固定資産税 住んでいない場合の基本
住んでいない家であっても固定資産税は発生します。
多くの人が「住んでいなければ税金はかからないのでは？」と考えがちですが、固定資産税は家屋や土地を所有している限り、毎年課税される税金です。
住んでいない家を放置すると、税金だけでなく管理費用もかかるため、適切な対策を検討することが重要です。
賃貸や売却、リフォームといった活用方法を考え、負担を減らす工夫をすることが求められます。
住んでいない家にも固定資産税はかかる
たとえ誰も住んでいなくても、固定資産税は所有者に課税されます。
固定資産税は建物や土地に対して発生する税金であり、所有者が不在であっても免除されることはありません。
特に、空き家を放置してしまうと、老朽化が進み倒壊の危険や景観の悪化、衛生面での問題が生じる可能性があります。
場合によっては「特定空家」に指定された後に、固定資産税の軽減措置が解除され、税額が最大6倍になることもあります。
このようなリスクを避けるため、空き家を適切に管理することが重要です。
賃貸に出す、売却する、リフォームして再利用するなどの方法を検討し、所有する物件の価値を維持することをおすすめします。
固定資産税の計算方法
固定資産税の計算は、基本的に以下の式で求められます。
参照元：総務省
固定資産税評価額は、自治体が定めた不動産の価値であり、土地や建物の状態によって変動します。
さらに、市街化区域にある場合は、都市計画税（税率0.3%）も発生します。
また、小規模住宅用地（200㎡以下）には、課税標準額が1/6に減額される特例措置が適用されるため、税額を抑えることができます。
参照元：政府広報オンライン
ただし、空き家を放置して特定空家に指定されると、この軽減措置が適用されなくなるため注意が必要です。
税額のシミュレーションを行い、所有する不動産の負担を計算しておくとよいでしょう。
固定資産税の負担を軽減するためには、賃貸として活用する、売却してしまう、あるいは更地にするなどの選択肢があります。
不動産会社や自治体と相談し、最適な方法を見極めることが大切です。
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固定資産税の支払い時期と通知
固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に対して課税され、4月～6月頃に自治体から納税通知書が届きます。
支払い方法は、一括または年4回の分割払いが可能で、自治体によっては口座振替やクレジットカード払いにも対応しています。
支払いを怠ると延滞金が発生し、最悪の場合は差し押さえのリスクもあります。
不動産の管理を適切に行い、税金の負担を抑えるためにも、固定資産税の支払いスケジュールを把握し、計画的に対応しましょう。
固定資産税が増税となるケース
固定資産税は以下の条件に当てはまる場合、最大6倍まで増額します。
- 「特定空き家」に指定される
- 「管理不全空き家」に指定される
- 空き家を解体して更地にした場合
適切な管理や活用を検討し、増税リスクを避けることが重要です。
「特定空き家」に指定される
「特定空き家」に指定されると、固定資産税の負担が大幅に増加します。
特定空き家とは、自治体が以下のような条件で指定する空き家のことです。
- 倒壊の危険性がある
- 衛生上有害となる恐れがある
- 周辺の景観を著しく損なっている
- 適切な管理がされていない
参照元：政府広報オンライン
特定空き家に指定されると、固定資産税の軽減措置（小規模住宅用地の1/6減額）が適用されなくなり、税額が最大6倍に跳ね上がることがあります。
さらに、自治体から改善の勧告や指導が入り、それでも対応しない場合は行政代執行で強制的に解体され、その費用が所有者に請求される可能性もあります。
こうしたリスクを回避するためには、定期的に空き家の管理を行い、劣化や倒壊の危険がないように維持することが重要です。
また、活用方法として賃貸や売却、リフォームなども検討し、空き家の有効活用を図ることが望ましいです。
特定空き家の指定条件やリスクついては以下の記事で詳しく解説しています。
「管理不全空き家」に指定される
2023年の法改正により、「管理不全空き家」という新たなカテゴリーが設けられました。
これは特定空き家ほど深刻な状態ではないものの、今後危険になる可能性がある空き家を指します。例えば、
- 屋根や外壁の破損が進んでいる
- 雑草や廃棄物の放置で周囲に悪影響を与えている
- 住まいとしての機能が低下している
このような物件は、自治体から改善の指導を受けることになり、放置すると特定空き家に指定されるリスクが高まります。
管理不全空き家の段階で適切な対策を講じることで、固定資産税の増額を防ぐことができます。
具体的な対応策としては、修繕やリフォームを行い、物件の価値を維持することが重要です。
また、賃貸や売却の可能性を検討し、早めに不動産会社へ相談するのも有効な手段です。
自治体によっては、空き家の活用を支援する制度があるため、積極的に情報収集を行いましょう。
空き家を解体して更地にした場合
空き家を解体して更地にすると、固定資産税が増額します。
住宅が建っている土地には「小規模住宅用地の特例」が適用され、課税標準額が1/6に軽減されます。
しかし、建物を取り壊すとこの特例が適用されなくなり、翌年から固定資産税が増額します。
例えば、固定資産税評価額3,000万円の土地があった場合、建物があると固定資産税額は7万円です。
しかし、更地にすると固定資産税額は42万円となり、6倍に増額します。
解体して更地にする場合は、税負担をしっかり計算し、他の選択肢と比較しながら判断することが大切です。
以下の記事では住宅用地特例の仕組みや、解体後の税額の変化、さらに固定資産税を抑えるための対策について詳しく解説しています。
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住んでいない家の固定資産税対策
住んでいない家の固定資産税は、適切な管理や活用方法を検討することで負担を軽減できます。
