共有名義で相続した際の名義変更とは？
共有名義で相続した際の名義変更とは、不動産を複数の相続人が共有名義として所有している状態で、相続が発生した後にその名義を変更・登記する手続きです。
ここでは、以下3つのポイントに沿って、共有名義で相続した際の名義変更について解説していきます。
以下で詳しく説明します。
そもそも共有名義とは
共有名義とは、複数の人が一つの不動産をそれぞれの持分割合を持って所有している状態です。
共有名義の不動産では、各相続人が法定相続分などに応じた割合を持ち、それが登記簿に明記されます。
民法で定められた、相続人が相続財産を取得する割合のこと。遺言がない場合に適用される。
不動産の所在地・面積・所有者などの情報を公的に記録した帳簿で、法務局が管理しているもの。
例えば、父親が亡くなり、長男と長女の2人が不動産を相続された場合、それぞれ2分の1ずつの持分で共有することになります。
不動産を複数人で分けて相続すると、各人の相続税は減る可能性がありますが、遺産全体としての相続税額が減るわけではありません。
また、売却や利用、修繕などの場面では全員の同意が必要となり、手続きが複雑化しやすくなる点には注意が必要です。
共有名義には税制上の利点がある一方で、実務上の負担や制約もあるため、事前に仕組みを理解し、持分や権利の扱いを丁寧に整理しておくことが大切です。
2024年から名義変更が義務化
2024年4月1日より、相続によって不動産を取得した場合、名義変更が義務付けられました。
相続によって取得した不動産の名義を変更することを相続登記と呼びます。
相続登記の義務化により、不動産を相続された事実を知った日から3年以内に登記の申請を行わなければ、10万円以下の過料を科されることがあります。
参照元：法務省
相続登記は共有名義であっても対象で、持分相続のまま放置しておくと処分や活用ができなくなる可能性も高くなるため、速やかな対応が必要です。
不動産が共有状態である場合も、相続人全員で協議を行い、期限内に名義変更を行いましょう。
尚、下記の記事では名義変更しなかった場合のリスクについて、詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。
共有名義の場合に注意すべき点
共有名義の不動産を相続された場合には、持分割合の確認や売却・管理に関する合意形成などに注意しましょう。
共有状態では、売却や賃貸、修繕といった意思決定にすべての共有者の同意が必要になります。
時間が経過すると共有者が増加し、意思統一が難しくなるケースもあるため、早めの対応が欠かせません。
また、固定資産税や維持費の分担なども問題になりやすく、日常的な管理の負担が大きくなることもあります。
共有名義の不動産を相続された場合には、管理方法や処分の手続きを早めに検討し、共有者間で円滑に協議を進めることが大切です。
共有名義の不動産で「売りたいのに売れない」「共有者と連絡が取れない」「管理や固定資産税の負担が重い」といったお悩みがある方は、不動産の買取専門業者に相談するという選択肢も検討しましょう。
共有持分だけを売却したい場合や、共有者の協力が得られないケースなど、一般の不動産会社では対応が難しい場合でも、買取専門業者であれば売却できる可能性があります。
なかでも弊社アルバリンクでは、共有名義の持分だけでも買い取るサービスを行っており、相続後の複雑な不動産問題にも対応しています。
東京証券取引所の東京プロマーケット市場に上場している企業として、信頼性の高いサービスを提供しています。
持分のみの売却を検討されている方や、名義変更・登記の手続きに不安がある方も、まずはお気軽にご相談ください。専門スタッフが状況を丁寧にお聞きし、最適な解決策をご提案いたします。
＼高額ですぐ手放したい方はこちら／
共有名義人が亡くなった場合の相続はどうなる？
共有名義の不動産において名義人が亡くなった際は、その方の持分をどのように扱うかが焦点となります。
以下が共有名義人が亡くなった場合の相続方法です。
それぞれ詳しく解説していきます。
亡くなった人の相続人が引き継ぐ
亡くなった共有名義人の持分は、まずその人の相続人（法定相続人）が引き継ぎます。
法定相続人とは、民法で定められた相続の権利を持つ人のことであり、配偶者や子どもなどが該当します。
