特定空き家とは
特定空き家とは、通常の空き家と比べて周辺環境への悪影響が大きい建物であり、法律に基づいて行政が指導や勧告を行う対象となる物件です。
参照元：国土交通省
これは空家等対策の推進に関する特別措置法によって定義されており、所有者が適切な管理を行わない場合、行政代執行による解体や修繕が行われる可能性もあります。
特定空き家に指定されると、固定資産税の軽減措置が適用されなくなり、税負担が最大6倍になることもあるため、所有者にとっては大きな負担となります。
では、特定空き家と一般的な空き家の違いは何でしょうか？
通常の空き家は単に人が住んでいない住宅や建物を指します。
一方で、特定空き家は
- 倒壊の危険がある
- 周辺の生活環境を著しく悪化させている
- 衛生上有害
- 適切な管理がされていない
といった要件を満たした場合に、市区町村から指定されます。
例えば、長年放置された家屋で屋根が崩れ、ゴミが散乱し、害虫が発生しているようなケースでは、特定空き家として認定される可能性が高くなります。
特定空き家に指定される前に、自治体の無料相談窓口を活用し、適切な対策を講じることが望ましいでしょう。
「価値がない」と売却を諦めている空き家でも、買取実績が豊富な専門業者に一度相談してみることをおすすめします。
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特定空き家を指定する「空き家等対策特別措置法」とは
「空き家等対策の推進に関する特別措置法」は、増加する空き家問題に対応するため、2015年に施行された法律です。
参照元：国土交通省
この法律では、管理が不十分で周辺の生活環境に悪影響を及ぼす空き家を「特定空き家」として指定し、自治体が指導・勧告・命令を行う権限を持つようになりました。
さらに、改善が見られない場合には、行政代執行により強制的に解体することも可能になっています。
特定空き家に指定されると、固定資産税の特例措置が適用されなくなり、税負担が最大6倍に増加するリスクがあります。
また、勧告に従わなかった場合は最大50万円の過料が科される可能性もあります。
こうしたリスクを避けるためにも、空き家の適切な管理や、売却・活用の検討が重要です。
空き家所有者に問われる管理責任
空き家の所有者には、適切に管理する責任があります。
放置された空き家は、老朽化が進み倒壊の危険性が増したり、ゴミの不法投棄や害虫の発生といった衛生上の問題を引き起こしたりする可能性があります。
そのため、所有者が定期的に管理を行い、必要に応じてリフォームや修繕、売却、賃貸などの活用方法を検討することが求められます。
特に相続によって取得した実家などの空き家は、遠方に住んでいると管理が難しくなり、放置されるケースが少なくありません。
しかし、特定空き家に指定されると、固定資産税の増額や行政代執行による解体費用の請求など、大きな経済的負担が発生するため、早めの対応が必要です。
不動産会社に査定を依頼し、売却や賃貸活用を検討することで、負担を軽減できるでしょう。
また、相続が発生した場合、登記や手続きを適切に行い、空き家が放置されないようにすることも重要です。
空き家問題に直面したら、市区町村の無料相談窓口を活用し、適切な対応を進めることが望まれます。
空き家対策のために国・自治体に与えられた権限
空き家等対策特別措置法により、自治体には空き家問題に対処するための強い権限が与えられています。
具体的には、以下のような措置を講じることが可能です。
- 指導・助言
空き家の所有者に対し、適切な管理を行うよう助言を行う。 - 勧告
空き家が特定空き家に該当すると判断された場合、改善の勧告を行う。 - 命令
勧告を無視した場合、修繕や解体などの具体的な措置を命じる。 - 行政代執行
命令に従わなかった場合、自治体が強制的に空き家を解体・修繕し、その費用を所有者に請求する。
このように、自治体は空き家問題の解決に向けて積極的に関与することができるようになっています。
そのため、空き家を所有している人は、特定空き家に指定される前に適切な対応を取りましょう。
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特定空き家に指定される4つの条件
特定空き家とは、どのような状態の空き家が指定されるのでしょうか？
以下の4つの条件のいずれかに該当する場合、特定空き家に認定される可能性があります。
【特定空き家に指定される条件】
