空き家を使う予定がなければ早めに売却を検討すべき
使用予定がない空き家は、なるべく早く売却しましょう。
空き家は年々増加しており、今後も増加する見込みです。日本総研の調査によると、空き家は2040年まで増加し続けると予測されています。
空き家の増加が続くと、今よりもさらに売れにくくなる可能性が高いでしょう。
特に築年数が古い物件や立地条件の悪い物件は、時間が経つほど売却が困難になる傾向があります。
市場環境がこれ以上悪化する前に、使用予定のない空き家を所有している場合は、早めの売却を検討しましょう。
「空き家がなかなか売れない」「管理や維持が負担になっている」とお悩みなら、不動産買取業者への相談が有効です。
不動産買取業者であれば老朽化が進んだ空き家や築古物件、立地条件が厳しい物件でも、条件が合えばスピーディに売却できます。
弊社アルバリンクは、相続した空き家や買い手が見つかりにくい物件を専門に買い取ってきた実績を持つ不動産買取業者です。
全国対応・査定無料で、手間をかけずに早期売却を目指せます。
使う予定のない空き家をできる限り早く手放したい方は、お気軽にアルバリンクへご相談ください。
＼(無料)東証上場企業に相談・査定／
空き家の売却までの流れ
空き家売却の基本的な流れは、大きく以下の4ステップです。
空き家の売却まで、早ければ3か月程度で完了します。
相続登記
空き家を相続したら、まずは相続登記が必要です。相続登記とは、亡くなった方の名義を相続人に変更する登記手続きを指します。
不動産の相続登記は、令和6年(2024年)4月1日に義務化されています。
そもそも相続登記が済んでいないと、不動産会社も正式な査定はできず契約手続きが進められません。また、不動産を取得してから3年以内に相続登記をしないと、10万円以下の過料が科されるため、空き家を相続したらすぐに相続登記の手続きを進めましょう。
相続登記には、以下の準備が必要です。
- 法定相続人の確定と戸籍の取得
- 遺産分割協議の実施
- 必要書類の準備
- 登記申請書の作成と提出
- 法務局での名義変更手続き
相続登記についての必要な書類の取得方法は、以下の記事で詳しく解説しています。ぜひ参考にしてください。
査定依頼
相続登記の確認が完了したら、空き家専門の不動産業者に査定依頼をしましょう。
空き家の売却は一般的な不動産業者では断られたり買い手が見つからない可能性が高いため、まずは空き家の取り扱い実績が豊富な買取業者への査定依頼がおすすめです。
実際に、空き家専門の不動産買取業者である弊社アルバリンクには、一般的な不動産業者で空き家が売却できずに困っていたお客様からの相談がたくさん寄せられています。
長年仲介にお願いしていましたが、過疎地という事もあり、本当に厳しいと思いました。父が相続していたのですが、限界を感じたのでネット検索をしていたらAlbaLinkさんと出会い、ご対応頂いたのが髙田さんです。
とても真摯にかつ丁寧にご対応頂いたのと、スピード感もありストレスも無く進めて頂きました。
～～～（省略）
空き家問題に取り組まれる企業としてこれからも応援したいですし、そして何よりも、髙田さんにはもっともっとご活躍して欲しいと思いました。髙田さん有難うございます。
引き続きどうぞ宜しくお願いいたします。引用元：Googleマップ口コミ
上記の口コミのように、一般的な不動産業者に売却を断られて時間を無駄にしないないためにも、空き家は空き家専門の不動産業者に査定依頼しましょう。
空き家に特化しているおすすめ不動産買取業者について知りたい方は、以下の記事で詳しく説明しているので参考にしてください。
売買契約と引き渡し
空き家の売買契約と引き渡しを進める段階では、認識できていない雨漏りやシロアリ被害などの欠陥に注意が必要です。
雨漏りやシロアリ被害の存在を伝えずに契約すると、場合によっては「契約不適合責任」が問われるリスクがあります。
契約不適合責任とは、売買契約時に示された品質や状態と実際の不動産が異なる場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。
契約不適合責任が発覚すると、具体的には以下のような請求をされる可能性があります。
- 不適合箇所の修繕や費用を請求される（追完請求）
- 売買価格の減額を請求される（代金減額請求）
- 催告後に契約を解除される（催告解除）
- 催告なく契約を解除される（無催告解除）
- 逸失利益も含まれる（損害賠償請求）
契約不適合責任については、次の記事で詳しく紹介しています。ぜひ参考にしてください。
実際にシロアリが原因で訴訟に発展したケースもあります。
売主と買主が売買契約を締結し、内金を支払った段階で買主がシロアリ業者などと調査を行ったところ、シロアリが発見されました。買主は残代金の支払を拒否し、売主に対して契約の解除を主張し、不動産会社には損害賠償請求を行いました。
引用元：ダーウィン法律自無償事務所
このように、空き家の売買契約と引き渡しをする際は、空き家の状況をしっかりチェックするか、契約不適合責任を免責しておく必要があります。
アルバリンクに売却する場合は契約不適合責任を免責できるため、訴訟などを起こされる心配がございません。もしも、空き家を長期間放置していて状況が分からない、カビや雨漏りがあるなどの場合はぜひ一度ご相談ください。
＼(無料)東証上場企業に相談・査定／
確定申告
