相続登記義務化で「放置」はできない時代に
相続登記の義務化により、不動産を「放置」することが法律上許されない時代になりました。
理由は、所有者不明の土地が増加し、公共事業や不動産取引に支障をきたす問題が深刻化しているためです。
所有者不明土地問題研究会によると、所有者不明の土地は全国で九州全島の面積を上回るとの統計もあります。
参照元：所有者不明土地問題研究会
この制度改正の狙いは、所有者を正確に把握することで社会全体の不動産流通を円滑にすることです。
相続が発生した際には、早めに相続登記を進めることでトラブルや無用なリスクを回避できます。
2024年4月1日以降の相続は3年以内に登記が必要
2024年4月1日以降に発生した相続については、相続登記を「3年以内」に申請することが義務となりました。
参照元：法務省
この法律の施行によって名義変更の放置が法律違反となり、過料（罰金）の対象となってしまいます。
たとえば、相続発生後に遺産分割協議がまとまらず時間が経過してしまったケースでも、期限を過ぎれば過料が科される可能性があります。
このようなリスクを回避するには、被相続人の死亡から速やかに戸籍謄本や住民票など必要書類を収集し、法務局への登記申請を進めることが重要です。
この制度は「正当な理由」がある場合は猶予が認められる可能性もありますが、原則として期限内の手続きが求められます。
登記手続きは複雑なため、司法書士やへの依頼するなど、早めの準備と対策を行うことが将来的な負担軽減につながります。
なお、相続登記の手続きの流れや費用については、以下の記事でくわしく解説しています。
過去の相続も義務化の対象に含まれる
新たな制度では、過去に発生した相続にも相続登記の義務が適用されます。
つまり、これまで名義変更をしていなかった相続財産についても、相続手続きが必要となります。
たとえば、昭和や平成初期に亡くなった親名義の土地や建物が未登記のまま放置されていた場合、今後は相続人が登記申請を行わなければなりません。
このようなケースでは、戸籍の除籍謄本や出生から死亡までの記録をすべて集める必要があり、書類の取得や作成に多大な手間と時間がかかります。
過去の相続についても、専門家に相談しながら早期に手続きを進めると家族間のトラブルや法的リスクを未然に防げます。
「相続人申告登記」でペナルティを避けられる場合もある
期限内に相続登記が困難な場合、「相続人申告登記」を行えば過料を回避できる可能性があります。
参照元：法務省
これは、相続人であることを法務局に申告する制度です。
たとえば、遺産分割協議が難航している場合や、相続人の一部と連絡が取れないケースでも、この申告登記を済ませておくことで、罰則を回避できます。
必要書類は比較的少なく、住民票や戸籍謄本の提出のみで済むため、通常の登記よりも手間が軽減される点もメリットです。
ただし、この制度を利用しても名義変更が完了するわけではないため、不動産の売却や融資などには別途相続登記が必要となります。
状況に応じて相続人申告登記を「一時的な対策」として活用し、その後に相続登記を進めていくことが重要です。
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これまでに、築年数が経過した空き家や劣化が進んでいる空き家など、需要がない物件でも積極的に買い取ってきた実績があります。
参照元：買取実績｜アルバリンク
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家の名義変更をしないとどうなる？6つのリスク
相続などで不動産を取得したにもかかわらず、名義変更（相続登記）をしないまま放置してしまうケースが少なくありません。
しかし、不動産の名義を変更しない状態が続くと、将来的に大きなトラブルや金銭的負担に発展する可能性があります。
ここでは、名義変更を怠った場合に生じる6つのリスクについて解説します。
10万円以下の過料（罰則）が科せられる可能性がある
名義変更をしない最大のリスクは、罰則として「過料」が科せられる可能性があることです。
2024年4月1日以降、相続登記は義務となり正当な理由なく3年以内に登記を行わない場合、10万円以下の過料（行政罰）が発生します。
参照元：法務省
制度が変わった今、登記を先延ばしにしていると罰則の対象になる可能性があるため、早めの対応が必要です。
家を売却・贈与・担保にできなくなる
不動産の名義が被相続人のままでは、売却や贈与、担保設定といった取引行為ができません。
なぜなら、これらの行為は不動産の所有者のみ行えるからです。
相続登記を行っていなければ、相続人であっても売却することはできません。
将来的に不動産を処分及び活用したいと考えるなら、早期の名義変更は不可欠です。
他の相続人の債務により差し押さえられるリスクがある
名義が被相続人のままだと、不動産は「共有状態」と見なされます。
