【原則】相続せずに建物の解体はできない
相続をせずに建物を解体することは、原則として不可能です。
なぜなら、解体工事は「建物の所有者」が自らの意思で行う必要があり、所有権が相続によって移転していない状態では、その建物を誰も正式に処分できないからです。
相続が発生したにも関わらず、遺産分割協議や登記手続きが完了していない建物は「所有者不明」の状態に近く、法的に解体の許可を得ることは困難になります。
たとえば、空き家となった実家を更地にして売却しようと考えても、相続手続きを経て所有権を明確にしなければ、不動産会社や解体業者は工事を請け負ってくれません。
以下2つの理由に関して詳しく解説します。
理由1. 所有者が正式に決まっていない状態
被相続人が亡くなり相続が発生した瞬間から、その方が所有していた建物は法的に「所有者が誰か確定していない」状態になります。
たとえ話し合いで相続人が決まっていたとしても、法務局で相続登記（名義変更）の手続きを完了させない限り、登記簿上の所有者は故人のままです。
建物を解体するには、その建物の所有者による明確な意思表示（同意）が法的に必要となります。
しかし、所有者が確定していない状態では、誰もその同意を与えることができません。
そのため、解体業者もトラブルを避けるために、登記簿上の所有者が明確でない建物の解体工事を引き受けることは通常ありません。
理由2. 共有持分になると単独で取り壊しを進められない
相続人が複数いる場合、遺産分割協議が完了するまで、建物は相続人全員の「共有財産」として扱われます。
そして、建物の解体は、その価値を根本から無くす「処分行為」にあたります。
民法では、共有財産を処分するには共有者全員の同意が必要であると定められています。
例えば、兄弟3人で実家を相続した場合、たとえ2人が解体に賛成していても、残りの1人が反対すれば法的に解体を進められません。
解体には費用負担の問題や、土地の活用方法についての意見の相違などが絡むため、相続人間で意見がまとまらないケースは決して珍しくありません。
このように、相続人の間で意見がまとまらず空き家を放置し続けると、管理の手間や費用、資産価値の低下といった問題が深刻化していきます。
もし、相続人同士の話し合いが難航している、あるいは関係者全員が面倒な手続きから早く解放されたいと考えているのであれば、不動産買取業者に相談するのが賢明な選択です。
不動産買取業者は、共有持分の一部のみの買い取りや、複雑な権利関係が絡む物件の買い取りにも対応できるため、相続トラブルを抱えたままの状態でも売却が可能です。
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弁護士や税理士とも連携し、法的な問題を抱えた物件でもスムーズに買い取り、お客様を管理の負担から解放してきた実績が豊富にございます。
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勝手に建物を解体した場合のリスク
相続人の間で意見がまとまらない、あるいは手続きが面倒だからといって、独断で建物を解体してしまうと、深刻な法的リスクを負うことになります。
具体的には、以下2つのリスクがあります。
安易な行動が、取り返しのつかない事態を招く可能性もあるので、リスクについて十分に理解しておきましょう。
それぞれ詳しく解説します。
損害賠償請求のリスクがある
相続を経ずに建物を解体すると、損害賠償や刑事責任を問われるリスクがあります。
とくに登記上の所有者が故人のままで、相続人全員の合意がない状態で解体工事を行った場合、他の相続人の権利を侵害する行為とみなされる可能性が高く、民事訴訟や損害賠償請求の対象になるおそれがあります。
たとえば、遺産分割協議が完了していない実家を「空き家で危ないから」と自己判断で滅失処理（解体）してしまうと、他の相続人から「無断で解体された」と訴えられるケースもあります。
さらに悪質と判断されれば、建造物損壊罪として刑事責任を追及されるリスクも否定できません。
まずは相続を正式に完了させ、全員の同意を得てから解体を進めることが、トラブルを避ける最善の方法です。
5年以下の拘禁刑に処されるリスクがある
他の相続人の同意を得ずに建物を解体する行為は、刑法第260条の「建造物損壊罪」に問われる可能性があります。
たとえ自分が相続人の一人であっても、他の相続人との共有財産である建物を勝手に壊せば「他人の建造物」を損壊したとみなされるのです。
また、法改正により2025年6月1日から、従来の懲役刑と禁錮刑は「拘禁刑」に統一されており、5年以下の刑に処される可能性があります。
民事上の損害賠償責任だけでなく、このような刑事罰の対象にもなるため、解体前には必ず相続人全員の合意を書面で残しておくことが重要です。
