相続土地国庫帰属制度が「使えない」と言われる3つの理由
相続土地国庫帰属制度は、相続で取得したが不要になった土地を国に帰属させ、将来的な管理負担を軽減できる制度として2023年4月に開始されました。
しかし、実際には「制度を使えない」と感じる人が少なくありません。
その理由を3つ解説します。
相続土地国庫帰属制度は、条件が合わなければ活用は難しいため、相続人や所有者は事前に十分な調査・検討を行う必要があります。
土地に建物があると申請できない
相続土地国庫帰属制度が利用しづらい最大の理由は、土地に建物や一定の工作物がある場合は申請ができないことです。
建物は土地に比べると管理コストが高く、老朽化すると国で建て替えや取り壊しが必要なためです。
また、建物だけでなく、倉庫や廃屋といった「工作物」「有体物」が土地にある場合も、同様に申請を行えません。
参照元：法務省
この条件が、多くの相続人にとって制度を断念する大きな障害となっています。
申請を出しても途中で却下になる場合もある
制度が「使えない」と言われるもう一つの理由は、申請を出しても途中で却下されるリスクが高い点です。
相続土地国庫帰属制度は、法務局による厳格な要件審査を経て承認されますが、土壌汚染や有害物質がある、隣地との争いがあるなどの場合は要件を満たせません。
こういった理由により、申請は却下や不承認、取り下げとなります。
2025年7月31日時点で、相続土地国庫帰属制度に4,134件の申請が出されていますが、そのうち帰属が決定したのは1,871件で、承認率は全体の45.2%となっています。
参照元：法務省
「隣接地所有者から土地の引き受けの申出があった」「農地として活用することになった」のように、新たな活用方法を見出した結果、申請を取り下げた事例も含まれてはいるものの、相続土地国庫帰属制度で承認されるのが難しい場合もあります。
そのため、事前に専門家や司法書士に相談し、承認される可能性を見極めることが不可欠です。
承認されるまでに時間がかかる
承認までに時間がかかってしまう点も、制度が「使えない」とされる理由の一つです。
申請後は、法務局による書面審査、現地調査、隣接地所有者との境界確認、土壌や樹木の状態確認など、多くの工程を経て審査を進められます。
これらの手続きは土地の所在地や状況によって異なり、数か月から1年以上かかることもあります。
例として、東京法務局では、承認申請までの期間を以下のように案内しています。
東京法務局における相続土地国庫帰属の承認申請の標準処理期間は「８か月」となっております。
申請内容や天候等の理由により、標準処理期間を超える場合がありますのでご了承ください。引用元：東京法務局
その間も、固定資産税や管理費用は申請者が負担するため「早く管理の負担から解放されたい」と考えている方には不向きな制度です。
相続土地国庫帰属制度は申請条件が定められており、建物が残っている土地をはじめ、対象外となる条件が複数あるため、場合によっては使えない制度となってしまう場合があります。
また、申請から承認までは時間がかかるため、できるだけ早く不動産を手放したい場合にも不向きです。
その場合は、買取業者への売却がおすすめです。
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相続土地国庫帰属制度を使えず申請が却下される2つのケース
相続土地国庫帰属制度は、相続や取得によって不要になった土地を国に帰属させ、管理負担から解放されるための制度です。
しかし、全ての土地が対象になるわけではなく、条件を満たしていなければ承認されません。
ここでは「申請段階で即却下されるケース」「審査段階で不承認となるケース」の2つを紹介します。
制度を活用したい相続人や所有者は、事前に要件を確認し、必要に応じて専門家へ相談してから、申請を出すかどうかを決めましょう。
申請段階で即却下されるケース
申請の初期段階で即却下されるケースは、相続土地国庫帰属制度の利用を阻む最も直接的な要因です。
法務省が「直ちに却下となる土地」として挙げているケースは、以下の5つです。
- 建物がある土地
- 担保権や使用収益権が設定されている土地
- 他人の利用が予定されている土地
- 特定有害物質により土壌汚染されている土地
- 境界が明らかでない土地
参照元：法務省
申請で時間や費用を無駄にしないためにも、事前の確認が必須です。
審査段階で不承認となるケース
申請が受理されても、審査の過程で不承認となることがあります。
法務省が「審査の段階で該当すると判断された場合に不承認となる土地」として挙げているケースは、以下の5つです。
- 一定の勾配・高さの崖があって、管理に過分な費用・労力がかかる土地
- 土地の管理・処分を阻害する有体物が地上にある土地
- 除去しなければいけない有体物が地下にある土地
- 隣接地を通らなければ公道に出れない土地
- 通常の管理・処分に当たって費用・労力がかかる（危害を与える鳥獣が生息している）
参照元：法務省
審査段階で不承認となった場合でも、審査手数料は返還されません。
こうしたリスクを避けるには、申請前に行政書士や司法書士など専門家に依頼し、現地の状況や境界確認を行うことが重要です。
相続土地国庫帰属制度は申請前、申請後どちらの場合でも却下されてしまう場合があります。