- 「保安上危険」となる恐れがある状態
- 「衛生上有害」となる恐れがある状態
- 周辺地域の景観を著しく損なっている状態
- 周辺地域の生活環境に不適切である状態
放置すると倒壊など著しく「保安上危険」となる恐れがある状態
老朽化が進み、耐震基準を満たしていない建築物は、地震や台風などの自然災害時に倒壊するリスクがあります。
特に、屋根や外壁の一部が崩れていたり、基礎部分にひび割れが生じているような家屋は、特定空き家に指定される可能性が高まります。
また、倒壊の危険がある空き家は、近隣住民にとって大きな不安要因となり、万が一建物の一部が落下し、通行人や近隣住宅に被害を与えた場合、所有者が損害賠償を負うことにもなりかねません。
そのため、空き家の状態を定期的に確認し、必要に応じて修繕や解体を検討することが重要です。
放置すると著しく「衛生上有害」となる恐れがある状態
管理が行き届かない空き家は、不法投棄の温床になったり、害虫や害獣の発生源となることがあります。
例えば、敷地内にゴミが放置されている場合、ネズミやゴキブリが繁殖し、周辺住宅に悪影響を及ぼすことがあります。
また、庭や敷地に雑草が生い茂り、その中にハチの巣ができたりするケースもあります。
このような衛生問題が発生すると、市区町村は調査を行い、特定空き家として指定する可能性があります。
所有者としては、定期的に敷地の清掃を行い、害虫・害獣の発生を防ぐことが求められます。
管理不足により周辺地域の景観を著しく損なっている状態
景観を損ねる空き家も、特定空き家に指定される要因となります。
例えば、外壁の塗装が剥がれ、窓ガラスが割れたまま放置されている建物は、街全体の美観を損ないます。
特に、観光地や高級住宅街では、地域の価値低下を招くため、自治体が積極的に対策を講じる傾向にあります。
また、管理されていない空き家は犯罪の温床となる可能性もあります。
例えば、不法侵入者による放火や、不審者が住み着くといったケースも報告されています。
こうしたリスクを防ぐためにも、所有者は空き家の管理を徹底し、適切な対策を講じる必要があります。
以下の記事では、空き家が犯罪の温床になりやすい理由や対策について詳しく解説しているので、是非参考にしてください。
放置することが周辺地域の生活環境の保全に不適切である状態
空き家の放置が地域住民の生活環境を著しく悪化させる場合も、特定空き家に指定される可能性があります。
例えば、隣接する住宅の日照を妨げるほど庭木が伸び放題になっているケースや、長期間管理されていないことで害虫・害獣の発生源となっている場合が該当します。
また、治安の悪化も問題視される要因の一つです。
空き家が放置されることで夜間に不審者が集まりやすくなり、地域住民の安全が脅かされる可能性があります。
自治体としては、このような事態を未然に防ぐために、所有者に対して管理の改善を求めることになります。
空き家の適切な管理が難しい場合は、不動産会社に相談し、売却や賃貸などの方法を検討することも一つの手段です。
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特定空き家に指定される4つのリスク
特定空き家に指定されると、所有者にとって大きな経済的・法的リスクが発生します。
放置された空き家が特定空き家と認定されると、自治体は空家等対策の推進に関する特別措置法に基づいて厳しい措置を講じることが可能となります。
ここでは、特定空き家に指定された場合に直面する4つのリスクを解説します。
【特定空き家に指定されるリスク】
- 行政指導を受ける
- 固定資産税が最大6倍まで増額される
- 最大50万円の過料が科される
- 行政代執行により空き家が強制解体される
行政指導を受ける
特定空き家に指定されると、まず市区町村から行政指導が行われます。
所有者は、空き家の管理不足や不適切な状態を改善するために、具体的な対応策の提出を求められます。
例えば、建物の修繕、清掃、解体の計画などが挙げられます。
これに従わない場合、次の措置として勧告や命令が下されるため、早期に対応することが重要です。
行政指導は、空き家の問題解決に向けた初期の警告とも言え、所有者は速やかに管理の改善を図る必要があります。
行政指導のステップについては、次の章で詳しく解説します。
固定資産税が最大6倍まで増額される
特定空き家に指定されると、固定資産税の特例措置が適用されなくなり、通常の税率よりも最大6倍にまで増額されるリスクがあります。
