未登記物件は売買できる？
未登記物件でも売買は可能ですが、取引には多くのリスクや手続き上の問題が伴います。
そもそも未登記物件とは、法務局に所有権などの情報が記録されていない不動産、特に建物を指します。
登記がないと、誰が正当な所有者なのか第三者からは確認できず、売主・買主双方に不安を残す取引になりがちです。
司法書士や土地家屋調査士などの専門家に依頼し、表題登記や所有権保存登記を済ませた上で売却を検討することが、安全な不動産取引の前提です。
登記を済ませておけば、名義や所在、構造が明確となり、取引全体の透明性が高まりトラブルの予防にもつながります。
このように、未登記物件の売却は可能ですが、登記の有無が信頼性を左右する重要な要素であることを理解しておくことが大切です。
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未登記物件を売買する際の3つのリスク
未登記物件の売買は法律上可能ですが、取引には大きなリスクが伴います。
登記がされていないということは、所有者情報や物件の構造・所在などの基本情報が公的に証明されていないため、売主・買主ともに不安定な立場に置かれるからです。
ここでは、未登記部権を売買する際の以下3つのリスクについて解説します。
住宅ローンが使えない
未登記の物件は、基本的に住宅ローンの対象外となります。
金融機関は担保として物件の登記簿を確認し、所有者や構造などを把握できなければ、融資の審査すら行えないからです。
たとえば、買主が未登記建物の購入を希望しても、金融機関から「所有権保存登記がないため担保設定ができない」として融資を断られることがあります。
結果的に現金での一括購入しか選択肢がなくなり、買い手が限られて売却のチャンスを逃す恐れもあります。
登記がないことが金融面での大きな障害となり、取引の流動性を著しく低下させるのです。
所有権が第三者に奪われる
登記がされていない未登記物件は、第三者によって所有権を主張されるリスクがあります。
登記簿上に所有権の記録が存在しないため、他人が先に所有権保存登記を行ってしまえば、正当な権利者であっても対抗できなくなる可能性があるからです。
たとえば、親から相続した建物が未登記だった場合、他の相続人や第三者が無断で登記してしまうと、法的に権利を証明するのが難しくなります。
未登記状態は所有権の根拠が不安定で、思わぬトラブルの火種になりかねないのです。
契約不適合責任やトラブルが発生する
未登記物件の売買では、契約後に「契約不適合責任」が発生するリスクも高まります。
契約不適合責任とは、売買契約で引き渡された物件が契約内容と異なる場合に、売主が買主に対して修補・代金減額・損害賠償などの責任を負う制度です。
たとえば、物件の構造や面積、建築年などが登記簿に記載されていないため、買主が後から「聞いていた内容と違う」と主張し、損害賠償や契約解除を求めてくるケースもあります。
未登記＝情報の不透明さは、売主・買主双方に不利益をもたらすため、事前対応が不可欠です。
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未登記物件を売買する3つの方法
未登記物件でも売買は可能ですが、トラブルを防ぐためには状況に応じた方法を選択することが重要です。
ここでは、未登記物件を売買する3つの方法について解説します。
これらはそれぞれ手間や費用、リスクの分担が異なるため、自分の立場に合った選択肢を検討することが大切です。
売主が登記してから売却する
最も安全で一般的な方法は、売主が登記を完了させた上で売却することです。
この方法のメリットは、買主側の不安が軽減され、住宅ローンの利用や所有権移転登記がスムーズに行える点です。
たとえば、所有権保存登記を済ませてから売り出せば、登記簿に物件の存在や所有者情報が明記され、取引の信頼性が高まります。
一方、登記申請に登録免許税などの費用と時間がかかるのがデメリットです。
とはいえ、未登記建物のまま売却してトラブルになるより、安心して売却したい売主にとっては最も確実な方法といえるでしょう。
建物を解体して更地で売却する
未登記の古家付き物件は、建物を解体して更地にした上で売却する方法も有効です。
この方法のメリットは、登記に関する煩雑な手続きや不明確な権利関係をすべて解消できることです。
たとえば、築年数が不明な家屋や、建築確認書類が残っていないケースでは、登記を行うより解体して土地として売ったほうがスムーズに進むことがあります。
ただし、解体費用が数十万円〜100万円以上かかる場合もあり、売主側の経済的負担がデメリットです。
この方法は建物に価値がなく、土地の需要が高いエリアで売却を検討している人に適しています。
更地にして売却することに関しては、以下の記事で詳しく解説しています。
買主が登記する前提で売却する
もう一つの選択肢は、買主が登記を行うことを前提に売買契約を結ぶ方法です。
この方法のメリットは、売主が登記の手間や費用を負担せずに済む点です。
たとえば、「現況渡し」「登記義務なし」などの特約を設けた契約により、買主が表題登記や所有権保存登記を自己負担で行うケースがあります。