空き家の売却が完了した後、売却によって利益（譲渡所得）が出た場合、原則としてその翌年に税務署へ「譲渡所得に関する確定申告」を提出する必要があります。
譲渡所得とは、売却金額から購入時の費用や仲介手数料、必要経費などを差し引いた金額のことです。
譲渡所得＝譲渡収入金額−(取得費＋譲渡費用)
通常、譲渡所得に対して20%前後の譲渡所得税が課せられます。
譲渡所得が無い場合や、給与所得以外の所得が20万円以下の場合は、原則として確定申告をする必要はありません。
しかし確定申告が必要であるにもかかわらず申告しなかった場合には、無申告加算税や延滞税のペナルティが科されます。
空き家を売却できた場合には、まずは売却益やご自身の給与所得などを確認し、確定申告が必要であれば忘れずに申告しましょう。
なお、空き家の確定申告についての詳細は、以下の記事で詳しく紹介しています。ぜひ参考にしてください。
空き家の売却で準備するべき書類など
空き家の売却に必要な書類は、できれば持ち主が生きているうちに準備しましょう。
生きているうちであれば書類がどこにあるのか分かりやすく、後回しにせずに空き家を売却する準備を進められます。
空き家の売却に必要な書類は、主に次の6種類です。
| 書類の種類 | 詳細 |
|---|---|
| 権利証（登記識別情報） | 法務局で発行、不動産の所有権を証明する書類 |
| 印鑑証明書 | 市区町村役場で取得、契約時の本人確認に必要 |
| 身分証明書 | 運転免許証やマイナンバーカードなど |
| 登記事項証明書 | 法務局で取得、現在の登記状況を確認する書類 |
| 固定資産税関連書類 | 市区町村から送付される納税通知書など |
| 領収書（取得費証明用） | 購入時や改修時の領収書、税金計算に必要 |
空き家の売却には準備するべき書類が多く、持ち主が亡くなった後では必要書類がどこにあるのかを探すのが大変です。持ち主が生きている場合は早めに書類を準備しておき、大切に保管しておきましょう。
なお、私たちアルバリンクは士業と連携しているため、必要書類の準備などもサポートしております。
「相続登記」などの売却の準備から「確定申告」などの売却後のサポートまでさせていただきますので、ぜひお問い合わせください。
＼(無料)東証上場企業に相談・査定／
空き家を売却する5つの方法
空き家の売却方法として、主に次の5つが挙げられます。
空き家の立地や状態に応じて、適切な空き家売却の相談先を決める必要があります。
立地や状態がよくない空き家であれば、一般的な不動産業者だと断られたり買い手を見つけられないため、空き家専門の不動産買取業者に依頼するのがおすすめです。
実際にアルバリンクには、一般的な不動産業者で空き家を売却できなかった方々からの相談がたくさん寄せられています。
祖父母の家を叔父が相続したのですが、住む予定もなく長年空き家になっており、地元業者の仲介で買い手を探していたのですが、全く買い手が見つからず叔父も困り果て、甥の私が相談を受けました。
何か良い方法がないか探したところ、アルバリンク様の空き家買取隊を見つけ、WEB無料査定をお願いしたところ、すぐに担当の佐々木様からご連絡をいただきました。やり取りは電話とメールで進めましたが、とても迅速かつ親切丁寧に対応していただき、こちらの希望する条件を聞いてもらいながら約1週間で契約に至りました。
引用元：Google口コミ
ご自身の空き家の状態に合わせた相談先を選ぶ必要がありますが、まずは空き家専門の不動産買取業者に相談することをおすすめします。
空き家専門の買取業者に売却を依頼する
| メリット | デメリット |
|---|---|
|
|
「空き家をすぐに売却して現金化したい」「買い手が見つからなかった」という方には、空き家専門の買取業者への依頼がおすすめです。
一般的な不動産業者では買主を探す必要があるため、築年数の古い空き家では断られたり売却までに時間がかかったりするデメリットがあります。
アルバリンクが実施したアンケート調査によると、築年数が古くなるほど物件を購入したいと思う人が少ない傾向にあることがわかります。
空き家が古ければ古いほど購入希望者が少なくなるため、築古物件は空き家を直接買い取ってくれる空き家専門の不動産業者への依頼がおすすめです。
リフォームや再販を自社で行うビジネスモデルを採用しているため、査定から契約・入金までがスピーディであるというメリットもあります。
空き家専門の不動産買取業者であるアルバリンクは、年間2万件以上の相談実績がある上場企業です。
Googleの口コミ平均は4.7(1,000件以上/2025年11月時点)で、無理な営業などは一切行いません。ぜひ一度、お気軽にご相談ください。
＼(無料)東証上場企業に相談・査定／
そのままの状態で仲介業者に売却を依頼する
| メリット | デメリット |
|---|---|
|
|
立地や状態のよい空き家は、そのままの状態で仲介業者に売却する方法がおすすめです。仲介業者は買取業者よりも、次の2つの理由から高く売れる傾向があります。
- 仲介業者はより多くの人に情報が行き渡るように時間をかけて宣伝するため、売主の希望価格で買ってくれる人と出会うチャンスが増える
- 仲介手数料で稼ぐビジネスモデルのため、できるだけ高く売れるように仲介業者が販売活動をしてくれる
例えば、3,000万円の空き家を売却する場合、仲介と買取では以下のような手残りの違いが生じます。
| 仲介の場合 | 買取の場合 | |
|---|---|---|
