田舎の空き家を処分せず放置する4つのリスク
田舎の空き家をそのまま放置することには、多くのリスクが伴います。
代表的なものとしては、固定資産税や維持管理にかかるコスト、「特定空き家」への指定などが挙げられます。
これらはすべて、空き家の所有者にとって大きな負担や損失となる可能性があります。
特に田舎エリアでは買い手が見つかりにくく、売却や賃貸などの選択肢も限られがちです。
そのため、早めに対処法を検討し適切な対応を進めることが重要です。
- 【田舎の空き家を放置する4つのリスク】
- 固定資産税や管理コストがかかる
- 老朽化による倒壊など安全性の問題が生じる
- 「特定空き家」に指定される
- 近隣トラブルや犯罪の温床となる恐れがある
固定資産税や管理コストがかかる
空き家を所有しているだけで、毎年のように固定資産税や都市計画税といった税金が発生します。
加えて、建物の劣化を防ぐための維持管理費、定期的な清掃や修繕費用なども必要となります。
空き家の維持にかかる税金や費用の内訳は以下の通りです。
| 項目 | 年間費用の目安 |
|---|---|
| 固定資産税・都市計画税 | 約2.3万～14万円 |
| 清掃・庭木手入れ | 約3万～30万円 |
| 点検・修繕 | 約5万～50万円 |
| 水道・電気・ガス | 約1万～5万円 |
| 防犯・見回り | 約3万～10万円 |
こうした費用の積み重ねは、長期的に見ると家計を圧迫する大きな負担になりかねません。
不要な空き家を所有し続けるメリットが見いだせない場合は、売却や解体といった処分方法を早期に検討することが得策です。
空き家の維持費や税金について詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
老朽化による倒壊など安全性の問題が生じる
空き家を長期間放置すると、老朽化が進み、倒壊や屋根の落下などの危険が増します。
特に木造住宅の場合、湿気やシロアリの影響で急速に劣化が進むこともあります。
田舎では建物の周囲に人目が少ないため、危険に気づかれにくく、近隣住民や通行人に被害が及ぶおそれもあります。
また、自然災害時には倒壊リスクがさらに高まり、所有者が損害賠償を請求されるケースもあります。
以下の図は、老朽化した空き家が倒壊し隣接する住宅を直撃、そこに住んでいた家族3名が死亡した場合の損害額を試算したものです。
このケースでは、物件損害額と人身損害額を合わせて約2億860万円の損害額が発生することを示しています。
このことから、空き家を放置することで生じ得る人的・物的損害は、極めて高額になることが分かります。
空き家の安全性に関する損失やトラブルを防ぐためにも、建物の状態を定期的にチェックし、必要に応じて早めに修繕や解体などの対策を取ることが求められます。
「特定空き家」に指定される
「特定空き家」に指定されると、自治体からの指導や命令、最悪の場合は行政代執行による強制的な解体が行われることがあります。
これは、周辺の景観や安全性、衛生面に深刻な悪影響を及ぼすと判断された空き家に適用される制度です。
参照元：国土交通省
特定空き家に指定されると、固定資産税の軽減措置が適用外となり、税負担が最大6倍になるケースもあります。
さらに、行政からの撤去費用が請求されることもあり、経済的にも大きな損失となる可能性もあります。
空き家がこのような状態になる前に、売却や活用、寄付など、所有者としての責任ある対応を考えることが大切です。
こちらの記事では、特定空き家に指定される条件や売却時の注意点を解説しています。
近隣トラブルや犯罪の温床となる恐れがある
空き家は不審者の侵入や不法投棄、放火など、犯罪の温床になることがあります。
特に田舎では監視の目が届きにくく、治安上の問題に発展しやすい傾向があります。
また、雑草や樹木の繁茂によって景観が損なわれ、近隣住民とのトラブルになることもあります。
こうした事態が発生すると、所有者として近隣からの苦情や対応を迫られ、精神的な負担も増大します。
このように、空き家の防犯対策や適切な管理を怠ると、地域全体の価値や安全にも悪影響を与えることになります。
こうしたリスクを回避するためにも、空き家は定期的に管理し、早期に売買や活用を検討することが望ましいです。