ただし、なかには「他の相続人との話し合いがまとまらず、身動きが取れない」「連絡が取れない相続人がいて困っている」などの悩みを抱えている方もいるでしょう。
その場合は、「専門の不動産買取業者へ売却する」という選択肢を検討してみてください。
不動産買取業者は、共有持分の状態のままや、相続人間で意見が割れているような物件でも、直接買い取ることが可能です。
そのため、他の相続人全員の同意を取り付けることなく、ご自身の共有持分だけを売却して、厄介な問題から抜け出すこともできます。
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独自の販売ルートを所有していたり、不動産に強い弁護士と連携していたりするため、権利関係が複雑な物件でも、法的な問題をクリアにしながらスピーディーに買取を進めることが可能です。
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【例外】相続せずに解体が認められる3つのケース
原則として、相続登記を済ませなければ建物を解体することはできませんが、実は例外的に「相続せずに解体が認められるケース」も存在します。
ここでは、相続せずに解体が認められる以下の3つのケースをご紹介します。
以下で詳しく解説します。
自治体の行政代執行・命令による解体
老朽化して倒壊や火災などのリスクがある空き家については、自治体が「行政代執行」により建物の解体を行う場合があります。
これは、所有者が相続手続きを終えておらず、誰も解体に乗り出さない場合でも、周辺住民への安全確保のために行われる例外的な措置です。
このようなケースでは、所有者の不在や連絡不能などが背景にあり、自治体が事前に勧告や命令を出した上で対応します。
代執行が行われた場合、基本的に費用は後日請求されるため「無料」ではなく、最終的に相続人や関係者が費用負担を求められる可能性があります。
自分だけが建物を相続する場合
相続人が自身のみで、かつ家屋を取得することが決まっている場合は、基本的に解体しても構いません。
ただし、遺言書によって他の人へその家屋が遺贈されていた場合は話が変わります。
その場合、相続人であっても勝手に解体することはできないため、遺言書の有無を公証役場や法務局で確認しておくことが重要です。
また、たとえ遺言で家屋の相続が明記されていた場合でも、他の相続人との間で遺言の有効性をめぐる争いが起きる可能性もあります。
そのため、トラブル防止のためにも、事前に他の相続人に解体の旨を共有しておくと安心です。
他の相続人の同意を得て行う場合
相続人全員の同意が得られた場合には、法的には共有状態の建物であっても、解体を行うことが可能です。
この際は、後々のトラブルを避けるために、同意書などの書面を作成しておくことが推奨されます。
たとえば実家が老朽化しており、解体費用を自分が負担してでも更地にしたいという場合、他の相続人が「解体に同意する」と書面で確認すれば、手続きを進めることが可能です。
このように、相続せずに建物を解体するには他の相続人との話し合いや書面の作成が必要です。
相続する可能性がある建物をいち早く手放したいとお考えの方は、解体せずに売却するのがおすすめです。
なぜなら、解体するとなると、相続人全員の同意取り付けのほかにも、以下のように多くの時間と手間がかかってしまうからです。
- 解体業者の選定
- 高額な費用の負担
- 近隣への挨拶
- 滅失登記 など
このような「面倒な手続きや費用負担を避け、とにかく早く空き家を手放したい」というお悩みを解決できるのが、専門の不動産買取業者です。
不動産買取業者は、あなたの家をリフォームや再販を目的として「直接」買い取るため、老朽化が進んだ状態でも問題ありません。
買い手を探す仲介と違い、条件さえ合えばすぐに契約・決済となるため、スピーディーに売却が完了します。
弊社アルバリンクは、訳あり不動産専門の買取業者として、老朽化した空き家などを現状のままスピーディーに買い取ってきた実績が豊富です。
お客様は解体費用を一切負担することなく、面倒な管理や手続きからも解放されます。
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相続せずに解体する際の2つの注意点
相続せずに建物を解体しようとする場合、トラブルや損害賠償リスクを避けるためにも、事前に確認すべき重要な注意点があります。
相続せずに解体する際の注意点は以下の2つです。
これらを確認せずに工事を進めると、法的問題が発生する可能性が高まります。
以下、それぞれの注意点について詳しく解説します。
不動産の登記名義人を事前調査する