| 売却価格 | 3,000万円 | 2,100万円（仲介の70%程度） |
| 仲介手数料 | ▲105.6万円 （売却価格×3%+6万円+消費税10%） |
0円 |
| 測量費用 | ▲50万円 | 0円 |
| 不用品処分費用 | ▲55万円 | 0円 |
| 印紙税 | ▲1万円 | ▲1万円 |
| 手残り | 約2,788万円 | 約2,099万円 |
仲介にて希望価格通りで売れた場合、買取よりも約690万円も手元に多く残る計算です。
売主の希望価格で売却するためにも、立地や状態のよい空き家は仲介業者に依頼をしたほうがよいでしょう。
なお、空き家を売却する際に仲介と買取のどちらがよいか迷ったら、次の記事で詳しく紹介しているのでぜひ参考にしてください。
リフォームしてから仲介業者に売却を依頼する
| メリット | デメリット |
|---|---|
|
|
都市部や中古住宅市場が活発なエリアでは、リフォームしてから仲介で売却するのもよい選択肢の一つです。
立地がよい場合、内装を整えれば購入希望者の興味を引きやすくなり、仲介で売れる可能性が高まります。
ただし、リフォームして仲介業者に依頼する場合は注意が必要です。初期費用や工期がかかるため、場合によっては逆効果となるリスクがあります。
例えば、700万円で水回り・内装・外壁などのリフォームをしてから仲介にて2,500万円で売れた場合と、現状のままで買取にて1,800万円の場合を比較してみましょう。
| リフォーム＆仲介の場合 | 買取の場合 | |
|---|---|---|
| 売却価格 | 2,500万円 | 1,800万円 |
| 仲介手数料 | ▲87.6万円 （売却価格×3%+6万円+消費税10%） |
0円 |
| リフォーム費用 | ▲800万円 | 0円 |
| 印紙税 | ▲1万円 | ▲1万円 |
| 手残り | 約1,711万円 | 約1,799万円 |
上記はあくまでも想定事例とはなりますが、本ケースのようにリフォームしたことによりむしろ手残りが少なくなる場合があります。
さらに、仲介の場合は一般的な不動産でも売却まで平均で3〜6か月かかり、その間に内見対応なども必要になります。
リフォームの費用対効果が見合うかどうかは、地域の需要や物件の状態によっても異なります。
そのため、空き家はすぐにリフォームはせずに、まずは不動産買取業者に事前相談しましょう。売却価格とリフォーム費用のバランスを確認してから、リフォームするかを決める流れがおすすめです。
なお、空き家のリフォーム費用などは、以下の記事で詳しく解説しているのでぜひ参考にしてください。
解体してから仲介業者に売却を依頼する
| メリット | デメリット |
|---|---|
|
|
解体もリフォームと同様に、都市部や中古住宅市場が活発なエリアでは選択肢の一つといえます。
都市部などでは、老朽化した家が建っているより更地の方が活用しやすい（駐車場など）ので、早期売却が見込める点がメリットです。
ただし、田舎で更地にすると価値がゼロになり、売却が不可能になるリスクがあるため、注意しましょう。立地が良ければ駐車場などで土地活用できますが、田舎では難しいのが現状です。
一方で、建物があればリモートワークをする人や投資家の賃貸活用などで利用されるため、田舎でも売れる可能性があります。
実際に京都府福知山市の中山間地域では、空き家バンクをきっかけに築年数の古い住宅を購入し、都市部の仕事をリモートワーク中心で継続しながら移住した事例があります。
参照元：リモートワークで二地域スタイル（東京⇔福知山）～移住で見つけた理想の古民家暮らし～
田舎・地方にある空き家は、更地にしても需要がない可能性が十分に考えられるため、自己判断で解体するのはおすすめできません。
ご自身の空き家に土地としての需要があるか確認するためにも、まずは空き家専門の買取業者に査定依頼をしましょう。
なお、空き家の解体については以下の記事で詳しく解説しています。
空き家バンクに登録する
| メリット | デメリット |
|---|---|
|
|
「業者に頼らず自治体と連携したい」という場合は、空き家バンクへの登録がおすすめです。
空き家バンクとは、定住者の増加や地域活性化の目的で自治体が無料で運営している、空き家を手放したい人と、欲しい人をマッチングする制度です。
売主が空き家の情報を空き家バンクに登録し、購入希望者が自治体経由で連絡を取り合うという仕組みとなっています。
ただし、空き家バンクはあくまでも「マッチングサービス」のため、自治体は物件の営業はしません。また空き家バンクの認知度は23.7％と低いため、マッチングが難しいのが現状です。
参照元：国土交通省
また、トラブルが発生した場合は、自分で解決しなければならない点もデメリットです。
空き家バンクのような個人間の取引では、以下のようなトラブルが発生しやすい傾向があります。
- 契約内容の認識違い
└引き渡し時期・修繕負担・残置物の扱いで揉めやすい - 解約・キャンセル時のトラブル
└手付金や違約金の条件が曖昧でトラブルになる - 建物の不具合・瑕疵に関するトラブル
└雨漏り・シロアリ・配管不良などが購入後に発覚する - 相続・権利関係の手続き問題
└相続登記や名義変更で手続きが進まない
早くトラブルなく売りたい人は、プロである空き家専門の買取業者に任せるのがおすすめです。
なお、空き家バンクのメリットやデメリットなどの詳細については、以下の記事で詳しく紹介しています。
