空き家を売るべきか貸すべきか？知っておきたい5つの判断基準
空き家を「売る」か「貸す」かには、それぞれにメリット・デメリットがあり、正しい判断にはいくつかの基準が必要です。
ここでは、空き家の有効活用を成功させるための5つの判断基準について詳しく解説します。
自分や家族の目的や状況に応じて、最適な対応を選びましょう。
判断基準① 建物の状態と立地条件
判断基準の一つ目は、建物の状態と立地条件です。
たとえば、建物が劣化して修繕費が高額になる場合、リフォームを施して賃貸に出すよりも、更地にして売却した方が費用対効果が高いケースがあります。
一方、駅近や商業施設に近いなど需要の高いエリアであれば、多少の手間とコストをかけてでも賃貸物件として運用する価値があります。
まずは不動産会社など専門家による建物調査と周辺の市場調査を依頼し、正確な情報を把握しましょう。
立地と状態を考慮し、適切な方法を判断することが重要です。
空き家を「売る」か「貸す」かは重要な判断ですが、どちらにも専門的な注
意点があります。
「再建築不可」や「境界未確定」など法的な問題を抱える物件は「売る」こ
とが難しいですし、「貸す」場合も空室リスクや管理の手間に加え、近年の
法改正で責任は増す一方です。
そのため、まずは専門家と共に、法律・建築・市場性の観点から物件を総合
的に診断し、物件の価値や可能性を見極めることが不可欠です。その上で、
改修して活用する、業者に買い取ってもらうなどご自身にとって最適なプラ
ンを検討することが失敗しないための鍵と言えるでしょう。
【監修者】
株式会社ジェクトワン
白崎達也 アキサポ 空き家プランナー 一級建築士
中古住宅や使われなくなった建物の再活用に、20年以上従事。
判断基準② 将来的な使用予定の有無
空き家を売るべきか貸すべきか迷った場合は、将来的な使用予定の有無も確認しましょう。
たとえば「今後、実家として使いたい」「子供に譲る予定がある」といった場合は、売らずに賃貸に出すことで、将来活用できます。
逆に、活用する予定が全くない場合は、早めの売却がおすすめです。
空き家のまま所有し続けてしまうと、管理費や固定資産税など維持費の負担が続くからです。
ご自身のライフプランに合わせて、空き家の活用方針を決めましょう。
判断基準③ 家族の意思と親の意向
家族の意思と親の意向も大切な判断基準です。
たとえば、相続した物件が実家である場合、「思い出の詰まった家を売るのは忍びない」といったケースもあります。
逆に、「今後使う予定がなく管理も大変だから売ってほしい」という親の意向がある場合には、その気持ちを尊重するのがよいでしょう。
トラブルを避けるためにも、家族間で所有や活用方法を共有・整理しておくことが必要です。
判断基準④ 税制優遇措置の適用可能性
税制優遇措置が適用されるかどうかも確認しておきましょう。
空き家を売却る際には、「相続空き家の3,000万円特別控除」などの税制優遇措置を受けられる可能性があります。
相続空き家の3,000万円特別控除は、相続した空き家を一定の条件で売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる特例制度です。
参照元：国税庁
また、賃貸として運用する場合は、家賃収入が課税対象となる点に注意が必要です。
空き家の売却・賃貸に関する税制は複雑なため、不動産や税務の専門家に相談しながら進めましょう。
こちらの記事では、空き家の売却にかかる税金の基礎知識や、3,000万円特別控除といった軽減措置について詳しく解説しています。
判断基準⑤ シミュレーションによる収益性の比較
売却と賃貸、それぞれの収益性を具体的にシミュレーションして比較することは非常に重要です。
たとえば、現在の不動産市場における物件の相場価格と、想定される賃料や稼働率から計算した年間収入・維持費・税金などを一覧で整理すれば、長期的な利益が見えやすくなります。
ExcelやRENOSY（リノシー）やプロパリー（Propally）などの専門ツールを使えば簡単に収益シミュレーションが可能です。
重要なのは「一時的な収入」か「継続的な収入」かという視点です。
自身の資金計画と目的に応じて、正確な数値に基づいた比較を行いましょう。
なお、「少しでも早く手放したい」「今後使う予定が全くない」などといった場合には、買取業者への売却をおすすめします。
弊社アルバリンクは、売却しづらい物件の豊富な買取実績を活かし、空き家などの物件に適正な査定金額をご提示いたします。
相談・査定は弊社の無料サービスの一環なので、弊社に売却する前提でなくてもお気軽にご利用ください。
