未登記物件は売買できる？
未登記物件でも売買は可能ですが、取引には多くのリスクや手続き上の問題が伴います。
そもそも未登記物件とは、法務局に所有権などの情報が記録されていない不動産、特に建物を指します。
未登記の物件は相続の手続きに時間がかかり、不動産管理が困難になるというデメリットがあります。
参照元：法務局
登記がないと、誰が正当な所有者なのか第三者からは確認できず、売主・買主双方に不安を残す取引になってしまうのです。
司法書士や土地家屋調査士などの専門家に依頼し、表題登記や所有権保存登記を済ませたうえで売却を検討することが、安全な不動産取引の前提です。
登記を済ませておけば、名義や所在、構造が明確となり、取引全体の透明性が高まりトラブルの予防にもつながります。
このように、未登記物件の売却は可能ですが、登記の有無が信頼性を左右する重要な要素であることを理解しておくことが大切です。
なお、未登記物件の売却を検討している方の多くが抱える悩みは、「手続きが複雑で時間がかかる」「登記費用を負担したくない」「買い手が見つからない」といったものです。
このような悩みを解決するには、未登記物件の買取を専門とする不動産買取業者への相談が最適です。
不動産買取業者なら、未登記物件であっても現況のまま買い取ることが可能で、登記手続きや解体作業などの煩雑な作業はすべて買取後に業者側で対応してくれます。
弊社アルバリンクは、未登記物件を含む「訳あり不動産」の買取に数多くの実績を持つ専門業者です。
年間相談件数2万件超の東証上場企業として、他社では買い取れないような物件も積極的に買取を行っています。
未登記物件を手間をかけずに確実に手放したい方は、ぜひアルバリンクへご相談ください。
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未登記物件が生まれる理由
未登記物件が生まれる主な理由は、以下のとおりです。
それぞれ詳しく解説します。
新築時に表題登記をしていない
新築建物を建てた際に、表題登記を行わないまま放置してしまうケースがあります。
表題登記は、建物完成から1ヶ月以内に申請する義務があります。
しかし、不動産の表示に関する登記制度は、1960年（昭和35年）に不動産登記法が改正されたことで創設されており、それまでは新築建物の登記という概念がありませんでした。
ですので「家を建てたら登記する」という概念が広まっていなかった時代の建築物には、登記がなされることがなかったものもあるでしょう。
増改築時に表題変更登記をしていない
既存建物の増改築や用途変更を行った際、表題変更登記を怠ることで未登記状態が生じる場合があります。
参照元：訳あり物件買取ナビ
建物の床面積や構造、用途が変更された場合は、変更から1ヶ月以内に表題変更登記を申請する必要がありますが、この手続きを知らない所有者も多いでしょう。
たとえば、木造住宅に鉄骨造の車庫を増築したり、住宅の一部を店舗に改装したりした場合、登記簿上の情報と実際の建物に相違が生じます。
また、家族の増加に伴う部屋の増築や、老朽化による部分的な建て替えなども、適切な変更登記が必要です。
このように、増改築部分に対して登記することを忘れてしまうと、未登記状態になってしまいます。
相続時に相続登記をしていない
相続が発生した際に相続登記を行わず、長期間放置することで未登記状態が続くケースがあります。
特に2024年（令和6年）4月以前の相続登記が義務化される前は、相続登記の申請期限がなく、手続きを後回しにする相続人が多く存在していました。
相続登記を怠る理由として、手続きの複雑さや費用負担への懸念、相続人間での話し合いが難航していること、遠方にある不動産で管理が困難なことなどが挙げられます。
また、親が亡くなった後、兄弟姉妹の中で「誰が相続するか決まっていない」状態が続き、結果として登記手続きが宙に浮いてしまうこともあります。
このような状況が数世代にわたって続くと、相続人の数が増加し、後から登記を行おうとしても非常に複雑な手続きが必要となり、手放すのも困難になってしまうのです。
以下の記事では、空き家の相続登記について、手続きの流れや共有名義の対処法などを詳しく解説していますので、併せてご覧ください。
未登記物件を相続してしまった方や、長年放置してしまった方の多くが「どこから手をつけていいかわからない」といった悩みを抱えているでしょう。
このような複雑な状況こそ、専門の買取業者のサポートが不可欠です。
買取業者に依頼すれば、表題登記や所有権保存登記といった煩雑な手続きを売主が行う必要がなく、現況のまま物件を引き渡すだけで現金化が可能です。