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田舎の空き家が処分できない3つの理由
田舎にある空き家がなかなか処分できない背景には、いくつかの共通した理由があります。
主な原因は「立地の悪さ」「建物の老朽化」「不動産業者が対応しにくい」という3点です。
これらは空き家の売却や活用を困難にし、結果として所有者が維持管理や税金の負担を背負い続けるケースが多く見られます。
処分できず放置された空き家は、景観や近隣住民とのトラブルの原因にもなりかねません。
現状を的確に把握し、早期に対策を講じることが重要です。
- 【田舎の空き家が処分できない3つの理由】
- 立地が悪い
- 建物が老朽化し状態が悪い
- 不動産業者が対応できない
立地が悪い
田舎の空き家が売却や活用が難しい最大の理由の一つが「立地の悪さ」です。
山間部や公共交通機関が整っていない地域、過疎化が進んだエリアなどでは、そもそも買い手が現れにくく、需要が低くなる傾向にあります。
たとえば、交通の便が悪く、スーパーや病院など生活インフラが整っていない場所では、「そこに住みたい」と思う人が少なくなります。
また、働き口や学校が遠いと、特に若い世代や子育て世帯からは敬遠されがちです。
こうしたエリアでは、同じ条件でも都市部と比べて価格が大きく下がることも考えられます。
さらに、土地や建物の活用方法が限定的になりがちであることから、自治体の支援制度をうまく活用できない場合もあります。
こうした場合には、空き家バンクへの登録や寄付の検討、また更地にしてからの販売など、柔軟な処分方法を検討する必要があります。
建物が老朽化し状態が悪い
建物の老朽化も、空き家処分の大きな障壁です。
築年数が古く、倒壊の危険がある物件は、安全性の問題から買主に敬遠されがちです。
また、雨漏りやシロアリ被害などがある場合、修繕やリフォームの費用が高額になるため、購入後の負担を懸念する人も多いです。
老朽化した建物の価値は低いとみなされ、むしろ解体費用がかかる分マイナス資産として扱われることもあります。
こうした物件を処分するためには、不動産会社や専門業者に状態を査定してもらい、建物の扱い方も含めた戦略的な対応が求められます。
不動産業者が対応できない
田舎の空き家は、不動産業者でも対応が難しい場合があります。
その理由として、物件の価格が低いために仲介手数料が少なく、業者にとって利益が出にくいことが挙げられます。
また、都心部に比べると田舎の不動産業者の数自体が少なく、エリアによっては対応できる業者が存在しないケースもあります。
こうした場合は、空き家バンクを活用したり、買取専門業者に直接依頼したりするなど、従来の仲介以外の方法を検討することが処分成功への近道となります。
なお、実績が豊富で社会的な信頼も厚い買取業者なら、より安心した取引がのぞめるでしょう。
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「空き家」や「事故物件」「再建築不可物件」の他に「田舎の土地」「共有持分」にも対応可能です。
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田舎の空き家を処分する8つの方法
田舎の空き家は放置すると老朽化が進み、倒壊や近隣トラブル、固定資産税などの費用負担が増すリスクがあります。
そのため、早めに処分方法を検討することが大切です。
ここでは、代表的な8つの方法を解説し、それぞれのメリットや注意点を紹介していきます。
空き家の所有者は、負担を最小限に抑えながら、トラブルを防ぐために最適な対処法を選びましょう。
- 【田舎の空き家を処分する8つの方法】
- 不動産会社に仲介・売却を依頼する
- 不動産会社に直接買取してもらう
- リフォームしてから売却する
- 更地にしてから売却する
- 空き家バンクを利用する
- 自治体や国に寄付・譲渡する
- 相続土地国庫帰属法を利用する
- 相続放棄する
なお、田舎の空き家を売却する方法やコツについては、以下の記事でもくわしく解説しています。
不動産会社に仲介・売却を依頼する
