空き家を相続するとは？相続後の管理に必要な知識
空き家を相続することは、単に不動産を受け継ぐだけでなく、管理や費用の負担も引き継ぐことを意味します。
放置すれば特定空き家に指定されるリスクがあり、税負担やトラブルが発生する可能性もあります。
特に相続財産として空き家が含まれる場合、遺産分割協議や管理計画が重要です。
以下では、空き家相続の意味や注意点、相続後の具体的な管理について詳しく解説します。
空き家を相続することの意味
空き家を相続する際には、その管理や維持費用を受け継ぐことになります。
遺産分割の一部として空き家が含まれる場合は、特に注意が必要です。
空き家を相続する場合の注意点
空き家が遺産に含まれる場合、遺産分割協議を行い、所有者を決める必要があります。
この協議が整わないと相続登記ができず、空き家の処分や活用が進まないだけでなく、将来的に「所有者不明土地」として扱われるリスクがあります。
参照元：法務省
相続登記とは、不動産の名義を新しい所有者に変更する手続きで、2024年4月から義務化されました。
相続登記は、相続を知った日から3年以内を行う必要があります。
もし相続登記を怠った場合、正当な理由がない限り、10万円以下の過料が科されてしまいます。
参照元：相続登記が義務化！所有者不明土地を解消する不動産・相続の新ルールとは？【政府広報オンライン】
空き家が遺産に含まれる場合は、相続登記を早めに行い、所有権を明確にすることでトラブルを防ぎましょう。
相続した空き家の手続きや税金、リスクについては以下の記事で詳しく解説しています。
関連記事：空き家を相続したらまず何をすべき？手続きの流れや税金対策を徹底解説
相続後の空き家を放置すると考えられる3つの可能性
空き家を相続すると、固定資産税や管理義務が発生するだけでなく、さまざまなリスクに直面します。
特定空き家に指定されるリスクがある
空き家を放置すると、老朽化や環境悪化が進み、「特定空き家」に指定されるリスクがあります。
参照元：e-Gov法令検索「空家等対策の推進に関する特別措置法第2条2項」
特定空き家とは、管理が不十分で周囲に悪影響を及ぼすと判断された空き家のことです。
特定空き家に指定されると、自治体から解体や修繕命令が出され、それに従わない場合は行政代執行が行われ、費用を請求されることになります。
実際に北海道旭川市では、管理不全状態の空き家について、平成29年12月に建物除却の行政代執行が実施され、除去費用として約410万円が発生しました。
参照元：国土交通省
こうしたリスクを回避するためには、定期的な管理が必要です。
適切な管理を続けられる自信がない場合は、特定空き家に指定されてしまう前に、売却も視野に入れましょう。
弊社アルバリンクなら、1週間〜1か月程度で買取が完了するケースが多く、リスクを抱えたまま空き家を所有し続ける状況を早期に解消できる可能性があります。
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なお、特定空き家についての詳細は、以下の記事でも紹介しております。あわせて参考にしてください。
固定資産税の負担が増加する可能性がある
空き家を所有している限り、固定資産税を毎年支払う必要があります。
例えば、小規模住宅用地（面積が200㎡以下の部分）の固定資産税は、以下の計算式で求めることができます。
建物の固定資産税＝固定資産税評価額×1.4%
土地（小規模住宅用地）の固定資産税＝固定資産税評価額×1.4%×1/6
仮に、評価額が500万円の空き家と、評価額が1,800万円の土地があるとすると、固定資産税は下記の通りです。
- 建物：500万円×1.4%＝70,000円
- 土地：1,800万円×1.4％×1/6=42,000円
- 合計：112,000円
特に空き家が「特定空き家」に指定されると、固定資産税の軽減措置が解除され、土地の固定資産税が6倍に増加する可能性があります。
負担を軽減するためには、売却や国庫帰属の利用を検討しましょう。
以下の記事では、空き家の固定資産税について、負担軽減策を解説しておりますので、ぜひ参考にしてください。
管理を怠った場合にトラブルが起きる可能性がある
管理を怠ることで、不法投棄や害虫の発生、近隣住民とのトラブルが発生する可能性があります。
また、建物が倒壊や火事などで第三者に損害を与えた場合、所有者として損害賠償責任を負うリスクもあります。
日本住宅総合センターによると、空き家から出火し、隣家が全焼して2人が死亡した場合の賠償額は、6,375万円になると試算されています。
引用元：公益財団法人 日本住宅総合センター
空き家トラブルを避けるためにも、適切な管理が必要です。
なお、空き家を放置したことによる損害賠償事例については、次の記事で紹介しております。
リスク回避策も解説しておりますので、ぜひ参考にしてください。
