「空き家」と「特定空き家」の違い
「空き家」と「特定空き家」は、定義や扱いに大きな違いがあります。
以下で違いを解説します。
空き家とは
空き家とは、所有者が住んでいない、または利用されていない住宅や建物のことを指します。
親が亡くなった後に相続された実家や、転勤・転職で引っ越した先に放置されている家が該当します。
空き家はそのまま放置されていると、建物の劣化が進み、周囲に悪影響を与えることがあります。
例えば、倒壊の危険や、害虫の発生、景観の悪化といった問題が起こる可能性です。
そのため、空き家の所有者には適切な管理が求められますが、何らかの理由で管理が不十分になっていることが多いです。
空き家の適切な管理方法としては、リフォームや賃貸、売却、または解体などが検討されます。
所有者には税金や固定資産税の負担もかかるため、早期の対応が求められます。
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特定空き家とは
特定空き家は、空き家の中でも特に危険な状態にある、または周囲に悪影響を与えているものとして認定された空き家のことです。
- 倒壊の恐れがある
- 害虫や衛生上の問題を引き起こしている
- 景観を損ねている
- 生活環境保全を図るため放置が不適切である
など、周辺住民や地域に対して有害な影響を及ぼしている場合が多いです。
特定空き家に認定されると、所有者は改善措置を講じる必要がありますが、改善が見られない場合、最終的には行政からの強制措置が取られることがあります。
特定空き家の認定は、おおむね1年間、建物への出入りがないこと、電気、水道、ガスなどが使われていないこと、所有者の住所が異なる場所にあることなどを基準に判断されます。
特定空き家に指定されると、所有者には費用負担が発生したり、場合によっては罰金や命令が課されることもあるため、放置せずに早期に対応することが重要です。
特定空き家は誰が決める？認定までの流れ4ステップ
認定のプロセスには、以下の4つのステップがあります。
- 行政に空き家の苦情が入る
- 行政が所有者に管理状況を問い合わせる
- 行政が所有者に助言・指導を行う
- 行政が立入調査を行う
行政に空き家の苦情が入る
特定空き家の認定は、まず周辺住民や地域社会からの苦情や指摘から始まります。
近隣住民が空き家に対して不安や不満を持ち、行政に通報することで、認定のプロセスが始まります。
行政は地域の住民からの苦情や意見を元に、該当の空き家について調査を行います。
苦情としては、倒壊の危険、害虫の発生、衛生的な問題、治安の悪化などが挙げられます。
行政が所有者に管理状況を問い合わせる
苦情が入り、行政が調査を開始した後、次に行うのが所有者への管理状況の問い合わせです。
行政は空き家の所有者に対して、建物の管理状況や使用状況、維持管理の方法について確認します。
例えば、空き家が放置されている原因や、所有者の意向、今後の対応計画などを尋ねます。
この段階で管理が不適切な場合は、改善を求める指導が行われます。
行政が所有者に対して、改善措置を講じるよう促すことが多く、所有者は行政からの助言を受けて対策を検討することになります。
行政が所有者に助言・指導を行う
所有者への問い合わせ後、行政が行うのは助言や指導です。
行政は、所有者に空き家の管理方法や改善策を提案し、適切な管理を行うよう助言します。
建物の倒壊防止策や衛生環境の改善方法、害虫駆除の方法など、具体的な改善方法を説明し、所有者が理解しやすい形で提案してくれる場合もあります。
また、この段階は、行政が「特定空き家」と認定する前の最後のチャンスとも言えます。
改善が見込まれない場合、最終的に行政の立入調査が行われ、さらに強い措置が取られる可能性があります。
行政が立入調査を行う
もし所有者が指導や助言に従わず、改善が見られない場合、行政は最終的に立入調査を行います。
これは、行政が空き家の実態を直接確認するための調査です。
立入調査を通じて、建物の状態、衛生状況、倒壊の危険性などを確認し、特定空き家の認定が適切かどうか判断します。
この段階で、行政が危険と判断すれば、所有者に対して更なる指導や勧告を行い、場合によっては解体命令や罰則が課されることもあります。
早期に対応し、問題を解決することが、負担を軽減する最善の方法と言えるでしょう。
特定空き家に認定される前に空き家の売却を検討することをおすすめします。
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特定空き家に認定された後の流れ4ステップ
特定空き家認定後の流れは、以下の4つのステップです。
- 助言や指導
- 勧告
- 命令
- 行政代執行
詳しくみていきましょう。
助言や指導
特定空き家に認定された後、まず行われるのは再度の助言や指導です。
この段階では、行政が所有者に対して具体的な改善策を再度説明し、必要な対応を求めます。
例えば、建物の修繕やリフォームを促す場合や、解体を提案することもあります。
特定空き家として認定されると、所有者は改善義務を負うことになり、放置しておくことはできません。
この段階で、改善策を実行しない場合、次のステップである勧告や命令が下されることになります。
勧告
助言や指導に従わない場合、行政は勧告を行います。
これは、改善を行うよう強く求める公式な警告です。
勧告は、行政から法的に認められた手段であり、これに従わないと、さらに厳しい措置が取られます。
特定空家に指定され、さらに勧告を受けると固定資産税が最大6倍となってしまう恐れがあります。
勧告が発せられた時点で、所有者は改善に向けた対応を最優先で検討すべきです。
改善を怠ると、さらに大きなコストがかかる場合があるため、迅速に対応しましょう。
命令
勧告に従わなかった場合、行政は命令を出すことがあります。
この命令は、空き家の所有者に対して、特定の改善措置を取るよう強制的に要求するものです。
特定空家の所有者が命令に従わないと、50万円以下の過料が科される可能性があります。
最終的には行政代執行が行われ、所有者の意思に関係なく強制的に措置が取られることになります。
この段階に至る前に、所有者は早期に改善策を実行し、命令を避けましょう。
行政代執行
