家の売却準備でやってはいけないこと9選
家の売却準備では、正しい知識を持たずに進めると失敗や損をしてしまう可能性があります。
ここでは、家の売却準備でやってはいけないことについて解説します。
① 相場を調べずに査定依頼をする
相場を調べずに査定を依頼するのはやめましょう。
価格の基準を把握していなければ、不動産会社から提示された査定額が妥当か判断できないからです。
同じエリアにある物件でも、築年数や広さが違うだけで、価格が数百万円変わることもあります。
国土交通省の不動産取引価格情報では、エリアや物件種別ごとの成約価格が公開されており、マンションや一戸建ての相場を確認できます。
売却を始める前に相場をきちんと知っておくことが大切です。
② 複数社比較をせず1社だけで不動産会社を決める
複数社を比較せず、1社のみで不動産会社を決めるのはおすすめしません。
不動産会社によって査定額や販売方針が異なるからです。
同じ物件でも、会社ごとに参考にする成約事例や相場の見方が違うため、提示される査定額に差が出ます。
さらに、査定の根拠や価格設定の考え方、販売戦略、広告の出し方も会社ごとに違います。
比較せずに決めると、より良い条件で売れるチャンスを逃す可能性があるのです。
複数社を比べたうえで、物件や自分の条件に合った不動産会社を選びましょう。
家を売りたいけど、どこの業者に頼めばいいかわからないという方は、アルバリンクへご相談ください。
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家の売却をお考えの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
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③ 査定額だけで不動産会社を評価する
査定額の高さだけで不動産会社を評価するのは危険です。
査定額はあくまで「このくらいで売れそう」という目安であり、その金額で必ず成約する保証はありません。
また、査定額は会社ごとに算出方法が異なり、周辺の取引事例の見方や販売戦略の考え方によって差が出ることもあります。
大切なのは、なぜその金額になったのかという根拠です。「近隣の成約事例をもとにしているのか」「現在の市場動向を反映しているのか」といった説明があるかどうかで信頼性は変わります。
金額の高さだけで決めてしまうと、販売活動の内容や担当者の対応力を十分に確認しないまま契約してしまう可能性があります。
査定額だけでなく、根拠や販売方法まで含めて総合的に判断することが重要です。
④ リフォーム・解体する
売却前に安易なリフォームや解体を行うのはやめましょう。
リフォームにかけた費用や解体の判断が、売却に有利に働くかはわからないからです。
例えば、数百万円かけて室内を全面改装しても、リフォームにかけた費用を回収できるとは限りません。
また、解体して更地にすると「住宅用地の特例」による固定資産税の軽減措置がなくなり、最大6倍に増える可能性がある点にも注意しましょう。
住宅用地の特例とは、戸建てやアパートなど、人が住むための建物の敷地に限り、税金が軽減される制度です。
リフォームや解体を検討する場合は、不動産会社等の専門家に相談しながら、物件の状況に合った選択をしましょう。
⑤ 住宅ローン残債を正確に把握してない
住宅ローンの残債を正確に把握しないまま、売却準備を進めるのは危険です。
売却後に手元にいくら残るのかが分からず、資金計画が立てられないからです。
ローン残高を確認せずに資金計画を立てると、「売れたお金では完済できない」という事態になることがあります。そうなると、決済直前になって引き渡しができないなど、大きなトラブルにつながります。
売却額で完済できるのか、不足分を自己資金で補う必要があるのかを、事前にはっきりさせてから売却を進めましょう。
⑥ 金融機関へ住宅ローン残債の連絡をしない
住宅ローンが残っているなら、売却前に金融機関へ連絡しておく必要があります。
ローン完済の手続きや抵当権の抹消は、銀行側で手続を行うからです。
抵当権とは、金融機関が家や土地を担保にしている状態のことです。
住宅ローンが残っている物件には、抵当権が設定されており、抵当権が付いたままでは売却できません。
そのため、決済日に売却代金でローンを一括返済し、同時に抵当権を抹消する手続きを行います。
