そもそもなぜ廃墟になってしまうのか
なぜ、誰にも使われない建物である廃墟が発生してしまうのでしょうか。
主に、以下の3つの原因が考えられます。
遠方で管理・維持ができない
遠方に空き家がある場合、管理・維持ができず、そのまま放置されて廃墟になってしまうことがあります。
空き家は定期的に室内換気や通水、掃除をしないと建物全体の劣化が早く進みがちです。
遠方に空き家がある場合、維持管理のための時間確保が難しくなるため、結果として廃墟になりやすいといえます。
修繕費用が用意できない
空き家維持のための修繕費用が用意できないことも、廃墟になりやすい理由の一つです。
建物の老朽化が進むと、以下の不具合が起こりやすくなり、修繕が必要になります。
| 修繕箇所 | 不具合の内容 | 費用目安 |
|---|---|---|
| 屋根 | 瓦のずれ、破損 | 20～250万円 |
| 雨どい | 雨どいの破損 | 5～40万円 |
| 外壁 | ひび割れ、剥がれ、落下 | 50～150万円 |
上記の部位を修繕しないと、雨水が建物内部に侵入することにより柱・梁・土台が腐り始めます。
また、湿気がこもりやすくなり、シロアリやカビの発生にもつながりがちです。
しかし、修繕費は10万円以上と高く、費用を工面できない方も一定数います。
修繕を後回しにせざるを得なくなった結果、廃墟になってしまう空き家も少なくありません。
売却活動がうまくいかず放置してしまった
空き家の売却活動がうまくいかず放置してしまった結果、廃墟になることもあります。
空き家の売却活動において、買い手が見つかりにくい物件の特徴は以下のとおりです。
- 築年数が古い
- 再建築できない
- 駅から遠いなど利便性に欠ける
これらの特徴に当てはまる物件は、売却活動が長引く傾向にあります。
なお、売却活動中も、草刈りや室内換気、掃除などの維持管理の作業は必須です。
しかし、買い手が見つかりにくい物件の場合、維持管理の負担に耐え切れず、売却活動をやめて、放置してしまったと考えられます。
廃墟を今すぐ手放すべき5つの理由
不動産は持っているだけでコストが発生するため、早めに売却を検討することが賢明です。
廃墟をすぐに手放すべき理由を5つ紹介します。
順番に詳しく解説します。
税金を納め続けなければいけない
廃墟であっても、不動産を所有している限り税金の支払い義務が発生します。
特に、長期間放置すると税負担が増える可能性があります。
建物が残っている場合、住宅用地特例が適用されることがありますが、倒壊の危険や、住居として利用される見込みがないと判断されると特例が解除され、税額が大幅に増加する可能性があります。
参照元：国土交通省
こうした税金の負担を軽減するためには、早めに売却するのが得策です。
近隣からクレームが入る可能性がある
廃墟を所有し続けると、近隣住民からのクレームが寄せられることがあります。
主な原因は、老朽化による倒壊の危険、雑草の繁茂による景観の悪化、害虫の発生などです。
老朽化した空き家は、強風や地震で倒壊し周囲に被害を及ぼす恐れがあり、庭の草木が伸び放題になれば、ダニや蚊などの害虫が発生して不快な環境になります。
近隣住民にとって大きな迷惑となり、所有者への不満が高まるでしょう。
苦情が寄せられれば、その対応に追われ、精神的・経済的な負担が増す可能性もあります。
こうしたトラブルが続けば、近隣住民との関係悪化や地域全体のイメージダウンにつながるため、早めに対処することが重要です。
周辺の治安悪化の原因になる可能性がある
廃墟を放置すると、犯罪の温床となり、地域の治安を悪化させる可能性があります。
人が住んでいない建物は管理が行き届かず、不法侵入や不審者のたまり場になりやすいためです。
また、空き家は放火のターゲットにもなりやすく、一度火災が発生すると近隣に大きな被害を及ぼす危険があります。
実際に、札幌市で空き家が放火され、周辺の5棟にも被害が及んだ事件が発生しました。
参照元：北海道ニュースUHB
長崎県では、空き家に無断で住み着く不法占拠のケースも報告されています。
参照元：長崎放送NBC
放置した空き家は、犯罪が発生しやすい環境を作ってしまいます。
治安の悪化を未然に防ぐためにも、適切に管理できない場合は、早めに売却をしましょう。