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空き家を「売る」メリット4つとデメリット3つ
空き家の売却は、資産を現金化しやすく、管理の手間から解放される有効な選択肢です。
しかし一方で、実家を手放す寂しさや、売却にかかる費用・時間といったデメリットもあります。
売却を検討する際には、メリットとデメリットを十分に把握し、将来的な目的や家族の意向、資産状況などを考慮したうえで判断しましょう。
- 【空き家を「売る」メリット】
- まとまった現金が得られる
- 家の維持管理費の負担から解放される
- 空き家をめぐるトラブルを回避できる
- 相続分割がしやすくなる
- 【空き家を「売る」デメリット】
- 実家を手放すことになる
- 売却するにも費用がかかる
- 売却までに時間がかかることがある
メリット①まとまった現金が得られる
空き家を売却する最大のメリットは、まとまった現金収入を得られる点です。
特に不動産価格が高騰している地域や立地条件が良い物件であれば、想定以上の価格で売却できる可能性もあります。
得た資金は老後資金、住宅ローンの返済など多様な目的に活用でき、相続税や譲渡所得税への備えとしても効果的です。
メリット②家の維持管理費の負担から解放される
売却によって空き家の維持管理から解放されることは、大きな経済的・心理的メリットです。
空き家を所有していると、管理費用や修繕費、固定資産税、水道光熱費など、使っていなくても多くの支出が発生します。
空き家の維持にかかる主な費用は以下の通りです。
| 項目 | 年間費用の目安 |
|---|---|
| 固定資産税・都市計画税 | 約2.3万～14万円 |
| 清掃・庭木手入れ | 約3万～30万円 |
| 点検・修繕 | 約5万～50万円 |
| 水道・電気・ガス | 約1万～5万円 |
| 防犯・見回り | 約3万～10万円 |
売却によりこうした手間や費用から解放されれば、他の資産の運用や生活の安定にもつながります。
不要な不動産は計画的に整理し、負担の少ない生活を目指しましょう。
空き家の維持費について詳しく知りたい方は、こちらの記事を参考にしてください。
メリット③空き家をめぐるトラブルを回避できる
空き家は、放置されることで近隣とのトラブルを招くリスクが高くなります。
- 草木の繁茂
- 悪臭や害虫の発生
- 不法侵入
- 火災の危険
- 倒壊による人的被害
など、さまざまな問題が発生し得るため、早めの対策が求められています。
特に長期的な利用予定がない物件であれば、早めに売却することで近隣住民との良好な関係を維持できます。
安全で安心な地域環境を守るためにも、売却という選択は効果的です。
メリット④相続分割がしやすくなる
空き家を現金化することで、相続の際の分割がスムーズになるのも大きなメリットです。
不動産は分けにくい資産であり、兄弟姉妹など相続人の間でトラブルに発展しやすい側面があります。
売却によって得た現金であれば、公平な分割が可能となり、感情的なもつれを防ぐことができます。
特に実家が空き家となった場合、誰が所有・管理するかという問題が大きくのしかかるため、早期の売却と資産の整理が有効です。
デメリット①実家を手放すことになる
空き家の売却には「実家を手放す」というデメリットがあります。
家族の思い出が詰まった場所を他人の手に渡すことに抵抗を感じる方もいます。
このような感情面の負担は、金銭的価値だけでは割り切れない部分があります。
判断に迷った場合は、家族と十分に話し合い、納得したうえで決断することが後悔しない選択につながります。
デメリット②売却するにも費用がかかる
売却にはさまざまな費用が発生するため、その点を事前に理解しておくことが重要です。
| 項目 | 費用の目安 |
|---|---|
| 不動産仲介手数料 | 売却価格 × 3％ + 6万円 + 消費税 ※売却価格が400万円超の場合の上限額 |
| 測量費 | 約10万〜50万円 |
| 解体・撤去費用 | 約100万〜300万円 |
| 譲渡所得税 | 売却価格から取得費や諸経費を引いた利益に対して課税される （税率は保有期間が5年以下なら約39％、5年以上なら約20％） |
| 住民税 | 譲渡所得に応じて5％または4％が課税される |
| 印紙税 | 約1,000円〜6万円※売却価格による |
また、売買契約までには資料収集や手続きなどの手間も必要です。
売却益を正確に把握するには、これらのコストを含めた手取り額のシミュレーションを行う必要があります。
費用と利益を冷静に比較し、計画的に進めましょう。