これは、放置された建物や敷地が地域の景観や生活環境に悪影響を与えると判断されたため、行政が財政的なペナルティを課す仕組みです。
所有者はこの急激な税負担の増加に備える必要があり、売却や賃貸、リフォームといった活用方法を早急に検討することが求められます。
固定資産税の増額は、長期的な財産管理において大きな負担となるため、事前に不動産会社に相談し、最適な対策を模索することが大切です。
固定資産税の増額やリスクを回避するための対策について知りたい方は、以下の記事を是非ご覧ください。
最大50万円の過料が科される
特定空き家として指定された後に、改善命令や勧告に従わなかった場合、所有者には最大50万円の過料が科される可能性があります。
この過料は、行政が空き家問題に対して迅速な対応を促すための罰則措置です。
放置されたままでは、単に管理不足だけでなく、周辺地域への悪影響が深刻化するため、所有者は迅速かつ適切な対応を行うことが必要です。
過料の支払いは、売却やリフォームなどの積極的な対策を講じるよりも、経済的な負担が大きくなるケースが多いです。
行政代執行により空き家が強制解体される
最も深刻なリスクは、改善命令に従わず放置を続けた場合に、自治体が行政代執行を行い、所有者の同意なく空き家を強制的に解体する措置です。
行政代執行が行われた場合、その解体費用は全額所有者に請求されるため、売却や賃貸といった資産活用の方法を検討していた場合でも、大きな負担となります。
行政代執行による強制解体は、所有者の財産価値を著しく損なう結果となるため、早期の対応が非常に重要です。
以下の記事では、行政代執行の仕組みや流れ、費用負担の詳細や実際の事例などを詳しく解説しています。
リスクを回避するために是非参考にしてください。
管理状態に不安がある場合は、速やかに不動産会社や自治体の無料相談窓口に依頼し、対応策を講じる必要があります。
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特定空き家に指定された際に受ける行政処置4ステップ
特定空き家に指定されると、自治体は空家等対策の推進に関する特別措置法に基づき、所有者に対して段階的な行政処置を行います。
初めは指導・助言といった軽度なものから始まりますが、改善が見られない場合は「勧告」「命令」と進み、最終的には「行政代執行」による強制解体が実施されることもあります。
こうした行政処置を無視すると、固定資産税の増額や過料の発生、強制的な解体費用の請求といった重大な負担が生じるため、速やかに対応することが重要です。
ここでは、行政処置の4つのステップについて詳しく解説します。
【行政処置4ステップ】
- 助言・指導
- 勧告
- 命令
- 行政代執行
簡単な「助言・指導」
特定空き家として認定される前の段階では、自治体はまず「助言」や「指導」という形で所有者に適切な管理を促します。
これは、特定空き家としての指定を回避するための最初の機会です。
自治体が空き家の現状を調査し、管理の必要性を説明した上で、修繕・清掃・売却などの対策を所有者に提案します。
この時点では法的な拘束力はなく、指導に従わなくても直ちに罰則が発生するわけではありません。
しかし、ここで何も対策を取らなければ、次の「勧告」へと進むことになります。
例えば、家屋の一部が崩れていたり、庭にゴミが散乱している場合、この段階で清掃や修繕を行うことで、特定空き家への指定を防ぐことが可能です。
より強制力のある「勧告」
助言や指導を無視し、状況が改善されない場合、自治体は正式に「勧告」を行います。
この勧告には法的な効力があり、空き家の所有者は適切な管理を行う義務を負うことになります。
勧告を受けると、固定資産税の住宅用地の特例措置が適用されなくなり、税額が最大6倍に増加する可能性があります。
これは、空き家に対する税制上の優遇措置が解除されるためで、放置すると年間の税負担が大幅に増えることになります。
例えば、従来10万円だった固定資産税が、勧告を受けることで60万円に跳ね上がるケースも考えられます。
勧告を受けた時点で修繕や売却などの対策を取ることで、次の「命令」や「行政代執行」を回避することが可能です。
不動産会社に依頼して売却を進めたり、リフォームして賃貸として活用するなど、空き家を適切に管理する方法を検討しましょう。
勧告に従わないと行われる「命令」
勧告を受けても対応しない場合、自治体は「命令」を発令します。