空き家の売却を依頼する不動産会社の3つのポイント
空き家売却の依頼は不動産会社選びが重要です。
不動産会社によって価格は変わりますし、そもそも断られる可能性もあります。具体的には、以下の3つのポイントを押さえて選ぶのがおすすめです。
失敗しないためにも、ポイントを押さえた業者に依頼しましょう。
空き家の買取実績が豊富である
空き家の売却をスムーズに進めたいなら、できる限り実績が豊富な不動産会社・買取業者を選びましょう。
実績が豊富な業者であれば空き家特有のトラブルにも慣れているため、リスクを回避しやすく、適切な手続きが可能です。
空き家には老朽化や法的な制約、相続などの複雑な事情が絡むケースも少なくありません。実績豊富な業者のほうが、過去のさまざまなケースを取り扱った経験を活かし、スムーズに売却できるでしょう。
また、空き家の取り扱い実績が豊富な業者は、空き家の再生や活用法についてのノウハウも豊富に持っているともいえます。
ノウハウやスキルがある業者であればより高く活用できるため、他の不動産会社よりも高額で買い取りが可能です。
買取実績は、多くの場合で各社のホームページで確認可能です。
なお、弊社アルバリンクは、空き家を専門にする買取業者として全国の空き家の買取に対応しており、年間20,000件以上の相談をいただいています。
10年に及ぶ圧倒的な空き家再生の経験を持ち、さまざまな不動産活用のノウハウを活かして、あなたの空き家をできる限り早く高く買い取ります。
全国対応で査定料は無料ですので、空き家の売却でお困りなら気軽にお問い合わせください。
＼(無料)東証上場企業に相談・査定／
口コミやお客様の声の評判が高い
不動産会社を選ぶ際には、実績や価格だけでなく、実際にサービスを利用した人の「口コミ」や「お客様の声」も必ず確認しましょう。
特に空き家の売却では、相続や解体の手続きが複雑になる傾向にあるため、きちんと寄り添って対応してくれる会社選びが重要です。
不動産会社の中には、強引な営業で安く売却することを強要してくる悪徳な会社も存在するため、事前に十分な情報収集を行いましょう。
実際に「不動産業者から強引に勧誘され、安価で自宅を売却する契約をしてしまった」「不動産業者に解約したいと申し出たら違約金を請求された」という声が、全国の消費生活センターなどに寄せられています。
参照元：高齢者の自宅の売却トラブルにご注意ください！｜国土交通省
信頼度の高い業者を選ぶには、Googleマップなどの口コミなどで、実際の利用者の声を確認しましょう。
全国対応している不動産会社を選ぶ
「全国対応しているか」も不動産会社を選ぶポイントです。
全国対応している不動産会社のほうが、買い手や投資家へのネットワークが広く「売れる確率」が上がります。
特に地方や郊外の空き家では、地元の不動産会社に依頼すると近隣だけで買い手を探すこととなり、反響も集まりにくい傾向です。
しかし全国対応の不動産会社であれば、投資家や移住希望者といった「地域外の買い手」にも情報を届けられます。
少しでも売却できる可能性を上げるためにも、全国対応している空き家専門の不動産業者に依頼するとよいでしょう。
なお、アルバリンクは日本全国の空き家に対応しており、買取実績も豊富です。その実績を評価され、20以上の自治体とも連携協定を結んでおり、地域ごとの特徴などを細かく把握しています。
空き家の売却を検討しているなら、ぜひ一度お問い合わせください。
＼(無料)東証上場企業に相談・査定／
おすすめの空き家買取業者
空き家の買取を専門に扱う業者のなかから、実績と信頼性の高い11社を紹介します。
各社の特徴を比較して、ご自身の状況に最適な業者を選ぶ際の参考にしてください。
| 会社名 | 対応エリア | 特徴 |
| アルバリンク | 全国 | ・グーグル平均口コミ4.7/1,000件以上（2025年11月時点） ・年間2万件以上の相談実績のある東証上場企業 ・全国20以上の自治体と連携協定を結んでいる |
| カチタス | 全国 | ・特に中古戸建てや空き家の買取再販を得意としている買取業者 ・買取再販の年間販売戸数は5,597戸と抜きん出ており、12年連続で買取実績No.1を達成している |
| レジデンシャル不動産 | 全国 | ・中古マンションのリノベーションに特化した不動産業者 ・中古マンションの買取も行っている |
| リプライス | 全国 | ・リフォーム済みの「再生住宅」を販売する業者 ・グループ企業（カチタス）と合わせて累計15,000戸超の販売実績を誇る |
| スター・マイカ | 全国（主要都市が中心） | ・中古マンションの買取に特化 ・24万件以上の査定実績あり |
| ホームネット | 全国 | ・中古マンションの買取再販 ・AI活用による精度の高い査定を実現 ・リノベーションブランド「MUJI INFILL +」などを展開 |
| 大京穴吹不動産 | 全国 | ・マンションや一戸建ての買取を行っているオリックスグループが出資している会社 ・即時買取、リースバックなど買取メニューが豊富 |
| インテリックス | 首都圏・札幌・仙台・名古屋・大阪・広島・福岡エリア | ・中古マンション買取・リノベーションに特化 ・買取実績25年以上 ・リースバック、築古・訳あり物件の買取に強み |
| フジ住宅 | 大阪・兵庫・和歌山の一部地域 | ・マンションや戸建て、土地を買い取る買取業者 ・家具の処分や掃除をしなくても、そのまま売却できるのも特徴 |
