空き家の相続放棄と土地相続国庫帰属どちらを選ぶべきか？

空き家を相続した場合、相続放棄をするか、空き家を解体して相続土地国庫帰属制度を利用するかで悩む方が多いでしょう。

どちらの方法も、所有者としての責任や負担を回避する手段ですが、それぞれにメリット・デメリットがあります。

どの選択肢が適しているかを判断するために、各制度の特徴を理解し、慎重に検討することが重要です。

相続放棄

相続放棄とは、被相続人の財産や負債を一切引き継がない手続きです。

メリットとデメリットをしっかり理解し、自分が相続放棄すべきかどうか判断できるようにしましょう。

メリット

相続放棄の最大のメリットは、借金などの負債を一切負わなくて済む点です。

被相続人が借金や未払いの家賃、滞納していた税金などを残して亡くなった場合、原則として相続人がそれらの負債を引き継ぐことになります。

しかし、相続放棄を選択すれば、こうした債務を一切承継せずに済みます。

特に、相続する予定の財産だけでは負債を返済できない可能性が高い場合、相続放棄をすることで経済的なリスクを回避できる点が大きなメリットとなるでしょう。

デメリット

相続放棄は借金などマイナスの財産相続を回避できる一方で、現金や不動産などのプラスの財産も引き継げなくなるというデメリットがあります。

加えて、「次順位の相続人に負担が移る」点も相続放棄のデメリットとして挙げられます。

例えば、親の空き家を子ども全員が相続放棄すると、次の順位である兄弟姉妹や遠縁の親族が相続人となり、処分に困るケースがあります。

また、相続放棄をした後も、次の相続人や相続財産精算人に財産を引き渡すまでは、管理責任が生じることがあります。

相続財産清算人とは、被相続人の財産を管理し、処分を行う役割を担う人のことです。

相続人が存在しない場合や、全員が相続放棄をした際に、家庭裁判所によって選任されます。

相続人の存在，不存在が明らかでないとき（相続人全員が相続放棄をして，結果として相続する者がいなくなった場合も含まれる。）には，家庭裁判所は，申立てにより，相続財産の清算人を選任します。
相続財産清算人は，被相続人（亡くなった方）の債権者等に対して被相続人の債務を支払うなどして清算を行い，清算後残った財産を国庫に帰属させることになります。
なお，特別縁故者（被相続人と特別の縁故のあった者）に対する相続財産分与がなされる場合もあります。

引用元：裁判所｜相続財産清算人の選任

管理責任を果たさず、空き家を放置すると、損害賠償請求を受ける可能性もあります。

日本住宅総合センターによると、空き家が倒壊し、隣家が全壊して3人が死亡した場合の賠償額は、20,860 万円になると試算されています。

引用元：日本住宅総合センター

このように、相続放棄をした後も一時的に管理責任を負う場合があることを理解し、必要に応じて専門家へ相談するなど、適切な対応ができるようにしましょう。

手続き方法

相続放棄の手続きは、自分に相続人であることを知った日から3か月以内に家庭裁判所へ申請する必要があります。

手続きの手順は下記の通りです。

空き家の相続放棄に必要な書類は、被相続人が自分の親であれば、以下の通りです。

• 相続放棄の申述書
• 申述人（相続放棄する人）の戸籍謄本
• 被相続人の住民票除票又は戸籍附票
• 被相続人の死亡の記載のある戸籍謄本
• 収入印紙（800円分）
• 切手（裁判所により異なります）