土地が却下される要件に当てはまりそうな場合は、他の方法で手放すことを考えるのもおすすめです。
コストや手間をかけずに相続した土地を手放したい場合は、買取業者への売却がおすすめです。
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相続土地国庫帰属制度が使えなくても放置するのは危険な3つの理由
相続土地国庫帰属制度の要件を満たさず、申請が通らない場合もあります。
しかし、土地を放置するのは非常に危険です。
主な理由を3つ紹介します。
制度が使えない場合でも、売却、寄付、相続放棄など他の方法を早期に検討することが必要です。
近隣住民に迷惑がかかるおそれがある
土地や建物を放置すると、近隣住民に深刻な迷惑をかける可能性があります。
国土交通省が、空き家を放置するリスクとして挙げているものから、3つ紹介します。
- 倒壊：建物の痛みが進むと倒壊
- ねずみや害虫：大量発生すると不衛生な状態になる
- 枝のはみ出し：周囲の建物を傷つけたり、歩行者の通行を妨げてしまう
参照元：国土交通省
建物のない土地の状態だったとしても、適切な管理は必要です。
他にも、建物を放置すると起こるリスクについて、こちらでも詳しく紹介しています。
管理義務と固定資産税の継続負担は残る
相続した土地を放置しても、管理義務と固定資産税の支払いは所有者が行わなければいけません。
土地の所有権は相続人が保持し続けるため、雑草の刈り取り、境界の維持、危険物の除去など、定期的な管理が必要です。
管理するためには、自分で行う、業者に依頼する方法がありますが、費用や手間はかかってしまいます。
また、固定資産税は毎年納付の義務があり、山林や原野でも課税対象となります。
継続的な経済的・労力的負担を軽減するために、売却や自治体への寄附など代替策を早めに模索することが重要です。
将来的な相続人トラブルのおそれがある
土地をそのまま放置すると、将来の相続時に親族間でトラブルになるおそれがあります。
複数の相続人が共有名義で所有している土地をそのまま次の世代に相続すると、所有者が増えて意思決定が困難になり、今後の売却や処分がほぼ不可能になるケースがあります。
また、固定資産税や管理費の負担割合を巡って争いが起こることも珍しくありません。
弊社で「相続に関する不安」のアンケートをとったところ、1位は「家族・親族と揉めないか」でした。
引用元：相続に関する不安ランキング
相続土地国庫帰属制度が使えない場合でも、名義を統一する、手放す方法を探るなどして、将来の相続人に負担と争いを残さないよう対策することが必要です。
相続土地国庫帰属制度が使えない場合でも、放置するのは危険です。
管理のコストや手間がかかるだけでなく、後にご近所とのトラブルや、相続トラブルを産むおそれがあります。
これを解消させるためには、早期に売却して手放す方法が有効です。
専門の買取業者であれば直接買取してくれるので、時間をかけずに土地を手放せる可能性があります。
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相続土地国庫帰属制度が使えない時の3つの代替手段
相続土地国庫帰属制度は、不要になった土地を国に帰属させることで管理や固定資産税の負担から解放される便利な制度です。
しかし、建物が残っている、地中に有体物が埋まっているといった理由で、制度に申請できない場合があります。
そんな場合でも土地は放置せず、他の方法で手放す方法を考えましょう。
これらを活用すれば、制度が使えないケースでも土地の処分が可能になり、負担を早期に解消できます。
それぞれの方法の特徴を理解し、所有者や相続人の状況に応じて最適な選択をすることが大切です。
自治体へ寄付する
相続土地国庫帰属制度が使えない場合は、自治体への寄付は有効な選択肢です。
自治体が「公共利用が見込める」と判断した土地は、寄付を受け付けてくれる場合があります。
公共利用が見込める例について紹介します。
- 地域の防災、防犯のために公園を作る
- 更地で、除雪などで活用できる
- 自治体がすでに所有する土地の隣接地にある
自治体によっては、ホームページで土地の寄付受付窓口を案内していたり、寄付のガイドラインを表示しているところがあります。
例えば新潟市では、寄付を受けるための要件や申請手順をホームページにて案内しています。
しかし、自治体への寄付は、断られる可能性もあります。
断られる理由や確認すべきポイントは、こちらで詳しく紹介しています。
不動産会社を通じて仲介売却する
不動産会社を通じて仲介売却すると、市場価格に沿った売却を目指せる点が大きな魅力です。
これは、不動産会社が広告や販売活動を行い、買い手候補を広く募るためです。
宅地や立地の良い農地、利用価値のある山林であれば、買い手が見つかる可能性は高くなります。
売却金によって手元に資金が残り、他の相続財産の管理や分割にも活用できます。
ただし、仲介売却は買い手が見つからないと売却ができないため、売却成立まで数か月〜1年以上かかることもあります。
受け取れる可能性のある売却金と、売却までの期間を踏まえて検討することが必要です。
専門業者に直接売却する
早期に土地処分を完了したい場合は、買取専門業者への直接売却が有効です。