| 長谷工リアルエステート | 首都圏・関西圏中心、名古屋・福岡の一部エリア | ・マンションの建設を行う「長谷工グループ」の会社 ・リースバックに対応 |
| イーグランド | 首都圏・関西・札幌・名古屋 | ・競売／任意売却で出された不動産を買取、リフォームで付加価値をつけて販売 |
各業者によって得意分野や対応エリアが異なるため、複数社に査定を依頼して比較することをおすすめします。
空き家売却の注意点
空き家を売却の注意点は、以下のとおりです。
正しい知識を持って備えておけば、売却時のトラブルを回避できます。事前に注意点も把握しておきましょう。
空き家が共有名義の場合は全員に同意を得る
共有名義になっている空き家を売却する場合は、基本的に共有者全員の同意が必要です。
不動産は、基本的に自分の持分だけでは売却できないからです。
例えば、共有者のうち1人でも売却に反対していたり、遠い親戚で連絡が取れない場合も売却できないため注意が必要です。
もし仮に共有者の同意なしに売却しようとしても、所有権移転登記の際に共有者全員の署名押印・印鑑証明・本人確認書類の提出などが必要なためできません。
スムーズな売却を実現するためにも、相続した空き家が共有名義の場合は、全員の同意を取っておきましょう。
なお、空き家の売却を親族などに反対された時の対処法に関して、次の記事で詳しく紹介しています。ぜひ参考にしてください。
空き家の状態を確認する
空き家を売却する時は、空き家がどんな状態か確認しましょう。空き家の状態は一般的に、不動産会社と協力して進めます。
状態を知らずに売却するとトラブルになったり、そもそも売却できなかったりするため、注意が必要です。
特に注意すべきポイントとして、次の3つが挙げられます。
なお、上記は不動産業者に確認を一任することもできますが、任せる際には信頼できる会社を選びましょう。
空き家が告知義務の対象か確認する
空き家を売却する際には、物件に「告知義務」が発生するかを確認する必要があります。
告知義務とは、物件に関して重要な事実（事故・事件・心理的瑕疵など）を買主に事前に知らせる義務のことです。
告知義務を怠ると告知義務違反となり、契約不適合責任を問われ、損害賠償や契約解除を請求される可能性があります。
告知義務の種類は、主に以下の4つです。
- 心理的瑕疵：過去に自殺や事件があった
- 環境的瑕疵：近隣に嫌悪施設（ゴミ処理場・お墓・宗教団体など）がある
- 物理的瑕疵：雨漏り・シロアリ・耐震強度の不足など
- 法的瑕疵：法的な制限で建物の建て替えができないなど
売却後のトラブルを防ぐためにも、告知義務になる問題がないか調べておきましょう。
住宅ローンが残っていないか確認する
住宅ローンを利用して空き家を購入した場合、抵当権が残っていないか確認しましょう。
住宅ローンを組んでいると抵当権がついているケースも多く、抵当権が残っていると簡単に売却できません。
なお抵当権とは、住宅ローンを借りる際に金融機関が不動産に設定する担保権のことで、ローンが返済されない場合に金融機関が不動産を差し押さえられる権利を指します。
抵当権の抹消は、金融機関から発行される完済証明書や登記原因証明情報などの書類を使って、司法書士を通じて登記を行うのが一般的です。
【ローンを完済してから抵当権を抹消する流れ】
- 金融機関に残債額を確認
- 自己資金でローンを完済
- 金融機関から抵当権抹消に必要な書類を受け取る
- 法務局で抵当権抹消登記を申請
- 抵当権が抹消されてから売却活動を開始
抵当権が残っていると、せっかく買主を見つけても契約が無効になる可能性があります。売却活動を始める前に、住宅ローンの残債がないか必ず確認しておきましょう。
なお、住宅ローンが残っている家を売る際の注意点については、次の記事で詳しく解説しています。ぜひ参考にしてください。
境界の状態に問題がないか確認する
土地を売却する際は、隣地との境界が明確になっているかを確認しましょう。
境界が不明確な場合、将来的に隣地所有者とのトラブルになり、後々、ご自身が訴えを起こされる可能性があります。
実際に、不動産を購入した方が隣人から「境界線が違う」との主張を受け、訴訟に発展した事例も複数存在します。
境界が明確になっている物件は買主の信頼を得やすく、スムーズな売却が可能です。売却後のトラブルを回避するためにも、境界の問題は把握しておきましょう
なお、境界がはっきりしていない空き家の場合は、次の記事をぜひ参考にしてください。
不動産業者と売買契約を締結する
売却活動にて空き家の買主が決まったら、売主であるあなたと買主との間で売買契約を締結します。
売買契約は、売却条件を法的に確定させる重要な工程です。契約書には、以下のような項目が詳細に記載されます。
- 売却価格
- 引き渡し日
- 支払方法
- 手付金の金額
- 契約解除の条件 など
内容を十分に確認し、納得したうえで署名・捺印をしましょう。
空き家の場合、売主が知らないうちに雨漏りやシロアリ被害が発生している可能性もあるため、注意が必要です。
雨漏りやシロアリ被害があると伝えずに契約すると、損害賠償や契約解除につながるおそれがあります。
一度契約した後の価格や諸条件の変更は基本的に不可能になるため、分からないことがあれば遠慮せずに不動産業者に質問し、納得のいく形で契約を結ぶようにしましょう。
また、この時買主から購入の意思を示すための手付金が支払われます。手付金の相場は、売却金額の5〜10%程度です。
