクビシンなどの害獣・害虫の住処になりやすく、庭の雑草が生い茂り近隣に迷惑をかける状況が続けば、苦情や損害賠償を請求されることにもなりかねません。
3. 固定資産税など維持管理費や手間がかかり続ける
空き家は、使用していなくても所有し続ける限り、固定資産税や都市計画税などの税金が毎年課税されます。
下記のような空き家の維持管理費は、物件にもよりますが年間26万～35万円程度かかるとされています。
- 固定資産税
- 都市計画税
- 管理費用
- 水道光熱費
- 火災保険・地震保険
また、倒壊や近隣トラブルを避けるためには、所有者が定期的に現地に足を運び、清掃や点検などの維持管理を続けなければならず、遠方にある場合は交通費や労力の負担も無視できません。管理を専門業者に委託する場合も、月々5,000円～1万円程度の費用がかかります。
4. 相続開始日から3年が経過すると空き家特例が使えない
相続によって空き家を取得し売却する場合、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（空き家特例）を利用できる可能性があります。この特例を適用できれば、譲渡所得（売却益）から最大3,000万円の控除が受けられ、税負担を大幅に軽減できます。
しかし、この特例を適用するためには、「相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」に売却を完了させる必要があります。
売れない空き家をそのまま放置し、この期限を過ぎてしまうと、売却時に3,000万円の控除が受けられなくなり、税負担が増加してしまいます。特例の期限が迫っている場合は、特に早期の売却手段（買取など）を検討すべきです。
参照元：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁
参照元：空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家特例）｜国土交通省
5. 「特定空家」や「管理不全空き家」に指定され維持費が増加する
管理が不十分な空き家を放置し続けると、自治体から「特定空家等」または「管理不全空き家」に指定されてしまいます。
特定空家等とは、下記のように、周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切であると認められる空き家のことです。
- 倒壊の危険性
- 衛生上有害となる状態
- 景観を著しく損なっている
参照元：空家等対策の推進に関する特別措置法 第二条｜e-Gov法令検索
特定空家や管理不全空き家に指定されると、下記のような金銭的・法的な罰則が課せられます。
特定空き家について指定条件やリスクなども詳しく知りたい方は下記の記事も参考にしてください。
「住宅用地の特例措置」から除外され固定資産税が最大6倍増加する
建物が建つ土地には、固定資産税を最大1/6に軽減する「住宅用地の特例」が適用されています。
しかし、特定空家や管理不全空き家と指定され、自治体からの勧告を無視し続けると、この特例措置が解除されてしまいます。特例が解除されると、土地の固定資産税が更地と同じ課税となり、最大6倍に跳ね上がってしまうのです。
この特例解除の流れは以下の通りです。
- 空き家が特定空き家（または管理不全空き家）に指定される
- 自治体から改善の助言や指導が来る
- 助言・指導を無視すると空き家改善の勧告が来る
- 勧告を無視すれば住宅用地の特例が解除されます
参照元：固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置｜国土交通省
50万円以下の罰金
自治体からの改善命令（勧告の後の段階）を受けてもなお、空き家の状態を改善しない場合、空家特措法に基づき、所有者には50万円以下の罰金（過料）が科されます。
行政によりに強制解体・撤去され、費用も徴収される
改善命令を無視し続けると、最終的に自治体が行政代執行により空き家を強制的に解体・撤去します。
この際の解体費用は、全額所有者に請求されます。行政代執行による解体費用は高額になりやすく、事例によっては700万円から1000万円近くにのぼることもあります。