命令に従わず改善が見られない場合、行政代執行が行われることになります。
行政が所有者に代わって必要な措置を取るプロセスです。
例えば、空き家の解体や修繕が行政によって行われ、費用は所有者に請求されます。
一般的な木造住宅30坪（約100㎡）を解体する場合、総額で75万～120万円程度が相場になります。
行政代執行が行われると、解体費用がかかり所有者にとっては大きな負担となります。
また、この段階では地域社会に対する影響も大きく、周辺住民や自治体の生活環境にも悪影響を与えることがあるため、できる限り早期に対応を始めることが大切です。
特定空き家に認定される前に対策をしてください。
買取業者に売却するのも一つの方法です。
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特定空き家に認定されると起こる2つのこと
特定空き家に認定されると下記のことが起こります。
- 固定資産税が最大6倍に増加
- 自治体による公表や撤去命令の可能性
これらの措置は、所有者にとってかなりの負担となるため、早期の対策が求められます。
固定資産税が最大6倍に増加
特定空き家に認定された場合、最も大きな影響のひとつが、固定資産税の大幅な増加です。
通常、空き家には一定の税制優遇措置があることが多いですが、特定空き家に指定されると、これらの優遇措置が適用されなくなり、固定資産税が最大で6倍に増加する可能性があります。
これは、空き家が放置されることによって地域の安全や景観に悪影響を与えることを防ぐための措置です。
税金が増加する理由として、空き家がもたらすリスク、例えば倒壊の危険性や害虫の発生、周囲の衛生問題などが挙げられます。
これらの問題を放置することは、自治体の負担を増やすため、税金を増加させることで、所有者に改善の動機を与えようという狙いがあります。
そのため、空き家の管理は非常に重要です。
特定空き家に認定されると、固定資産税の増額に直面する可能性が高いので、早期に対策しましょう。
自治体による公表や撤去命令の可能性
特定空き家に認定された後、所有者にとってさらに大きな影響を及ぼすのが、自治体による公表や撤去命令の可能性です。
特定空き家はその管理が不適切で周囲に危険を及ぼすことがあるため、自治体はその情報を公表することができます。
これは、地域の住民に対して、特定空き家が存在することを知らせ、早期の対応を促すための措置です。
改善が見られない場合には、撤去命令や解体命令が出されることがあります。
行政は、最終的には「行政代執行」を行うことができ、所有者に対して強制的に解体を進めることができます。
この場合、解体費用は所有者の負担となるため、非常に高額なコストがかかることになります。
このような措置を避けるためには、空き家の管理を適切に行い、定期的なメンテナンスや必要に応じたリフォームを行うことが求められます。
また、賃貸や売却といった活用方法も検討すべきです。
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特定空き家に認定されないための対策3選
特定空き家に認定されると、所有者にとって大きな負担がかかります。
以下の3つの対策を実施することで、特定空き家に認定されるリスクを大幅に減らすことができます。
- 定期的な管理とメンテナンスを行う
- 空き家を活用する
- 売却して手放す
定期的な管理とメンテナンスを行う
最も基本的で重要な対策は、空き家の定期的な管理とメンテナンスです。
空き家は放置していると、建物が老朽化し、倒壊の危険が高まります。
また、外部からの視覚的な印象が悪くなるだけでなく、衛生面でも問題が発生することがあります。
例えば、雑草が生い茂ったり、害虫が発生したりすることもあります。
定期的な管理を行うことで、これらの問題を防ぎ、空き家の状態を良好に保つことができます。
具体的には、建物の外観や内部の点検、庭や周囲の環境の手入れが必要です。
外壁や屋根に破損がないか、雨漏りやひび割れがないかを定期的にチェックしましょう。
建物内の通気や換気も行い、湿気やカビが発生しないように、定期的に窓を開ける、空気の流れを確保することも大切です。
空き家を活用する
空き家を管理するだけでなく、積極的に活用することも有効な対策です。
空き家を放置しておくと、最終的には特定空き家に認定されてしまう可能性があります。
しかし、空き家を賃貸物件として活用したり、リフォームをして売却したりすることで、空き家問題を解消することができます。
空き家を活用することで、税制面でも優遇措置を受けられる場合があるほか、地域の活性化にもつながります。
例えば、賃貸に出すことで、近隣住民にとってもメリットが生まれ、地域の治安や景観が改善される可能性があります。
売却して手放す
空き家を自分で管理するのが難しい場合、売却して手放すという選択肢もあります。
特に、相続した実家などの空き家は、手放すことを考える方も多いのではないでしょうか。
売却することで、不動産の価値を活用することができ、管理の負担からも解放されます。
売却する際には、不動産業者に相談し、相場を調べることが重要です。
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特定空き家に認定される前に、早めに買取業者に査定を依頼することをおすすめします。
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査定を受けて、最適な対策を早期に講じることが、費用や手間を最小限に抑える方法です。
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まとめ
この記事では、「空き家」と「特定空き家」の違いや、特定空き家に認定されるまでの流れ、認定後の影響について解説しました。
特に、特定空き家は誰が決めるのか、行政の関与や認定後の罰則についても詳しく説明しています。
認定されると、固定資産税の増加や撤去命令など厳しい措置が取られる可能性があるため、定期的な管理や活用を考えることが重要です。
空き家を売却したいなら、まずは専門の業者に相談してみましょう。
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