まず第一に、解体を検討する建物や土地の「名義」が誰になっているかを確認することが重要です。
なぜなら、名義の状況によっては、例外的に解体が可能なケースであっても、解体業者が工事を受け付けてくれなかったり、手続きに追加の確認が必要となったりするからです。
たとえば、家屋の名義が被相続人のままであれば、「法的な所有者が誰か」が不明確な状態であり、工事契約を結ぶ際に、業者側から相続人全員の同意書の提出などを求められる可能性があります。
また、土地と建物の名義が異なっていた場合などは、別途の合意が必要になることもあるため、想定外の手間や費用負担が発生することもあります。
このようなリスクを避けるためにも、まずは法務局で登記簿謄本を取得し、現在の名義や共有者の有無を確認しましょう。
その上で、関係する相続人と協議しながら、実際に解体を進められるかどうかを判断することが、安全で確実な進行のために不可欠です。
名義変更に関しては、以下の記事でも詳しく解説しているので、併せてご覧ください。
抵当権などの担保設定の有無を確認する
次に確認すべきは、「建物に住宅ローンが残っているかどうか」です。
ローンが残っている建物には、金融機関による抵当権が設定されていることがほとんどです。
勝手に滅失（解体）すると契約違反となり、残債の一括請求や法的措置が取られるリスクがあります。
たとえば、亡くなった方が生前に住宅ローンを借りていて、相続手続きが終わっていないまま建物を解体してしまった場合、抵当権が設定されていることにより、売却や更地化にも制限がかかります。
このような場合、まずはローン残高を確認し、金融機関に連絡して対応方法を相談することが重要です。
また、団体信用生命保険（団信）に加入していた場合は、相続人が手続きをすればローン残高が免除される可能性もあります。
これを知らずに放置してしまうと、無駄な費用負担が発生してしまいます。
解体を検討する際には、必ず建物の住宅ローン残高を確認しましょう。
このように、相続せずに建物を解体する場合は名義やローン残高の確認が必要です。
こうした確認を怠ると、想定外のトラブルや出費が発生する可能性があります。
リスクを冒さずにに建物を手放したいという方は、売却がおすすめです。
なぜなら、専門の不動産買取業者に依頼すれば、抵当権の設定やローン残債の確認といった、専門知識が必要で面倒な調査や手続きをすべて任せられるからです。
ご自身で金融機関と交渉したり、複雑な書類を読み解いたりする必要はありません。
買取業者が権利関係を整理したうえで物件を直接買い取るため、あなたは「知らないうちに契約違反をしていた」といった不測の事態に陥るリスクを回避できます。
弊社アルバリンクは、このような抵当権が設定されたままの物件や、老朽化して買い手のつかないような物件など、いわゆる「訳あり不動産」を専門に買い取ってまいりました。
複雑な権利関係の整理やそれに伴うトラブルを避け、安全かつスピーディーに不動産を手放したいとお考えでしたら、ぜひ一度、アルバリンクの無料相談をご利用ください。
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相続せずに解体する流れ
相続せずに解体する流れは以下の通りです。
以下で詳しく解説します。
Step1：相続人全員から合意を得る
まず最初に行うべきは、建物を解体することについて相続人全員の合意を取ることです。
事前に協議を行い、書面で他の相続人の同意を取り交わしておくことが重要です。
明確な同意があることで、法務局や解体業者との手続きもスムーズになります。
Step2：見積もりの取得と解体業者の選定
合意が取れたら、次に行うのが解体業者の選定と見積もりの取得です。
解体工事は建物の構造や立地条件、廃材処分の方法によって費用が大きく変わるため、複数社に見積もりを依頼し、比較検討することが必要です。
解体費用には数十万円から数百万円かかることもあり、相続財産の一部として工事費を計上することが検討される場合もあります。
相見積もりを活用し、費用対効果の高い業者を選定することがスムーズな解体への第一歩です。
Step3：近隣住民への挨拶とライフラインの停止
解体工事の前には、近隣住民への挨拶とライフライン（電気・ガス・水道）の停止手続きが必要です。
特に解体する家屋が密集地にある場合は、騒音や振動によるクレームが発生する可能性があるため、丁寧な挨拶が信頼関係を築く鍵となります。
また、ライフラインの停止を怠ると、工事中の事故や費用の追加発生といった問題につながる可能性もあります。
それぞれの契約先に電話やWebから申請を行い、工事日前に確実に停止しておきましょう。
こうした事前対応を丁寧に行うことで、周囲との関係悪化を避け、安心して解体工事に進むことができます。
