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【2024年4月より義務化】相続した空き家の名義変更（相続登記）とは？
2024年4月1日から名義変更が義務化され、不動産を相続した人は必ず一定期間以内に名義変更の手続きが必要になりました。
ここでは、空き家の名義変更の義務化の詳細や、放置することによるリスクについて詳しく解説します。
そもそも不動産の名義変更（相続登記）とは
不動産の所有者が亡くなった場合、その不動産（土地や建物）の登記簿に記載されている所有者の名義を、遺産を引き継いだ相続人の名前に変更する手続きを「相続登記」といいます。
これは、不動産の現在の正式な所有者が誰であるかを公的に示すための重要な手続きです。
相続登記を完了させることで、第三者に対して自分が所有者であることを法的に主張できるようになり、その不動産を売却したり、担保に入れて融資を受けたりすることが可能になります。
相続トラブルを防ぎ、権利関係を明確にするためにも、相続登記は必ず行わなければならない手続きです。
名義変更は2024年4月に義務化
2024年4月1日から相続した不動産の名義変更が義務化されました。
そのため、相続人は相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に名義変更を行う必要があります。
正当な理由なく登記を行わない場合、10万円以下の過料が科されます。
参照元：東京法務局
空き家を相続した際は、必ず名義変更を行いましょう。
名義変更しない場合のリスク
相続した空き家を共有名義のままにしておくと、将来的にさまざまなトラブルが発生する可能性があります。
空き家を共有名義にしておくことで懸念されるリスクは下記の通りです。
- 管理や売却に共有者全員の同意が必要
- 時間が経つと相続人が増えてさらに複雑化
共有名義はできるだけ早く解消することが重要です。
では、どのように解決すればよいのか、次項で詳しく説明します。
名義が故人のままでは、法的に所有権が確定していないため、売却などの活用が困難です。
参照元：相続登記が義務化！所有者不明土地を解消する不動産・相続の新ルールとは？【政府広報オンライン】
例えば、買主が見つかっても、登記簿上の名義が変更されていないと、正式な売買契約を締結できません。
また、名義変更をしないまま放置すると、相続人同士のトラブルにつながる可能性もあります。
時間の経過とともに相続人が増加し、権利関係が複雑化するからです。
例えば、相続人の一人が亡くなり、その子供たちが新たな相続人となるケースです。
相続をした後にその相続人が死亡した場合は、さらにその死亡した相続人の法定相続人が相続の権利を持つことになってしまいます。
このような状況では、相続人の数が増えることで遺産分割協議が難航し、意見の対立や法的紛争に発展する可能性があります。
これらのリスクや罰則を避けるため、空き家を相続した際は、速やかに名義変更を行いましょう。
しかし、いざ名義変更をしようにも「相続人が多くて話がまとまらない」、あるいは名義変更を終えても「家が古すぎて売れる見込みがない」など、新たな問題に直面するケースは少なくありません。
こうした複雑な事情を抱えた空き家の処分にお困りなら、専門の買取業者への相談が有効です。
買取業者であれば、一般的な市場では敬遠されがちな物件でも、リフォームなどを前提に現状のまま買い取ることが可能です。
売却活動に時間をかけることなく、スピーディーに空き家を手放し、管理の負担や将来のトラブルの種から解放されます。
なかでも弊社アルバリンクは、共有名義の物件や再建築不可物件など、売却が困難な空き家を専門に買い取ってきた実績が豊富にあります。
不動産に強い弁護士などとも提携しており、複雑な権利関係の整理からしっかりとサポートいたしますので、安心してお任せください。
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「まずは話だけでも聞いてみたい」という方も、お気軽にアルバリンクにご相談ください。
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空き家の名義変更の流れ
空き家の名義変更の具体的な流れは下記の通りです。
それぞれの手続きについて、以下で詳しく解説します。
Step1：法定相続人の確定と戸籍の取得
名義変更を行うためには、まず法定相続人を確定する必要があります。
法定相続人とは亡くなった人の財産を相続できる人のことです。
相続人を特定することで、誰が不動産を取得するのかを決める手続きをスムーズに進められます。
