亡くなった人の土地・建物の名義変更はいつまで？
亡くなった人の土地や建物は、相続人自身が「土地や建物の相続が始まり、所有権を取得している」と認識した日から3年以内に名義変更を行います。
この名義変更は、相続人、または相続人が依頼した司法書士や弁護士が申請を行わないといけません。
相続による名義変更手続きのことは、相続登記と呼ばれています。
相続登記は2024年4月から義務化され、期限が具体的に定められました。
将来のリスクやトラブルを防ぐためにも、相続登記の必要性について理解し、期限内に名義変更を完了させましょう。
相続登記は2024年4月から義務化
2024年4月1日以降、相続による不動産の所有権移転登記（いわゆる名義変更）が法律で義務化されました。
これまでは相続登記は義務ではありませんでしたが、その結果所有者不明の土地が増え、その面積は九州の土地面積よりも広いと言われています。
参照元：政府広報オンライン
所有者不明土地問題を解決するため、相続登記が義務化されました。
名義変更を行うことで不動産の権利関係を明確にし、相続財産の適正な管理が可能となります。
手続きには戸籍謄本や住民票、遺言書、申請書など多くの書類が必要となるため、専門家への依頼も検討すると良いでしょう。
名義変更の期限は「相続を知った日から3年以内」
新しい相続登記制度では、被相続人の死亡を知り、自身が相続人であると認識した日から3年以内に相続登記の申請が義務付けられています。
参照元：不動産登記法第７６条の２第１項
期限内に手続きが行われない場合、最大10万円の過料が科されることもあるため注意が必要です。
相続手続きには、相続人全員の合意、必要書類の収集、遺産分割協議書の作成など多くの準備が必要で、時間と労力がかかります。
義務化された今こそ、早めに準備を進め、必要書類の収集や司法書士など専門家への相談を通じてスムーズに登記を完了させることが求められます。
過去の相続も義務化の対象になる
今回の法改正では、2024年4月1日より前に発生した相続も義務化の対象となっています。
つまり、これまで相続登記を放置していた不動産も、今後は登記を行う義務が生じます。
過去に相続した不動産の相続登記の期限は、2027年（令和9年）3月31日です。
なお、不動産を相続で取得したことを知った日が2024年4月以降の場合は、その日から3年以内に相続登記を行います。
参照元：法務省
過去に相続したものの、登記を行なっていなかった不動産についても、同様に早めに準備を進め、スムーズに登記を完了させましょう。
亡くなった人の土地の名義変更については、相続人であると認識してから3年以内に登記が義務付けられるようになりました。
相続した不動産の売却を考えている場合は、相続登記を行う前に買取業者へ相談をおすすめします。
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亡くなった人の土地・建物の名義変更を放置する5つのリスク
亡くなった人の土地・建物の名義変更を放置すると、相続人に多大な不利益が生じる可能性があります。
主なリスクを5つ紹介します。
特に2024年4月の法改正以降は、相続登記の義務化に伴い、さまざまなリスクが現実のものとなっています。
名義変更は単なる形式的なものではなく、財産管理と権利保全における基盤です。
被相続人が亡くなった後は、土地や建物の名義変更を怠らないよう注意しましょう。
10万円以下の過料が科されるおそれがある
相続登記の義務化により、正当な理由なく名義変更を怠ると、10万円以下の過料を科されるおそれがあります。
相続登記の期限は「相続を知った日から3年以内」であり、これを超えると法務局から通知が届き、過料が科されます。
これは過去に相続した不動産についても同様です。
過去に相続した不動産の相続登記期限は、2027年（令和9年）3月31日までと期限が定められているので、早めに相続登記を行いましょう。
なお、遺産分割協議が長引き、期限内の相続登記が難しい場合は、そのままにせずに相続人申告登記を行い、相続登記の申請義務を果たします。
こうすることで過料を科されることはなくなりますが、相続人申告登記をしただけでは不動産の売却や活用ができないため、最終的には不動産の登記を行えるように遺産分割協議を続けていきましょう。