また、相続に関する複雑な事情がある場合でも、提携している弁護士や税理士の紹介など、総合的なサポートを受けられるケースもあります。
弊社アルバリンクは、まさにこのような複雑な事情を抱えた訳あり物件の買取を数多く行ってきました。
相続で取得した遠方の物件や、相続関係の権利が複雑で買い手が見つからない物件なども買い取ってきた実績があります。
「手続きが複雑で、もうどうしていいかわからない」と一人で抱え込まず、まずは専門家である弊社アルバリンクへご相談ください。
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未登記物件の売買で起こりうる3つのリスク
未登記物件の売買は法律上可能ですが、取引には大きなリスクが伴います。
登記がされていないということは、所有者情報や物件の構造・所在などの基本情報が公的に証明されていないため、売主・買主ともに不安定な立場に置かれるからです。
未登記部権を売買する際の具体的なリスクは、以下の3つです。
それぞれ詳しく解説します。
住宅ローンが使えない
未登記の物件は、基本的に住宅ローンの対象外となります。
金融機関は担保として物件の登記簿を確認し、所有者や構造などを把握できなければ、融資の審査すら行えないからです。
たとえば、買主が未登記建物の購入を希望しても、金融機関から「所有権保存登記がないため担保設定ができない」として融資を断られることがあります。
結果的に現金での一括購入しか選択肢がなくなり、買い手が限られて売却のチャンスを逃す恐れもあります。
登記がないことが金融面での大きな障害となり、取引の流動性を著しく低下させるのです。
所有権が第三者に奪われる
登記がされていない未登記物件は、第三者によって所有権を主張されるリスクがあります。
登記簿上に所有権の記録が存在しないため、他人が先に所有権保存登記を行ってしまえば、正当な権利者であっても対抗できなくなる可能性があるからです。
たとえば、親から相続した建物が未登記だった場合、他の相続人や第三者が無断で登記してしまうと、法的に権利を証明するのが難しくなります。
未登記状態は所有権の根拠が不安定で、思わぬトラブルの火種になりかねないのです。
契約不適合責任やトラブルが発生する
未登記物件の売買では、契約後に「契約不適合責任」が発生するリスクも高まります。
契約不適合責任とは、売買契約で引き渡された物件が契約内容と異なる場合に、売主が買主に対して修補・代金減額・損害賠償などの責任を負う制度です。
たとえば、物件の構造や面積、建築年などが登記簿に記載されていないため、買主が後から「聞いていた内容と違う」と主張し、損害賠償や契約解除を求めてくるケースもあります。
「未登記＝情報の不透明さ」は、売主・買主双方に不利益をもたらすため、事前対応が不可欠です。
契約不適合責任については、以下の記事でも詳しく解説していますので、ぜひ参考にしてみてください。
また、未登記物件の売買にお困りの方は、未登記の物件も積極的に買取を行なっているアルバリンクへご相談ください！
弊社「株式会社Alba Link（アルバリンク）」は、日本全国の空き家などの売却しづらい物件を積極的に買い取っている不動産買取業者です。
これまでも、築年数の古い物件や他社から断られた物件などを買い取ってきた実績があります。
お客様の声
車も入らず、築60年位になる古い家を処分できるのかすごく心配でした。
この件を次の世代に持ち越すわけにはいかないと、なんとか自分がと思っていた所、Albalinkさんから買い取って頂き心の底からホッとしました。
ありがとうございました。引用元：AlbaLink｜お客様の声
未登記物件の売買でお悩みの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
弊社スタッフが、あなたのお悩みを解決できるよう、全力でサポートさせていただきます。
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未登記物件を売買する4つの方法
未登記物件を売買する主な方法は、以下の4つです。
これらはそれぞれ手間や費用、リスクの分担が異なるため、自分の立場に合った選択肢を検討することが大切です。
それぞれ詳しく解説するので、ぜひ参考にしてみてください。
売主が登記してから売却する
最も安全で一般的な方法は、売主が登記を完了させたうえで売却することです。
この方法のメリットは、買主側の不安が軽減され、住宅ローンの利用や所有権移転登記がスムーズに行える点です。
たとえば、所有権保存登記を済ませてから売り出せば、登記簿に物件の存在や所有者情報が明記され、取引の信頼性が高まります。
一方、登記申請に登録免許税などの費用と時間がかかるのがデメリットです。
