空き家を相続したら名義変更（相続登記）が必要？
相続した空き家は、名義変更が必要です。
ここでは、空き家の名義変更の義務や、放置することによるリスクについて詳しく解説します。
相続した空き家の名義変更は義務？
2024年4月1日から相続した不動産の名義変更が義務化されました。
そのため、相続人は相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に名義変更を行う必要があります。
正当な理由なく登記を行わない場合、10万円以下の過料が科されます。
参照元：東京法務局
空き家を相続した際は、必ず名義変更を行いましょう。
名義変更しない場合のリスク
名義が故人のままでは、法的に所有権が確定していないため、売却などの活用が困難です。
参照元：相続登記が義務化！所有者不明土地を解消する不動産・相続の新ルールとは？【政府広報オンライン】
例えば、買主が見つかっても、登記簿上の名義が変更されていないと、正式な売買契約を締結できません。
また、名義変更をしないまま放置すると、相続人同士のトラブルにつながる可能性もあります。
時間の経過とともに相続人が増加し、権利関係が複雑化するからです。
例えば、相続人の一人が亡くなり、その子供たちが新たな相続人となるケースです。
相続をした後にその相続人が死亡した場合は、さらにその死亡した相続人の法定相続人が相続の権利を持つことになってしまいます。
このような状況では、相続人の数が増えることで遺産分割協議が難航し、意見の対立や法的紛争に発展する可能性があります。
これらのリスクや罰則を避けるため、空き家を相続した際は、速やかに名義変更を行いましょう。
なお、相続した空き家を使う予定がない場合は、早めの処分を検討しましょう。
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空き家の名義変更（相続登記）の流れ
空き家の名義変更の具体的な流れは下記の通りです。
それぞれの手続きについて、以下で詳しく解説します。
法定相続人の確定と戸籍の取得
名義変更を行うためには、まず法定相続人を確定する必要があります。
法定相続人とは亡くなった人の財産を相続できる人のことです。
相続人を特定することで、誰が不動産を取得するのかを決める手続きをスムーズに進められます。
法定相続人の確定方法
法定相続人の確定には下記の書類の取得が必要です。
これらの書類を確認し、戸籍上の相続人を確定します。
また、財産を相続できる人やその順位は民法で定められており、家族だからといって必ずしも相続の権利があるわけではありません。
配偶者は常に法定相続人となり、第1順位は子ども、第2順位は父母、第3順位は兄弟姉妹と決まっています。
上位の相続人がいない場合にのみ、次の順位の人が相続権を持ちます。
遺産分割協議の実施
法定相続人が確定したら、相続財産をどのように分配するかを決定するために、遺産分割協議を行います。
まず、遺言書の有無を確認し、被相続人の意思が記された文書があるかを調査します。
遺言書がある場合は、その内容に従って相続を進めることになります。
遺言書がない場合は、相続人全員で協議を行い、遺産の分配方法を決定します。
遺産分割協議が成立したら、遺産分割協議書を作成し、全員が署名・押印します。
遺産分割協議書に関する相談は行政書士または司法書士にするのがおススメです。
必要書類の準備
遺産分割がまとまった場合の相続登記に必要な書類は以下の通りです。
なお、具体的な内容により必要書類は異なりますので、実際に申請する際は管轄の法務局または司法書士にご相談ください。
- 被相続人の戸籍謄本
- 相続人全員の戸籍謄本
- 被相続人と不動産を相続する相続人の住民票または戸籍の附票
- 固定資産評価証明書（または固定資産納税通知書）
- 遺産分割協議書
- 相続人全員の印鑑証明書
- 登記申請書
参照元：法務局
登記申請書の作成と提出
登記申請書には、不動産の所在地、相続人の情報、登記原因（例：相続）、日付などを正確に記載します。
作成後、必要書類を添えて法務局に提出します。
申請方法は下記の3つです。
- 窓口申請
- オンライン申請
- 郵送
参照元：法務局
ただし、申請が受理されても、後日不備の連絡があった場合は、申請方法に関わらず申請した法務局へ行き修正が必要です。
法務局での名義変更手続き
法務局に登記申請書を提出した後、審査が行われ、問題がなければ登記が完了します。
登記が受理されるまでの期間は２～3週間です。
名義変更完了後の、空き家の処分方法はお決まりですか？
相続した空き家の処分方法にお悩みなら、売却がおすすめです。
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空き家の名義変更（相続登記）にかかる３つの費用
名義変更にかかる費用は下記の通りです。
ここでは、空き家の名義変更にかかる具体的な費用を詳しく解説します。
登録免許税の計算方法
相続登記を行う際には、「登録免許税」を納める義務があります。
登録免許税は、不動産の固定資産評価額に基づき計算され、税率は0.4％です。