これにより、他の相続人に借金がある場合、その持分が債権者によって差し押さえられるリスクがあります。
たとえば、兄弟の1人が多額の借金を抱えていた場合、債権者がその相続分を差し押さえて第三者に売却する可能性があります。
名義変更を行っておけば、こうした想定外の権利侵害から大切な財産を守れます。
名義を変えなくても納税義務や管理責任は発生する
登記をしていないからといって、税金や管理の責任から逃れられるわけではありません。
固定資産税の納税通知書は登記上の名義人宛てに届きますが、実際の管理や納税の責任は「現実に使用・管理している人」、すなわち相続人にあります。
たとえば、家屋が老朽化して近隣に迷惑をかけた場合、所有者と同等の責任が問われることがあります。
名義変更をしていないことで、法的には無権利状態なのに責任だけが発生するという非常に不利な立場となります。
固定資産税が高くなる可能性がある
名義変更をしないと、固定資産税が高くなる可能性があります。
名義変更しなくても管理責任・納税義務は相続人全員にあるため、管理を怠ると特定空き家に指定されるリスクがあるからです。
「自分の名義ではないから」と管理をせずにいると、老朽化により「特定空き家」に指定され、住宅用地としての軽減措置が適用されず、固定資産税が最大6倍近く跳ね上がるケースもあります。
名義変更とともに空き家の維持管理を行えば、固定資産税が高くなるリスクを防げます。
なお、特定空き家に指定されるリスクや対策については、以下の記事でくわしく解説しています。ぜひ参考にしてください。
相続人が増え、手続きが極めて困難になる
名義変更を放置していると、年月が経つにつれて相続人が増加し、手続きが複雑化します。
たとえば、相続人の一部が死亡し、さらにその子どもが新たな相続人になる「数次相続」が発生すると、必要な戸籍や印鑑証明書の収集が大変です。
また、相続人が増えることで意見を一致させることが困難となり、処分や活用等がしにくい不動産となってしまいます。
誰が相続人であるかをはっきりさせるために、相続後になるべく早く名義変更を済ませておきましょう。
名義変更の放置によるトラブルを回避するには、不動産買取で早めに手放すのがおすすめです。
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家の名義変更（相続登記）の手続きの流れ
実家などを相続した後に名義変更（相続登記）を行うことは、不動産の所有権を確保するうえで欠かせない手続きです。
ここでは、相続登記の流れを6つのステップに分けて、具体的に解説します。
【STEP1】遺言書の有無を確認する
まず最初に確認すべきは、被相続人が遺言書を残しているかです。
遺言書がある場合、遺産分割協議を行わずともその内容に従って相続と名義変更ができます。
たとえば「長男に土地を相続させる」と記載された公正証書遺言があれば、それが優先されます。
ただし、自筆証書遺言の場合は家庭裁判所での「検認」手続きが必要になるため、事前に法務局や司法書士に相談します。
遺言の有無を確認することが、手続きを大きく左右します。
【STEP2】戸籍謄本など必要書類を収集する
名義変更には複数の「必要書類」が求められます。
主に、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本、相続人全員の戸籍謄本・住民票・印鑑証明書、不動産の登記事項証明書、固定資産税評価証明書などです。
これらは市区町村役場や法務局、税務署など異なる機関から取り寄せる必要があります。
特に戸籍関連の書類は、郵送での請求や本籍地への問い合わせが必要なケースも多いです。
よって、早めの準備がスムーズな申請のカギとなります。
【STEP3】相続人全員で遺産分割協議を行う
遺言書がない場合は、相続人全員で「遺産分割協議」を行い、財産の分け方を決定する必要があります。
この協議は全員の合意が前提であり、協議がまとまらなければ登記はできません。
協議の結果は「遺産分割協議書」として書面にまとめ、相続人全員の署名・押印と印鑑証明書を添付します。
参照元：法務省民事局
実際に、遠方に住む相続人が多い場合、書類のやりとりだけで数週間かかることもあります。
話し合いが難航する場合は、弁護士や司法書士を交えて進めるとよいでしょう。
【STEP4】登記申請書を作成する
次に必要なのが、法務局に提出する「登記申請書」の作成です。
この書類は、相続する不動産の情報、登記の原因、相続人の情報を正確に記載する必要があります。
書式は法務局のホームページからダウンロード可能ですが、記入ミスや漏れがあると受理されないこともあるため注意が必要です。
特に、登録免許税の計算には固定資産税評価額の確認が必須であり、税率は0.4％です。
申請書作成に不安がある場合は、司法書士への依頼も検討しましょう。
【STEP5】管轄法務局へ登記申請する
登記申請書と必要書類一式がそろったら、不動産の所在地を管轄する「法務局」へ登記申請書を提出します。