業者が直接土地を買い取るため、仲介のように買い手探しの時間がかからないのがメリットです。
建物が古い、再建築不可の土地、事故物件などの「訳あり条件」がある場合でも、業者によってはそのリスクを織り込んで査定・購入してくれます。
「売却を相談したことがあるけど断られた」ケースでも、買取業者に相談してみてはいかがでしょうか。
相続土地国庫帰属制度が使えない場合の対策を3つ紹介しましたが、一番おすすめの方法は専門業者への直接売却です。
一番スピーディーに手放せる可能性があるため、管理の手間やコストも減らすことができるでしょう。
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相続土地国庫帰属制度が使えない土地を専門業者に売却する3つのメリット
相続土地国庫帰属制度は、不要な土地を国庫に帰属させることで管理や固定資産税の負担から解放される制度ですが、要件が厳しく、申請しても却下されるケースがあります。
制度が使えない場合は、買取専門業者への売却がおすすめです。
メリットを3つ紹介します。
買取専門業者に売却するメリットを踏まえて、複数の業者に見積もりをとってみましょう。
手間をかけずにスピーディに手放せる
買取業者は、土地を直接買取するため、売却成立までの期間が短くなるのがメリットです。
一方、仲介業者は買主が見つからない限りは売却できないので、手続きが長期化してしまうリスクがあります。
相続した土地を売却する場合は、相続登記や財産の分割といった複雑な手続きを求められるケースもあります。
時間をかけずに売却を進め、スムーズな相続手続きの完了を目指しましょう。
訳あり物件・土地でも買取可能
専門業者のもう一つの強みは、一般市場では売れにくい訳あり土地でも買取可能な点です。
専門の買取業者は再販や活用のノウハウがあるため、仲介に比べると売却の可能性が高くなります。
建物が古い、再建築不可の土地、周辺環境が悪いといった「訳あり条件」がある場合でも、業者によってはそのリスクを織り込んで査定・購入してくれます。
名義変更のタイミングでこうした業者に相談することで、手間や費用をかけずに処分できるのは大きなメリットです。
訳あり物件として買取を拒否されがちな物件の特徴と、その理由についてはこちらで紹介しています。
弁護士や司法書士と提携していると相続の相談もできる
法的な手続きが関わる不動産相続では、弁護士や司法書士との連携が不可欠です。
提携している専門家がいる買取業者であれば、登記・名義変更・遺産分割協議書の作成など、法的なサポートをワンストップで受けられます。
必要書類や手続きの不備による再申請リスクも減るため、初めて相続手続きを行う方にも安心の体制です。
相続した土地の売却を考えている場合は、相続登記を行う前でも買い取り業者への相談をおすすめします。
司法書士と提携している買取業者であれば、相続登記から売却までスムーズに手続きを進めることができます。
時間や手間をかけずに、相続手続きの早期完了を目指しましょう。
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相続土地国庫帰属制度が使えない土地はアルバリンクへ相談
弊社「株式会社Alba Link（アルバリンク）」は、日本全国の土地や空き家などの売却しづらい物件を積極的に買い取っている不動産買取業者です。
これまでに、築年数が経過した住宅や劣化が進んでいる空き家など、他社から断られた物件でも積極的に買い取ってきた実績があります。
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- 東京都大田区：共有持分の土地
- 静岡県裾野市：土地
- 千葉県船橋市：事故物件の土地
また、司法書士や弁護士とも提携しているため、土地や建物の名義変更手続きや、相続の相談もスムーズに行えます。
悩んでいる方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
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まとめ
相続土地国庫帰属制度は、相続した土地を手放して国庫に帰属させることを可能とする制度です。
しかし、申請には土地の条件が決まっており、承認されるまで長期間を要することからも「制度が使えない」と感じる方も少なくありません。
しかし、制度が使えないからといって土地を放置すれば、固定資産税や管理義務は続き、近隣トラブルや将来的な相続人同士の争いに発展するリスクがあります。
こうしたリスクを回避する方法として、物件を売却して手放すことは有効な選択肢です。
特に、専門の買取業者であれば、仲介よりも早く現金化でき、訳あり土地や条件の悪い不動産でも対応可能です。
さらに司法書士や弁護士のような、相続問題に詳しい士業と連携していれば、法的な手続きもスムーズに進められます。
アルバリンクは、こうした買取専門業者の一つとして、相続による不動産の買取にも対応してきました。
不要な土地の管理負担や将来のトラブルを避けたい方は、早めにアルバリンクへ相談し、安心して土地を手放しましょう。
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