命令は勧告よりも強制力が強く、違反すると最大50万円の過料が科される可能性があります。
命令の内容としては、以下のような具体的な措置が求められます。
- 建物の修繕（倒壊の危険がある部分の補修など）
- 不要物の撤去（ゴミの清掃、雑草の除去）
- 解体（倒壊リスクが高い場合）
この段階になると、所有者にとっては経済的な負担が大きくなります。
修繕や解体を行わない限り、過料の支払いや次の「行政代執行」のリスクが生じるため、早急に対応を検討する必要があります。
また、命令を受けると不動産の売却が難しくなることもあります。
特定空き家に指定された物件は、一般の買主が敬遠するため、売却価格が下がる傾向にあります。
さらに、不動産会社によっては特定空き家の取り扱いを避けるケースもあるため、売却を考えている場合は早めに動くことが重要です。
具体的な措置が行われる「行政代執行」
命令を無視し続けた場合、自治体は最終手段として「行政代執行」を行います。
これは、自治体が強制的に空き家を解体・修繕し、その費用を所有者に請求する措置です。
行政代執行の流れは以下の通りです。
- 命令を無視 → 行政代執行の準備開始
- 自治体が解体業者を手配
- 解体工事を実施
- 解体費用を所有者に請求
解体費用は建物の規模や立地条件によりますが、数百万円単位になることが一般的です。
例えば、30坪（約100㎡）の木造住宅を解体する場合、150万～300万円程度の費用がかかることが予想されます。
さらに、解体後の土地の整地費用も加わるため、合計費用はさらに高額になる可能性があります。
もし所有者が解体費用を支払えない場合、自治体は土地を差し押さえ、売却して費用を回収することもあります。
つまり、放置すると最終的に土地や建物を失うリスクがあるのです。
このような事態を避けるために、空き家に特化した買取専門業者への売却も検討してみてください。
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特定空き家に指定されないための対策4選
特定空き家に指定されると、固定資産税の増額や過料の発生、最悪の場合は行政代執行による強制解体など、大きな負担が生じます。
特定空き家に指定されないためには、空き家を適切に管理し、放置しないことが重要です。
ここでは、空き家を安全に維持し、リスクを回避するための4つの対策を紹介します。
【特定空き家に指定されないための対策】
- 定期的な清掃やメンテナンスを行う
- 賃貸物件として活用する
- 解体して土地活用する
- そのまま売却する
定期的な清掃やメンテナンスを行う
特定空き家に指定される主な原因の一つが、「管理不全」です。
定期的な清掃やメンテナンスを行い、空き家の状態を良好に保つことで、自治体からの指導を受けるリスクを減らせます。
具体的には以下のような点をチェックしましょう。
- 屋根や外壁の劣化確認（雨漏りやひび割れがないか）
- 庭や敷地内の清掃（雑草の除去、ゴミの放置防止）
- 窓やドアの施錠確認（不法侵入や放火のリスクを防ぐ）
- 害虫・害獣の駆除（ネズミやシロアリの発生を防ぐ）
特に、近隣住民から「ゴミが放置されている」「建物が崩れそう」などの苦情が出ると、市区町村の調査対象になる可能性が高くなります。
定期的なメンテナンスを怠らないことで、空き家の資産価値を維持し、問題発生を防ぐことができます。
賃貸物件として活用する
空き家を放置するのではなく、賃貸物件として活用することも有効な対策の一つです。
誰かが住んでいる状態を維持できれば、管理の負担を軽減しながら収益を得ることができます。
賃貸として活用する方法には、以下の選択肢があります。
- 通常の賃貸契約（長期契約で安定収入を得る）
- 短期賃貸（民泊・シェアハウス）（リフォームをして活用する）
- 企業向けの社宅・事業用賃貸（立地によっては需要あり）
ただし、長期間空き家になっていると、賃貸として貸し出すためにはリフォームが必要になるケースが多いです。
修繕費用がかかるものの、長期的な収益を考えると、売却するよりも資産として活用できる場合もあります。
また、自治体によっては空き家活用支援制度を提供している場合もあるため、補助金などを活用して賃貸運用を検討するのも良いでしょう。
解体して土地活用する
建物の老朽化が進み、修繕が難しい場合は、解体して更地にするのも一つの方法です。
空き家を解体することで、特定空き家のリスクを完全に排除できるだけでなく、土地としての活用方法を自由に選択できるようになります。