もっとも一般的な処分方法は、不動産会社に仲介を依頼して売却することです。
仲介とは、売主と買主の間に不動産会社が入り、条件交渉や契約の手続きをサポートする形です。
田舎の空き家でも、周辺環境や土地の活用可能性によっては買い手が見つかるケースがあります。
ただし、仲介手数料が発生し、売却までに時間がかかることもあるため、すぐに現金化したい場合には向かないことあります。
仲介手数料の上限額の算出方法は以下の通りです。
| 売却価格 | 上限額 |
|---|---|
| 200万円以下 | 売却価格 × 5% + 消費税 |
| 200万円超～400万円以下 | 売却価格 × 4% + 2万円 + 消費税 |
| 400万円超 | 売却価格 × 3% + 6万円 + 消費税 |
参照元：全日本不動産協会埼玉県本部
不動産会社を選ぶ際は、田舎の物件売買に慣れた業者を選ぶのがポイントです。
無料査定を利用し、複数社の相場を比較することで、適正な価格での売却を目指しましょう。
不動産会社に直接買取してもらう
即時に現金化したいなら、不動産会社に直接買取してもらうのが有効な手段です。
仲介と異なり、買主を探す手間がなく、最短数日で売買契約が成立することもあります。
特に、築年数が経過している建物と、立地が悪い建物などには適している方法です。
ただし、査定金額が市場価格よりも低くなる傾向があります。
費用や手間を抑えて早急に処分したい場合に有効な方法として、不動産業者の買取制度を検討してみましょう。
事前に相場を把握し、複数社に査定を依頼することで、より納得のいく取引が可能になります。
状態が悪く売却を諦めている空き家をお持ちの場合も、実績とノウハウを兼ね備えた買取業者へ相談するのがおすすめです。
弊社アルバリンクは、売却しづらい物件の豊富な買取実績を活かし、空き家などの物件に適正な査定金額をご提示いたします。
相談・査定は弊社の無料サービスの一環なので、弊社に売却する前提でなくてもお気軽にご利用ください。
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リフォームしてから売却する
空き家をそのまま売却するよりも、事前にリフォームを施すことで、物件の価値が高まり売却価格の向上や買い手の増加につながることがあります。
特にキッチンや水回りなど、生活の質に関わる部分の修繕は需要が高く、都市部への移住希望者から注目されることもあります。
ただし、リフォームには費用や時間がかかるため、物件の立地や周辺の取引価格、活用の可能性を見極める必要があります。
おもなリフォーム費用の目安は以下の通りです。
| 工事内容 | 費用の目安 |
|---|---|
| 簡単な修繕（壁紙・床の張り替えなど） | 10万～50万円 |
| 水回り（キッチン・トイレ・浴室） | 50万～200万円 |
| 内装全体の改修（間取り変更含む） | 200万～500万円 |
| フルリノベーション（耐震補強・屋根や外壁の修繕など） | 500万～1,500万円 |
過度な改修は費用対効果が悪くなることもあるため、専門家のアドバイスを得ながら進めるのがベストです。
将来的に住まいとしての活用や賃貸も視野に入れている場合には、リノベーションも選択肢に入れて検討するとよいでしょう。
更地にしてから売却する
老朽化が進み倒壊の危険がある場合や、建物の価値がほとんどないと判断される場合は、解体して更地にすることで売却しやすくなることがあります。
特に、建物の状態が原因で売買が進まないケースでは、更地にすることで買い手が建物の用途・設計・建築プランを決められる自由度が増すため、取引がスムーズになる可能性が高まります。
ただし、解体には費用がかかります。
解体費用は建物の構造や立地によって異なりますが、おおよその目安は以下の通りです。
| 建物の構造 | 解体費用（30坪の場合の目安） |
|---|---|
| 木造住宅 | 約90万～150万円 |
| 鉄骨造住宅 | 約150万～210万円 |
| RC（鉄筋コンクリート）造住宅 | 約210万～300万円 |
また、更地になると住宅用地の固定資産税軽減措置が適用されなくなり、税金が増加するというデメリットもあります。