不動産を売却・活用できない
名義変更を行わないと、相続した不動産を売却する、賃貸に出すといった活用ができません。
これは、移転登記手続きが求められるためです。
不動産を売却する場合を例に紹介します。
不動産の売却では、売主と買主は「所有権の移転登記」を行いますが、不動産の名義が売主になっていないと、移転登記の手続きを行えません。
参照元：法務局
つまり、相続した不動産の名義変更を行わないと、売却できない状態になってしまいます。
名義変更を完了することで、はじめて不動産を有効に活用できるようになるでしょう。
登記は所有者としての法的な地位を確立する手続きであり、財産の流動性を高める鍵でもあります。
相続人が増えて複雑化すると登記がより困難になる
名義変更を長期間放置すると、相続人の数が増え、権利関係が複雑になるおそれがあります。
相続人の数が増える例として、以下の家系図をもとに解説します。
「被相続人」が亡くなった場合、相続の第1順位は「子」（長男）です。
名義変更が完了しないままで子（長男）が死亡した場合は、代襲相続により孫2人が新たな相続人となります。
相続人が増えると、登記手続きに必要な協議・同意・書類作成の負担が大幅に増加します。
複数人による遺産分割協議や書類収集は極めて煩雑で、費用や時間の面でも大きな負担になってしまうので、注意が必要です。
早い段階で名義変更を行い、相続手続きをスムーズに進めていきましょう。
災害時に復旧作業の妨げになる
名義変更がされていない不動産は、災害時の復旧や支援の妨げになることがあります。
2024年1月に発生した能登半島地震では、損壊した家屋を公費で解体するところもありました。
この時に「所有者を探すのに時間がかかる」「所有者が複数いるが、意見が合わずに解体が進められない」といった問題点がありました。
参照元：内閣府
名義変更は、所有者の法的証明となります。
災害時にも迅速に行政サービスを受けられるよう、放置せずにしっかりと名義変更を行うことが大切です。
他の相続人によって土地・建物が差し押さえられるおそれがある
共有状態にある土地や建物の場合は、名義変更を放置すると、他の相続人の債務が原因で差し押さえられるリスクがあります。
被相続人の財産は法定相続分のルールにより、遺産分割協議がまとまらなければ、相続人の続柄によって一定の割合に沿って分割されます。
土地や不動産といった、分割するのは難しい財産は「共有状態」とする場合もあるため、他の相続人の債務による差し押さえがあった場合、ご自身のものでもある財産が失われてしまうリスクには注意が必要です。
相続人の財産状況は把握しきれない場合もあるため、登記によって名義を明確にし、リスクを最小限に抑えましょう。
早期に名義変更を行うことで、土地や建物の管理と保全につながります。
名義変更を放置すると起きるリスクについて紹介しました。
トラブルや余計な出費を防ぐためには、早めに相続登記を行いましょう。
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亡くなった人の土地・相続の名義変更に必要な手続きと書類
土地や建物の名義変更は、不動産登記法によって定められた制度であるため、正確な準備が求められます。
相続登記の手続きの流れや必要書類について紹介します。
相続登記（名義変更）についてのさらに詳しい流れや、かかる費用についてはこちらで詳しく解説しています。
相続人の特定と遺産分割協議を実施する
名義変更にあたっては、まず相続人の特定と遺産分割協議の実施が不可欠です。
相続人を特定するためには、被相続人（亡くなった方）の戸籍の証明書（戸除籍謄本等）を取り寄せて調べます。
相続人を特定した後に、遺産分割協議を行います。
遺産分割協議では、被相続人の財産をどのように分けるかを話し合います。
協議を円滑に進めるには、あらかじめ相続人同士での信頼関係や意思疎通が重要であり、場合によっては弁護士や司法書士の仲介も有効です。
協議がまとまったら、遺産分割協議書を作成します。
参照元：法務局
戸籍謄本や遺産分割協議書などの必要書類を用意する
遺産分割についてまとまったら、相続登記を行うために必要な書類を用意します。
必要書類の例を紹介します。
-
- 登記申請書
- 戸籍の証明書（被相続人と相続人全員）
- 遺産分割協議書