解体後の土地活用例として、以下のようなものがあります。
- 駐車場として貸し出す
- 新築住宅を建てて売却・賃貸する
- 事業用地として企業に貸し出す
- 家庭菜園や小規模農地として活用する
ただし、空き家を解体すると、固定資産税の住宅用地の特例措置が適用されなくなり、税負担が増える可能性があります。
更地にする前に、土地の活用方法を検討し、固定資産税の負担を考慮することが重要です。
また、解体費用は建物の構造や立地によりますが、木造住宅で100万～300万円程度が一般的です。
自治体によっては、解体費用の補助制度を設けているところもあるため、事前に市区町村に確認しましょう。
そのまま売却する
空き家を管理するのが難しい場合や、活用予定がない場合は、そのまま売却するのが最もシンプルな解決策です。
不動産会社に相談すれば、物件の査定を受けて市場価格を把握することができます。
売却方法としては以下の選択肢があります。
- 不動産会社を通じて売却
- 買取業者に売却
- 親族・知人に売却
特に、相続した実家が空き家になっているケースでは、売却によって早めに手放すことで管理の手間や固定資産税の負担を回避できます。
また、「被相続人が亡くなった日から3年以内」に売却すれば、譲渡所得の特別控除が適用される可能性があるため、早めの決断が重要です。
不動産会社の選定に迷ったら、社会的な信頼が保証されている「上場企業」の業者を選ぶと安心です。
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特定空き家を相続放棄しても管理責任からは逃れられない
特定空き家を相続放棄しても、管理責任からすぐに解放されるわけではありません。
相続放棄をすると法律上の所有権は放棄できますが、相続財産管理人が選任されるまでの間は、相続人が適切に管理する義務があります。
（相続の放棄をした者による管理）
第九百四十条 相続の放棄をした者は、その放棄によって相続人となった者が相続財産の管理を始めることができるまで、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産の管理を継続しなければならない。引用元：e-GOV 民法
例えば、実家を相続放棄したものの、ほかの相続人も同様に放棄した場合、次の所有者が決まるまでの管理責任は放棄者に残ります。
これは、空き家が放置されることで、倒壊や衛生問題が発生し、周辺地域に悪影響を及ぼすのを防ぐためです。
適切な管理をしなければ、周辺の生活環境や景観を損ねることになり、倒壊リスクやゴミの不法投棄などの問題が発生しかねません。
その結果、自治体からの指導や過料の対象となることがあります。
このようなリスクを避けるためには、相続放棄を検討する前に、不動産会社や自治体に相談し、売却や活用の可能性を探ることが重要です。
相続放棄を選択する場合でも、管理義務が残ることを理解し、適切な対応を検討することが求められます。
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特定空き家に指定される前にアルバリンクに売却
特定空き家に指定されると、固定資産税の増額や行政代執行による強制解体など、大きな負担が発生します。
管理が難しい空き家は、早めに買取業者へ売却することで、リスクを回避しスムーズに手放すことが可能です。
買取なら、仲介手数料不要＆短期間で現金化できるため、「売れないかも…」と悩む物件でも安心。
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実際に、廃墟化した空き家の買取も過去におこなっており、フジテレビの「イット」をはじめ、多くのメディアに特集されています。
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まとめ
この記事では、「特定空き家」の定義や通常の空き家との違い、指定される条件やリスクについて解説しました。
また、行政の対応や売却方法についても詳しくご紹介しています。
特定空き家に指定されると、固定資産税の増額や過料、最悪の場合は強制解体といったリスクが発生します。
そのため、適切な管理や売却を検討することが重要です。
空き家の管理が難しい場合は、放置せず早めの売却を視野に入れましょう。
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