とはいえ、未登記建物のまま売却してトラブルになるより、安心して売却したい売主にとっては最も確実な方法といえるでしょう。
建物を解体して更地で売却する
未登記の古家付き物件は、建物を解体して更地にした上で売却する方法も有効です。
この方法のメリットは、登記に関する煩雑な手続きや不明確な権利関係をすべて解消できることです。
たとえば、築年数が不明な家屋や、建築確認書類が残っていないケースでは、登記を行うより解体して土地として売ったほうがスムーズに進むことがあります。
ただし、解体費用が数十万円〜100万円以上かかる場合もあり、売主側の経済的負担がデメリットです。
この方法は建物に価値がなく、土地の需要が高いエリアで売却を検討している人に適しています。
更地にして売却することに関しては、以下の記事で詳しく解説しています。
買主が登記する前提で未登記のまま売却する
もう一つの選択肢は、買主が登記を行うことを前提に売買契約を結ぶ方法です。
この方法のメリットは、売主が登記の手間や費用を負担せずに済む点です。
たとえば、「現況渡し」「登記義務なし」などの特約を設けた契約により、買主が表題登記や所有権保存登記を自己負担で行うケースがあります。
ただし、買主にとっては登記手続きや費用の負担が増えるため、価格交渉や信頼性の面で条件が厳しくなる可能性もあります。
この方法は現金での買取や投資目的の買主が明確に決まっているケースなど、相手が内容を十分理解している場合に限って検討すべきでしょう。
未登記のまま専門の買取業者に買い取ってもらう
登記や解体の手間を避けたい場合は、未登記物件の買取を専門とする不動産業者に売却する方法があります。
この方法の最大のメリットは、売主が一切の登記手続きや解体作業を行わずに、現況のまま現金化できることです。
専門業者は未登記物件の取り扱いに慣れており、買取後に自社で登記手続きを行ったり、必要に応じて解体・再建築を実施したりします。
また、仲介業者に依頼する場合は買主を見つける必要があるため、売却までに時間がかかることも多いですが、買取の場合は1週間程度の短期間で売却を完了させられます。
ただし、買取価格は仲介売却よりも安くなるのが一般的です。
それでも「時間をかけずに確実に売却したい」「相続で取得した遠方の物件を手放したい」「登記費用をかけたくない」といった場合には、非常に有効な選択肢といえるでしょう。
弊社アルバリンクは、このような売却しづらい物件の買取を得意とする専門業者です。
築年数の古い物件や他社から断られた物件なども積極的に買い取り、お客様から喜びの声もいただいています。
未登記物件を手間や費用をかけずに確実に売却したい方は、ぜひアルバリンクへご相談ください。
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未登記物件を登記する流れと費用
未登記物件を正式に登記するには、以下2段階の登記手続きが必要です。
これは、不動産登記法に基づき、建物の物理的な情報と所有権などの法的権利を明確に記録するためです。
ここでは、未登記物件を登記する上記流れについて詳しく解説します。
表題部の登記を行う
登記の第一段階は「表題部の登記」で、建物の所在地や構造、面積など物理的情報を法務局に登録する手続きです。
これは、不動産の存在そのものを公的に記録するためのもので、主に土地家屋調査士が担当します。
表題登記が完了しないと、登記簿に建物の情報が存在しない状態となり、次の権利部の登記（所有権保存登記）も行えません。
つまり、表題登記は未登記建物を公的に存在させるための最初の一歩であり、売却や相続などすべての不動産取引の土台となります。
権利部の登記を行う
次に行うのが「権利部の登記」で、具体的には所有権保存登記または所有権移転登記など、法的な権利関係を記録する手続きです。
これは司法書士が代理で申請するのが一般的で、表題部の登記が完了していることが前提となります。
この登記を行うことで、不動産の名義が正式に登録され、金融機関での担保設定や売買契約が可能になります。
権利部の登記は、物件の所有を法的に主張できる状態にするための最終ステップなのです。
このように、未登記物件の登記にはお金と時間がかかります。
未登記物件の登記にかかる費用
未登記物件の登記には、表題登記と所有権保存登記の両方が必要で、総額で数十万円の費用がかかります。
表題登記の費用は土地家屋調査士への報酬として8万～15万円程度、所有権保存登記では司法書士への報酬が2万～5万円程度が必要です。
また、登記手続きの際に国に納める税金である「登録免許税」が課せられ、固定資産税評価額の0.4%（住宅用家屋の軽減措置適用時は0.15%）を納めなければなりません。