倒壊するリスクがある
廃墟となった建物を放置すると、倒壊のリスクが高まり非常に危険です。
地震や台風などの自然災害が発生した際、外壁が崩れたり、屋根が飛ばされたりすると、周囲に被害が及び、深刻な問題を引き起こす可能性があります。
倒壊によって他人の財産を損傷した場合、所有者に損害賠償が請求されることになるでしょう。
風の強い日に空家の瓦が飛び、隣家の窓ガラスを破り、その家の住民が負傷したことから、隣家の住民から損害賠償を求められることとなりました。
引用元：たまのお法律事務所
日本は地震や台風が多いため、廃墟を放置することは大きなリスクを伴います。倒壊による被害を未然に防ぐためにも、できるだけ早く手放しましょう。
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自治体から特定空き家に指定される可能性がある
廃墟を放置すると、自治体から「特定空き家」に指定され、税負担の増加や強制解体のリスクが高まります。
特定空き家には、以下のような状態の空き家が該当します。
- 倒壊の危険がある
- 衛生的に問題がある
- 周囲の景観を著しく損なう
- 周辺の生活環境に悪影響を与える恐れがある
参照元：政府広報オンライン
この指定を受けると、行政からの指導や罰金を科されるだけでなく、固定資産税の優遇措置が解除され、税額が最大6倍に跳ね上がる可能性があります。
参照元：国土交通省
特に、京都や神戸三宮、日本橋などの都市部では、不動産価格が高いため、税負担が大幅に増加します。さらに、倒壊や衛生上の問題が深刻と判断されると、自治体が強制的に解体し、その費用が所有者に請求されることも。
厳格な空き家対策を実施している自治体では、指定後すぐに行政の対応が進められることもあります。
不要な空き家は、特定空き家に指定される前に売却を検討するのが賢明です。
空家の固定資産税が6倍になるリスクを回避する方法については、以下の記事が参考になります。ぜひご覧ください。
廃墟化した空き家の4つの売却方法
廃墟となった空き家は、税負担の増加や近隣トラブルの原因となるため、早めの売却を検討することが重要です。
廃墟化した空き家を売却するには、以下の4つの方法があります。
一つずつ詳しく解説します。
自分で費用をかけて売却可能な状態にする
放置された廃墟は見た目が悪く、買い手がつきにくいため、修繕して売れる状態に整える方法があります。
最低限の修繕を行うことで、「すぐに利用できる物件」としての価値が高まり、売却しやすくなります。
具体的には、以下のような対策が効果的です。
- 不要な家具やゴミを処分し、室内を整理する
- 外観を清掃し、見た目を改善する
- 壁のひび割れや雨漏りなど、最低限の修繕を行う
都市部では不動産需要が高く、適切な手入れを行えば買主が見つかりやすい傾向にあります。
ただし、修繕には費用がかかるため、売却価格とのバランスを考えることが大切です。
まずは市場価格を把握し、どこまで修繕すべきか見極めたうえで、無駄な出費を抑えつつ適切な売却戦略を立てましょう。
更地にして売却する
空き家が老朽化しすぎている場合は、建物を解体し、更地にして売却する方法もあります。
土地だけの状態にすることで、買い手が住宅用地や駐車場として自由に活用しやすくなり、スムーズな売却につながるケースも多いです。
ただし、解体費用がかかる点には注意が必要です。木造住宅の解体費用は30万円～100万円程度、鉄筋コンクリート造の場合はそれ以上かかることもあります。
土地の広さや立地によって費用が変わるため、専門業者に見積もりを依頼しましょう。
自治体によっては、空き家の解体費用を一部補助する制度があるため、こうした支援を活用するのも一つの方法です。
不動産会社と相談しながら、解体後の買取価格や売却の可能性を事前に調査することをおすすめします。
更地にして売却するメリット・デメリットなど、詳しく知りたい方は以下の記事にて解説していますので、あわせてご確認ください。
空き家マッチングサイトを利用する
最近では、空き家の売却方法として空き家マッチングサイトを活用するケースが増えています。