引き渡しと決済を行う
売買契約締結後、およそ1〜2か月後に「引き渡し＆決済」が行われます。
決済では、買主・売主・不動産業者・司法書士が一堂に会し、手付金を除く代金の支払いが実施されるケースが一般的です。
また決済時には、所有権移転登記や、場合によっては抵当権抹消登記を行う必要があります。
不動産の所有者が変わったことを法務局の登記簿に記録する手続きのこと
住宅ローンなどの借入れを完済した際に、不動産の登記簿上に設定されている抵当権（担保）を消すための手続き
所有権移転登記は買主側が主となって進めますが、抵当権抹消登記は売主が行う登記です。
売却によりローンの返済が完了する場合には、忘れずに抵当権抹消登記手続きをとりましょう。
なお、引き渡しでは物件だけでなく、鍵や契約書類なども引き渡します。
管理していたエアコンや給湯器などの設備があれば、取り扱いについても事前に共有しておくと売却後のトラブルを避けやすくなります。
売却後の確定申告をする
空き家の売却が完了した後、忘れてはならないのが「譲渡所得に関する確定申告」です。
売却によって利益（譲渡所得）が出た場合、原則としてその翌年に税務署へ申告を行う必要があります。
譲渡所得とは、売却金額から購入時の費用や仲介手数料、必要経費などを差し引いた金額のことです。
譲渡所得＝譲渡収入金額−(取得費＋譲渡費用)
通常、譲渡所得に対して20%前後の譲渡所得税が課せられます。
ただし「相続した空き家の売却」に該当する場合は、最大3,000万円の特別控除が受けられる特例が適用される可能性があります。損をしないためにも、後述の「譲渡所得税を節税できる3つの特例」もチェックしておきましょう。
なお、確定申告のタイミングは、売却した翌年の「2月中旬〜3月中旬頃」です。遅れると延滞税や加算税が発生するため、国税庁のHPにて詳細を確認して、早めに準備しておきましょう。
なお、空き家の3000万円控除や確定申告については、以下の記事で詳しく紹介していますので、ぜひ参考にしてください。
空き家売却にかかる費用と税金
空き家を仲介によって売却する場合、以下のような費用や税金がかかります。ただし、不動産の「買取」では下表の料金はかかりません。
| 費用・税金の種類 | 概要 | 費用目安 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | ・不動産仲介会社への成功報酬 ・法律で上限が決められている |
売買価格が400万円超の場合：（売買価格×3%+6万円）+消費税 |
| 相続登記費用 | ・名義変更の手続き費用 ・主な内訳は登録免許税と司法書士への報酬 |
15万〜30万円 |
| 測量費用 | ・土地の境界確定費用 ・測量の種類には「現況測量」と「確定測量」があり、確定測量の方が費用は高い |
30万〜80万円 |
| 不用品処分費用 | 家財や残置物の撤去 | 50万〜60万円 |
| 印紙税 | ・売買契約書に貼付する収入印紙代 ・売買価格に応じて変動 |
200円〜48万円 |
| 譲渡所得税 | ・売却利益にかかる税金 ・所有期間が5年以下か5年超かで税率が異なる |
譲渡所得の約20〜39% |
売却前・契約時・売却後など、タイミングによって必要な支払いが異なります。
事前準備をしておけばよりスムーズに売却できるため、ぜひ資金計画の参考にしてください。
仲介手数料：（売買価格の3%+6万円）+消費税
空き家の売却が決まった際に、不動産仲介業者に支払う成功報酬のことを「仲介手数料」といいます。※不動産買取業者の場合は不要
不動産会社によって請求金額に多少の違いはありますが、法律で上限が定められており、売買価格が400万円を超える場合には「売買価格の3%＋6万円」に消費税を加えた金額となります。
例えば、1,000万円の物件を売った場合の仲介手数料の計算式は、以下のようになります。
（1,000万円×3%＋6万円） ＋3.6万円＝39万6,000円
仲介手数料は、買主が見つかって契約が成立したときに支払うのが一般的で、査定や相談段階では費用がかからないケースがほとんどです。
ただし、契約成立前にキャンセルすると「キャンセル料」が発生する可能性もあるため、事前に確認しておくと安心です。
売却額に比例して手数料も高額になるため、事前に金額を計算しておき、資金計画に組み込んでおきましょう。
なお2024年7月の法改正により、売買価格が800万円以下の「低廉な空き家」については、仲介手数料の上限が「税込33万円（30万円＋消費税）」に変更されました。
低廉な空き家についての詳細は、次の記事で紹介しています。ぜひ参考にしてください。
相続登記費用：15万〜30万円が目安
空き家が相続によって取得されたものであれば、売却前に「相続登記」を済ませる必要があります。
相続登記とは、故人から相続人へ不動産の名義を正式に移すための手続きです。
相続登記の手続きは複数の書類集めや法務局への申請が必要で、慣れていないと手間も時間もかかります。
不安な場合や相続人が複数いる場合は、司法書士に依頼しましょう。費用はかかりますが、手間を省けるだけでなく正確に手続きをしてもらえます。
相続登記にかかる費用は、司法書士への報酬や登録免許税を含め15万〜30万円が目安です。
| 項目 | 内容 | 平均費用の目安 |
|---|---|---|