- 住民票(相続人全員)
参照元：法務局
必要書類の準備は想像以上に時間と手間がかかることがあるので、余裕を持って準備しましょう。
たとえば、戸籍の証明書を収集するには、市区町村への郵送請求や、平日に窓口に行く必要があり、想像以上に時間と手間がかかることがあります。
また、書類の不備があると、法務局での申請が受理されません。
事前にチェックリストを活用したり、司法書士などの専門家に確認してもらうと安心です。
必要書類を的確にそろえることが、相続登記をスムーズに完了させるカギになります。
法務局に登記申請書を提出する
必要書類が整ったら、法務局へ登記申請書を提出します。
登記申請書を提出する方法は、申請する不動産の所在地を管轄する法務局の窓口に持参するか、郵送するかの2つです。
書類に不備がなく申請が受理されると、法務局から「登記完了証及び登記識別情報通知書」が交付されます。
参照元：法務局
相続登記は関係する全ての相続人の意思を確認し、書類を揃えてから手続きを行うため、手間や時間がかかります。
相続した不動産の売却を考えている場合は、相続登記を行う前に買取業者へ相談がおすすめです。
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名義変更後の活用方法に迷ったら？土地・建物を売却する2つのメリット
亡くなった人の土地の名義変更が完了した後、その不動産をどう活用するか悩む方も多いでしょう。
特に相続人が複数いる場合、管理や維持費用の分担がネックになることがあります。
弊社のアンケートで「実家に関する不安」についてアンケートをとったところ「相続・相続税について」や「売却について」など、様々な不安を持たれていることが分かりました。
名義変更を行った後も、活用予定がない土地や実家である場合、悩みが続く場合があることが伺えます。
そうした場合、不動産の売却を選択することで大きなメリットが得られます。
土地・建物の活用に迷ったら、売却という選択肢も視野に入れてみてはいかがでしょうか。
管理の手間・費用から解放される
相続した土地や建物を維持するには、固定資産税や修繕費、除草・清掃などのメンテナンス費といった管理コストが継続的に発生します。
特に遠方に住んでいる場合は交通費や手間がさらにかかるため、維持管理がより負担となってしまうケースもあります。
業者に委託して手間を省く方法もありますが、費用とのバランスに注意が必要です。
空き家の維持費の内訳や、費用の目安はこちらで詳しく紹介しています。
今後土地や建物を使うことが決まっていない場合は、早めの売却がおすすめです。
不動産を売却することで、維持するための手間や費用から解放され、財産を他のことに活用できる可能性があります。
売却金を相続人で分けやすい
不動産は物理的に分けることが難しいため、分割方法を巡るトラブルになりがちです。
しかし、土地や建物を売却して現金化すれば、その売却代金を法定相続分に応じて公平に分配することが可能です。
不動産共有による将来的なリスクを避け、相続人全員が納得できる形で相続財産を分けるためにも、売却という選択は大きなメリットとなります。
相続した不動産に住んだり、活用したりする予定がない場合は、売却がおすすめです。
なお、相続登記を行う前でも、売却の相談が可能な業者もあります。
弊社アルバリンクは、司法書士や弁護士と提携している買取専門業者です。
不動産の買取相談と、複雑な相続手続きを同時に行うことができるので、相続をスムーズに進めることができます。
買取の相談や査定は無料で受け付けておりますので、お気軽にご相談ください。
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名義変更手続き前に買取業者へ相談する3つのメリット
亡くなった人の土地や建物を売却したいと考えている場合は、名義変更手続き前に、買取業者への相談がおすすめです。
名義変更をした後に売却先を探そうとすると時間がかかり、相続手続きに支障が出てしまうおそれがあります。
買取業者へ相談する3つのメリットを具体的に解説します。
特に手続きが煩雑で時間がかかる不動産相続では、信頼できる不動産会社や専門家と連携することが、スムーズな売却や名義変更の第一歩になります。
手間をかけずにスピーディに手放せる