空き家マッチングサイトは、空き家の買主と売主をつなぐオンラインサービスです。通常の不動産市場では売れにくい廃墟や古民家も、購入希望者と直接やり取りでき、売却のチャンスが広がります。
空き家に特化したサービスのため、購入意欲のある人が集まりやすく、全国の買主とつながれるのがメリットです。
ただし、直接取引となるため手間と時間がかかり、トラブルが発生しやすい点には注意が必要です。
無料で登録できるサイトも多いため、試しに利用してみると良いでしょう。
買取業者に売却する
廃墟となった空き家の売却方法の一つに、不動産買取業者へ依頼する方法があります。
買取業者は、老朽化した物件や放置された建物でも買い取るケースが多く、「古すぎて売れないのでは？」と悩んでいる方にも適した選択肢です。
買取業者への売却には、以下のメリットがあります。
- スピーディーに売却が可能
- 修繕不要で現状のまま売却できる
- 仲介手数料が不要
一方で、売却価格が相場より低くなる可能性はありますが、「修繕費や解体費用をかけたくない」「できるだけ早く手放したい」と考える売主にとっては有効な手段です。
全国対応の業者なら、どのエリアでも気軽に査定を受けられるため、まずは無料査定を依頼し、買取価格を確認することをおすすめします。
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廃墟を買取してもらう2つのメリット
前述の通り、廃墟は買取業者に売却することで、仲介手数料なしで現状のまま速やかに処分できます。
さらに、売却後のメリットも大きく、契約後のトラブルを避けたい人や、税金・管理の負担を減らしたい人にとって、買取は最適な選択肢です。
ここでは、買取業者に売却することで得られるメリットを2つ紹介します。
それぞれ詳しく解説します。
契約不適合責任が免責される
買取業者に廃墟を売却する最大のメリットは、売主が「契約不適合責任」を負わなくて済むことです。
契約不適合責任とは、売却した物件が契約内容と異なる場合に、売主が買主に対して負う責任を指します。
たとえば、「雨漏りがする」「建物の基礎に問題がある」など、契約時に伝えられていなかった欠陥が後から発覚した場合、売主が修理費用の負担や損害賠償を求められることがあります。
特に、廃墟は経年劣化が進んでいるため、予期せぬ不具合が発生するリスクが高いです。
買取業者に売却する場合は、ほとんどのケースで契約不適合責任が免責されるため、売却後のトラブルの心配がありません。
契約不適合責任が免除されることで、売却後も安心して過ごせます。
所有するリスクから解放される
廃墟を所有し続けることには多くのリスクを伴うため、買取業者に売却することで、その負担から解放されるでしょう。
具体的なリスクとして、以下のようなものがあります。
- 固定資産税の負担
建物がある限り税金がかかり、特定空き家に指定されると税額が最大6倍になることもある。 - 倒壊や火災の危険
老朽化した建物は地震や台風で倒壊する可能性があり、放火の標的になることもある。 - 近隣トラブルの発生
不法侵入や害虫の発生によって、近隣住民からクレームが入る可能性が高い。
できるだけ早く所有権を手放すことで、こうした問題を回避できます。
売却後のトラブルを防ぎたい人や、税金・管理の負担を早く軽減したい人は、買取業者への相談を検討してみましょう。
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廃墟を買取してもらう際の2つの注意点
廃墟の買取業者への売却は、余計な費用や手間をかけずに手放せる効率的な方法ですが、注意すべきポイントもあります。
このような状況を避けるために、売主が知っておくべきポイントを解説します。
買い取ってもらえない可能性がある
廃墟は買取業者に売却できるケースが多いものの、物件の条件によっては買取を断られることがあります。
買取業者は再販や活用を前提にしているため、買い手がつきにくい物件は取り扱わないことがあるからです。
特に、以下のようなケースは買取が難しくなります。
- 中心街から距離がある（山間部や交通の便が悪い地域）
- 老朽化が進みすぎている（倒壊寸前の建物や解体費用が高額な物件）