しかも、この費用は税金などと同様に強制徴収が認められており、給料や車などの財産を差し押さえられる対象となるため、自己破産しても支払い義務から逃れることはできません。
売れない空き家を処分・売却する際のポイント9つ
売れない空き家を処分・売却するにあたっては、売却の可能性を高めるための準備や検討すべき事項があります。ここでは、空き家を手放す際に押さえておくべき8つの重要なポイントを解説します。
1. 売却価格を適正な水準に見直す
空き家の売り出し価格が、市場価格に対して高すぎることが原因で売れないケースが多いです。
戸建ての売却においては、売り出し価格と実際に売買が成立する成約価格の間には、2割以上の差があることが統計的に示されています。売れない空き家を売るためには、市場価格を把握して、適切な販売価格を設定しましょう。
ただし、一度値下げをした後に再値上げするのは難しいため、価格設定は信頼できる不動産会社と慎重に話し合って決めることが大切です。
空き家の買取相場を見極め、相場より高く売るコツを知りたい方は下記の記事を参考にしてください。
2. リフォーム・リノベーション後に売却を検討する
建物の老朽化が売却を妨げている場合、リフォームを行うことで買い手に良い印象を与え、売却につながる可能性が高まります。特に、外壁の補修やクロスの貼り替え、水回りの交換など、必要最小限の修繕を行うことが有効です。
ただし、リフォームしたからといって必ず売れるとは限らず、費用対効果を慎重に判断する必要があります。売主の好みに偏ったリフォームは、かえって買い手に敬遠される恐れもあります。どのようなリフォームが売却にプラスに働くか、必ず不動産会社に相談しましょう。
3. 解体して更地にしてから売ることを検討する
老朽化が著しい空き家の場合や、立地条件が良い土地である場合は、空き家を取り壊して更地にしてから売るという選択肢が有効な場合があります。更地にすることで、注文住宅を建てたい個人や、不動産会社などの資金力の高い層がターゲットとなり、売却しやすくなります。
木造戸建ての解体費用は、一般的に坪4万円〜5万円程度、総額で120万円〜150万円程度が目安となります。
ただし、解体する前に、その土地が再建築不可物件ではないかを必ず確認する必要があります。再建築不可の建物を解体してしまうと、建築基準法上、新たに建物を建てることができなくなり、一般の個人への売却も難しくなります。安易な解体により、売却がさらに困難になることがあるため注意が必要です。
4. 買取専門の不動産買取業者に依頼・変更する
通常の不動産仲介業者での売却で売れ残ってしまった場合や、空き家が立地や老朽化などの問題を抱えている場合は、「訳あり物件」などを専門に買取る不動産買取業者に依頼すると、手軽で低コスト、スピーディーに空き家を手放すことができます。
不動産仲介業者への依頼で買い手がつかない場合、専門の不動産買取業者を変えることも有効な手段の一つですが、特に古い家や訳あり物件の売却に強いのは、古民家専門や工務店系の不動産会社、そして専門の不動産買取業者です。買取専門業者であれば、リフォームや解体の必要もなく、現状のままスピーディーに買い取ってもらえるため、売却を急いでいる方にとっては最も賢明な選択肢となります。
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5. 補助金制度を積極的に活用する
空き家の解体やリフォームには費用がかかりますが、国や自治体は空き家対策として、これらの費用を補助する制度を設けていることがあります。
お住まいの地域で利用できる補助金制度があるかどうかは、「空き家 解体補助金 地名」などと検索して確認してみましょう。
空き家の解体に関する補助金の特徴3つ
- 自治体が実施しているものが大多数
解体費用に関する補助金は、ほとんどの場合、各自治体が独自に行っています。自治体によって制度の有無や内容は異なります。 - 適用要件は自治体により大きく異なる
補助金の適用を受けるためには、老朽化の程度、建築時期（旧耐震基準建物など）、申請者の滞納の有無など、自治体が定める詳細な要件を満たす必要があります。 - 工事完了後に入金される
