古家付き土地の「現況渡し」とは
古家付き土地の「現況渡し」とは、老朽化した住宅や空き家が建ったままの状態で土地を売却する方法です。
まずは「古家付き土地」と「現況渡し」について、詳しく解説します。
古家付き土地とは何か？
古家付き土地とは、築年数が古く、価値の低い建物が残っている状態の土地を指します。
建物よりも土地そのものの価値が重視されることが多く、建物にはほとんど値段がつかないケースが一般的です。
買主は、残っている建物をリフォームして使うこともあれば、解体して新しく家を建てることもあります。
古家付き土地とは、土地を売る方法で、建物はおまけとなります。
現況渡しと更地渡しとの違い
古家付き土地を売却したい場合、「古家付き土地のまま売却（現況渡し）」か「更地にして売却」する方法があります。
現況渡しは、建物や庭などの現状を維持したまま引き渡す方法です。
売主が解体工事や整地を行わずに済むため、費用負担や手間を抑えることができます。
更地渡しは売主が建物を解体・撤去し、土地を整地してから引き渡す方法です。
解体の費用を売主が負担する分、土地の売却価格はやや高くなる傾向があります。
どちらの方法を選ぶかは、売主の事情や買主のニーズ、エリアの需要などによって変わってきます。
現況渡しで売却する際の注意点と法的責任
現況渡しでの売却は、土地や建物を今の状態のまま引き渡すため、売主が建物等の修繕をしないのが一般的です。
しかし、隠れた瑕疵が発覚した場合は、「契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）」に問われる可能性があるため、注意が必要です。
契約不適合責任とは、引き渡した物件が契約内容と違っていた場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。
例えば、地中に埋設物があったり、建物にシロアリ被害が見つかったりした場合は、買主から損害賠償請求を受ける恐れもあります。
そのため、建物の状態を事前に調査し、買主に物件の現状を正確に伝えることが大切です。
現況渡しは売り主にとって解体の手間や費用をかけずに売却できる方法ではありますが、後々トラブルが起きるリスクに備えて、契約書等の作成が必要になります。
空き家を手放したいけど、古すぎて古民家付き土地としてでないと売却できないとお悩みの方は、専門の買取業者への売却がおすすめです。
買取業者であれば、再販・リフォームを前提に買取を行っています。そのため、老朽化が進んでいる物件でも、契約不適合責任は免責で、買い取ってもらえる可能性があります。
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なお、古屋付き土地のトラブル事例や解決方法などについては、以下の記事でくわしく解説しています。
古家付き土地を現況渡しで売却する2つのメリット
古家付き土地を「現況渡し」で売却することには、売主・買主の双方にメリットがあります。
ここでは、現況渡しで売却する2つのメリットを紹介します。
解体費用を節約し早期売却できる
現況渡しで売却するメリットの1つ目は、解体費用節約し早期に売却できる点です。
空き家の解体費用の平均相場は、建物の規模や構造、立地条件などにより変動しますが、一般的な目安としては以下の通りです。
- 木造住宅：1坪あたり2万5千〜4万円
- 鉄骨造（S造）：1坪あたり3万3千〜6万円
- 鉄筋コンクリート造（RC造）：1坪あたり4万5千〜8万円
例えば、30坪（約100㎡）の木造住宅を解体する場合、総額で75万～120万円程度が相場になります。
古家付き土地の現況渡しであれば、解体費用をかけずに売却できるため、資金に余裕がない場合でも売却可能です。
また、解体工事の計画や施工には一定の期間が必要ですが、現況渡しであれば工事が不要のため、売却活動を早めに始めることができます。
解体の費用については、詳しくはこちらで解説しています。
買主は自由にリフォームできる
現況渡しのもう一つの大きな利点は、買主が古家を自由にリフォームしたり、新築に建て替えたりできる点です。
購入後の活用に柔軟性を持たせたい買主にとって、非常に魅力的な条件です。
近年は、古民家リノベーションや中古住宅の活用に対する関心が高まっており、個性ある住宅を自分で手がけたいというニーズが増えています。
建物の構造や劣化の状態にもよりますが、既存の物件をベースにリフォームすることで、費用を抑えながらも満足のいく住まいづくりが可能です。
また、古家付き土地の現況渡しは「中古住宅の売却」として扱われるため、新築を購入した時と同様に不動産取得税を軽減できるなど、買主の費用面でもメリットがあります。
現況渡しは売却側、買取側にも両方にもメリットがありますが、自由にリフォームをしたいと考えている買主を探すまでには時間がかかってしまうかもしれません。
買取業者に売却を行えば、売却が決まるまでに時間をかけずに売却することができます。
弊社アルバリンクは、売却しづらい物件の豊富な買取実績を活かし、空き家などの物件に適正な査定金額をご提示いたします。
相談・査定は弊社の無料サービスの一環なので、弊社に売却する前提でなくてもお気軽にご利用ください。
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古家付き土地を現況渡しで売却する2つのデメリット
古家付き土地を現況渡しで売却する方法は、コストや手間の面で売主にとっては魅力的です。
しかし、同時に注意すべきデメリットも存在します。
売却後トラブルにならないように、デメリットを把握して、売却方法を検討しましょう。
契約不適合責任を負うリスクがある