- 法的な問題がある（再建築不可の土地や、権利関係が複雑な物件）
買取してもらうためには、複数の業者に相談し、買取の可能性を確認することが重要です。
空き家専門の買取業者なら、廃墟化した物件も対応してくれることが多いため、まずは無料査定を依頼し、条件を比較することをおすすめします。
極端に安い価格で買い叩かれるリスクがある
廃墟を買取業者に売却する際、相場よりも極端に低い価格を提示されるリスクがあります。
不動産の知識が少ない売主は、価格が妥当なのか判断しづらいため、不利な条件で売却してしまいがちです。
買取価格が安くなる主な理由は以下の通りです。
- 査定額が適正でない
一部の業者は、売主が価格を比較しないことを見越して、低い査定額を提示することがある。 - 市場価値がわからない
売主が土地や建物の市場価値を知らないと、提示された価格が適正かどうか判断できない。 - 解体費用を差し引かれる
建物の解体が必要な場合、その費用を理由に買取価格が大幅に下げられることがある。
特に、地方では買い手が少なく、買い叩かれやすい傾向にあります。
不当に安く売らないためには、複数の業者に査定を依頼し、比較することが重要です。
全国対応の専門業者なら、エリアに関係なく対応してくれます。無料で査定を受けられる業者も多いため、まずは査定を依頼し、適正価格を把握しましょう。
弊社アルバリンクは、不動産買取業者の中では数少ない年間相談件数26,000件超の上場企業（※2025年1月1日～12月31日）で他社では買い取れない物件なども積極的に買取を行っています。
「空き家」や「事故物件」「再建築不可物件」の他に「田舎の土地」「共有持分」にも対応可能です。
社会的にも大きな信用がある会社で、無理な営業などは一切行わないので、お気軽に相談・査定依頼をご利用ください。
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廃墟の買取価格はどのように決まるのか
廃墟の買取価格は、以下の内容を踏まえて算出されます。
- 築年数
- 物件の劣化状況
- 駅からの距離
- 周辺環境（スーパーなどの商業施設）
- 接道状況
- 周辺エリアの相場
仮に、築年数が経過しており、10年以上放置していた空き家だとしても、周辺環境が良く、利便性に長けた立地であれば、高い査定額が期待できます。
一方、建物の状態が良い場合でも、接道しておらず、再建築ができない物件の場合、査定額が大幅に下がるでしょう。
定期的に維持管理しておらず廃墟のようになった家でも、土地の価値が高い場合は高値で売れる可能性があります。
廃墟を買取してもらう際の4つの手順
廃墟を買取してもらうときの基本的な手順は、以下の4ステップです。
順番に詳しく解説します。
1.問い合わせ
最初に行うことは、不動産買取業者への問い合わせです。
廃墟の売却を考えている場合、どの業者が適しているのかを調べる必要があります。
全国対応している業者もあれば、特定のエリアに強い業者もあるため、事前に比較することが大切です。
問い合わせの際は、買取対象のエリアをカバーしているか、無料査定に対応しているかを確認しましょう。
また、解体が必要な場合に対応してもらえるかも重要なポイントです。
こうした点を事前に確認することで、スムーズに売却を進められます。
2.調査・査定
問い合わせの後、買取業者は物件の調査と査定を行います。
土地の状態や建物の老朽化の程度、周辺の環境などがチェックされ、買取価格が決まります。
現地調査が一般的ですが、オンライン査定で簡易的に見積もりを出してもらうことも可能です。
査定は無料で行っている業者が多いため、気軽に依頼してみましょう。
3.価格交渉
査定結果をもとに、売主と買取業者の間で価格交渉を行います。
買取価格を少しでも高くするには、他の業者の査定結果を提示し、土地の活用方法をアピールすると効果的です。
特に人気エリアでは、交渉次第で買取価格が上がることもあります。
より有利な条件で売却するために、不動産市場の動向をチェックしながら交渉するのも有効です。
業者によって提示される買取価格に差があるため、すぐに契約せず、複数の査定結果を比較することが重要です。
4.売買契約・決済