申請は窓口のほか、郵送やオンライン（登記・供託オンライン申請システム）でも可能です。
窓口申請の場合は平日の受付時間内に訪問する必要があるため、事前に管轄や受付時間を確認しておきましょう。
提出後、法務局での審査を経て登記が正式に完了します。
【STEP6】登記識別情報通知（新しい権利証）を受け取る
登記が完了すると、「登記識別情報通知」が交付されます。
これは従来の権利証に代わるもので、不動産を売却・担保設定などの際に必要な重要書類です。
法務局の窓口か、申請時に指定した住所に郵送されます。
この通知は再発行できないため、無くさないように大切に保管しておきましょう。
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家の名義変更にかかる費用の目安
登記を行うときには、登録免許税などさまざまな費用が掛かるため、これらの費用の目安を予め把握しておくことも必要です。
本章では、名義変更にかかる代表的な3つの費用について解説します。
登録免許税（固定資産税評価額×0.4％）
家の名義変更で必ず発生するのが「登録免許税」です。
税額は「固定資産税評価額×0.4％」で算出でき、この費用は所有権を変更する際の登記申請に必要となります。
参照元：国税庁
たとえば、評価額が2,000万円の土地や建物を相続した場合、登録免許税だけで8万円の費用がかかる計算です。
なお、固定資産税評価額は、事前に市区町村や法務局で評価証明書を取得しておくと安心です。
登録免許税は相続に限らず売買や贈与でも発生しますが、相続時には課税割合が比較的低く抑えられています。
必要書類の取得費用（戸籍謄本・住民票など）
名義変更には、戸籍謄本・除籍謄本・住民票・印鑑証明書など、多くの必要書類が求められます。
たとえば、戸籍の附票や出生から死亡までの戸籍謄本は、相続人が複数いる場合にはそれぞれの市区町村から取り寄せる必要があり、1通あたり数百円から1,000円程度の手数料が発生します。
また、申請書や証明書の記載内容に不備があると再取得が必要になるケースもあり、時間的な負担も大きくなります。
書類の取得は相続登記のスタート地点ともいえる作業です。
事前に必要な書類を全てリストアップし、効率よく揃えておきましょう。
司法書士報酬（相場は5万〜10万円前後）
登記手続きが複雑な場合や時間的余裕がない場合は、司法書士への依頼が一般的です。
その際に発生するのが「司法書士報酬」で、相場は5万〜10万円程度が目安です。
たとえば、遺産分割協議書の作成や申請書の作成、法務局への提出などをすべて代行してもらう場合、報酬は高めになります。
特に不動産の評価額が高額だったり、相続人が複数いたりする場合には、手続きの煩雑さに応じて追加費用がかかるケースもあります。
司法書士への依頼は、登記のミスや不備による再提出のリスクを避けられ、スムーズに手続きを完了できる点が大きなメリットです。
手数料や報酬の内訳については事前に見積もりを取り、信頼できる事務所を選べれば安心して相続手続きを進められます。
家の名義変更をスムーズに進めるための2つのポイント
相続によって不動産の名義を変更する「相続登記」は、登記を怠ると最大10万円の過料が科される可能性もあるため、迅速な対応が求められます。
本章では、手続きの遅れによるトラブルを回避し、スムーズに名義変更を進めるためのポイントをご紹介します。
遺産分割協議を早めに実施する
名義変更をスムーズに進めるには、「遺産分割協議」をできるだけ早く実施することが重要です。
なぜなら、協議がまとまらなければ名義変更の申請ができず、固定資産税や不動産の管理責任だけが先に発生するリスクがあるからです。
たとえば、被相続人の死亡から時間が経つと相続人が増え、協議が複雑化するケースもあります。
遺産分割協議には全相続人の合意が必要であり、印鑑証明書などの必要書類も取り寄せなければなりません。
法定相続人との連絡がつきにくくなる前に協議を行えば、名義変更までの手続きが格段にスムーズになります。
司法書士に依頼して手続きを代行してもらう
相続登記を正確かつ迅速に進めるには、「司法書士への依頼」がおすすめです。
登記申請には戸籍謄本や登記簿謄本、遺産分割協議書など多数の書類が必要であり、記載ミスや漏れがあれば再提出となることもあります。
一方で、司法書士に依頼すれば、複雑な書類作成や法務局への申請、登録免許税の計算まで一括して任せられます。
費用は発生しますが、手続きの手間やリスクを大幅に減らせるメリットは非常に大きいです。
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家の名義変更についてよくある5つの質問
家の名義変更には多くの疑問がつきものです。
特に相続が発生した際は、法的手続きや費用、生活面での影響が複雑に絡み合い、不安を抱える方も少なくありません。
