ボロ家とは？
ボロ家とは、老朽化が進み、居住するには修繕やリフォームが必要な状態の住宅を指します。
一般的に築年数が古く、屋根や外壁の劣化、耐震性の不足、水回りの不具合などが見られるケースが多いです。
また、固定資産税の負担があり、管理や維持にも手間や費用がかかるため、所有者にとっては負担となることが少なくありません。
放置すると価値が下がるだけでなく、倒壊や害虫被害、犯罪リスクなどの問題も発生するため、早めの対策が重要です。
ボロ家の売却を検討すべき3つの理由
ボロ家の売却を検討するべき理由は次の3点です。
- 維持費がかかる
- 資産価値が下がる場合がある
- 法改正でリフォームが難しくなる
老朽化が進むほど市場価値が下がり、買い手がつきにくくなる可能性があるため、早めの売却を検討しましょう。
維持費がかかる
ボロ家を売却すべき理由として、維持費がかかることが挙げられます。
ボロ家をはじめとした空き家を所有していると、以下の維持費の支払いが必要です。
- 固定資産税
- 火災保険
- 光熱費
上記の費用を合計すると、およそ年間10万円以上もの費用が生じます。
また、外壁をはじめとした建物の修繕費が発生する可能性もあり、1工事につき数万円以上の費用が発生します。
こうした維持費の負担を考えると、売却や解体を検討することが必要です。
資産価値が下がる場合がある
老朽化が進むほど、資産価値は低下します。
不動産市場では、新築やリノベーション済みの物件が人気のため、築古の建物は買い手がつきにくい傾向にあります。
以下の図のように築古の物件は資産価値が下がります。
特に再建築不可の土地や立地条件が悪い場合は、価値が著しく下がる可能性が高いです。
売却を検討しているなら、できるだけ早めに行動することが重要です。
法改正でリフォームが難しくなる
2025年4月の建築基準法改正により、「大規模な修繕・模様替え」に該当する改修が厳しく制限される見込みです。
これにより、老朽化した空き家の改修が難しくなり、修繕を前提とした売却が困難になるリスクがあります。
特に、購入後にリノベーションを検討している買い手にとっては、大規模な改修ができない物件は魅力が低下し、購入を見送る可能性が高まります。
その結果、ボロ家の売却はさらに難しくなり、売却価格の低下や買い手の減少につながる恐れがあります。
こうしたリスクを避けるためにも、改正前の早めの売却を検討することが重要です。
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ちなみに相談・査定は弊社の無料サービスの一環でなので、弊社に売却する前提でなくてもお気軽にご利用ください。
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ボロ家の売却方法4選
ボロ家の売却には、次の4つの方法があります。
- 買取業者にそのまま売却する
- 解体して更地にして売却する
- リフォームして売却する
- 空き家バンクに登録する
以下で詳しく解説します。
方法①：買取業者にそのまま売却する
買取業者に売却する方法は、最もスムーズに取引が完了する選択肢です。
買取業者がボロ家をそのまま買い取れるのは、再販や活用のノウハウがあるためです。
業者はリノベーションを施して再販売したり、更地にして土地として売却したりすることで利益を得るため、老朽化した物件でも問題なく買い取ることができます。
ただし、業者が再販や活用の際に発生するコストやリスクを考慮して価格を設定するため、一般的な相場よりも買取価格が低くなる点がデメリットです。
迅速な処分を希望する場合には、買取業者への依頼が適しています。
まずは査定してみましょう。
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方法②：解体して更地にして売却する
ボロ家を解体して更地にすることで、土地としての価値を高め、買い手が見つかりやすくなります。
なぜなら、土地としての活用の自由度が高まり、購入者の選択肢が広がるためです。
建物が老朽化している場合、そのままでは不動産としての評価が下がりがちですが、更地にすることで物件のマイナス要因がなくなり、純粋に土地の立地や広さ、用途に基づいた適正価格で売却しやすくなります。
このように、更地にすることで購入希望者のニーズに合いやすくなり、売却の可能性が高まるのです。
ただし、解体費用が発生するため、事前にコストを算出し、売却価格と比較することが重要です。
解体費用は30~50坪で、木造住宅なら120～300万円、鉄骨造なら150～330万円、鉄筋コンクリート（RC）造なら180～360万円程度が相場になります。
方法③：リフォームして売却する
リフォームを施して売却すると、物件の魅力が増し、より高値で売れる可能性があります。
特に水回りや屋根、外壁を修繕することで、買い手の関心が高まり、売却スピードが速くなることが期待できます。
リフォーム済みの物件は購入後すぐに住めるため、個人の買い手がつきやすくなる点が大きなメリットです。
ただし、リフォームにはまとまった費用がかかるため、費用対効果を慎重に考えることが重要です。
例えば、水回り（キッチン・浴室・トイレ・洗面所）の交換には100万～200万円、屋根や外壁の補修には合わせて140万円以上かかることもあります。
さらに、内装の修繕や耐震補強を行うと、トータルで1,000万～1,500万円を超えることも珍しくありません。
最低限のリフォームで済ませれば50万円程度に抑えることも可能ですが、それでも一定の投資が必要になります。
方法④：空き家バンクに登録する
空き家バンクは、自治体が運営するマッチングサイトで、空き家を求める買主と売主をつなぐ仕組みです。
仲介での売却と異なり、買主と売主が直接取引することも可能なため、仲介手数料がかかりません。