銀行側にも準備期間があるため、連絡が遅れると引き渡し日に影響が出ることもあるのです。
売却を決めたら、早めに金融機関へ相談しておきましょう。
⑦ 必要書類・費用・税金を確認しない
必要書類や諸費用、税金を確認せずに売却を進めるのは失敗のもとです。
不動産を売るときは、登記識別情報（権利証）や本人確認書類、固定資産税の納税通知書など、いくつもの書類が必要です。書類がそろっていないと、契約や引き渡しが予定どおりに進まないことがあります。
また、仲介手数料や司法書士への報酬、印紙税などの費用もかかります。
利益が出た場合は翌年に確定申告をして、譲渡所得税などの支払いが必要です。
「こんなにかかるとは思わなかった」と後悔することにならないよう、あらかじめ全体の費用と税金を把握しておきましょう。
⑧ 媒介契約の種類・違いを理解せずに契約を進める
媒介契約の種類や違いを理解せずに契約を進めるのも危険です。
媒介契約には「専属専任・専任・一般」の3種類があり、それぞれルールが違います。
他の不動産会社に依頼できるかどうかや、どのくらいの頻度で報告を受けられるかなどが異なります。
- 一般媒介契約：複数社依頼可能、自身で買主見つけ契約自由、報告義務なし
- 専任媒介契約：1社のみ依頼可能、自分で買主見つけ直接契約可能、2週間に1回以上報告義務あり
- 専属専任媒介契約：1社のみ依頼可能、自ら買主を見つけての契約不可、週1回以上報告義務あり
内容をよく理解せずに契約してしまうと、「思っていたより動きが少ない」「他社に頼めない」といった状況になる恐れもあるのです。場合によっては、途中でやめたくても違約金が発生することもあります。
それぞれの違いを理解し、自分の状況に合った媒介契約を結びましょう。
⑨ 売却スケジュールを立てずに動き出す
売却スケジュールを立てずに活動を開始するのはやめましょう。
売却完了までにはいくつもの手続きがあり、媒介契約を結んでも、すぐに売れるとは限らないからです。
具体的には以下のステップがあります。
- 不動産会社へ査定依頼する
- 媒介契約を結ぶ
- 売却活動を開始する
- 購入希望者と交渉する
- 売買契約を結ぶ
- 引き渡し・決済する
- 確定申告する
成約までに数か月〜1年かかることもあり、その間に内覧対応や条件交渉、価格の見直しなどが発生します。
さらに、住宅ローンが残っていれば一括返済の手続きや抵当権の抹消も必要になり、引っ越しの準備も進めなければなりません。
こうした流れを考えずに動くと、資金が足りなくなったり、引き渡し日に間に合わなくなったりすることがあります。
家の売却は、きちんとスケジュールを立てて進めることが大切です。
家の売却活動中にやってはいけないこと6選
家の売却活動中は、ちょっとした判断ミスが「売れる金額」や「売れるまでの期間」にそのまま影響します。
ここでは、家の売却活動中にやってはいけないこと6つを紹介します。
① 相場とかけ離れた価格で売り出す
売却活動中にやってはいけないことの一つ目は、相場とかけ離れた価格で売り出すことです。
相場より高すぎると、買い手の候補に入らず、なかなか売れません。
「できるだけ高く売りたい」と思って相場を無視すると、内覧の申し込みが入らず、あとから何度も値下げすることになる恐れがあります。
価格は、査定額や市場の動きを見ながら現実的に決めることが大切です。
② 買主に不利な情報を隠す
買主にとって不利な情報を隠すのは、とても危険です。
雨漏りや設備の不具合などを伝えずに売ると、あとから「聞いていない」と問題になり、契約不適合責任を問われる可能性があります。
契約不適合責任とは、引き渡した物件が契約内容と違っていた場合に、売主が負う責任のことです。
契約不適合責任を問われた場合、修理費用を請求されたり、売買代金を減額されたりすることもあります。
一時的に不利になるのを避けようとして隠すと、結果的に大きなトラブルになるのです。
家を売却する際は、物件の状況を正直に伝えるようにしましょう。
なお、契約不適合責任については以下の記事で詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。
このように、家に不具合がある場合は、事前に買主に伝えておかなくてはいけません。
しかし、築年数の古い物件や、老朽化した空き家の場合、目に見えない不具合が後から発覚する恐れもあるため、注意が必要です。