名義変更手続き前に買取業者に相談すると、名義変更後すぐに売却を進められ、手続き全体を短期間で完了できます。
買取は業者が直接不動産を買い取るため、広告を出したり、内見を行ったりする手間をかけずに売却できるからです。
登記の移転手続きについても、業者は方法を熟知しているので、スムーズに完了できます。
一方、仲介業者は買主が見つからない限りは売却できないので、手続きが長期化してしまうリスクがあります。
特に、手続きや必要書類の収集に慣れていない相続人にとっては、煩雑な流れを一括で任せられるのは大きな利点です。
訳あり物件・土地でも売却できる
建物の老朽化や接道条件の悪さといった「訳あり物件」でも、専門の買取業者であれば対応可能です。
専門の買取業者は再販や活用のノウハウがあるため、仲介に比べると売却の可能性が高くなります。
建物が古い、再建築不可の土地、事故物件などの「訳あり条件」がある場合でも、業者によってはそのリスクを織り込んで査定・購入してくれます。
名義変更のタイミングでこうした業者に相談することで、手間や費用をかけずに処分できるのは大きなメリットです。
訳あり物件として買取を拒否されがちな物件の特徴と、その理由についてはこちらで紹介しています。
弁護士や司法書士と提携している業者なら手続きもスムーズになる
法的な手続きが関わる不動産相続では、弁護士や司法書士との連携が不可欠です。
提携している専門家がいる買取業者であれば、登記・名義変更・遺産分割協議書の作成など、法的なサポートをワンストップで受けられます。
必要書類や手続きの不備による再申請リスクも減るため、初めて相続手続きを行う方にも安心の体制です。
相続した不動産の売却を考えている場合は、相続登記を行う前に買い取り業者へ相談をおすすめします。
弊社アルバリンクは、相続登記の書類作成や手続きを行う司法書士と提携している買取専門業者です。
相続登記から売却までスムーズに手続きを進めることができます。
時間や手間をできるだけ省いて、相続手続きの早期完了を目指しましょう。
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土地・建物の名義変更・売却を考えている時はアルバリンクへ相談
弊社「株式会社Alba Link（アルバリンク）」は、名義変更が済んでいない不動産のような売却しづらい物件を積極的に買い取っている不動産買取業者です。
これまでに、築年数が経過した住宅や劣化が進んでいる空き家など、他社から断られた物件でも積極的に買い取ってきた実績があります。
全国の住宅に関する買取実績を紹介します。
- 岩手県北上市：築年数31.2年の共有持分戸建
- 静岡県熱海市：築年数50.1年の再建築不可戸建
- 島根県出雲市：築年数39.9年の空き家戸建
また、司法書士や弁護士とも提携しているため、土地や建物の名義変更手続きや、相続の相談もスムーズに行えます。
悩んでいる方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
弊社スタッフが、あなたのお悩みを解決できるよう、全力でサポートさせていただきます。
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まとめ
亡くなった人の土地・建物の名義変更は、2024年4月の法改正により義務化され、「相続を知った日から3年以内」に手続きを完了しなければなりません。
放置してしまうと、10万円以下の過料が科されるリスクや、売却・活用ができなくなるなど、さまざまな不利益が生じます。
名義変更を行った後、活用予定が決まっていない場合は、土地や建物を売却するという選択肢もあります。
売却すれば、管理の手間やコストから解放され、相続人の間で金銭を分けやすくなるメリットもあります。
特にスムーズに売却を進めたい方には、不動産の買取専門業者への依頼がおすすめです。
専門業者であれば、訳あり物件でも対応可能で、弁護士や司法書士と連携しているケースも多く、名義変更に伴う手続きもサポートしてもらえるため安心です。
なかでもアルバリンクは、相続物件や空き家など、さまざまな不動産の買取実績を持つ専門業者です。
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