前述の通り、現況渡しであっても、売主は契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）を完全に回避できるとは限りません。
例えば、建物の構造に重大な欠陥があった場合など、事前に告知されていなかった問題が発覚すると、買主から損害賠償を請求される可能性があります。
また、トラブルが発生すれば売買契約自体がなくなることもあり、売却活動が長引く原因にもなるのです。
老朽化した建物や築年数が古い物件は、見た目からはわからないところに欠陥がある可能性があります。
契約不適合責任に問われる可能性がある点を理解し、事前の調査等の卓作が必要です。
新築住宅を希望している買主には向かない
現況渡しの古家付き土地は、リフォーム前提の買主には適していますが、新築住宅を希望する買主には不向きなケースが多くなります。
買主が新築を建てるには、まず建物の解体工事を行う必要があり、その費用や手間、さらには解体時のトラブル発生リスクを考慮すると、敬遠されやすくなるのです。
しかし、個人でニーズを把握するのは難しいため、解体を検討する前に不動産業者に相談してみましょう。
不動産業者はエリアの特徴やニーズに詳しく、どのように古家付き土地を活用するか判断できるノウハウがあるため、活用できる道を見つけてくれるでしょう。
現況渡しは、契約不適合責任を負うリスクがあり、売却した後も問題が発生した場合、対応しなければいけないリスクがあります。
買取業者に売却を依頼すると、こういった責任を負うことなく売却することができます。
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現況渡しでの売却を成功させるための3つのポイント
現況渡しの売却を成功させるポイントを3つ紹介します。
ポイントを押さえて、スムーズで納得のいく売却を目指しましょう。
物件の状態を正確に把握し、告知義務を果たす
現況渡しであっても、売主には物件の不具合や欠陥について買主に伝える告知義務があります。
例えば、柱や床下などの構造に関わる箇所、屋根の雨漏りやシロアリ被害、配管の劣化など、建物の状況を事前に正確に把握しておくことで、後々のトラブルを避けることができます。
講習を受けた建築士に依頼すると、国の基準に沿ったホームインスペクションを行えるので、隠れた瑕疵のリスクを可視化し、売買契約書に反映させることが可能です。
適切な告知を行うことで、交渉や売却がスムーズに進みます。
売却前には現地調査や不動産会社との相談を通じて、物件の状態をしっかりと把握し、誠実に対応することが成功への第一歩です。
契約書に契約不適合責任免責の特約を明記する
売主が契約不適合責任を回避するためには、売買契約書に「免責特約」を明記することが重要です。
この特約は、契約書に「この物件は今の状態のまま引き渡し、売主は契約不適合責任を負わない」といった内容を記載しておくことで、売主の責任範囲を明確にできます。
ただし、不具合を知っていながら故意に伝えなかった場合は、免責特約を入れていても責任を問われることがあります。
そのため、物件の状態はできるだけ正確に伝えておくことが大切です。
契約書の作成には専門的な知識が必要なため、不動産会社や法律の専門家に相談しながら進めるようにしましょう。
買取業者に直接買取を依頼する
古家付き土地を現況のまま早く安心して売りたい場合は、買取業者に売却する方法もあります。
買取業者が直接買い取るため、買主を探す必要がなく、手続きがスピーディーに進みます。
また、仲介手数料がかからないのもメリットです。
買取業者は、再販・リフォームを前提に買取を行っているため、老朽化した物件でも買い取ってもらえる可能性があります。
査定や相談を無料で受けられる業者も多いため、まずは価格の目安を知るところから始めてみるのもよいでしょう。
弊社アルバリンクは、空き家などの売却しづらい物件を専門に買い取っている買取業者です。
「他社で売却を断られた」「早く管理義務から解放されたい」など物件の処分にお困りの方は、弊社にご相談いただければすぐに買取査定させていただきます。
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古家付き土地の現況渡しで売却はアルバリンクへ相談
現況渡しで古家付き土地を売却したい場合は、買取業者への売却がおすすめです。
買取業者であれば、建物を解体する必要がなく、契約不適合責任も免責になることが多いため、手間なくスピーディーに物件を手放せます。
弊社「株式会社Alba Link（アルバリンク）」は、日本全国の空き家などの売却しづらい物件を積極的に買い取っている不動産買取業者です。
築古物件や立地が良くない物件に関しても、活用ノウハウを豊富に持ち合わせているため、適正な金額をつけて買い取れます。
実際に、廃墟化した空き家の買取も過去におこなっており、フジテレビの「イット」をはじめ、多くのメディアに特集されています。
空き家などでお悩みの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
弊社スタッフが、あなたのお悩みを解決できるよう、全力でサポートさせていただきます。
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まとめ
この記事では、古家付き土地を現況渡しで売却するメリットとデメリット、注意点について解説しました。
現況渡しはコスト削減や早期売却の可能性がある一方で、契約不適合責任などのリスクも伴います。
古家付き土地を手間なくスピーディーに手放したい方は、専門の買取業者への売却も一つの選択肢です。
無料査定を活用し、売却への一歩を踏み出してみてください。
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