「空き家」と「特定空き家」の違い
「空き家」と「特定空き家」の違いは、定義や扱いにあります。
空き家とは
空き家とは、所有者が住んでいない、または利用されていない住宅や建物のことです。
参照元：政府広報オンライン
親が亡くなった後に相続された実家や、転勤・転職で引っ越した先に放置されている家が該当します。
空き家はそのまま放置されていると、建物の劣化が進み、倒壊の危険や、害虫の発生、景観の悪化といった問題が起こる可能性があります。
空き家の所有者には適切な管理が求められますが、何らかの理由で管理が不十分になっているケースも珍しくありません。
空き家の適切な管理方法としては、リフォームや賃貸、売却、または解体などが検討されます。
所有者には税金や固定資産税の負担もかかるため、早期の対応が求められます。
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特定空き家とは
特定空き家は、空き家の中でも特に危険な状態にある、または周囲に悪影響を与えているものとして認定された空き家のことです。
- 倒壊の恐れがある
- 害虫や衛生上の問題を引き起こしている
- 景観を損ねている
- 生活環境保全を図るため放置が不適切である
上記のように、周辺住民や地域に対して有害な影響を及ぼしているケースも少なくありません。
参照元：政府広報オンライン
特定空き家に認定されると、所有者は改善措置を講じる必要がありますが、改善が見られない場合、最終的には行政からの強制措置が取られます。
特定空き家の認定は「およそ1年間、建物への出入りがない」「電気、水道、ガスなどが使われていない」「所有者の住所が異なる場所にある」などを基準に判断されます。
特定空き家に指定されると、所有者には費用負担が発生したり、場合によっては罰金や命令が課されたりするリスクもあるため、放置せずに早期に対応しましょう。
特定空き家は誰が決める？認定までの流れ4ステップ
特定空き家の認定までには、4つのステップがあります。
行政に空き家の苦情が入る
特定空き家の認定は、まず周辺住民や地域社会からの苦情や指摘から始まります。
近隣住民が空き家に対して不安や不満を持ち、行政に通報すると、認定のプロセスが始まります。
行政は地域の住民からの苦情や意見を元に、該当の空き家について調査を行います。
苦情としては、倒壊の危険や害虫の発生、衛生的な問題、治安の悪化などが挙げられます。
行政が所有者に管理状況を問い合わせる
苦情が入り、行政が調査を開始した後に行うのが、所有者への管理状況の問い合わせです。
行政は空き家の所有者に対して、建物の管理状況や使用状況、維持管理の方法について確認します。
空き家が放置されている原因や所有者の意向、今後の対応計画などをヒアリングされ、管理が不適切な場合は改善を求める指導が行われます。
改善措置を講じるよう促されたら、所有者は行政からの助言を受けて対策を検討しなければなりません。
行政が所有者に助言・指導を行う
所有者への問い合わせ後、行政が行うのは助言や指導です。
行政は所有者に空き家の管理方法や改善策を提案し、適切な管理を行うよう助言します。
建物の倒壊防止策や衛生環境の改善方法、害虫駆除の方法など、具体的な改善方法を説明し、所有者が理解しやすい形で提案してくれる場合もあります。
行政による「助言」「指導」は、「特定空き家」と認定されるのを回避する最後のチャンスです。
改善が見込まれない場合、最終的に行政の立入調査が行われ、さらに強い措置が取られる可能性があります。
行政が立入調査を行う
もし所有者が指導や助言に従わず、改善が見られない場合、空き家の実態を直接確認するための行政による立入調査が実施されます。
立入調査にて建物の状態や衛生状況、倒壊の危険性などを確認し、特定空き家の認定が適切かどうか判断します。
立ち入り調査の結果、行政が危険と判断すれば、所有者に対して更なる指導や勧告を行い、場合によっては解体命令や罰則が課されます。
負担を軽減するためにも、早期に対応し問題を解決する必要があるでしょう。
特定空き家の認定を避ける方法として、空き家の売却もおすすめな手段です。
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特定空き家に認定された後の流れ4ステップ
特定空き家認定後の流れは、以下の4つのステップです。
助言や指導
特定空き家に認定された後、まず行われるのは再度の助言や指導です。行政が所有者に対して具体的な改善策を再度説明し、必要な対応を求めます。
例えば、建物の修繕やリフォームを促す場合や、解体を提案することもあります。
特定空き家として認定されると、所有者は改善義務を負うため、放置はできません。
改善策を実行しない場合、次のステップである勧告や命令が下されます。
勧告
助言や指導に従わない場合、行政は改善を行うよう強く求める公式な警告である「勧告」を行います。
勧告は行政から法的に認められた手段であり、従わない場合にはさらに厳しい措置が取られます。
特定空家に指定され、さらに勧告を受けると固定資産税が最大6倍となってしまう恐れがあるため要注意です。
改善を怠るとさらに大きなコストがかかる場合があるため、勧告が発せられた時点で改善に向けた対応を迅速に行いましょう。
命令
勧告に従わなかった場合、行政が「命令」を出すケースがあります。
命令とは、空き家の所有者に対して、特定の改善措置を取るよう強制的に要求するものです。
特定空家の所有者が命令に従わないと、50万円以下の過料が科される可能性があります。
最終的には行政代執行が行われ、所有者の意思に関係なく強制的に措置が取られます。
命令の段階に至る前に、所有者は早期に改善策を実行しましょう。