相続した空き家の管理方法
相続した空き家は、人が住まなくなるだけで傷みが早く進むため、定期的な管理が欠かせません。
遠方に住んでいる場合、管理の方法は大きく次の2つです。
自分や近くに住む親族・知人で管理する場合の作業と頻度
自分や、近くに住む親族・知人が管理する場合は、月1回程度を目安に空き家へ通い、次のような作業を行います。
| 作業 | 作業内容 |
|---|---|
| 換気 | 全部屋の窓と収納の扉を開け、1時間程度風を通す（湿気・カビ対策） |
| 通水 | 台所・洗面所・浴室・トイレの水を流す（封水切れによる悪臭や配管の劣化対策） |
| 室内の点検 | 雨漏りやカビ、動物の侵入跡がないかを確認する |
| 屋外の手入れ | 庭の草むしり、郵便物の回収、外壁・屋根の状態チェック |
作業自体は難しくありませんが、遠方の場合は毎回の交通費と移動時間の負担が大きく、台風の後など臨時の確認が必要な場面にすぐ対応できないのが難点です。
なお、親族や知人に依頼する場合は、無償では頼みづらいうえ、事故やトラブルがあった際の責任の所在があいまいになりやすい点に注意しましょう。
空き家管理サービスに委託する場合の内容と費用相場
自分での管理が難しい場合は、空き家管理サービスへの委託を検討しましょう。
空き家管理サービスとは、不動産会社や警備会社、NPO法人などが所有者に代わって空き家の見回りや維持管理を行うサービスです。
月1回の巡回で換気・通水・雨漏り確認・清掃・郵便物の整理などを行い、費用は月額4,000円〜9,000円程度が目安となります。
サービスを利用する場合、管理だけでも年間5万〜11万円程度かかる計算です。
固定資産税や火災保険なども含めた維持費全体では、年間30万円を超えるケースもあります。
空き家の維持費について、詳しくはこちらの記事で解説しています。あわせて参考にしてください。
相続した空き家の管理負担を軽減する3つの方法
空き家を相続した場合、管理を続けない場合の選択肢として、主に3つの手段があります。
- 相続放棄
- 相続土地国庫帰属制度の活用
- 売却
空き家をそのまま放置すれば固定資産税や修繕費が発生し、近隣住民とのトラブルに発展する可能性に注意が必要です。
適切な方法を選択するためには、それぞれの選択肢のメリットとデメリットを理解する必要があります。
ここでは、空き家の管理負担を軽減する具体的な3つの方法を解説します。
相続放棄を選択して管理負担を回避する
相続放棄は、空き家や負債を含む相続財産をすべて放棄する方法です。
相続放棄が家庭裁判所に受理されれば、それ以降に発生する固定資産税や修繕費といった負担は回避できます。
ただ、放棄すればただちに空き家と無関係になれるわけではありません。
放棄した時点で空き家を「現に占有」している場合、相続人または相続財産清算人に引き渡すまで、その空き家の保存義務（管理の責任）が残るためです。
相続人全員が相続放棄をした場合は、空き家の引き渡し先を確保するために、家庭裁判所へ「相続財産清算人」の選任を申し立てる必要があります。
申立てには、収入印紙800円分・連絡用の郵便切手・官報公告料5,582円がかかります。
さらに、財産の状況によっては、清算人の報酬などに充てる予納金として数十万円程度を求められる場合がある点も押さえておきましょう。
参照元：裁判所「相続財産清算人の選任」
費用と手間はかかるものの、相続財産清算人が選任されて空き家を引き渡せば、保存義務から解放され、管理の負担は大きく軽減されます。
ただし、現金や有価証券など他の相続財産もすべて放棄する必要があるため、慎重な検討が必須です。
単純に空き家の負担を回避したいという理由だけで相続放棄を選ぶと、結果的に大きな損失となる可能性があります。
なお、相続放棄と「現に占有」の関係について、詳しくはこちらの記事で解説しています。ぜひ参考にしてください。
相続放棄の手続き方法と期限
相続放棄は、相続開始を知った日から3か月以内に家庭裁判所に申請する必要があります。
参照元：相続の放棄の申述【裁判所】
申請には、戸籍謄本や被相続人の住民票除票（または戸籍の附票）などの書類が必要です。
3か月の期限内にスムーズに準備を進められるよう、まずは専門家へ相談しましょう。
申請後は家庭裁判所で審査が行われ、相続放棄が認められる流れとなります。
手続きにミスがあると受理されないことがあるため、正確な情報に基づき進めましょう。
なお、空き家の相続放棄については、以下の記事でもくわしく解説しています。
相続土地国庫帰属制度を活用する
空き家を解体した後なら、相続土地国庫帰属制度の利用により土地を手放せます。
参照元：相続した土地を手放したいときの「相続土地国庫帰属制度」【政府広報オンライン】
2023年に施行された相続土地国庫帰属制度は、一定の条件を満たす土地を国に引き渡すことで、固定資産税や管理負担から解放される制度です。