本章では、家の名義変更に関する代表的な5つの質問に対してわかりやすく解説します。
親が亡くなり母だけが住んでいる場合、名義は父のままでいい？
結論から言えば、名義を父のまま放置することは望ましくありません。
相続登記の義務化により、相続発生後は速やかな名義変更が求められるからです。
たとえば、父が死亡し母だけが自宅に住み続けている場合です。
たとえ生活上は問題がなくても、名義が父のままでは不動産登記簿上の所有者が「死亡した人物」となり、売却や担保設定などの手続きができなくなります。
名義変更をせずに放置すると、相続人全員が法的義務を怠ったとみなされ、将来的に過料の対象となる可能性があります。
したがって、名義変更は「今すぐ必要なことではない」と思われがちですが、相続人や固定資産税の支払い責任に影響するため、できるだけ早く対応すべきです。
名義変更をしても母がそのまま住み続けることはできる？
名義変更を行っても、お母様がそのまま住み続けることは基本的に可能です。
これは「使用収益権」や「配偶者居住権」といった法律上の権利に基づいています。
たとえば、父の死後に不動産を子どもに名義変更した場合でも、母が長年住み続けてきた家であれば、相続協議書や遺産分割協議にその旨を記載することで引き続き母が居住する権利を守れます。
2020年の民法改正で「配偶者居住権」が新たに設けられたこともあり、一定の条件を満たせば登記によってその権利を明確にできます。
名義変更をしていない場合、固定資産税は誰が払う？
登記上の名義人が故人のままの場合でも、実質的な相続人に「固定資産税の納税義務」が生じます。
名義変更を怠っても、税金の支払いが免除されるわけではありません。
たとえば、市区町村は不動産登記簿に関係なく、実際にその不動産を使用・管理している人物に納税通知書を送付する場合があります。
現実には、相続人が代わりに納めているケースがほとんどです。
しかし、登記名義が父のままだと、第三者との関係で「所有者不明」とされる可能性もあり、不利益を被るリスクも否定できません。
税金面の混乱や責任の所在を明確にするためにも、名義変更を早めに済ませておくことが望ましいです。
相続したくない家はどうすればいい？
相続したくない家は、「相続放棄」の検討が良いでしょう。
ただし、放棄には厳格な期限と条件があるため注意が必要です。
たとえば、空き家となった実家を相続したが売却も活用も困難で、固定資産税や管理負担が重くのしかかるような場合、家庭裁判所で相続放棄の申述を行うことで回避できます。
ただし、相続放棄は「相続開始を知った時から3か月以内」に行う必要があり、一度放棄すると他の財産も受け取れなくなるため、慎重な判断が求められます。
不動産に限らず、借金や空き家など「負動産」の問題が深刻化している今、家の相続は「権利」ではなく「責任」として捉え、早期に方針を決めることが重要です。
名義変更は自分でできる？
名義変更は自分で行うことも可能ですが、登記手続きは複雑で書類不備による差し戻しも多いため、司法書士に依頼するのが一般的です。
登記申請書の作成や権利関係の把握には専門的な知識が求められます。
また、司法書士に依頼することで、申請ミスを避け、スムーズに手続きが進むメリットもあります。
報酬は5万円〜10万円ほどが相場ですが、安心を得るための必要な出費といえるでしょう。
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まとめ
家の名義変更（相続登記）を放置すると、法的にも実務的にもさまざまなリスクが発生します。
特に2024年4月1日から相続登記が義務化され、3年以内の申請が求められるようになったことで、「名義変更しないまま放置」は通用しない時代となりました。
違反すると10万円以下の過料が科される可能性もあります。
また、名義変更を怠ると売却・贈与などができません。
さらに、管理責任や納税義務は実質的な所有者に発生し、相続人だけが増え続けると相続財産に対する保全や処分などの意見をまとめることが困難となるリスクも高まります。
こうした事態を避けるには、早めに名義変更の手続きを行うことが重要ですが、遺産分割協議や書類の準備などで多くの準備と手間が必要です。
そのうえで、登録免許税や司法書士報酬など一定の費用負担も発生します。
よって、「手続きや費用の負担が重くて進められない」「いっそ早めに手放したい」と思う場合には、買取での物件売却がおすすめです。
名義変更を前提としスムーズな対応が可能な不動産買取業者を活用すれば、時間的・経済的な負担を大きく軽減できます。
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相続登記から売却まで一括で相談できるため、名義変更が進まずお困りの方には最適なパートナーとなるでしょう。
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