登録免許税額 ＝ 固定資産税の評価額（課税価格） Ｘ 税率0.4％
参照元：前橋地方法務局
例えば、評価額が2000万円の不動産の場合、登録免許税は8万円です。
必要書類の取得費用
空き家の名義変更をするための必要書類の取得には、発行手数料がかかります。
取得費用の目安は数千円です。
ただし、相続人の多い場合は数万円になることもあります。
それぞれの書類の発行手数料は下記の通りです。
- 戸籍謄本 1通450円
- 改製原戸籍・除籍謄本 1通750円
- 固定資産評価証明書 1枚200〜400円
固定資産評価証明書は自治体によって取得費用が異なります。
また、遺産分割協議書を自分で作る場合は、費用はかかりません。
登記申請書については、法務局のHPからダウンロード可能です。
行政書士・司法書士に依頼する場合の費用相場
相続登記を司法書士に依頼した場合、司法書士への報酬が必要になります。
行政書士・司法書士の報酬の相場は2万円～12万円程度です。
ただし、難易度により異なる場合がございますので、依頼する前に確認しましょう。
参照元：日本司法書士会連合会
相続した空き家が共有名義の場合の3つの対処法
空き家を相続すると、相続人が複数いる場合は共有名義になることがあります。
共有名義のままでは、不動産の売却や管理が難しくなるため、適切な対処が必要です。
相続した空き家をどのように処理するか、リスク・解決策・売却方法について詳しく解説します。
共有名義のままにするリスク
相続した空き家を共有名義のままにしておくと、将来的にさまざまなトラブルが発生する可能性があります。
空き家を共有名義にしておくことで懸念されるリスクは下記の通りです。
- 管理や売却に共有者全員の同意が必要
- 時間が経つと相続人が増えてさらに複雑化
共有名義はできるだけ早く解消することが重要です。
では、どのように解決すればよいのか、次項で詳しく説明します。
遺産分割で単独名義にする方法
相続した空き家が共有名義だった場合の対処法として、遺産分割協議を行い、誰か1人が不動産を取得する方法があります。
単独名義にすることで、名義人のだけの判断で処分や管理について自由に決めることができるようになります。
単独名義にする流れ
遺産分割協議により共有名義から単独名義にする手順は下記の通りです。
- 相続人全員で話し合い、誰が取得するか決める
- 遺産分割協議書を作成し、全員が署名・押印
- 取得者が法務局で相続登記を行い、単独名義に変更
また、相続財産の多くが不動産で構成されており、現物を分割すると各相続人の取得分が不公平になる場合、不動産の取得者は、他の相続人に代償金を支払うケースがあります。
共有名義から単独名義に変更するには、専門的な知識が必要です。
そのため、行政書士または司法書士への相談・依頼がおすすめです。
共有持分を売却・譲渡する方法
もし単独名義にできない場合、共有持分を売却または譲渡する方法があります。
他の共有者に無償で持分を譲渡する
自分の共有持分は、他の共有者に対して無償で譲渡することが可能です。
共有持分だけを取得したいと考える第三者の個人はほとんどいませんが、同じ不動産を共有している相手であれば、無償での譲渡を受け入れてくれる可能性があります。
ただし、無償で譲渡した場合でも、譲渡を受けた共有者は贈与税を支払う義務があります。
そのため、贈与税の支払いが発生することを共有者に事前に伝えておく必要があるでしょう。
専門業者へ売却する
共有持分を専門の買取業者に売却することも、共有名義によるリスクを避ける方法のひとつです。
専門の買取業者に売却すれば、譲渡後に他の共有者とトラブルになる心配がありません。
なぜなら、専門の買取業者は弁護士と連携しており、共有者間の利権が絡む交渉にも対応できるためです。
また、専門の買取業者は共有持分の問題解決に精通しているため、スムーズな手続きを進めることができます。
売却すればまとまった現金を手にすることができる点も大きなメリットです。
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空き家の名義変更後はアルバリンクへの売却がおすすめ
空き家の名義変更が完了したら、買取業者への査定がおすすめです。
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まとめ
この記事では、空き家を相続した際の名義変更について解説しました。
2024年から相続登記が義務化され、放置すると罰則が科される可能性があるため、早めの手続きが重要です。
名義変更をしないと、売却や活用が難しくなるほか、将来的にトラブルの原因にもなります。
名義変更の流れとしては、法定相続人の確定、遺産分割協議、必要書類の準備、登記申請などのステップを踏みます。
また、登録免許税や行政書士または司法書士への依頼費用などのコストも考慮しておきましょう。
特に、共有名義のリスクは大きく、適切に対処しないと将来的に処分が難しくなる可能性があります。
スムーズな相続登記のためにも、必要な手続きを確認し、早めに対応を進めましょう。
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