補助金は、原則として解体工事が完了し、実績報告書を提出した後に入金されます。そのため、補助金を利用する場合でも、所有者が先に解体費用を満額立て替えるためのまとまった資金を用意しておく必要があります。
6. 土地の境界を確定しておく
空き家を売却する際、特に仲介で一般の買い手に売る場合は、土地の境界を確定させておくことが必須条件となることが一般的です。境界が確定していないと、正確な土地の価格がわからず、購入後のトラブルを懸念する買い手がつかないからです。
境界確定には、土地家屋調査士に確定測量を依頼する必要があり、数十万円の費用と、隣人との境界の交渉などで時間もがかかります。
買取業者に売却する場合は、境界確定を買取業者が負担してくれるため、売主は測量の手間と費用を省けます。
7. 相続した空き家は相続登記が必須
相続によって空き家を取得した場合、売却や賃貸を行うには、必ず名義変更（相続登記）を完了させる必要があります。相続登記を済ませなければ、法的に所有者が特定できず、不動産を売却することはできません。
2024年4月1日からは相続登記が義務化され、相続による取得を知った日から3年以内に申請しない場合、10万円以下の罰金が課される可能性があります。
参照元：相続登記の申請義務化特設ページ｜法務省
相続した財産（空き家を含む）の合計額が、基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超える場合、相続税が発生し、納税義務が生じます。相続税の計算は複雑なため、税理士などの専門家に相談して正確に把握し、期限内に納付できるように準備しましょう。
空き家の相続登記の手続きの流れや、共有名義の対処法なども詳しく知りたい方は下記の記事も参考にしてください。
8. 共有名義の場合は全員の同意を得る
空き家が複数の相続人による共有名義となっている場合、その空き家全体を売却するには、共有者全員の同意が必要となります。共有者のうち一人でも売却に反対すると、不動産全体を売却することはできません。
参照元：民法第251条｜e-Gov法令検索
もし共有者との話し合いが難航し、全員の同意を得られない場合は、専門の不動産買取業者に自身の共有持分だけを売却するという方法もあります。これにより、煩わしい共有関係から完全に抜け出すことが可能となります。
9. 土地の境界を確定する
空き家と隣地との境界があいまいなままでは、隣人とのトラブルが懸念され、買い手がつきにくくなるので、境界を確定させてから売却しましょう。
また、隣地との境界線が確定していない場合、建築基準法に抵触する恐れもあり、空き家の再建築や利活用の妨げになります。
境界確定には土地家屋調査士による測量や、隣地所有者との立ち会いが必要になるケースもありますが、その手間をかける価値は十分にあります。
確定した境界線は法務局で登記され、土地の資産価値が明確になるため、売却時の査定にも好影響を与えます。
売却前には必ず境界確認を行い、トラブルの種を取り除いておきましょう。
売れない空き家を処分・売却する際の注意点8つ
売れない空き家の処分方法を検討する際、費用や手間をかけても報われない、あるいは思わぬリスクを負う可能性がある方法について、事前に注意点を把握しておくことが重要です。
1. 解体しても売却できるとは限らない
売れない空き家を「解体すれば売れるだろう」と安易に更地化するのは危険です。
解体したところで、立地条件が悪いなど根本的な問題が解決しない限り、買い手がつかない可能性は依然として残ります。もし売れ残ってしまうと、数百万円かかった解体費用が全て赤字になってしまうリスクがあります。
特に、再建築不可物件を解体してしまうと、新たな建物を建てられなくなり、一般の個人への売却がほぼ不可能になってしまいます。安易な解体は、後の売却をさらに困難にするため注意が必要です。
2. 解体すると固定資産税が最大6倍になる
空き家を解体し更地にした場合、土地に適用されていた「住宅用地の特例」（固定資産税が1/6になる軽減措置）が解除されるので、固定資産税が最大6倍に跳ね上がるので注意が必要です。