法定相続人の確定方法
法定相続人の確定には下記の書類の取得が必要です。
これらの書類を確認し、戸籍上の相続人を確定します。
また、財産を相続できる人やその順位は民法で定められており、家族だからといって必ずしも相続の権利があるわけではありません。
配偶者は常に法定相続人となり、第1順位は子ども、第2順位は父母、第3順位は兄弟姉妹と決まっています。
上位の相続人がいない場合にのみ、次の順位の人が相続権を持ちます。
Step2：遺産分割協議の実施
法定相続人が確定したら、相続財産をどのように分配するかを決定するために、遺産分割協議を行います。
まず、遺言書の有無を確認し、被相続人の意思が記された文書があるかを調査します。
遺言書がある場合は、その内容に従って相続を進める必要があり、遺言書がない場合は、相続人全員で協議を行い遺産の分配方法を決定するのが一般的です。
遺産分割協議が成立したら、遺産分割協議書を作成し、全員が署名・押印します。
遺産分割協議書に関する相談は行政書士または司法書士にするのがおすすめです。
Step3：必要書類の準備
遺産分割がまとまった場合の相続登記に必要な書類は以下の通りです。
なお、具体的な内容により必要書類は異なりますので、実際に申請する際は管轄の法務局または司法書士にご相談ください。
- 被相続人の戸籍謄本
- 相続人全員の戸籍謄本
- 被相続人と不動産を相続する相続人の住民票または戸籍の附票
- 固定資産評価証明書（または固定資産納税通知書）
- 遺産分割協議書
- 相続人全員の印鑑証明書
- 登記申請書
参照元：法務局
Step4：登記申請書の作成と提出
登記申請書には、不動産の所在地、相続人の情報、登記原因（例：相続）、日付などを正確に記載します。
作成後、必要書類を添えて法務局に提出します。
申請方法は下記の3つです。
- 窓口申請
- オンライン申請
- 郵送
参照元：法務局
ただし、申請が受理されても、後日不備の連絡があった場合は、申請方法に関わらず申請した法務局へ行き修正が必要です。
Step5：法務局での名義変更手続き
申請後、登記官による審査が行われ、特に不備がなければ通常2〜3週間ほどで手続きは完了します。
登記が完了すると、新たな権利証となる「登記識別情報通知書」などの重要書類が交付されますので、大切に保管しましょう。
なお、多くの方が名義変更を完了させた後に直面するのが、「この空き家を今後どう活用、あるいは処分するのか」という問題です。
もし活用する予定がなく、管理の手間や維持費にお困りであれば、専門の買取業者への売却を検討するのがおすすめです。
買取であれば、仲介のように買主を探す必要がなく、最短スケジュールで確実に空き家を現金化できます。
弊社アルバリンクは、今までに管理や活用方法にお困りの空き家を多数買い取ってまいりました。
独自の販売ルートや10年以上の経験とノウハウから、他社で断られた物件でも、適正価格での買取を実現する自信があります。
「家の状態が悪い」「遠方に住んでいて立ち会いが難しい」といったご事情があっても問題ありません。
名義変更後の空き家の扱いに少しでもお悩みでしたら、ぜひ一度アルバリンクへお気軽にご相談ください。
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空き家の名義変更にかかる3つの費用
不動産の名義変更にかかる費用には、以下のようなものがあります。
| 項目 | 内容 | 費用の目安 |
| 登録免許税 | ・法務局で登記手続きを行う際に納める国税 ・不動産の評価額に基づいて計算 |
固定資産税評価額 × 0.4% |
| 登記簿謄本 | ・不動産の権利関係が記載された公的な書類 ・法務局で取得 |
1通600円 |
| 戸籍謄本 | ・相続人を確定するために必要な書類 ・亡くなった方の出生から死亡まで連続したものを全て集める必要がある ・本籍地の市区町村役場で取得（郵送やコンビニでの発行も可能） |
1通450円 |
| 除籍謄本 | ・戸籍の構成員全員が死亡や婚姻でいなくなった場合や、法改正で戸籍が作り替えられる前の古い戸籍 ・相続人確定に必要 ・本籍地の市区町村役場で取得（郵送も可能） |
1通750円 |
| 住民票 | ・不動産を相続する新しい名義人の住所を証明する書類 ・住所地の市区町村役場で取得（郵送やコンビニでの発行も可能） |
1通200〜350円ほど（自治体で異なる） |
| 固定資産税評価証明書 | ・登録免許税を計算する際の基準となる、不動産の評価額が記載された書類 ・市区町村役場で取得 |
1通200円～400円ほど（自治体で異なる） |