デメリット③売却までに時間がかかることがある
空き家の売却は、すぐに買主が見つかるとは限らず、数か月以上かかることも珍しくありません。
特に、「立地条件が悪い」「建物が老朽化している」などといった状況では、売却活動が長引く傾向にあります。
その間も固定資産税や管理費などの維持費はかかり続けるため、時間的コストも無視できません。
また、売却活動には不動産会社との契約・広告・内見対応など、オーナーとしての労力も発生します。
売却期間を短縮するためには、適正な価格設定と早期の準備が求められます。
なお、空き家専門業者の「買取」なら、煩雑な手続きは一切不要で早期に現金化できる可能性があります。
弊社アルバリンクは、空き家などの売却しづらい物件を専門に買い取っている買取業者です。
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空き家を「貸す」メリット3つとデメリット3つ
空き家を賃貸物件として活用することで、長期的な収益を得る可能性があります。
しかし、借主が見つからないリスクや維持管理の手間など、考慮すべきデメリットも存在します。
所有している空き家の条件や地域の需要、将来的な計画などを踏まえて、慎重に判断することが必要です。
- 【空き家を「貸す」メリット】
- 家賃収入が得られる
- 家の劣化を防げる
- 将来的に住居にできる
- 【空き家を「貸す」デメリット】
- 借主が見つからなければ収益化できない
- 設備の管理費や修繕費用がかかる
- 入居者トラブルに対応しなければならない
なお、空き家を賃貸に出すメリットやデメリット、賃貸に出す方法等については以下の記事でくわしく解説しています。
メリット①家賃収入が得られる
空き家を貸す大のメリットは、毎月安定した家賃収入を得られる点です。
不動産は「運用型資産」として長期的な収益を生み出す可能性があり、老後資金や生活費の補填として活用できます。
需要があるエリアであれば、高い稼働率を維持することも可能です。
相場や契約条件の見極めには不動産会社など専門家のアドバイスを活用し、安定した運用を継続することが重要です。
メリット②家の劣化を防げる
空き家を賃貸として活用すると、家の劣化を防ぐことができます。
空き家は放置していると老朽化や劣化が進み、資産価値が低下する恐れがあります。
しかし、賃貸として活用することで、定期的な換気や清掃が行われるため、建物の状態を維持しやすくなるのです。
水道や電気などの設備も、稼働していることで不具合の早期発見・対応が可能になります。
空き家を賃貸として活用すれば、所有者自身が定期的な管理を行わなくても、建物の状態が保たれるのです。
メリット③将来的に住居にできる
自分や家族が住む可能性がある場合、賃貸として活用すれば、将来的に居住できます。
たとえば「子どもが独立して戻ってくる予定がある」「定年後にUターンしたい」という場合は、今は貸しておき、いずれ自分たちが住むという使い方もできます。
家を手放さずに残しておけるので、将来の選択肢が広がるのです。
そのため、いつ・誰が使う可能性があるのかを踏まえて、活用方針を決めることが大切です。
デメリット①借主が見つからなければ収益化できない
賃貸として空き家を活用するには、借主が見つかることが前提です。
しかし、立地や建物の状態、設備の古さによっては、なかなか借り手がつかないこともあります。
空室の間も固定資産税や管理費などの費用はかかり続けるため、収入が入らず、赤字になる恐れもあるのです。
そのため、地域の賃貸需要を把握し、どのくらいの家賃で貸せそうかを事前に確認することが大切です。
デメリット②設備の管理費や修繕費用がかかる
空き家を賃貸にすると、設備の管理費や修繕費用がかかります。
特に築年数が古い物件では、給湯器や水回りの故障、屋根や外壁の補修などで大きな出費が発生することもあります。
また、どこまでをオーナーが負担するのかは契約内容によって異なるため、契約内容を理解していないと、想定外の費用がかかることもあるのです。
見込める家賃と必要な維持費をあらかじめ計算し、収支が合うかどうかを確認しておくことが重要です。
デメリット③入居者トラブルに対応しなければならない
空き家を賃貸にした場合、入居者トラブルにも対応しなければなりません。
例えば、
- 家賃の滞納
- 近隣との騒音トラブル
- 契約違反
- 原状回復を巡る問題
など、オーナーとして対応を求められる場面が多くあるのです。
こうしたトラブルは精神的な負担になり、不動産経営を大変に感じる原因になります。
管理会社に任せる方法もありますが、その分の手数料がかかります。