建物がない土地は「人が住むための土地」と認められなくなるため、固定資産税が翌年から最大6倍に増加します。売れ残っている間は毎年この高額な税金を納め続けなければならないため、解体は慎重に判断すべきです。
3. リフォームしても売却できるとは限らない
売却前にリフォームを行っても、その費用を回収できるほど高値で売却できる保証はありません。
安易にリフォームをおこなうと費用が無駄になるだけでなく、売主が行ったリフォームが買い手の好みに合わず、かえって購入を避けられるおそれもあります。リフォームは、売却を依頼している不動産会社と相談し、費用対効果や買主のニーズを考慮したうえで、必要最小限にとどめるべきでしょう。
4. 自治体が土地を引き取ることはほぼない
「売れないなら自治体に寄付して引き取ってもらいたい」と考える方もいますが、自治体が不動産を引き取ることは、極めて限定的なケースを除いてほぼありません。
自治体は、不動産を引き取ることで固定資産税収入が減る上、引き取った土地の管理義務を負うことになるため、基本的に寄付を拒否します。引き取りが許可されるのは、公共施設などに活用できる立地・面積の土地のみであり、その場合も売主側で建物を解体し更地にして無償で引き渡す必要があることが一般的です。
5. 国が引き取る空き家は条件が限られる
「相続土地国庫帰属制度」を利用して国に土地を引き取ってもらう申請は可能ですが、国庫帰属が認められる空き家（土地）は、非常に条件が限られています。
建物がないこと、抵当権がないこと、土壌汚染や埋設物がないことなど、厳しい要件を満たす必要があり、さらに数十万〜数百万円の負担金を支払わなければなりません。多大な費用と手間をかけたとしても、国への返還が認められる保証はないため、現実的な処分方法としてはお勧めできません。
6. 空き家だけの「相続放棄」はできない
相続放棄は、被相続人（亡くなった人）が残した一切の資産（プラスの財産）と負債（マイナスの財産）をすべて引き継がないという手続きです。
空き家だけを都合よく「相続放棄」することはできません。
参照元：相続の放棄の申述｜裁判所
さらに、相続放棄をしたとしても、次の相続人や相続財産清算人が管理を始めるまでは、空き家の管理義務が残ってしまうという民法上の定めがあります。
参照元：民法第940条｜e-Gov法令検索
完全に管理義務から解放されるには、裁判所に「相続財産清算人」の選任を申し立てる必要があり、これには時間と数十万円から数百万円の予納金がかかるため、手間と費用を省くことにはなりません。
参照元：相続財産清算人の選任｜裁判所
空き家の相続放棄で必要な手続きの流れや、リスクについても詳しく知りたい方は下記の記事も参考にしてください。
7. 住まない実家は相続してはいけない
「住まない実家は相続してはいけない」という考え方は、主に、空き家を相続することで生じる金銭的、精神的な負担やリスク（固定資産税、管理費、特定空き家指定リスクなど）を回避すべきという教訓に基づいています。
特に、明らかにマイナスの遺産（借金など）が多い場合や、空き家以外に活用や売却の難しい不動産が多い場合は、相続することでかえって負債を抱え込むリスクがあります。
しかし、売却や活用によって現金化できる見込みがある場合は、いったん相続し、速やかに専門の不動産買取業者に売却してしまうのが、最も手間なく問題を解決できる方法です。
8. 素人の賃貸経営はリスクが高い
空き家を賃貸に出して収益化を試みるのは魅力的な選択肢ですが、不動産の知識や経験がない方が安易に賃貸経営を行うのはリスクが高いです。
賃貸事業計画を綿密に立てるためには、賃料相場、空室率、管理費用、減価償却など、専門的な知識が必要です。知識がない状態で始めてしまうと、入居者が見つからなかったり、トラブルが発生したりして、利益を得るどころか損失を被る可能性が高いと言えます。
空き家を賃貸しするときのメリット・デメリットを詳しく把握しておきたい方は下記の記事も参考にしてください。
売れない空き家をどうするか困った場合によくある質問
読者の検索意図や再検索キーワード、関連する質問を考慮し、空き家の処分に関する疑問に回答します。
売れない空き家はどうすればいいですか？
売れない空き家で最も推奨される対処法は、専門の不動産買取業者に直接売却することです。