ただし、買主にとっては登記手続きや費用の負担が増えるため、価格交渉や信頼性の面で条件が厳しくなる可能性もあります。
この方法は現金での買取や投資目的の買主が明確に決まっているケースなど、相手が内容を十分理解している場合に限って検討すべきでしょう。
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未登記物件を登記する流れ
未登記物件を正式に登記するには、以下2段階の登記手続きが必要です。
これは、不動産登記法に基づき、建物の物理的な情報と所有権などの法的権利を明確に記録するためです。
ここでは、未登記物件を登記する上記流れについて詳しく解説します。
表題部の登記を行う
登記の第一段階は「表題部の登記」で、建物の所在地や構造、面積など物理的情報を法務局に登録する手続きです。
これは、不動産の存在そのものを公的に記録するためのもので、主に土地家屋調査士が担当します。
表題登記が完了しないと、登記簿に建物の情報が存在しない状態となり、次の権利部の登記（所有権保存登記）も行えません。
つまり、表題登記は未登記建物を公的に存在させるための最初の一歩であり、売却や相続などすべての不動産取引の土台となります。
権利部の登記を行う
次に行うのが「権利部の登記」で、具体的には所有権保存登記または所有権移転登記など、法的な権利関係を記録する手続きです。
これは司法書士が代理で申請するのが一般的で、表題部の登記が完了していることが前提となります。
この登記を行うことで、不動産の名義が正式に登録され、金融機関での担保設定や売買契約が可能になります。
権利部の登記は、物件の所有を法的に主張できる状態にするための最終ステップなのです。
このように、未登記物件の登記にはお金と時間がかかります。
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未登記物件を放置することで起こる3つのトラブル
未登記物件を長期間放置してしまうと、将来的に深刻なトラブルに発展する恐れがあります。
ここでは、未登記物件を放置することで起こる以下3つのトラブルについて詳しく解説します。
相続・贈与時の名義整理が困難になる
未登記物件を放置すると、いざ相続や贈与が発生したときに名義の整理が非常に煩雑になります。
たとえば、建物の所有者が正式に登記されていない場合、遺産分割協議をしても登記簿上の根拠がなく、所有権移転登記の申請ができない状態となります。
その結果、相続人全員が必要書類をそろえるだけで膨大な手間と時間がかかり、司法書士への依頼も複雑化する可能性があるため、注意が必要です。
こうした問題は、登記がされていれば回避できるため、所有者の生前から登記を完了しておくことが、相続トラブルを未然に防ぐ重要な対策となります。
固定資産税が継続して課税される
未登記であっても、実際に存在している建物には固定資産税が課税され続けます。
つまり、法務局に登記されていないからといって、税務上の扱いが免除されるわけではありません。
たとえば、市区町村の課税台帳には現地調査などで把握された未登記建物も登録されており、その所有者（と見なされる者）に課税通知が届きます。
解体や滅失があった場合も、登記や届け出をしていなければ課税が止まらないというケースもあるのです。
結果として存在しない物件に税金を払い続ける事態になりかねず、事実と課税内容の不一致による金銭的損失が発生します。
売却機会を逃し資産価値が低下する可能性がある
未登記物件は、売却しようとしても買主が見つかりにくく、結果的に資産価値を下げてしまうリスクがあります。
前述の通り登記がなければ金融機関による住宅ローン融資が難しく、買主が現金一括での購入を求められるからです。
たとえば、不動産会社に買取を依頼しても、登記が未了なことを理由に価格が大幅に下がったり、買取自体を断られるケースもあります。
さらに、年数の経過とともに建物の劣化や環境悪化が進み、結果として市場価値が著しく落ちてしまうこともあるのです。
このように、登記を怠ったことで「売れる時に売れない」状態が続けば、資産としてのメリットを失いかねません。
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まとめ
未登記物件は、見た目には家が建っていても法的には存在しない状態であるため、売買にあたって大きなリスクが伴います。
特に住宅ローンが利用できないことや、所有権の主張が弱いために第三者に権利を奪われるリスク、さらには契約不適合責任によるトラブルなど、取引における障害が存在するのです。
こうしたリスクを回避するためには、売主自身が事前に登記を行う、または建物を解体して更地で売却するなどの対策が求められます。
ただし、登記や解体には手続きや費用が発生し、放置することで相続トラブルや資産価値の低下にもつながりかねません。
そこで現実的な解決策としておすすめなのが、専門の買取業者への売却です。
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