| 登録免許税 | 固定資産税評価額×0.4% | 4万円（固定資産税評価額が1,000万円の場合） |
| 書類取得費 | 戸籍・住民票・評価証明書など | 数千〜1万円程度 |
| 司法書士報酬 | 依頼する場合の手続き代行費 | 5万〜10万円前後 |
土地や建物などの固定資産にかかる税金（固定資産税）を計算するための基準となる価格
なお、相続登記は2024年4月の法改正により義務化されたため、売却をしない場合でも費用が発生します。相続発生から3年以内に登記を行わなければ「10万円以下」の過料が科されるので、要注意です。
不動産を相続したらすぐに相続登記を済ませましょう。
測量費用：30万〜80万円が目安
売却する土地の正確な境界や面積を確認する必要がある場合、測量費用がかかります。
特に古い物件や境界杭が不明な土地では、測量が行われていないと買主から不安視され、売却そのものが進まないケースもあります。
また、前回の測量から期間が空いている場合には、結果によって金額が大きく変動したり、登記簿上の面積と測量結果に相違がでたりする可能性もあるため、注意しましょう。
測量は時間がかかるため、売却を検討している場合は事前に実施しておくとスムーズです。
また、測量費用は土地によって相場が異なるため、確認しておきましょう。
- 民有地（個人所有）の場合： 30万～60万円
- 官有地（公共の土地）の場合：50万～80万円
測量は法律上の義務ではありませんが、買主が安心して購入できるようになるほか、隣接地との境界を明確にしておけば後々の境界トラブルも防止できます。
売却前に測量の必要性があるかは不動産会社に依頼すれば確認することができます。必要に応じて専門の土地家屋調査士に依頼しておきましょう。
不用品処分費用：50万〜60万円が目安
空き家の不用品を業者に依頼する場合は、処分費用がかかります。
荷物が残ったままの空き家は一般的な不動産業者では売却が難しいため、売却する際には残置物の処分が必要です
専門の業者に処分を依頼する場合、量や内容によっても料金は異なります。仮に「昨日まで人が住んでいたような状態」から荷物を処分する場合の費用目安は、50万〜60万円程度です。
※不動産買取業者に荷物そのまま売却する場合は不要
なお、空き家の整理についての進め方や費用を抑えるコツについては、次の記事で詳しく解説しています。
印紙税：200円〜48万円
空き家の売却で売買契約書を作成する際には、印紙税が発生します。
印紙税とは、不動産売買契約書に課税される税金です。契約書に貼付する収入印紙の金額は、売買金額に応じて決まっています。
費用は物件の契約金額によって異なりますが、令和9年3月31日までは軽減税率が適用されるため、課税額は最大でも48万円です。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
| 10万円超え50万円以下のもの | 400円 | 200円 |
| 50万円超え100万円以下のもの | 1,000円 | 500円 |
| 100万円超え500万円以下のもの | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円超え1,000万円以下のもの | 1万円 | 5,000円 |
| 1,000万円超え5,000万円以下のもの | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円超え1億円以下のもの | 6万円 | 3万円 |
| 1億円超え5億円以下のもの | 10万円 | 6万円 |
| 5億円超え10億円以下のもの | 20万円 | 16万円 |
| 10億円超え50億円以下のもの | 40万円 | 32万円 |
| 50億円超えのもの | 60万円 | 48万円 |
売買金額が1,000万円以下であれば印紙税は5,000円、5,000万円以下であれば1万円が必要になります。印紙は契約書に直接貼り付け、割り印をして納税とみなされます。
もし貼り付けを行わなかった場合は、罰則として3倍の過怠税が徴収されるので注意しましょう。
費用の負担については明確な決まりはありませんが、基本的に作成者（売主）が負担する場合が多い傾向にあります。
印紙税は見落とされがちですが、正式な契約を交わすうえで必須の費用です。売買価格に応じた金額を事前に調べ、契約時に収入印紙を準備しておきましょう。
譲渡所得税：譲渡所得の約20〜39%
空き家を売却して利益が出た場合、その利益（譲渡所得）に対して課税されるのが「譲渡所得税」です。
譲渡所得 = 譲渡収入金額 −（取得費 + 譲渡費用）
- 譲渡収入金額：売却価格（売買契約で決まった金額）
- 取得費：購入価格や購入時の諸経費（仲介手数料・登記費用など）
- 譲渡費用：売却時にかかった費用（仲介手数料・測量費用・印紙代など）
（※3,000万特別控除対象者は控除されます）
ただし、現在は多くの空き家が「空き家の3,000万円特別控除」の適用範囲に含まれるため、譲渡所得税は基本的にかかりません。
売却価格から取得費・諸経費などを差し引いた金額が課税対象となり、税率は保有期間によって異なります。譲渡所得税とは所得税・復興特別所得税・住民税の3種類から成っており、税率は空き家の所有期間によって変わります。
| 所得税 | 復興特別所得税 | 住民税 | 合計 | |