たとえば、評価額1,000万円の建物なら登録免許税だけで4万円（軽減措置適用時は1.5万円）必要です。
未登記物件をこれから登記しようとすると数十万円ほどの費用がかかり、さらに時間や手間もかかってしまいます。
このような登記に関する負担を回避したい場合は、専門の買取業者への売却が最適な解決策です。
買取業者なら、登記費用や手続きの手間をすべて業者側で負担するため、売主は一切の費用負担なく物件を手放せます。
また、専門業者は未登記物件の取り扱いに慣れているため、複雑な権利関係があっても適切に対応してくれます。
弊社アルバリンクは、未登記物件や田舎の空き家など、買い手の見つかりにくい訳あり物件を専門に買い取っている不動産業者です。
未登記物件を現況のまま買い取り、その後の登記手続きはすべて弊社で対応いたします。
登記費用や手続きの負担を避けて未登記物件を手放したい方は、ぜひアルバリンクへご相談ください。
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未登記物件を放置することで起こる3つのトラブル
未登記物件を長期間放置してしまうと、以下のようなトラブルが発生する可能性があります。
それぞれ詳しく解説します。
相続・贈与時の名義整理が困難になる
未登記物件を放置すると、いざ相続や贈与が発生したときに名義の整理が非常に煩雑になります。
たとえば、建物の所有者が正式に登記されていない場合、遺産分割協議をしても登記簿上の根拠がなく、所有権移転登記の申請ができない状態となります。
その結果、相続人全員が必要書類をそろえるだけで膨大な手間と時間がかかり、司法書士への依頼も複雑化する可能性があるため、注意が必要です。
特に問題となるのは、このような煩雑な手続きや費用負担が子どもや孫の世代に引き継がれてしまうことです。
世代を重ねるごとに相続人の数は増加し、全員の合意を得ることはさらに困難となり、結果として次世代に大きな負担をかけてしまう恐れがあります。
こうした問題は、登記がされていれば回避できるため、所有者の生前から登記を完了しておくことが、相続トラブルを未然に防ぐ重要な対策となります。
以下の記事では、田舎の土地や実家を相続することの問題や具体的な対策を詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてみてください。
固定資産税が継続して課税される
未登記であっても、実際に存在している建物には固定資産税が課税され続けます。
つまり、法務局に登記されていないからといって、税務上の扱いが免除されるわけではありません。
たとえば、市区町村の課税台帳には現地調査などで把握された未登記建物も登録されており、その所有者（と見なされる者）に課税通知が届きます。
解体や滅失があった場合も、登記や届け出をしていなければ課税が止まらないというケースもあるのです。
結果として存在しない物件に税金を払い続ける事態になりかねず、事実と課税内容の不一致による金銭的損失が発生します。
売却機会を逃し資産価値が低下する可能性がある
未登記物件は、売却しようとしても買主が見つかりにくく、結果的に資産価値を下げてしまうリスクがあります。
前述の通り登記がなければ金融機関による住宅ローン融資が難しく、買主が現金一括での購入を求められるからです。
たとえば、不動産会社に買取を依頼しても、登記が未了なことを理由に価格が大幅に下がったり、買取自体を断られるケースもあります。
さらに、年数の経過とともに建物の劣化や環境悪化が進み、結果として市場価値が著しく落ちてしまうこともあるのです。
このように、登記を怠ったことで「売れる時に売れない」状態が続けば、資産としてのメリットを失いかねません。
そこで活用したいのが、専門の買取業者です。
買取業者なら未登記状態でも積極的に買い取ってくれるため、問題が深刻化する前に確実に手放せます。
また、次世代への負担の先送りを防ぎ、固定資産税の支払いからも解放されます。
訳あり物件を専門に買い取っている弊社アルバリンクは、このような将来的なトラブルを未然に防ぎたいお客様の不動産問題を数多く解決してきました。
未登記物件のトラブルを解決し、安心して次のステップに進みたい方は、ぜひアルバリンクへご相談ください。
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未登記物件の売買にお困りの方はアルバリンクへご相談ください
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専門業者なら未登記の状況にも対応可能なため、手間をかけずにスムーズな現金化が期待できます。