老朽化した空き家を手放したいけど、契約不適合責任を問われるかもしれないので、売却に踏み切れないでいるという方は、専門の買取業者への売却を検討しましょう。
買取業者は再販・リフォームを前提に買取を行っているため、老朽化した物件でもそのまま買い取ってもらえる可能性があり、契約不適合責任が免責となります。
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東証グロース市場に上場しており、専門のスタッフが丁寧に対応します。
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③ 内覧準備を怠る
内覧の準備を怠ると、売れるチャンスを逃してしまいます。
買主は、部屋のきれいさや手入れの状態を見て購入の可否を判断するからです。
掃除ができていない、家具や家財が散らかっている状態だと、印象が悪くなり、価格交渉でも不利になりやすいです。
内覧の印象の良さが、売れるかどうかを左右するため、整理整頓や換気などの基本的な準備をしっかり行いましょう。
④ 値下げ・交渉を拒否し続ける
値下げや条件交渉を断り続けると、なかなか売れなくなります。
不動産の売却では、買主から価格や引き渡し時期、残していく家具の扱いなどについて交渉が入ります。
「絶対にこの金額でしか売らない」と高値を維持し続けると、内覧の数が減り、売れ残ってしまうこともあるのです。
市場の状況を見ながら、交渉に応じるようにしましょう。
⑤ 不動産会社に全面的に任せっきりにする
不動産会社に任せきりにすると、売却がうまく進んでいなくても気づけない可能性があります。
家の状態やこれまでの修繕履歴、売却の希望条件を一番わかっているのは売主自身です。
不動産会社から報告を受けても内容を確認しなければ、どんな販売活動をしているのか、価格設定が合っているのか判断できません。
しばらく反響がないのに何も確認しなければ、売れない理由に気づけないまま時間だけが過ぎてしまいます。
家の売却は不動産会社に任せきりにするものではなく、定期的に進捗確認をしながら進めてきましょう。
⑥ 他社との比較を止めてしまう
売却中に他社との比較をやめると、より良い条件で売れるチャンスを逃す可能性があります。
前述の通り、不動産会社ごとに、販売のやり方や広告の出し方、エリアでの実績が違うからです。
一般媒介であれば複数社に依頼できるため、反響の数や報告内容を比べることで、今の価格や売り方が合っているか判断できます。
しばらく売れない場合、価格や販売方法に問題がある可能性もあります。比較をやめてしまうと、見直す機会を失い、そのまま不利な条件で売ることになる恐れがあるのです。
売却活動中でも、今の状況を冷静に見直し、他者との比較を止めないようにしましょう。
家の契約・引き渡し後にやってはいけないこと5選
家の売却は売買契約を締結し、引き渡しが完了すれば終わりではなく、最後まで慎重な判断と確認が必要です。
ここでは、家の契約・引渡し後にやってはいけないこと5つを解説します。
①契約書をよく読まずに署名する
契約書をよく読まずに署名・捺印するのはとても危険です。
売買契約書には、売却価格や引き渡し日、契約不適合責任の範囲、違約金の条件など大事な内容が細かく書かれています。一度契約すると、その内容に従う義務が発生します。
例えば、解除できる期限や手付金の扱いを理解していなければ、解約時に思わぬ負担が生じることもあるのです。
不動産会社の説明を聞くだけで安心せず、自分でも内容を確認することがトラブルを防ぐ基本になります。
②契約後のキャンセル・変更を勝手に申し出る
契約後に自分の都合でキャンセルや条件変更をすると、違約金や損害賠償を請求される可能性があります。
売買契約は法的な効力があり、一度締結すると簡単には撤回できません。
契約で定められた期限を過ぎてから解約する場合は、契約書に書かれている違約金を支払う必要が出てくることもあります。
引き渡し直前での変更は、買主のローン手続きや資金計画にも影響するため、大きなトラブルに発展する恐れもあるのです。
契約後は、自分の判断だけで動かず、必ず契約内容に沿って対応することが重要です。
③家財を放置したまま引き渡す
家財を置いたまま引き渡すのはやめましょう。
売買契約では、家具や家電などをどうするかが決められており、約束していない物をそのまま残すと、あとからトラブルになるからです。
