未登記物件は売買できるが買主に敬遠される
登記の有無にかかわらず、不動産を売買することは可能です。
ただし、以下の理由から買主からは敬遠されるため、売却できない可能性が高いでしょう。
住宅ローンが使えない
未登記物件は住宅ローンが組めないため、買主から敬遠されがちです。
住宅ローンを組む際、金融機関は土地・建物に対して抵当権を設定します。
金融機関は抵当権を設定することで、万が一借り手が返済不能になったとしても、借り手の不動産を売却することで貸付資金を回収できるからです。
ただし、未登記物件の場合、金融機関は借入対象の土地・建物に抵当権を設定できません。
抵当権設定ができない物件は、借り手の返済不能に備えられないため、金融機関は資金の貸し付けに応じてくれないことがほとんどです。
そのため、現金一括購入しか選択肢がなくなり、購入できる人が絞り込まれてしまいます。
所有権を第三者に奪われるリスクがある
未登記物件は、売買が成立して引き渡されたとしても、第三者に所有権を奪われるリスクがあります。
不動産の所有権を第三者に主張するためには、単に売買契約書を交わすだけでは不十分であり、登記を完了させることが不可欠です（民法177条）。
第百七十七条 不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。
引用元：民法 | e-Gov 法令検索
未登記物件を購入する買主は、以下の所有権を奪われるリスクを背負うことになります。
- 売主が別の人とも売買契約を締結し、先に登記される
- 真の所有者から返還を求められる
不動産の所有権を失うという不安を買い手から取り除かない限り、未登記物件の売却は難しいでしょう。
未登記物件を売買する4つの方法
未登記物件を売買する主な方法は、以下の4つです。
売主が登記してから売却する
おすすめの方法は、売主が登記を完了させたうえで売却することです。
売却前に物件の登記を済ませることで、買い手は所有権を奪われる心配をせずに売買手続きに進めます。
また、住宅ローンを組めるようになるので、買い手が絞り込まれることもありません。
登記申請をする手間と費用負担が別途発生しますが、通常の仲介で相場と同じ価格で売却したい方にはおすすめの方法です。
更地にして売却する
土地は登記されているが建物が未登記の場合は、更地にして売却する方法もあります。
とくに、築年数が経過して建物の老朽化が進行している物件におすすめできる手段です。
この方法のメリットは、登記に関する煩雑な手続きをする必要がないことです。
一方、解体費用として100万円以上かかる可能性があり、売主側の負担が大きくなってしまいます。
また、地方の郊外をはじめ土地に対する需要が低い地域では更地にすることで、買い手が見つかりにくくなるリスクもあります。
なお、建物を解体した後は、各自治体への「家屋滅失届」の提出が必要です。
家屋滅失届は自治体HPからダウンロードできます。
参照元：未登記家屋の届出について｜昭和町
建物に価値がなく、土地の需要が高いエリアで売却を検討している人に向いている方法です。
更地にして売却することに関しては、以下の記事で詳しく解説しています。
買主が登記する前提で未登記のまま売却する
もう一つの選択肢は、買主が登記を行うことを前提に売買契約を結ぶ方法です。
売主にとっては登記する手間や時間を省けるので、スピーディーに物件を手放せるメリットがあります。
ただし、買主側は第三者に所有権を主張できないリスクを負うことになるため、買い手を見つけるのは容易ではありません。
また、金融機関からの融資はほぼ不可能なため、住宅ローンの利用を検討する人からの問い合わせは期待できません。
買主側の不利益が大きいため、未登記のまま売却活動をしても、成約に至る可能性は低いのが現実です。
未登記のまま専門の買取業者に買い取ってもらう
登記の手間を省きたい場合は、未登記物件の買取を専門とする不動産業者に売却する方法があります。
専門業者は未登記物件の登記の専門家である土地家屋調査士や司法書士と提携しているため、買取後に自社で登記手続きすることが可能です。
また、買主は買取業者となるので、買主を探す必要のある仲介での売却と異なり、1週間程度の短期間で成約まで至るケースもあります。
ただし、売却価格は仲介での売却より6～8割程度安くなります。
「時間をかけずに確実に売却したい」「登記の手間を省きたい」といった場合には、買取は有効な選択肢といえるでしょう。
アルバリンクは、未登記物件や権利関係が複雑な案件を得意とする買取業者です。
提携する弁護士・司法書士などの各専門家とともに権利関係の整理が可能なため、他社で断られた物件でもスムーズな買取を実現します。
また、丁寧なヒアリングと誠実な対応で、多くのお客様にご満足いただいております。
手間や持ち出し費用を抑えて売却したい方は、ぜひ当社にお任せください。
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未登記物件を登記する流れと費用
未登記物件を登記するには、以下の2段階の登記手続きが必要です。
表題部の登記を行う
未登記物件は表題部に登記がされていないので、表題登記の申請が必要です。
表題登記とは、建物の新築をはじめ新たに不動産が生じたときにする登記のことです。
表題登記の申請書と以下の添付書類を用意し、法務局に提出することで登記が完了します。
- 所有権証明書（検査済証、工事完了引渡証明書、固定資産税納付証明書など）
- 住所証明書（所有者の住民票）
- 建物の図面
- 各階平面図
- 建物が位置する地図
- 建物の写真
建物の図面と各階平面図の作成は、一般の人には困難なため、知見がある土地家屋調査士に図面作成と申請の代理を依頼するのがおすすめです。
権利部の登記を行う
表題部の登記を終えたら、次は権利部の登記、所有権保存登記を行います。
所有権保存登記は、権利部の甲区の欄に最初の所有者として名前を入れる登記のことです。
所有権保存登記に必要な書類は以下のとおりです。
- 所有権保存登記の申請書
- 住所証明書（所有者の住民票）
- 住宅用家屋証明書
提出書類に不備がある場合、修正する手間が増えるため、司法書士に依頼することをおすすめします。
未登記物件の登記にかかる費用
未登記物件の登記にかかる費用は、表題登記と所有権保存登記それぞれ以下のとおりです。
| 費用 | |
|---|---|
| 表題登記 | 8万円 |
| 所有権保存登記 | 2万円 |
表題登記の費用は土地家屋調査士への報酬として8万円程度、所有権保存登記では司法書士への報酬が2万円程度が必要です。
参照元：報酬アンケート結果（2024年（令和6年）3月実施）｜日本司法書士連合会
また、登記手続きの際に国に納める税金である「登録免許税」が課せられ、固定資産税評価額の0.4%（住宅用家屋の軽減措置適用時は0.15%）を納めなければなりません。
たとえば、評価額1,000万円の建物なら登録免許税だけで4万円（軽減措置適用時は1.5万円）必要です。
まとめ
未登記物件の売買は可能ですが、以下の2つの理由で成約まで至らないのが現実です。
- 住宅ローンが使えない
- 所有権を第三者に奪われるリスクがある
未登記物件の売却を検討する際は、物件の登記を済ませた後に売却活動をしましょう。
しかし、登記手続きは必要書類の準備や専門知識など、不慣れな方にとってはハードルが高いものです。
さらに、築年数が古い物件や郊外の物件などは、せっかく費用と時間をかけて登記しても、売れ残ってしまうリスクも否定できません。
登記の手間をかけることなくスムーズに物件を売却したい方は、ぜひアルバリンクへご相談ください。
アルバリンクは、登記に精通した専門家と連携しているため、ご自分で手続きを行う必要はなく、そのままの状態で物件を手放せます。
また、物件を改修し、賃貸民泊として再生・活用する不動産投資家とのネットワークを築いているので、築古物件や地方の物件も買取可能です。
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