特定空き家の定義とは？
特定空き家とは、「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づいて市町村が指定する空き家を指します。
通常の空き家とは異なり、倒壊の危険や衛生上の問題、景観の悪化など、周辺の生活環境に悪影響を及ぼす状態の建物が対象です。
指定されると、所有者に対して指導・助言・勧告・命令といった措置が取られ、従わない場合は行政代執行や過料などの罰則が科されるケースもあります。
さらに、特定空き家に認定されると、固定資産税の優遇措置（住宅用地の特例）が解除され、税負担が最大で6倍になる可能性もあります。
空き家を所有している場合は、特定空き家に該当するリスクを正しく理解し、早めの対応を検討することが必要です。
管理ができない空き家がある方は売却を検討してみてください。
なお、空き家対策特別措置法については、以下の記事でもくわしく解説しています。
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特定空き家に指定される空き家の状態
特定空き家に指定されるかどうかは、いくつかの基準に基づいて判断されます。
特定空き家に指定される空き家の状態を4つ解説します。
倒壊等のおそれのある状態
建物が著しく老朽化し、屋根や外壁の破損が進んでいる場合、倒壊のリスクがあると判断され、特定空き家に指定される可能性があります。
木造住宅は劣化が進行しやすく、耐震性の不足や保安上の不全も問題視されます。
倒壊によって通行人や近隣住民に危害が及べば、所有者に損害賠償請求がなされることもあり、非常に大きなリスクです。
実例に関しては以下の記事で詳しく解説しているので、合わせて見てみてください。
放置することで建物の状況はさらに悪化し、解体費用も増加するため、早期の対応が求められます。
倒壊の恐れがある場合は、速やかに専門家に調査・診断を依頼し、必要に応じて解体や補修などの措置をとりましょう。
衛生上有害となるおそれのある状態
空き家がゴミや動物の死骸、不法投棄物などで汚染されている場合、衛生上有害な状態と見なされ、特定空き家に指定されることがあります。
長期間放置された住宅は、害虫や害獣の発生源となりやすく、周辺住民の健康や生活環境に悪影響を与える可能性が高いです。
衛生状態が不全な空き家を放置し続けると、行政から処分の対象にされることもあるため、衛生管理は非常に重要です。
定期的な清掃やゴミの撤去を行い、衛生面でのリスクを回避しましょう。
著しく景観を損なっている状態
空き家の外観が著しく破損していたり、落書きや雑草で荒れ果てていたりすると、地域の景観を大きく損なう状態として特定空き家に認定されることがあります。
観光地や住宅街では、景観の悪化が地域全体の評価や不動産価値にまで影響を及ぼすため、自治体はこのような空き家に対して積極的に対策を講じています。
例えば、屋根の一部が落ちている、外壁がはがれている、窓ガラスが割れているといった状態は、見た目にも不快で防犯上の問題も引き起こします。
空き家の所有者は「景観は資産価値の一部」という意識を持ち、定期的な外観のメンテナンスやリフォームを検討する必要があります。
空き家の景観管理が金銭的、時間的に負担な方は空き家の売却を検討しましょう。
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周辺の生活環境の保全に不適切な状態
空き家が周辺住民の生活に支障をきたすような状態にある場合、それは「生活環境の保全に不適切」と判断され、特定空き家に指定される対象になります。
たとえば、隣家への越境樹木、悪臭、騒音、犯罪の温床になるなど、生活の質に直結する問題があるケースです。
こうした問題が発生すると、自治体はまず所有者に対して助言や指導を行い、それでも改善が見られなければ勧告や命令へと進みます。
最悪の場合、行政から費用を請求される形で強制的に対処する「行政代執行」が行われることもあります。
生活環境の悪化は、近隣トラブルや不動産価値の下落などの二次被害を招くため、所有者は周辺との調和を意識した管理を行うべきです。
近隣との信頼関係を損なわないよう、問題が起きる前に早めの措置を取りましょう。
特定空き家に指定されると生じる3つのリスク
特定空き家に指定されると、所有者にとって重大な3つのリスクが発生します。
空き家所有者は、これらのリスクを理解し、早めに管理・売却・解体といった対策をしましょう。
固定資産税が最大6倍になる
特定空き家に指定されるデメリットの一つが、固定資産税の優遇措置が解除されることです。
住宅用地としての特例措置が適用外となり、税負担が最大6倍に跳ね上がることがあります。
通常、住宅が建っている土地には課税評価額が大幅に軽減される優遇措置がありますが、特定空き家に指定されるとこの特例が適用されなくなります。
税金面でのリスクを最小限に抑えるためにも、空き家の状態を常に把握し、必要に応じた対応を取りましょう。
罰金の対象になる
特定空き家に指定された後、自治体からの指導や助言、勧告、命令に従わなかった場合、過料という形で罰則が科される可能性があります。
過料は刑罰ではありませんが、法律に違反した場合に科せられる行政上の罰金で、50万円以下の過料が課されます。
行政の命令に反して改善措置を取らないと、所有者の信用にも関わりますし、他の相続人や不動産売却の際にも悪影響を及ぼす恐れがあります。
「少しくらい放置していても問題ない」と思っていると、思わぬ金銭的・社会的ダメージを受けることになるでしょう。
罰則を回避するには、自治体からの通知に真摯に対応し、期限内に適切な措置を取ることが必要です。