通常、引き渡しは室内を空にした状態で行います。
撤去していなければ、「誰が処分費用を払うのか」で揉めることもあります。
場合によっては、費用を請求されたり、損害賠償を求められることもあるのです。
引き渡し前に、残す物と撤去する物をしっかり確認し、契約どおりの状態にしておくことが大切です。
このように、家を仲介で売却する際は、家財を撤去し、室内の清掃等も必要です。
相続した実家に家財が残ったままだけど、忙しくて撤去できないため、売却に踏み切れないでいるという方は、不動産買取業者への売却を検討しましょう。
不動産買取は業者が直接買取を行い、家財の片付けや清掃にかかる費用も含めて価格を決めるため、現状のまま買取可能としている業者が多くあります。
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④税制特例の申請をしない
税制特例の申請をしないと、余計な税金を払うことになる可能性があります。
例えば、マイホームを売った場合、条件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例があります。
特例を確認しないまま手続きを終えると、本来払わなくてよい税金を負担することになりかねません。
売却後は特例の対象になるか確認し、忘れずに確定申告しましょう。
⑤確定申告をしない
不動産を売ったあとに確定申告をしないのは大きなリスクです。
売却で利益（譲渡所得）が出た場合、翌年に申告する義務があります。
申告しないと、延滞税や加算税といったペナルティがかかることもあります。
また、前述の3,000万円特別控除などの特例を使うには申告が必要です。
売却が終わったら安心せず、必要な確定申告まできちんと行いましょう。
具体的な確定申告の流れと必要書類については、以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてみてください。
家を売却するならどこがいい？
家を売却する際は、優先したい項目によって、「仲介」か「買取」のどちらを選ぶべきかが異なります。
ここでは、家を売却するならどこが良いか、詳しく解説します。
仲介業者：時間に余裕があり利益を優先したい人
時間に余裕があり、利益を優先したい場合は、仲介が向いています。
仲介では、不動産会社が市場で買い手を探し、相場をもとに価格を決めて販売します。
そのため、業者が直接買い取る買取よりも高く売れる可能性があるのです。
ただし、すぐに売れるとは限りません。内覧対応や価格交渉があり、成約までに時間がかかることもあります。
また、仲介手数料も必要です。
仲介は時間と手間をかけてでも、できるだけ高値を目指したい人に向いている方法です。
買取業者：手間をかけずに早く現金化したい人
手間をかけずに早く現金化したい人には、買取がおすすめです。
買取は、業者が買主になるため、内覧対応や長い販売活動が不要です。そのぶん、契約から引き渡しまでの期間が短く、スケジュールも立てやすくなります。
一般的に、仲介より売却価格は低くなる傾向がありますが、「いつ売れるかわからない」という不安は少なくなるのです。
買取は手間なくスピーディーに売却したい人に向いています。
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築年数が古く、売れるか不安だった物件でも買い取ってくれたと、お客様からは感謝の声を多くいただいております。
また、行政とも提携して、空き家所有者への適切な情報提供や活用支援を強化しており、地域の安全と住環境の維持・向上にも貢献しています。
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まとめ
家の売却でやってはいけないことを知らずに進めると、損をしたり契約トラブルにつながったりする恐れがあります。
相場を調べずに査定依頼をする、1社だけで決める、住宅ローン残債を把握しないまま進めるといった行為は大きなリスクです。
また、契約内容を十分確認しないと、後々思わぬ負担が生じる可能性もあります。
こうした失敗を避けるには慎重な準備が必要ですが、手間や時間がかかる点はデメリットです。
より確実に進めたいなら、専門の買取業者へ売却を検討しましょう。
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