| 司法書士への報酬 | ・手続きの代行を司法書士に依頼した場合に支払う報酬です。手続きの複雑さによって変動します。 | 2万～12万円ほど |
※上記は一般的な費用の目安であり、相続人の数や不動産の数、お住まいの自治体によって費用は変動します。
本章では、空き家の名義変更にかかる費用を、大きく「登録免許税」「必要書類の取得費用」「行政書士や司法書士への報酬」の3つに分けて解説します。
登録免許税
相続登記を行う際には、「登録免許税」を納める義務があります。
登録免許税は、不動産の固定資産評価額に基づき計算され、税率は0.4％です。
登録免許税額 ＝ 固定資産税の評価額（課税価格）× 税率0.4％
参照元：前橋地方法務局
例えば、評価額が2000万円の不動産の場合、登録免許税は8万円です。
必要書類の取得費用
空き家の名義変更をするための必要書類の取得には、発行手数料がかかります。
取得費用の目安は数千円です。
ただし、相続人の多い場合は数万円になることもあります。
それぞれの書類の発行手数料は下記の通りです。
- 登記簿謄本：1通600円
- 戸籍謄本：1通450円
- 改製原戸籍・除籍謄本：1通750円
- 住民票：1通200〜350円
- 固定資産評価証明書：1枚200〜400円
固定資産評価証明書は自治体によって取得費用が異なります。
また、遺産分割協議書を自分で作る場合は、費用はかかりません。
登記申請書については、法務局のHPからダウンロード可能です。
行政書士・司法書士への報酬
相続登記を司法書士に依頼した場合、司法書士への報酬が必要になります。
行政書士・司法書士の報酬の相場は2万～12万円程度です。
ただし、難易度により異なる場合がございますので、依頼する前に確認しましょう。
参照元：日本司法書士会連合会
名義変更後も空き家を保有し続けるべきかどうか
相続登記を終えて空き家の名義変更が完了しても、それで終わりではありません。
その後は「名義変更後の空き家をどうするか」という問題に直面します。
「そのまま保有し続ける」「売却する」などの選択肢が考えられますが、特に具体的な計画なく保有し続けることには、多くのデメリットが潜んでいることを理解しておく必要があります。
空き家を保有し続けるデメリット
空き家をただ保有し続けることには、以下のようなデメリットが伴います。
- 経済的負担の継続
- 管理上のリスクと責任
- 特定空き家に指定されるリスク
- 資産価値の下落
固定資産税や都市計画税は、誰も住んでいない家であっても毎年課税されます。
加えて、火災保険料や庭の草刈りといった定期的な管理費用、給湯器など設備のメンテナンス費用も必要です。
また、管理が行き届かない空き家は、不法侵入や放火、不法投棄のターゲットになりやすいというリスクがあります。
台風で屋根が飛んだり、地震でブロック塀が崩れたりして近隣に被害を与えた場合、その責任は所有者が負わなければなりません。
さらに、倒壊の危険性がある、衛生上有害であるなど、放置することが不適切と判断された空き家は「特定空き家」に指定される可能性があります。
指定されると、自治体から改善の助言や指導、勧告、命令が出され、最終的には行政代執行によって強制的に解体され、その費用を請求されることもあります。
そして、空き家は人が住んでいる家よりも劣化のスピードが早く、時間とともに資産価値は下落していきます。
いざ売却しようと思ったときには、想定よりもずっと低い価格でしか売れなくなってしまうリスクを常に抱えているのです。
空き家を放置することで指定される可能性が高まる「特定空き家」に関しては、以下の記事で詳しく解説していますので、併せてご覧ください。
空き家の活用に悩む場合には「売却」がおすすめの理由
空き家の活用方法に具体的な計画がなく、管理に不安を感じる場合は「売却」が合理的で安心な選択肢といえるでしょう。
売却すれば、これまで述べた税金や維持費といった経済的な負担、そして管理の手間から解放されます。
また、売却は家族間のトラブルを回避するうえでも有効です。
特に共有名義の空き家は、管理方針や費用負担を巡って揉める原因になりがちです。
しかし、売却して現金化すれば、各相続分に応じて公平に分配できるため、後のトラブルを防げます。
将来、さらに相続が発生して権利関係が複雑化する前に、早期に売却して問題を解決することが重要です。
なかでも、専門の買取業者に依頼すれば、面倒な買主探しの必要がありません。
仲介のように内見対応や価格交渉に時間を費やすことなく、スピーディーかつ確実に現金化できます。
遠方にお住まいの方や、多忙で時間を割けない方には特におすすめの方法です。
空き家を売るべきか貸すべきか迷っている方は、以下の記事で詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてみてください。