費用負担や手続きの面でも後々のトラブル回避につながりますので、怠らずに実施しましょう。
Step4：解体工事の実施
事前準備が整ったら、いよいよ解体工事の実施に入ります。
建物の構造や土地の条件によって、工事期間や作業工程は異なりますが、一般的には1～2週間程度で完了します。
工事後は廃材の処理や地面の整地も行われるため、工事完了の報告をしっかりと確認しましょう。
Step5：滅失登記の申請
解体が完了した後には、「滅失登記」の申請が必要です。
これは、法務局に対して「建物が存在しなくなった」ことを正式に届け出る手続きで、これを行わなければ固定資産税が課税され続けてしまう可能性があります。
滅失登記は解体後1ヶ月以内に申請することが法律で義務化されており、怠ると10万円以下の過料が科される可能性があります。
（建物の滅失の登記の申請）
第五十七条 建物が滅失したときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人（共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記がある建物の場合にあっては、所有者）は、その滅失の日から一月以内に、当該建物の滅失の登記を申請しなければならない。引用元：e-Gov法令検索｜不動産登記法
滅失登記申請の流れ
建物の滅失登記を自分で申請する際の流れは、以下のとおりです。
- 建物所在地を管轄する法務局を調べる
- 建物に登記がされているか確認する
- 必要書類を準備する
- 滅失登記申請書を作成する
- 法務局へ申請書類一式を提出する
建物所在地を管轄する法務局は、法務局の公式サイト内にある「管轄のご案内」で確認できます。
必要書類
滅失登記の申請に必要な書類は以下の通りです。
- 建物滅失登記申請書
- 建物取り壊し証明書
- 解体業者の印鑑証明書
- 解体業者の資格証明書
- 建物の位置を示す図面
- 建物の登記事項証明書
- 代理人による申請の場合、申請人から代理人への委任状
参照元：法務局
提出方法は、窓口・郵送・オンラインのいずれも可能です。
申請に問題がなければ、通常1～2週間ほどで登記が完了し、「登記完了証」が交付されます。
解体後は速やかに滅失登記を行い、法的リスクを回避しましょう。
このように、相続せずに解体するには手間と時間がかかります。
建物を解体したいけど相続はしたくないという方は、売却するのがおすすめです。
なぜなら、不動産買取業者に売却すれば、解体工事はもちろん、その後に発生する滅失登記のような複雑で面倒な法的手続きもすべて不要になるからです。
あなたは建物を「現状のまま」引き渡すだけで、あとは買取業者が責任をもって対応してくれます。
解体費用の負担がなくなるだけでなく、「申請期限を過ぎて過料を科された」といった予期せぬトラブルに巻き込まれる心配もありません。
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不動産の相続と解体に関してよくある質問
不動産の相続と解体に関して、よくある質問は以下の5つです。
それぞれ詳しく解説します。
相続放棄したあとの解体費用は誰が負担する？
原則、相続放棄をした人は解体費用を負担する必要はありません。
しかし、注意すべき点として「管理義務」「行政代執行」があります。
2023年4月の民法改正により、管理義務を負うのは「相続放棄の時にその財産を現に占有していた者」に限定されました。
例えば、被相続人と同居していた相続人が放棄した場合、次の相続人や相続財産清算人に財産を引き渡すまで、建物を適切に保存する義務が残ります。
この管理を怠った結果、建物が倒壊するなどして第三者に損害を与えた場合、損害賠償責任を問われる可能性があります。
また、管理されず放置された空き家が「特定空き家」に指定され、倒壊の危険が迫っていると自治体が判断した場合、行政代執行によって強制的に解体されてしまうのです。
この場合、かかった解体費用は、相続放棄をしていても請求される可能性がありますので注意が必要です。
相続放棄した家の解体費用に関しては、以下の記事でも詳しく解説していますので、併せてご覧ください。
現所有者が認知症の場合に解体するにはどうしたらいい？
建物の所有者が認知症などにより、解体工事の契約といった法律行為を自分で行う判断能力が不十分な場合、法的な手続きが必要です。
この場合に利用するのが「成年後見制度」です。
まず、親族などが家庭裁判所に「後見開始の審判」を申し立て、本人（所有者）の財産を法的に管理・保護する「成年後見人」を選任してもらう必要があります。