相続土地国庫帰属制度を利用すれば、不要な土地や空き家を手放し、長期的な負担を回避できます。
ただし、相続土地国庫帰属制度を申請するには土地1筆あたり原則20万円の負担金が必要で、法務局への申請には土地の状態や境界の明確さを証明する書類が求められます。
申請内容に不備があると却下される可能性もあるため、専門家に相談して手続きを進めるようにしましょう。
相続土地国庫帰属制度の申請手続きの流れ
申請ができるのは、相続や遺贈によってその土地を取得した相続人に限られます。
相続土地国庫帰属制度の申請手続きの流れは以下の通りです。
- 法務局へ相談
- 申請書類の作成と提出
- 承認後の負担金の納付
上記流れに沿って、具体的な手続きの内容を解説します。
ステップ1：法務局への相談
まず、土地の所在地を管轄する法務局・地方法務局（本局）の不動産登記部門で相談を行います。
相談は事前予約制で、対面または電話で受け付けています。
相談前に準備するもの
- 相続土地国庫帰属相談表（法務省「相続土地国庫帰属制度の相談対応について」に掲載された様式を使用）
- 相談したい土地の状況について
- （法務省「相続土地国庫帰属制度の相談対応について」に掲載された様式を使用）
- 土地の状況等が分かる資料や写真（可能な範囲で）
参照元：政府広報オンライン
ステップ2：申請書類の作成と提出
必要書類を作成し、土地の所在地を管轄する法務局へ書類を提出します。
自分で新たに作る書類
- 承認申請書
- 承認申請に係る土地の位置及び範囲を明らかにする図面
- 承認申請に係る土地及び当該土地に隣接する土地との境界点を明らかにする写真
- 承認申請に係る土地の形状を明らかにする写真
用意する書類
- 申請者の印鑑証明書
- 固定資産税評価額証明書（任意）
- 承認申請土地の境界等に関する資料（あれば）
- 申請土地に辿り着くことが難しい場合は現地案内図（任意）
- その他相談時に提出を求められた資料
参照元：政府広報オンライン
ステップ3：承認後の負担金の納付
審査の結果、承認された場合、申請者に通知が届きます。
その際、土地の管理費用として負担金の納付が求められます。
負担金は、通知の到達日から30日以内に納付しなければいけません。
このように、相続土地国庫帰属制度の利用には書類の準備や手続きが必要です。
一方、「手続きに手間をかけずに空き家を手放したい」という方には、不動産買取という選択肢もあります。
買取であれば、複雑な書類の作成や負担金の納付は不要で、空き家を現況のまま手放せます。
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相続土地国庫帰属制度が認められない土地の条件
相続土地国庫帰属制度が認められるには、土地が一定の要件を満たしている必要があります。
例えば、次のような土地は対象外です。
- 建物がある土地
- 境界が不明確な土地
- 埋設物が残っている土地など
また、他の権利者がいる場合や土地が適切に利用できない場合も、申請が却下される可能性があります。
条件をクリアするためにも、事前に調査を行い、必要に応じて整備を進めましょう。
相続放棄と国庫帰属について、詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。
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昨年、親の持ち家を相続しましたが、老朽化が激しく遠方であった為、売却を検討しておりました。
当初、地元の不動産会社に依頼しておりましたが担当者のやる気もなく、こちらから連絡してもほとんど返事もなく困っておりました。
別な業者を探していたところ評判の良かったアルバリンクさんにお願いしたところ、すばやく現地確認いただき対応策をご教授いただきました。
先日、ようやく家を処分でき安堵しております。
（後略）
引用元：Google口コミ
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まとめ
この記事では、「空き家を相続した場合の管理負担」と、負担の軽減方法について解説しました。
空き家の相続には、固定資産税の増加や特定空き家の指定リスク、管理を怠った場合の責任など、多くの課題が伴います。
ただし、相続放棄や売却、相続土地国庫帰属制度など、負担を軽減する方法は複数あります。
空き家の相続で悩んでいる方は、まず自身の状況を整理し、適切な対応方法を検討しましょう。
また、相続放棄や相続土地国庫帰属制度には手続きや条件があるため、専門家のサポートを受けることも大切です。
空き家管理の負担を軽減する方法として、空き家専門の不動産買取業者への依頼もぜひ検討してみてください。
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