参照元：裁判所｜相続の放棄の申述

司法書士や弁護士に依頼することで、手続きの負担を軽減できます。

相続土地国庫帰属制度

相続土地国庫帰属制度は、令和5年（2023年）4月27日に施行された新しい制度です。

相続した土地を手放したい人が、国へ所有権を引き渡すことができる仕組みです。

メリット

相続土地国庫帰属制度の大きなメリットは、不要な土地だけを手放せることです。

相続をすると、複数の土地を所有するケースがあります。

例えば、自宅の土地は必要でも、遠方にある使い道のない空き地や山林は不要という場合もあるでしょう。

この制度を利用すれば、いらない土地だけを国に引き取ってもらい、必要な土地はそのまま所有するという選択が可能です。

また、相続放棄とは異なり、すべての相続財産を放棄する必要がないのもポイントです。

相続放棄をすると、土地だけでなく預貯金や貴重な財産も放棄することになりますが、この制度なら不要な土地だけを手放せるため、相続財産を有効に活用できます。

デメリット

相続土地国庫帰属制度には審査があり、すべての土地が引き渡せるわけではありません。

対象外となる土地は以下の通りです。

参照元：政府広報オンライン

手続き方法

相続土地国庫帰属制度の申請手続きの流れは以下の通りです。

上記流れに沿って、具体的な手続きの内容を解説します。

ステップ1：法務局への相談

まず、土地の所在地を管轄する法務局・地方法務局（本局）の不動産登記部門で相談を行います。

相談は事前予約制で、対面または電話で受け付けています。

ステップ2：申請書類の作成と提出

必要書類を作成し、土地の所在地を管轄する法務局へ書類を提出します。

参照元：政府広報オンライン

ステップ3：承認後の負担金の納付

審査の結果、承認された場合、申請者に通知が届きます。

その際、土地の管理費用として負担金20万円の納付が求められます。

負担金は、通知の到達日から30日以内に納付しなければいけません。

このように、相続土地国庫帰属制度の利用には書類の準備や手続きが必要です。

空き家にこうした手間暇をかけるのは、もったいないと感じませんか？

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空き家を所有し続けるデメリット

空き家をそのまま所有し続けると、経済的な負担や管理の手間が発生し、さまざまなリスクを伴います。

空き家を所有し続けるデメリットは下記の通りです。

これらのデメリットについて、以下で詳しく説明します。

毎年固定資産税を納めなければならない

空き家を所有すると、たとえ使用しなくても固定資産税が発生します。

例えば、小規模宅用地（面積が200㎡以下の部分）の固定資産税は、以下の計算式で求めることができます。

仮に、評価額が800万円の空き家と、評価額が1,200万円の土地があるとすると、固定資産税は下記の通りです。

• 建物：800万円×1.4%＝112,000円
• 土地：1,200万円×1.4％×1/6=28,000円
• 合計：140,000円

定期的な管理が必要になる

空き家を放置すると老朽化が進み、倒壊や不法占有のリスクが高まります。

そのため、定期的なメンテナンスが必要です。

空き家の維持にかかる費用の目安は下記の通りです。

空き家の維持管理費用項目	費用の目安
固定資産税	年間8～15万円
都市計画税	年間1万5,000円～3万円
水道光熱費	年間2～4万円
火災保険料	年間1～6万円
修繕・メンテナンス費	年間1～50万円
空き家管理サービス費	年間6万6,000円～17万円
上記の総額目安	年間20万1,000円～95万円

参照元：ALSOK

このように、相続した空き家を所有し続けると、定期的な管理に加え、維持費や税金の支払いが必要です。

人の住まない空き家に、こうした手間とお金をかけるのは、もったいないと思いませんか？

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特定空き家に指定されるおそれがある

特定空き家とは、適切に管理されずに放置されたことで、倒壊の危険や衛生面の悪化、景観の乱れなどを引き起こし、周囲の生活環境に悪影響を与える空き家のことを指します。

自治体から「特定空き家」に指定されると、固定資産税の優遇措置がなくなり、土地の固定資産税が6倍に増加する可能性があります。

さらに、最悪の場合、行政代執行による強制解体のリスクもあります。

実際に、山口県周南市では、相続後、10年以上空き家の状態が続き、建物が劣化したため、平成29年11月17日に建物の一部の除却及び補修の行政代執行を実施。

約220万円の除去等費用が所有者に請求されました。

参照元：国土交通省

特定空き家に指定されることを回避するためには、定期的な点検や修繕が必要です。

空き家の処分はアルバリンクがおすすめ

空き家を相続放棄や相続土地国庫帰属で手放そうとお考えの方へ。

これらの手続きには費用や手間がかかる場合がありますが、専門の買取業者なら、空き家をそのままの状態で迅速に売却することが可能です。

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まとめ

空き家を相続した場合、相続放棄や相続土地国庫帰属制度を利用する方法がありますが、それぞれにメリット・デメリットがあります。

どちらも手続きに時間や費用がかかるため、専門家に相談しながら進めることが大切です。

また、売却という選択肢も考慮し、最適な方法を選びましょう。