価格交渉が成立したら、売買契約を締結し決済を行います。物件の鍵や所有権の書類を引き渡せば、売却完了です。
トラブルを防ぐため、契約内容をしっかり確認しましょう。
特に、以下のポイントは事前にチェックしておくことが重要です。
- 契約書の内容（買取価格、支払い方法、契約不適合責任の免除など）
- 引渡しのタイミング（売主の都合に合わせられるか）
- 売却後の手続き（名義変更、税金の精算など）
決済方法は銀行振込が一般的ですが、業者によっては現金決済やカード決済に対応している場合もあります。
廃墟の買取に慣れた業者なら、手続きをスムーズに進められるため、無料査定を活用し、信頼できる業者を選ぶことが大切です。納得のいく形で売却を進めましょう。
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相談・査定は弊社の無料サービスの一環なので、弊社に売却する前提でなくてもお気軽にご利用ください。
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廃墟の買取時にかかる3つの費用・税金
廃墟を買取業者に買取してもらう際、売主にはいくつかの費用や税金が発生します。
主なものは次の3つです。
それぞれ詳しく解説します。
印紙税
不動産の売買契約を結ぶ際、売買契約書には「印紙税」がかかります。
印紙税は、契約書に記載された買取価格に応じて課税される税金です。 一定額の印紙を契約書に貼ることで納税し、契約内容を法的に有効にする役割も果たします。
たとえば、廃墟の買取価格が1,000万円を超え5000万円以下の場合、売主が負担する印紙代は10,000円です。（※軽減措置適用時）
参照元：国税庁
印紙代は契約書の作成時に必要なため、売買契約を結ぶ前に準備しておきましょう。
契約書を電子契約にすることで印紙税が不要になる場合もあるため、買取業者に確認するのもおすすめです。
登記費用（登録免許税、司法書士報酬）
廃墟の売却時には、所有権を買主へ移転するために「所有権移転登記」が必要です。
その際、「登録免許税」と、司法書士に手続きを依頼する場合に「司法書士報酬」がかかります。
登録免許税は、固定資産税評価額に応じて決まります。
登録免許税 = 固定資産税評価額 × 2.0%
参照元：国税庁
たとえば、固定資産税評価額が500万円の廃墟を売却する場合、登録免許税は10万円です。
「司法書士報酬」は事務所によって異なりますが、相場は5万～10万円程度になります。
売却時には、これらの費用を考慮し、買取価格を決定する際に必要なコストとして計算しておきましょう。
譲渡所得税
不動産を売却して利益（譲渡所得）が発生した場合、「譲渡所得税」を支払う必要があります。
譲渡所得は、売却価格から「取得費（購入時の価格）」や「譲渡費用（登記費用・仲介手数料など）」を差し引いた金額です。
この譲渡所得に対して、売却した不動産の所有期間に応じた税率が適用されます。
| 所有期間 | 所得税 | 住民税 | 合計税率 |
|---|---|---|---|
| 5年以下（短期譲渡所得） | 30% | 9% | 39% |
| 5年超（長期譲渡所得） | 15% | 5% | 20% |
参照元：国税庁
たとえば、10年前に1,000万円で購入した廃墟を1,500万円で売却し、譲渡費用が50万円かかった場合、譲渡所得は450万円です。この450万円に20%の税率が適用され、譲渡所得税額は90万円となります。
長期間放置していた廃墟などは、取得費が不明なこともあるでしょう。その場合の取得費は「売却価格の5%」として計算されます。
譲渡所得 ＝ 売却価格 －（売却価格の5% ＋譲渡費用）
取得費が低く見積もられると税負担が増えるため、注意が必要です。
また、所有期間が10年以上の不動産を売却した場合は「3,000万円の特別控除」が適用されるケースもあります。
条件によって税額が変わるため、不動産会社や税理士に相談するのがおすすめです。
売却にかかる税金については、以下の記事で詳しく解説しています。3,000万円特別控除についても説明していますので、ぜひ参考にしてください。
売却時に思わぬ出費とならないよう、事前に必要な費用を確認し、適切な準備を行いましょう。