また、通常の不動産会社が断るような物件でも、空き家バンクには掲載でき、買主を探すことができます。
ただし、買主と売主が直接取引する場合は、不動産会社による物件の宣伝や契約手続きのサポートはありません。
そのため、買主とのトラブル対応や買主探しはすべて自分でしなければなりません。
不動産取引の知識・経験がある方以外は、空き家バンクを利用した家処分は難しいかもしれません。
ボロ家を高く売るための3つのポイント
ボロ家を少しでも高く売るためには、以下の3つのポイントがあります。
- 査定を依頼する
- 売却相場を把握する
- 適切な売却戦略を立てる
買取・仲介・リフォームなど、売却方法を適切に選ぶことで、最も有利な条件で売ることが可能になります。
売却前に情報収集を行い、戦略的に進めることが成功のカギです。
査定を依頼する
売却を検討する際は、まず不動産会社に査定を依頼しましょう。
複数の業者に査定を依頼することで、適正な相場を把握できます。
また、買取と仲介のどちらが有利かを判断するうえでも、査定結果が重要な指標となります。
無料で査定を実施する不動産会社も多いため、積極的に活用しましょう。
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売却相場を把握する
売却価格を適切に設定するためには、周辺の相場を把握することが重要です。
不動産の価値は立地や建物の状態によって異なるため、過去の取引事例や市場の動向を調査しましょう。
SUUMOやホームズ、アットホームなどの不動産情報サイトを利用すると、相場を簡単に確認できます。
相場より高すぎると売れにくく、安すぎると損をするため、適正な価格設定が求められます。
適切な売却戦略を立てる
売却方法やターゲットを明確にすることで、スムーズな取引が可能になります。
例えば、早く売却したい場合は買取業者を利用し、高値で売りたい場合は仲介を選択するとよいでしょう。
また、リフォームや解体を検討する場合は、費用対効果を考慮することが重要です。
売却の目的や希望価格に応じた戦略を立て、最適な方法を選びましょう。
ボロ家売却時の2つの注意点
ボロ家を売却する際には以下の3つのことに注意しましょう。
- 管理不足で近隣住民とトラブルになる
- 悪徳業者に高額請求される
管理不足で近隣住民とトラブルになる
長期間放置されたボロ家は、近隣住民とのトラブルの原因になりがちです。
屋根や外壁の劣化による倒壊リスク、雑草や害虫の発生、不法投棄や犯罪の温床になる可能性があるため、適切な管理が求められます。
売却を検討する場合は、売却完了までの間も最低限の管理を行い、周囲の迷惑にならないようにしましょう。
必要に応じて、空き家管理サービスを活用するのも一つの方法です。
悪徳業者に高額請求される
ボロ家の売却では、悪徳業者による高額請求や不正な取引に巻き込まれるリスクもあります。
「解体費用が予想以上に高額だった」「契約後に追加料金を請求された」などのトラブルが発生するケースがあります。
こうしたリスクを避けるためには、信頼できる不動産会社や買取業者を選ぶことが重要です。
実績が豊富で口コミ評価の高い業者を選び、必ず複数の業者から見積もりを取るようにしましょう。
また、契約内容を十分に確認し、不明点があれば納得するまで説明を求めることが大切です。
ボロ家売却ならアルバリンクにお任せ
ボロ家の売却を検討しているなら、まずは買取業者に査定を依頼しましょう。
査定は無料で、物件の適正価格を知ることができます。
老朽化が進むと価値が下がるため、早めの査定が売却成功のカギ。
弊社「株式会社Alba Link（アルバリンク）」は、日本全国の幅広い訳あり物件を積極的に買い取っている買取業者です。
築古物件や立地が良くない物件に関しても、活用ノウハウを豊富に持ち合わせているため、適正な金額をつけて買い取れます。
実際に、廃墟化した空き家の買取も過去におこなっており、フジテレビの「イット」をはじめ、多くのメディアに特集されています。
空き家でお悩みの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
弊社スタッフが、あなたのお悩みを解決できるよう、全力でサポートさせていただきます。
ボロ家売却に関するよくある質問
ボロ家の売却に関して、多くの人が疑問に思うのが、売却に適したタイミング、築年数が古くても売れるか、売却が難しい場合の対処法の3点です。
売却方法や市場の動向をよく理解し、適切な対策を取ることが成功のカギとなります。
ボロ家の売却に適したタイミングは？
ボロ家の売却は、早ければ早いほど有利です。
老朽化が進むほど建物の価値が下がり、修繕が必要になるため、売却価格が低くなる可能性があります。
築年数が古くても売却できるのか？
築年数が古い物件でも、売却は可能です。
ただし、買い手がつきにくい場合があるため、適切な売却方法を選ぶことが重要になります。
例えば、リフォームして価値を上げる、買取業者に直接売却する、更地にして土地として売るといった方法が考えられます。
売却が難しい場合の対処法は？
ボロ家の売却が難しい場合は、以下の方法を検討してみましょう。
1. 買取業者に相談する
2. 更地にして売る
3. 空き家バンクを利用する
4. リフォーム・リノベーションする
また、長期間売れない場合は、賃貸物件として活用するのも一つの方法です。
状況に応じて最適な対策を講じることで、売却の成功率を高めることができます。
まとめ
この記事では、ボロ家の売却について詳しく解説しました。
維持費の負担や資産価値の低下、法改正によるリスクを考えると、早めの売却が賢明です。
信頼できる買取業者を選び、スムーズかつ安全な取引をしましょう。
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