行政代執行
命令に従わず改善が見られない場合、行政が所有者に代わって必要な措置を取る行政代執行が行われます。
行政代執行で空き家の解体や修繕が行われた場合、費用は所有者に請求され所有者にとっては大きな負担となります。
一般的な木造住宅30坪（約100㎡）を解体する場合、相場は総額で75万～120万円程度です。
また、行政代執行の段階になると地域社会に対する影響も大きく、周辺住民や自治体の生活環境にも悪影響を与える可能性があるため、できる限り早期に対応を始めましょう。
特定空き家に認定される前に対策をしてください。買取業者に売却するのも一つの方法です。
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特定空き家に認定されると起こる2つのこと
特定空き家に認定されると、次のようなのことが発生します。
所有者にとって大きな負担となるため、早期に対策しましょう。
固定資産税が最大6倍に増加
特定空き家に認定された場合の最も大きな影響のひとつが、固定資産税の大幅な増加です。
通常の空き家には一定の税制優遇措置が適用されまるが、特定空き家に指定されると税制優遇が適用されなくなり、固定資産税が最大で6倍に増加する可能性があります。
税制優遇措置が不適用になる理由は、空き家の放置によって発生する、倒壊の危険性や害虫被害、周囲の衛生問題など、地域の安全や景観に悪影響を与えるリスクを防ぐためです。
税金を増加させ、所有者に改善の動機を与えようという狙いがあります。
特定空き家に認定されると固定資産税の増額に直面する可能性が高いので、空き家の管理はしっかりと行いましょう。
自治体による公表や撤去命令の可能性
特定空き家に認定された後、所有者に大きな影響を及ぼすのが、自治体による公表や撤去命令の可能性です。
特定空き家は不適切な管理により周囲に危険を及ぼす可能性があるため、自治体は特定空き家の情報を公表できます。
地域の住民に対して、特定空き家の存在を知らせ、早期の対応を促すための措置です。
改善が見られない場合には、撤去命令や解体命令が出されることがあります。
行政は最終的には「行政代執行」を行え、所有者に対して強制的に解体を進められます。
行政代執行による解体費用は所有者の負担となるため、非常に高額なコストがかかる点に注意が必要です。
行政代執行のような措置を避けるためには、空き家の管理を適切に行い、定期的なメンテナンスや必要に応じたリフォームを行う必要があります。
もし空き家の管理が難しいという場合は、売却して物件を手放す方法がおすすめです。
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特定空き家に認定されないための対策3選
特定空き家に認定されると、所有者にとって大きな負担がかかります。
以下の3つの対策を実施することで、特定空き家に認定されるリスクを大幅に減らすことができます。
定期的な管理とメンテナンスを行う
最も基本的で重要な対策は、空き家の定期的な管理とメンテナンスです。
空き家は放置していると、建物が老朽化し、倒壊の危険が高まります。
また、外部からの視覚的な印象が悪くなるだけでなく、衛生面でも問題が発生することがあります。
例えば、雑草が生い茂ったり、害虫が発生したりすることもあります。
定期的な管理を行うことで、これらの問題を防ぎ、空き家の状態を良好に保つことができます。
具体的には、建物の外観や内部の点検、庭や周囲の環境の手入れが必要です。
外壁や屋根に破損がないか、雨漏りやひび割れがないかを定期的にチェックしましょう。
建物内の通気や換気も行い、湿気やカビが発生しないように、定期的に窓を開ける、空気の流れを確保することも大切です。
管理で行うべきことや、費用の相場についてはこちらで紹介しています。
空き家を活用する
空き家を管理するだけでなく、積極的な活用も有効な対策です。
空き家を放置すると、最終的には特定空き家に認定されてしまう可能性があります。
しかし、空き家を賃貸物件として活用したり、リフォームをして売却したりすれば、空き家問題を解消できます。
空き家を活用すると税制面でも優遇措置を受けられる場合があるほか、地域の活性化にもつながります。
例えば賃貸に出した場合、人が空き家に住むことになるため、地域の治安や景観が改善される効果も見込めるでしょう。
売却して手放す
空き家を自分で管理するのが難しい場合、売却して手放すという選択肢もあります。
相続した実家が空き家となっている場合、売却すれば不動産の価値を活用でき、管理の負担からも解放されます。
売却する際には、不動産業者に相談し、まずは相場を調べましょう。
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空き家の売却ならアルバリンクにお任せ
特定空き家に認定される前に、買取業者へ査定を依頼しましょう。
不動産買取業者は、空き家を迅速に買い取るだけでなく、解体やリフォームなどの対応も検討してくれる場合があります。
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まとめ
この記事では、「空き家」と「特定空き家」の違いや、特定空き家に認定されるまでの流れ、認定後の影響について解説しました。
特定空き家に認定されると、固定資産税の増加や撤去命令など厳しい措置が取られる可能性があるため、定期的な管理や活用を考える必要があります。
空き家を売却したいなら、まずは空き家専門の不動産買取業者に相談してみましょう。
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