費用と税金のバランスを見極めたうえで、近隣のエリアでの土地需要や価格を調査して判断することが重要です。
処分の前に、不動産会社や自治体の支援制度についても確認しておくと安心です。
空き家の解体費用や補助金制度について詳しく知りたい方は、こちらの記事を参考にしてください。
空き家バンクを利用する
田舎の空き家を処分する際、空き家バンクの活用は有効な手段です。
空き家バンクとは、自治体が運営する空き家情報の登録・紹介制度で、地方移住希望者などに対して情報を発信します。
参照元：国土交通省
空き家バンクは登録が無料のケースが多く、個人間で直接取引を行う場合は費用がかからないのが特徴です。
一方で、自治体のあっせんにより仲介業者を通じて売買する場合には、通常の不動産取引と同様に仲介手数料が発生します。
利用する際は、取引形態によって費用の有無が異なることを事前に確認しておくことが大切です。
地域活性化の一環として全国の都道府県で導入が進んでおり、特に需要のあるエリアでは成約に結びつく場合もあります。
ただし、買い手が見つかるまでに時間がかかる傾向があります。
物件の条件や立地によっては問い合わせすら来ないこともあるので、注意が必要です。
また、価格交渉や契約手続きなどを自分で対応する必要がある場合もあり、手間がかかることも考えられます。
したがって、空き家バンクを利用する際は他の処分方法と並行して検討するのがおすすめです。
自治体や国に寄付・譲渡する
空き家の管理や維持費に困っている場合、自治体や国に寄付・譲渡するという方法もあります。
特に、公共施設や地域開発に利用できる土地・物件であれば、受け入れてもらえる可能性があります。
ただし、すべての自治体が寄付を受け入れているわけではなく、立地や建物の状態、都市計画などの条件によっては断られることもあります。
寄付を受け入れてもらえるケースは非常に限られていること、受け入れまでに時間や手続きの手間がかかることに注意が必要です。
事前に自治体に問い合わせて、受け入れ条件や必要な手続きを確認してみましょう。
相続土地国庫帰属法を利用する
2023年に施行された「相続土地国庫帰属法」は、不要な相続土地を国に引き渡せる新たな制度です。
一定の条件を満たせば、土地の所有権を国に帰属させることが可能になります。
参照元：法務省
ただし、建物が残っている場合は解体が必要で、申請時には審査手数料や管理義務免除のための負担金も発生します。
この制度は、今後も増加が見込まれる空き家問題に対応する重要な選択肢の一つです。
実際に適用するには、条件の精査と書類提出などの手続きが必要なため、司法書士や行政書士へ相談するのが望ましいでしょう。
相続放棄する
相続前であれば、空き家の相続を放棄するという選択肢もあります。
しかし、空き家だけを選んで放棄することはできず、相続財産全体を一括で放棄する必要がある点に注意が必要です。
相続放棄をすれば、その土地や建物に関する所有権、そして固定資産税や維持管理の義務もすべて免れることになります。
ただし、相続開始を知ってから原則3ヶ月以内に家庭裁判所に申し立てる必要があるため、時間との勝負になります。
参照元：相続の放棄の申述【裁判所】
特に田舎の物件は価格がつかず、維持費や解体費だけがかかるケースも多いため、初めから放棄を視野に入れる判断も必要です。
空き家の価値が見込めず、負担が明らかな場合は、相続放棄を早期に検討することが賢明と言えるでしょう。
以下の記事では、空き家の相続放棄の基礎知識から具体的な手続き方法まで、詳しく解説しています。
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まとめ
この記事では、田舎の空き家を処分せず放置することによるリスクや、処分が難しい理由、そして具体的な処分方法について解説しました。
空き家を放置すれば、税金や管理費、安全性の問題、近隣トラブルなど多くの負担が発生します。
しかし、「立地が悪い」「老朽化が進んでいる」といった理由で処分に踏み切れない方も多いでしょう。
そんなときは、不動産会社への依頼や空き家バンクの活用、国への寄付など多様な選択肢があります。
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