空き家を放置すると、劣化が進み、倒壊や衛生問題が発生する可能性が高まります。
さらに、特定空き家に指定されると固定資産税が6倍になるリスクもあるため、早めの対策が重要です。
固定資産税の負担を減らすためには、以下の方法があります。
- 自力で管理する
- 自治体に相談する
- 空き家管理サービスを利用する
それぞれの特徴を理解し、最適な選択をしましょう。
自力で管理する
空き家の管理を自力で行うことは、コストを抑える最も基本的な方法です。
定期的な清掃や修繕を行うことで、空き家の価値を維持し、特定空き家に指定されるリスクを低減できます。
管理すべき主なポイントは以下の通りです。
- 建物の点検と修繕
- 庭や敷地の手入れ
- 換気と防犯対策
しかし、遠方に住んでいる場合や、管理の手間が負担になる場合は、自力管理が難しくなります。
その場合は、賃貸や売却、管理代行サービスの利用を検討するのも良いでしょう。
自力管理が可能であれば、維持費を抑えつつ空き家の状態を良好に保つことができます。
自治体に相談する
自治体には、空き家の管理や活用に関する支援制度があり、相談することで適切な対策を見つけやすくなります。
特に、以下のようなサポートが受けられることが多いです。
- 空き家バンクの活用
- 補助金制度の利用
- 税制優遇措置の適用
また、自治体による空き家管理の指導を受けることで、特定空き家の指定を回避できる可能性もあります。
例えば、倒壊の危険がある建物は、行政から修繕や解体の勧告を受けることがありますが、早めに対応すれば固定資産税の増額を防げます。
自治体ごとに制度や支援内容が異なるため、まずは役所の担当窓口に問い合わせてみましょう。
無料相談を実施しているところも多く、固定資産税対策の助言を得ることができます。
空き家管理サービスを利用する
空き家管理サービスを利用すると、定期的な点検や清掃を代行してもらえるため、管理の手間を大幅に削減できます。
特に、遠方に住んでいる場合や、仕事が忙しく自力管理が難しい場合におすすめです。
主なサービス内容には以下のようなものがあります。
- 定期巡回と点検
- 換気・通水作業
- 庭の手入れ
- 郵便物の回収
費用はサービス内容によって異なりますが、月額5,000円～15,000円程度が一般的です。
自力で管理する方法もありますが、管理サービスを活用したりすることで、負担を軽減できます。
放置せずに計画的な対策を講じることで、空き家を有効活用し、税負担を最小限に抑えましょう。
以下の記事では、空き家を適切に管理する方法や管理にかかる費用の目安、自分でできる管理方法について詳しく解説します。
賃貸として活用する
空き家を賃貸として活用すれば、固定資産税の負担を軽減しつつ収益を得ることができます。
住宅を放置すると劣化が進み、管理が行き届かなくなることで特定空き家に指定されるリスクが高まりますが、賃貸に出せば適切に維持されるため、固定資産税の増額を防ぐことが可能です。
ただし、賃貸にする際には、家の状態を改善するためにリフォームが必要になる場合があります。
修繕費用がかかるものの、入居者が見つかれば家賃収入で補填できるため、長期的に見れば固定資産税の負担以上のメリットが得られる可能性があります。
賃貸活用は、空き家を維持しつつ収益化を図る方法の一つです。
不動産会社に相談し、適切な賃料設定やターゲット層を検討することで、スムーズな運用が可能になります。
空き家を売却する
売却は、固定資産税の負担を完全に解消できる有効な選択肢です。
特に、管理が難しい場合や、将来的に活用する予定がない場合は、売却を検討することで放置によるリスクを回避できます。
売却方法としては、以下の２つの方法があります。
- 不動産会社に仲介を依頼する
- 買取業者に直接売却する
それぞれのメリット・デメリットを理解し、自分の状況に合った方法を選びましょう。
不動産会社に仲介を依頼する
不動産会社に仲介を依頼する場合、市場価格に近い金額で売却できる可能性が高くなります。
特に、立地が良い物件や需要がある地域の空き家であれば、高値で売却できるチャンスがあります。
仲介売却の流れ
- 査定を依頼する
- 売却価格を決定する
- 販売活動を開始
- 購入希望者と交渉
- 売却完了
仲介売却のメリットは、比較的高い価格で売却できる点ですが、買い手が見つかるまでに時間がかかることもあります。
また、売却が成立するまで固定資産税や維持管理の負担が続くため、売却までの期間を見越して計画を立てることが重要です。
買取業者に直接売却する
買取業者に直接売却する方法は、すぐに現金化したい場合に適しています。
不動産会社の仲介売却とは異なり、業者が直接買い取るため、買い手を探す手間がなく、短期間で売却が完了します。
最短で数日から1ヶ月程度で売却が可能です。
また、修繕の必要がなく、古い建物でもそのままの状態で売却できる点も大きな利点です。
一方で、デメリットとしては、仲介売却に比べて低くなる傾向があることが挙げられます。
買取業者を選ぶ際は、複数の業者に査定を依頼し、提示される金額や条件を比較することが重要です。
また、悪質な業者も存在するため、不動産会社や自治体の相談窓口を利用し、信頼できる業者を選ぶようにしましょう。
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まとめ
この記事では、住んでいない家にも固定資産税が発生すること、その計算方法や支払い時期、さらには増税リスクについて解説しました。
「特定空き家」や「管理不全空き家」に指定されると税負担が増える可能性があるため、適切な管理が重要です。
固定資産税の負担を軽減するためには、自力での管理や自治体への相談、空き家管理サービスの利用が有効です。
また、賃貸や売却といった活用方法も検討する価値があります。
空き家を放置せず、適切な対策を講じることで、税負担を抑えつつ資産を有効活用しましょう。
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