選任された成年後見人は、本人の利益を最優先に考え、財産管理の一環として建物の解体が必要かどうかを判断します。
ただし、その建物が本人の居住用である場合、解体（処分）するには家庭裁判所の別途の許可が必要になるなど、手続きは慎重に進められます。
申立てから後見人が選任されるまでには3〜6ヶ月程度の期間がかかることもあるため、必要に迫られている場合は早めに専門家へ相談し、手続きを開始することが重要です。
解体予定の建物が未登記だった場合にはどうしたらいい？
建物が法務局に登記されていない「未登記建物」であっても、解体することは可能です。
ただし、解体を進める前に、その建物の所有者が誰であるかを明確にする必要があります。
所有者の許可なく解体すると、後に他の権利者から損害賠償を請求されるなどのトラブルに発展する可能性があるためです。
所有者の証明には、固定資産税の納税通知書や、建物を建てた際の建築確認通知書などが有効な資料となります。
これらの書類で自分が所有者であることを解体業者に示し、工事を依頼します。
工事完了後、登記されている建物の場合は法務局へ「建物滅失登記」を申請しますが、未登記建物の場合は、建物が所在する市区町村役場へ「家屋滅失届」を提出します。
これを怠ると、存在しない建物に固定資産税が課され続けることになるため、忘れずに行いましょう。
権利関係が複雑な場合もあるため、事前に司法書士などの専門家に相談すると安心です。
解体費用が払えない場合の対処法は？
解体費用は高額になりがちで、すぐに用意するのが難しい場合もあるでしょう。
その際は、自治体の補助金や金融機関のローン商品を活用するのがおすすめです。
まず、多くの自治体で、倒壊の危険性がある空き家の解体に対して補助金制度を設けています。
条件は自治体によって異なりますが、費用の一部を補助してもらえる可能性があるため、お住まいの市区町村の窓口に問い合わせてみましょう。
次に、金融機関が提供する「空き家解体ローン」や使途を限定しない「フリーローン」を利用する方法もあります。
低金利で借り入れができる場合もあるため、複数の金融機関を比較検討するのがおすすめです。
そして、最も負担が少ない選択肢として、解体費用をかけずに「現状のまま」不動産買取業者に売却する方法があります。
この場合、100万円から300万円以上かかることもある解体費用が不要になるだけでなく、面倒な手続きも業者に任せられます。
以下の記事では、空き家の解体に使える補助金や「空き家ローン」という金融商品について、詳しく解説していますので、ぜひ併せてご覧ください。
解体せずに売却するメリットはある？
解体せずに建物をそのまま売却することには、多くのメリットがあります。
最大のメリットは、やはり解体費用がかからない点です。
木造住宅でも100〜200万円、鉄骨造などではそれ以上の費用がかかる解体を避けることで、大きな金銭的負担をなくせます。
次に、手続きの手間が大幅に省けることも魅力です。
解体には、以下のような、準備や対応が必要であり、多くの時間と労力が必要です。
- 相続人全員の同意取り付け
- 複数社からの見積もり取得
- 近隣への挨拶
- ライフラインの停止
- 滅失登記 など
買取業者などに売却する場合は、これらの手続きの多くを専門家に任せられます。
さらに、近年では古民家としての価値が見直されたり、リノベーションして住みたいという需要も増えています。
立地や建物の状態によっては、更地にするよりも建物付きの方が高値で売却できるケースも少なくありません。
管理責任からすぐに解放され、早期に現金化できる点も、多くの方にとって大きなメリットと言えるでしょう。
これらのメリットを最大限に享受し、確実かつスピーディーに売却を完了させたいのであれば、仲介ではなく「専門の不動産買取業者」に直接売却する方法がおすすめです。
仲介の場合、買い手が見つかるまで何ヶ月もかかることもあり、買主から解体を条件に出されるケースも珍しくありません。
しかし、買取業者であれば、建物の状態を問わず「現状のまま」直接買い取ってくれるため、売却までの期間が圧倒的に短く、解体費用も一切不要です。
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まとめ
この記事では、「相続せずに解体できるのか？」という疑問について解説しました。
原則として、相続せずに建物を勝手に解体できませんが、自治体の命令や相続人全員の同意がある場合など、例外も存在します。
名義やローンの確認といった事前のチェックを怠らず、適切な手順を踏むことがトラブル回避の鍵です。
相続を伴う不動産は、専門家に相談しながら慎重に対応しましょう。
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