特に、譲渡所得税は売却益が発生すると高額になることもあるため、信頼できる不動産会社や専門家に相談しながら、最も有利な条件で売却を進めることが重要です。
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廃墟買取で失敗しない！優良業者を選ぶ3つのポイント
廃墟を買取してもらう際、業者選びを誤ると「適正価格で売却できなかった」「手続きがスムーズに進まなかった」といったトラブルにつながることがあります。
買取業者は全国に多数存在しますが、信頼できる業者を選ぶことが重要です。
ここでは、優良な買取業者を見極めるための3つのポイントを紹介します。
一つずつ詳しく解説します。
査定額に根拠がある
優良な買取業者を選ぶ際の最も重要なポイントは、査定額が適正で、その根拠が明確に説明されることです。
買取価格は、立地や建物の状態、解体費用などを考慮して決まりますが、業者によって提示額に差があります。
信頼できる業者は、地域ごとの市場データを提示しながら査定基準を明確に説明してくれるため、売主も納得しやすくなります。
不動産会社の中には、意図的に低い査定額を提示し、その後の交渉で買い叩こうとする業者も存在します。
査定の際に「なぜこの価格なのか？」と根拠を尋ね、明確な説明が得られるかを確認しましょう。
豊富な実績がある
廃墟の買取には通常の不動産売却とは異なる専門知識が求められるため、空き家や老朽化した物件の買取実績が豊富な業者を選ぶことが重要です。
同じような物件や近隣エリアでの実績がある業者なら、売却手続きがスムーズに進み、適正な査定や迅速な対応が期待できます。
解体やリフォームが必要な場合でも、経験豊富な業者なら適切に対応してくれるでしょう。
実績が豊富な業者は、廃墟の売却プロセスを熟知しているため、安心して任せられます。
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お客様の声や口コミの評価が高い
実際に買取業者を利用した人の口コミや評価をチェックすることも、優良な業者を見極める重要なポイントです。
口コミには、業者の対応や査定の透明性、売却手続きのスムーズさなど、利用者が経験したリアルな情報が反映されています。
「対応が遅かった」「査定額の説明がなかった」といったマイナス評価が多い場合、その業者との取引は慎重に検討すべきです。
一方で、「査定が早かった」「担当者が丁寧だった」といった評価が多い業者は、信頼できる可能性が高いでしょう。
公式サイトの「お客様の声」だけでなく、GoogleのレビューやSNSなど、第三者の評価も確認すると、より客観的な判断ができます。
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築古物件や立地が良くない物件に関しても、活用ノウハウを豊富に持ち合わせているため、適正な金額をつけて買い取れます。
実際に、廃墟化した空き家の買取も過去におこなっており、フジテレビの「イット」をはじめ、多くのメディアに特集されています。
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まとめ
この記事では、廃墟を今すぐ手放すべき理由や、買取のメリットと注意点、具体的な売却手順について解説しました。
放置された廃墟は税負担や近隣トラブルの原因となるだけでなく、倒壊リスクや治安の悪化にもつながるため、早めの対処が必要です。
廃墟を売却する方法には、修繕や更地化、マッチングサイトの利用、そして買取業者への売却があります。
買取業者を利用すれば、契約不適合責任を免れるうえ、手間なく売却できるメリットがあります。
ただし、買取価格の安さや買取不可の可能性には注意が必要です。廃墟を適正価格でスムーズに売却するためには、優良な買取業者の選定が重要です。
査定の根拠が明確で、実績や口コミ評価の高い業者を選びましょう。
不要なトラブルを避けるためにも、今すぐ行動を起こし、廃墟を手放す選択肢を検討してみてください。
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