「買取業者が良いのはわかったが、うちのような状態の悪い家でも本当に大丈夫なのか」「共有者と揉めていて、話が進まない」など、難しい事情をお持ちの方もいらっしゃるでしょう。
そのような一般的な不動産会社では敬遠されがちな空き家こそ、専門の買取業者である弊社アルバリンクにご相談ください。
弊社は、訳あり物件を専門に扱う不動産買取業者です。
老朽化が激しい物件や共有名義で権利関係が複雑な物件も、不動産に強い弁護士と連携しながらスピーディーに買い取ってきた実績が豊富にあります。
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相続した空き家が共有名義の場合の3つの対処法
空き家を相続すると、相続人が複数いる場合は共有名義になることがあります。
共有名義のままでは、不動産の売却や管理が難しくなるため、適切な対処が必要です。
相続した空き家をどのように処理するか、リスク・解決策・売却方法について詳しく解説します。
遺産分割で単独名義にする
相続した空き家が共有名義だった場合の対処法として、遺産分割協議を行い、誰か1人が不動産を取得する方法があります。
単独名義にすることで、名義人の判断だけで処分や管理について自由に決めることができるようになります。
単独名義にする流れ
遺産分割協議により共有名義から単独名義にする手順は下記の通りです。
- 相続人全員で話し合い、誰が取得するか決める
- 遺産分割協議書を作成し、全員が署名・押印
- 取得者が法務局で相続登記を行い、単独名義に変更
また、相続財産の多くが不動産で構成されており、現物を分割すると各相続人の取得分が不公平になる場合、不動産の取得者は、他の相続人に代償金を支払うケースがあります。
共有名義から単独名義に変更するには、専門的な知識が必要です。
そのため、行政書士または司法書士への相談・依頼がおすすめです。
ほかの共有者へ持分を無償譲渡する
もし単独名義にできない場合、共有持分を売却または譲渡する方法があります。
自分の共有持分は、他の共有者に対して無償で譲渡することが可能です。
共有持分だけを取得したいと考える第三者の個人はほとんどいませんが、同じ不動産を共有している相手であれば、無償での譲渡を受け入れてくれる可能性があります。
ただし、無償で譲渡した場合でも、譲渡を受けた共有者は贈与税を支払う義務があります。
そのため、贈与税の支払いが発生することを共有者に事前に伝えておく必要があるでしょう。
専門の買取業者へ売却する
共有持分を専門の買取業者に売却することも、共有名義によるリスクを避ける方法のひとつです。
専門の買取業者に売却すれば、譲渡後に他の共有者とトラブルになる心配がありません。
なぜなら、専門の買取業者は弁護士と連携しており、共有者間の利権が絡む交渉にも対応できるためです。
また、専門の買取業者は共有持分の問題解決に精通しているため、スムーズな手続きを進められます。
売却すればまとまった現金を手にすることができる点も大きなメリットです。
以下の記事では、実家を買取で売却すべきケースに関して詳しく解説していますので、併せてご覧ください。
とはいえ「ほかの共有者が売却に同意してくれない」「自分の持分だけを買い取ってくれる業者が見つからない」とお悩みの方も多いのではないでしょうか。
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空き家の名義変更後はアルバリンクへの売却がおすすめ
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アルバリンクついて詳しく知りたい方は、アルバリンクの評判で口コミや評判・買取実績などについて詳しく説明していますので、ぜひ合わせてご覧ください。
空き家の名義変更に関してよくある質問
空き家の名義変更に関してよくある質問は、以下の5つです。
それぞれ詳しく解説します。
過料を支払えば相続登記は免れる？
いいえ、免れません。
10万円以下の過料は、あくまで相続登記の申請義務を怠ったことに対する行政罰（ペナルティ）です。
したがって、一度過料を支払ったとしても、相続登記をしなければならないという義務自体はなくなりません。
登記をしない限り、義務違反の状態は継続します。
法務局から再度登記を行うよう催促され、それでも対応しない場合は、繰り返し過料が科される可能性も考えられます。
登記を完了させるまで、義務から解放されることはないと理解しておきましょう。
相続放棄したら相続登記しなくてもいい？
はい、その通りです。