一般の買い手がつかない空き家でも、買取業者は自社の活用ノウハウ（リフォーム・再生・運用など）に基づき、現状のまま買い取ってくれます。これにより、売主は解体費用やリフォーム費用をかける必要がなく、また、契約不適合責任も免責された状態で、スピーディーに空き家を現金化し、負担から解放されます。
特に、弊社「アルバリンク」は売れない空き家などいわゆる「訳あり物件」を専門に直接買取りし、買取後の物件を都市圏からの移住者用にリノベーションしたり、独自のノウハウで物件の特性に応じた利活用を行い地域の活性化に貢献しています。
「アルバリンク」は上場企業の不動産買取会社で、「訳あり物件」や「事故物件」などの買取り実績が豊富で、売主さまの気持ちに寄り添い、手軽でスピーディーな直接買取を提案させていただきます。
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売れない空き家を放置すると固定資産税はどうなる？
売れない空き家を放置し管理を怠ると、自治体から「特定空家等」や「管理不全空き家」に指定され固定資産税が最大6倍に跳ね上がるリスクが生じます。
特定空家等の指定を受け、自治体からの勧告を無視し続けた場合、土地に適用されていた固定資産税の軽減措置である「住宅用地の特例」が解除されます。その結果、固定資産税が翌年から最大で6倍に増加してしまいます。
売れない空き家を3年放置してもいいですか?
空き家を3年以上放置することは避けるべきです。
一つ目の理由は、相続空き家の3,000万円特別控除の特例の期限があるからです。この特例は、相続開始日から3年を経過する年の12月31日までに売却しないと適用されなくなります。
二つ目の理由は、特定空き家等に指定されるリスクが増すからです。3年も放置すれば建物の老朽化が進み、倒壊や衛生上の問題が発生しやすくなり、固定資産税の増額や罰金のリスクが高まります。
空き家が売れない理由は何ですか?
空き家が売れない主な理由は、以下の4点に集約されます。
- 立地条件が悪い: 田舎や不便な場所にあり、生活利便性が低い
- 建物の状態が悪い: 築年数が古い、老朽化が著しい、大規模な修繕が必要
- 法律による制限: 接道義務を満たさない再建築不可物件であるなど、建て替えができない
- 権利関係の問題: 登記が古い、隣地との境界が曖昧、共有名義で全員の同意が得られない
これらの問題を抱えた空き家は、一般の個人には需要がないため、売却を諦める前に専門の買取業者に相談することが推奨されます。
売れない空き家の相続放棄はできる？
空き家を相続放棄することは可能ですが、空き家（特定の財産）だけを選んで相続放棄することはできません。相続放棄をすると、現金や預金などプラスの財産もすべて放棄することになります。
相続放棄の期限は、「自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月の熟慮期間内」と短いので気を付けましょう。
参照元：相続の承認又は放棄の期間の伸長｜裁判所
さらに、相続放棄をしても、次の相続人や相続財産清算人が管理を始めるまでの間は、空き家の管理義務が残ります。管理義務から完全に逃れるには、裁判所への申し立てが必要となり、費用と手間がかかります。
まとめ｜売れない空き家はアルバリンクへ直接売却しよう！
売れない空き家は、立地や建物の状態、法的な制限など、複数の要因によって買い手がつかないことが多いものです。しかし、売れないからといって放置することは、税金の増加や近隣トラブル、罰則など、所有者にとって大きなリスクにつながります。
売れない空き家を手放すための方法はいくつかありますが、最も手間や費用、時間をかけずに確実に処分する方法は、専門の不動産買取業者に直接売却することです。
私たちAlbaLinkは、年間600件以上の買取実績（※2023年1月～10月の実績）を活かし、他社で断られた空き家でも、なるべく高値で買い取れるよう尽力いたします。
一刻も早く空き家の負担から解放され、現金化したい方は、ぜひ弊社の無料買取査定をご利用ください。
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