強制撤去の可能性がある
特定空き家に対して、所有者が改善命令を無視し続けた場合、最終的には行政代執行による強制撤去が行われる可能性があります。
この場合、解体費用や撤去にかかる費用は原則として所有者に請求されます。
この費用は数十万円から百万円を超えるケースもあり、経済的な負担は大きいです。
また、強制撤去は地域の生活環境保全のために必要な措置であるため、行政が命令を出した場合、所有者の意思とは無関係に執行されることがあります。
強制撤去という最悪のシナリオを避けるには、空き家の状態を正確に把握し、早期にリフォームや解体などの対応を進めることが重要です。
まずは空き家の査定をして対策を考えることをおすすめします。
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特定空き家に指定されないための4つの対策
特定空き家に指定されないためには、日常的な管理と将来を見据えた活用・処分の計画が不可欠です。
以下の4つの対策をしっかりと行うことで、空き家のリスクを最小限に抑え、地域への悪影響を未然に防ぎましょう。
空き家を適切に管理する
もっとも基本的かつ重要な対策は、空き家の適正管理です。
- 定期的な点検
- 掃除
- 換気
- 敷地内のゴミや雑草の除去
- 屋根や外壁の破損チェック
など、日常的な管理を怠らないことで、老朽化や衛生悪化を防げます。
特定空き家に指定される多くの要因は、放置による「管理不全」が原因です。
もし、自分で管理するのが難しい場合は業者に管理を代行してもらう方法もあります。
まずは点検スケジュールを立て、適切な管理体制を構築してください。
空き家の売却を検討する
管理が難しい、または今後使用予定がない空き家については、早めに売却を検討するのが賢明です。
不動産会社を通じた市場での売却はもちろん、自治体によっては空き家バンクや専門サイトでのマッチング支援も行われています。
売却は費用負担や固定資産税の支払いから解放されるだけでなく、空き家の有効活用にもつながります。
相続や転勤などで空き家を持つことになった方は「いずれ使うかも」と思いながら放置しているケースが多いですが、空き家は放置するほど価値が下がる傾向にあります。
市場価値があるうちに、専門家と相談し、売却という選択肢を真剣に検討しましょう。
まずは査定してみるのがおすすめです。
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空き家を活用する
空き家をそのままにせず、活用することで特定空き家指定を回避することができます。
具体的には、リフォームして賃貸住宅として貸し出す、事務所や店舗として転用する、地域の交流拠点として提供するなど、さまざまな方法があります。
空き家活用には一定の初期費用がかかるものの、税金の軽減措置や自治体からの補助金が適用されるケースもあり、長期的には収益化も期待できます。
また、地域の保全や景観維持にも貢献できるため、近隣住民との良好な関係を築くうえでも有効です。
空き家のポテンシャルを最大限に引き出すために、専門家のアドバイスを受けながら最適な活用方法を検討しましょう。
空き家を解体する
空き家の状態が著しく悪く、修繕や活用が困難な場合には、思い切って解体することが最善の選択肢となることもあります。
老朽化が進んだ建物は倒壊や火災のリスクが高く、所有者にとっても近隣住民にとっても危険な存在です。
解体には費用がかかるため迷う方も多いですが、将来的な罰則や行政代執行による強制撤去を避けるためには、自主的な解体がコスト的にも精神的にも有利な場合があります。
更地にすれば売却や土地活用の選択肢も広がりますし、長期的な税負担の軽減にもつながります。
自治体によっては除却費用の一部を助成する制度もあるため、事前に調査することをおすすめします。
空き家の売却ならアルバリンクにお任せ
特定空き家に該当する前に、まずは空き家の価値を把握することが大切です。
「もしかしてうちも…？」と不安に思ったら、買取業者に査定を依頼してみましょう。
無料査定なら手間も費用もかからず、売却や活用の判断材料にもなります。
空き家の放置がリスクになる前に、一歩踏み出してみませんか。
弊社「株式会社Alba Link（アルバリンク）」は、日本全国の空き家などの売却しづらい物件を積極的に買い取っている不動産買取業者です。
築古物件や立地が良くない物件に関しても、活用ノウハウを豊富に持ち合わせているため、適正な金額をつけて買い取れます。
実際に、廃墟化した空き家の買取も過去におこなっており、フジテレビの「イット」をはじめ、多くのメディアに特集されています。
空き家などでお悩みの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
弊社スタッフが、あなたのお悩みを解決できるよう、全力でサポートさせていただきます。
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まとめ
この記事では、特定空き家とは何かについて解説しました。
倒壊の危険や衛生上の問題、景観の悪化などにより「特定空き家」に指定されると、固定資産税の増額や罰金、最悪の場合は強制撤去といった深刻なリスクが発生します。
そうならないためには、日頃の管理や売却・活用・解体といった対策が重要です。
「特定空き家」としての指定を避け、安心・安全な暮らしを守るためにも対策を考えてください。
空き家の売却をお考えの方は、実績豊富なアルバリンクに相談してみてはいかがでしょうか。
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