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実際に、廃墟化した空き家の買取も過去におこなっており、フジテレビの「イット」をはじめ、多くのメディアに特集されています。
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未登記物件の売買に関してよくある3つの質問
未登記物件の売買に関してよくあるのは、以下のような質問です。
それぞれ詳しく解説します。
未登記物件は違法ですか？
未登記物件の存在自体は違法ではありませんが、登記申請を怠ることは法律違反となります。
不動産登記法では、建物の新築や変更があった場合、1ヶ月以内に登記申請を行う義務が定められており、これを怠ると10万円以下の過料が科される可能性があります。
参照元：法務省
ただし、実際には過料が科されるケースは稀で、多くの未登記物件が放置されているのが現状です。
また、未登記であっても固定資産税の課税対象となり、建築基準法や都市計画法などの規制も適用されます。
重要なのは、未登記状態が長期間続くことで生じるさまざまなリスクを理解し、適切な対処を行うことです。
法的な義務を果たすとともに、将来的なトラブルを避けるためにも、可能な限り早期の登記完了を検討することをおすすめします。
相続した不動産が未登記の場合どうしたらいいですか？
相続した不動産が未登記の場合、まずは登記の専門家である司法書士や土地家屋調査士に相談することをおすすめします。
未登記建物の相続では、通常の相続登記とは異なる手続きが必要となるためです。
参照元：法務省
具体的には、まず建物の表題登記を行い、その後で所有権保存登記を申請する必要があります。
この際、被相続人から相続人への直接の所有権保存登記が可能ですが、相続人が複数いる場合は遺産分割協議が必要です。
また、建築確認通知書や検査済証などの書類が不足している場合は、建物の現況調査や図面作成が必要となり、手続きが複雑化します。
費用や時間を考慮して登記を行うか、現状のまま売却するかを検討し、家族全体にとって最適な選択肢を選ぶことが大切です。
なるべく手間や時間をかけずに手放すことはできますか？
手間や時間をかけずに未登記物件を手放したい場合、専門の買取業者への売却が最も効率的な方法です。
買取業者であれば、登記手続きや建物の解体、測量などの煩雑な作業をすべて買取後に業者側で対応してくれるため、売主は現況のままで物件を引き渡すだけで済みます。
通常の仲介売却では買主を見つけるまでに数ヶ月から1年以上かかることもありますが、買取なら査定から決済まで最短1週間程度で完了することも可能です。
また、買主が見つからないリスクや、契約不適合責任を負うリスクもありません。
ただし、買取価格は市場価格よりも安くなる傾向があるため、「多少価格が下がっても、確実かつ迅速に手放したい」という方に適している方法といえるでしょう。
相続などで急いで処分したい場合には特に有効な選択肢です。
弊社アルバリンクは、未登記物件を含む訳あり物件を専門に買い取っている不動産買取業者です。
未登記物件に関する疑問や不安を解消し、安心して売却を進めたい方は、ぜひアルバリンクへご相談ください。
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まとめ
未登記物件は、見た目には家が建っていても法的には存在しない状態であるため、売買にあたって大きなリスクが伴います。
特に住宅ローンが利用できないことや、所有権の主張が弱いために第三者に権利を奪われるリスク、さらには契約不適合責任によるトラブルなど、取引における障害が存在するのです。
こうしたリスクを回避するためには、売主自身が事前に登記を行う、または建物を解体して更地で売却するなどの対策が求められます。
ただし、登記や解体には手続きや費用が発生し、放置することで相続トラブルや資産価値の低下にもつながりかねません。
そこで現実的な解決策としておすすめなのが、専門の買取業者への売却です。
こうした業者であれば、未登記の状態でも登記・解体の対応を含めて引き受けてくれるケースがあり、スムーズに物件を手放すことが可能となります。
株式会社アルバリンクは、未登記物件を含む「訳あり不動産」の買取に多数の実績を持つ専門業者です。
複雑な事情を抱える物件でもスピード対応が可能で、法的なサポートも含めて安心して取引を進められます。
未登記物件でお悩みの方は、ぜひ一度アルバリンクにご相談ください。
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