そのため、契約内容やトラブルが起きたときの対応方法を、あらかじめはっきり決めておくことが大切です。
空き家を賃貸活用すると、収支計画や維持管理のための労力・費用の負担があります。
このようなリスクを回避したいなら、不動産買取業者への売却を検討してみてください。
弊社アルバリンクは、不動産買取業者の中では数少ない年間相談件数2万件超の上場企業で他社では買い取れない物件なども積極的に買取を行っています。
「空き家」や「事故物件」「再建築不可物件」の他に「田舎の土地」「共有持分」にも対応可能です。
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空き家を「貸す」場合の3つの注意点
空き家を賃貸物件として活用する際には、収益面だけでなく、事前に把握すべきリスクや義務もあります。
以下では、それぞれの注意点について詳しく解説し、空き家運用に失敗しないためのポイントを紹介します。
- 【空き家を「貸す」場合の3つの注意点】
- 空室対策が必須になる
- タイミングを逃すと売却難易度が上がってしまう
- 毎年確定申告をする必要がある
空室対策が必須になる
空き家を賃貸として活用する場合、空室対策が必須です。
特に中心街から距離がある物件や古家、老朽化した建物では、借主が見つかりにくく、家賃収入が安定しづらい可能性があります。
空室が長引けば、固定資産税や管理費といったコストだけがかさみ、収益はゼロになるリスクもあるのです。
空室対策としては、
- リフォームによる価値向上
- ターゲット層に合った賃料設定
- 不動産会社との戦略的な契約
などが有効です。
地域の需要と物件の特徴を把握し、空室が長引かないように工夫しましょう。
タイミングを逃すと売却難易度が上がってしまう
空き家を貸す場合、タイミングを逃すと売却の難易度が上がってしまいます。
空き家を貸している間に建物の老朽化が進み、いざ売却しようとした時に価格が下がったり、買主が見つからなかったりするからです。
また、入居者がいる状態では売却が進まないケースもあり、タイミングの見極めが難しくなります。
将来的に売却予定がある場合は、賃貸契約を「定期借家契約」にすると、退去がスムーズに進み、売却しやすくなります。
定期借家契約とは、あらかじめ決めた契約期間が終わると、更新せずに契約が終了する賃貸借契約です。
不動産の価値や市場の動きを定期的に確認し、売り時を逃さないよう計画的に管理することが大切です。
毎年確定申告をする必要がある
空き家を貸し出して得た家賃収入は、税務上の「不動産所得」として毎年確定申告が必要です。
確定申告の際は、修繕費・管理費・ローン利息などを経費として計上できます。
ただし、申告漏れや計算ミスがあると、追徴課税や延滞税、加算税が課される可能性があるため、注意が必要です。
特に初めて賃貸経営を行うオーナーにとっては、税金の仕組みや申告方法に関する知識が不可欠になります。
空き家を貸す際の注意点を知り、「準備や管理が大変そう」「失敗したらどうしよう」などと不安を感じませんか？
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空き家を売りたいならアルバリンクに相談
空き家は貸すよりも早めに売却する方が、リスクを抑え資産を有効に活用できます。
賃貸の場合、収益化が見込める一方で、空室問題や修繕、入居者対応などの負担が続きます。
売却すれば、定期的な管理や、税金・維持管理費の支払いから解放されるのです。
空き家を使う予定がなく、手放したい方は、買取業者への売却がおすすめです。
まずは無料査定から、確かな一歩を踏み出しましょう。
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実際に、廃墟化した空き家の買取も過去におこなっており、フジテレビの「イット」をはじめ、多くのメディアに特集されています。
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まとめ
この記事では、「空き家を売るべきか貸すべきか」という悩みについて、判断する基準と、それぞれのメリット・デメリットを解説しました。
空き家の活用方法は、状況により最適な選択が異なります。
今後その家を使う予定があるのか、家族はどう考えているのかを整理したうえで決めることが大切です。
迷う場合は、この記事の内容を参考にして、次のステップへ進んでみてください。
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