|---|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得（空き家の所有期間が5年以下） | 30% | 0.63% | 9% | 39.63% |
| 長期譲渡所得（空き家の所有期間が5年超） | 15% | 0.315% | 5% | 20.315% |
所有期間は、土地や建物の取得の日から引き続き所有していた期間を指します。
相続や贈与によって取得した場合、被相続人が不動産を購入してから相続人が売却するまでの期間の税率が適用されるため注意が必要です。
親が2000年に購入した不動産を2022年に自分が相続し、2025年に売却した場合、適用されるのは「長期譲渡所得」の税率となります。
ここで、売却金額が2,000万円、取得費が100万円、譲渡費用が400万円だった場合について、考えてみましょう。
譲渡所得は以下の計算式で求められます。
2,000万円 －（100万円＋400万円）＝1,500万円
1,500万円の譲渡所得に対する税率は、所有期間によりそれぞれ以下の計算式で求められます。
1,500万円 × 20.315% ＝ 3,047,250円
（所得税225,000円＋復興特別所得税47,250円＋住民税750,000円）
1,500万円 × 39.63% ＝ 5,947,500円
（所得税4,500,000円＋復興特別所得税94,500円＋住民税1,350,000円）
正確な金額を算出するのは難しいため、税理士や専門家に相談しましょう。
なお、空き家を相続して売却する際の節税方法については、次の記事もぜひ参考にしてください。
まとめ
この記事では、空き家の売却方法や良い不動産会社の選び方、売却に伴う費用について詳しく説明しました。
空き家を売る方法は複数ありますが、最も手間や時間を抑えられるのは、専門の買取業者への依頼です。
不動産会社選びで失敗しないためにも、3社以上に査定を依頼し、買取金額だけでなく実績や口コミにも着目するとよいでしょう。
また、売却の際の確定申告や登記、税金などの各種手続きは、間違えたり放置したりしてしまうと、場合によっては3,000万円もの損をしてしまう可能性があります。
不安な方は、査定や売却のタイミングでプロの専門業者に相談しましょう。面倒な手続きだけでなく、節税対策も含め、あなたが損をしない方法も教えてもらえます。
なお、弊社アルバリンクは、全国対応の空き家・訳あり物件の専門買取業者です。年間3,000件を超える相談実績があり、査定から契約・手続きまで一貫してサポートいたします。
空き家の売却でお困りの方は、ぜひお気軽にご相談ください。
＼(無料)東証上場企業に相談・査定／
電話相談も受付中！10時～19時【無料】0120-672-343
空き家売却に関するよくある質問5選
空き家売却に関して多くの人が疑問を感じやすいポイントを、5つピックアップしました。
空き家の売却を検討しているなら、不明点はできる限り解消しておきましょう。
Q. 空き家を売るべきタイミングはいつですか？
空き家の売却は、「早ければ早いほどよい」でしょう。築年数が経つほど価値が下がり、老朽化による修繕費や管理コストも増加します。
「相続空き家の3,000万円控除」などの節税特例には期限があるため、空き家を相続したら3年以内の売却がおすすめです。
空き家は、放置しても価値が上がる可能性はほとんどありません。相続後は速やかに査定や相談を行い、売却方針を固めましょう。
Q. 事故物件でも売れますか？
はい、事故物件でも売却は可能です。ただし、事件・事故・自殺などの事実がある場合は「告知義務」が発生します。
告知義務を怠ると、売買契約の解除や損害賠償の対象となるのでご注意が必要です。
なお事故物件でも、訳あり物件を専門に扱う買取業者に相談すれば、スムーズに現金化できるケースも珍しくありません。
不動産会社によって対応可否が異なるため、事故物件の取り扱い実績が豊富な買取業者を選びましょう。
Q. 固定資産税の支払いはどうなりますか？
空き家を所有している間は、たとえ誰も住んでいなくても固定資産税の支払い義務があります。
売却した年は原則として1月1日時点の所有者が1年分を負担しますが、実際は売買時に「日割り精算」されるのが一般的です。
なお、建物を解体して更地にすると、住宅用地特例が使えなくなります。税額が大幅に上がるので、更地にするタイミングにも注意しましょう。
Q. 共有持分のみの売却はできますか？
はい、共有持分だけの売却は可能です。
ただし、共有持分だけの売却では買い手が見つかりにくく、市場価値も低くなりやすくなります。
共有者全員の同意を得て空き家全体を売却する方法が望ましいものの、難しい場合には共有持分のみを買い取ってくれる専門業者に相談するとスムーズです。
Q. 空き家の売却前に片付けは必要ですか？
空き家の売却前には、少なくとも内覧がしやすい程度の片付けは必要です。
物の散乱や汚れが目立つ状態では、買主によい印象を与えられず売却が難しくなります。
仲介で売却する場合は、できる限りきれいな状態にしておくことで高値での売却が期待できます。
買取業者に売却する場合は、そのままの状態でも買い取ってもらえることが多いです。
ただし、引き渡し時には原則として家財や不用品を全て撤去した空の状態にする必要があります。
不用品処分には費用がかかりますが、契約条件によっては買主負担にできることもあるため事前に相談しましょう。
＼(無料)東証上場企業に相談・査定／
電話相談も受付中！10時～19時【無料】0120-672-343