家庭裁判所で「相続放棄」の手続きを正式に行い、それが受理された場合、その人は初めから相続人ではなかったことになります。
そのため、不動産を含む一切の遺産を相続する権利も義務もなくなります。
当然、相続登記の申請義務も負いません。
ただし、注意点として、相続放棄をすると預貯金や有価証券といったプラスの財産もすべて相続できなくなります。
また、自身が相続放棄したことで、次の順位の親族（例えば、亡くなった方の兄弟姉妹や甥姪など）に相続権が移るため、その旨を伝えておくのが望ましいでしょう。
相続放棄に関しては、以下の記事でも詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてみてください。
必要書類が見つからない場合はどうすべき？
紛失した書類の種類によって対処法が異なります。
戸籍謄本や住民票、印鑑証明書など役所で発行される書類は、再取得が可能です。
一方、不動産の権利証にあたる「登記済権利証」や「登記識別情報通知書」を紛失してしまった場合でも、再発行はされませんが、代替手段があるため相続登記は可能です。
具体的な方法としては、司法書士に依頼して本人確認情報を作成してもらう方法や、法務局からの事前通知制度を利用する方法があります。
どの書類が見つからないのかを明確にし、まずは法務局や司法書士などの専門家に相談することをおすすめします。
過去の名義変更はどこまで遡る必要があるのか？
相続登記の義務化は、法律が施行された2024年4月1日より前に発生した相続にも適用されます。
つまり、何十年も前に亡くなった親や祖父母名義のままになっている不動産も、義務化の対象となります。
この場合、「法律の施行日（2024年4月1日）」と「自身がその不動産を相続したことを知った日」の、いずれか遅い日から3年以内に相続登記の申請をしなければなりません。
過去に遡って、まだ名義変更が済んでいない不動産がないか、一度確認してみることが重要です。
相続人が認知症になっていても名義変更はできるのか？
相続人の中に認知症などで判断能力が不十分な方がいる場合、その方が単独で法律行為を行うことは難しくなります。
遺産分割協議は相続人全員の合意が必要な法律行為であるため、判断能力が不十分な方がいると協議を有効に進められません。
このような場合は、「成年後見制度」を利用する必要があります。
家庭裁判所に申し立てを行い、判断能力が不十分な方の代理人として「成年後見人」を選任してもらいます。
その後、選任された成年後見人が本人に代わって遺産分割協議に参加し、相続登記の手続きを進めることになるのです。
手続きには時間がかかるため、早めに司法書士や弁護士などの専門家に相談しましょう。
以下の記事では、親が認知症になったり、施設に入ったりした場合の話を詳しく解説しているので、併せてご覧ください。
しかし複雑な内容ですので、「成年後見制度の手続きも、その後の名義変更や売却も相談先がわからない」と、悩む方も少なくありません。
このように、法的な手続きが複雑に絡む相続案件こそ、専門の買取業者に相談するのがおすすめです。
相続問題に強い弁護士と連携している買取業者であれば、成年後見人の申し立てから空き家の売却まで、一気通貫でサポートすることが可能です。
なお、弊社アルバリンクは、こうした相続人に判断能力の不十分な方がいるような、複雑な案件の場合でも、積極的に買い取っています。
まずは、現状やお悩みをしっかりと聞かせていただき、提携している専門家と協力し、お客様の精神的・時間的なご負担を最小限に抑えながら、空き家の現金化まで責任を持ってお手伝いいたします。
ご自身で複雑な手続きを進めることに不安を感じている方は、弊社アルバリンクへ、まずはお気軽にお問い合わせください。
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まとめ
この記事では、空き家を相続した際の名義変更について解説しました。
2024年4月1日から相続登記が義務化され、放置すると罰則が科される可能性があるため、早めの手続きが重要です。
名義変更をしないと、売却や活用が難しくなるほか、将来的にトラブルの原因にもなります。
名義変更の流れとしては、法定相続人の確定、遺産分割協議、必要書類の準備、登記申請などのステップを踏みます。
また、登録免許税や行政書士または司法書士への報酬などのコストも考慮しておきましょう。
特に、共有名義のリスクは大きく、適切に対処しないと将来的に処分が難しくなる可能性があります。
スムーズな相続登記のためにも、必要な手続きを確認し、早めに対応を進めましょう。
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