共有名義の不動産で一方の名義人が亡くなった場合、その人の持分は「相続財産」となり、残された共有者に自動的に移るわけではありません。
民法第896条に基づき、亡くなった人の権利（共有持分）は、その相続人が承継するものと定められているためです。
つまり、共有者が死亡しても、その持分は法定相続人に引き継がれ、残りの共有者が当然に取得することはできません。
例えば、親子で共有していた土地において親が亡くなった場合、親の持分は子や配偶者など法定相続人が取得対象となるのです。
亡くなった人の共有名義持分は、その人の法定相続人が相続し、権利関係を整理する必要があります。
遺言がある場合は内容に沿って引き継がれる
遺言書がある場合、その持分は遺言の内容に沿って承継されます。
被相続人の持分が遺言書で特定の人に遺贈されている場合には、遺産分割協議を経ずにその遺言を基に相続登記を申請することが可能です。
遺産分割協議とは、相続人全員で遺産の分け方を話し合って決める手続きのことです。詳しくは「遺産分割協議と持分の決定を行う」で説明します。
例えば、共有していた土地の名義人が「自分の持分を第三者に遺贈する」と遺言を残していた場合、その第三者が持分を取得できる可能性があるのです。
遺言がある場合には、その記載内容に基づき共有持分が指定された相続人や受遺者に承継されます。
相続人がいない場合は関係の深い人に分けられることもある
相続人がいない場合、被相続人の持分は特別縁故者に分与される可能性があります。
特別縁故者とは、民法第958条の2に規定される、被相続人と特別の縁故があった人を指します。
法定相続人がいない場合に、被相続人と特に親しかった人や生活を共にしていた人などが、家庭裁判所の判断で遺産の一部または全部を受け取ることができるのです。
例えば、共有名義で不動産を所有していた名義人に子どもも配偶者もおらず、長年介護していた内縁の関係者が特別縁故者として持分を取得する可能性があるのです。
相続人が存在しない場合には、家庭裁判所の判断により、特別縁故者が共有持分を受け取ることがあります。
誰もいなければ残りの共有者のものになる
相続人も特別縁故者もいない場合には、残りの共有名義者に持分が帰属します。
民法第255条には以下のように定められています。
（持分の放棄及び共有者の死亡）
第二百五十五条 共有者の一人が、その持分を放棄したとき、又は死亡して相続人がないときは、その持分は、他の共有者に帰属する。
このため、共有していた不動産において一方の名義人が亡くなり、相続人が全く存在せず、さらに特別縁故者もいない場合には、残りの共有者がその持分を取得できる可能性があるのです。
相続人も特別縁故者もいないときには、法律の規定により、残された共有者がその持分を取得することになります。
共有名義の不動産は、相続をきっかけに管理や活用が難しくなる場合があります。
共有者との意見が合わず売却が進まない、管理や税金の負担だけが残るといった悩みを抱えるケースも少なくありません。
このような状況では、共有状態を解消するために「持分のみを売却する」という方法が有効です。
持分の売却は一般的な不動産会社では対応が難しい場合があるため、共有持分の売却に対応可能な不動産買取の専門業者へ相談すると良いでしょう。
中でも弊社アルバリンクは、共有名義不動産の買取実績も豊富で、持分のみの売却にも対応しているため、複雑な権利関係が絡む物件でもスムーズな取引が可能です。
また、メディア掲載実績も多数あり、多くのお客様にご利用いただいております。
2025年8月9日(土)に放送されたNHK総合の番組「おはよう日本(関東甲信越)」に、弊社の取り組みが紹介されました。
番組内では、日本全国に約900万戸存在する空き家問題に焦点を当て、お盆や夏休みの帰省シーズンに「実家の未来」について考えるきっかけ作りをテーマに特集。その中で、弊社の買取物件から利活用した民泊施設まで、実際の事例をご紹介いただきました。
引用元：AlbaLink｜メディア掲載
共有不動産でお困りの際は、ぜひ一度アルバリンクにお問い合わせください。
＼(無料)東証上場企業に相談・査定／
アルバリンクついて詳しく知りたい方は、アルバリンクの評判で口コミや評判・買取実績などについて詳しく説明していますので、ぜひ合わせてご覧ください。
共有名義人が亡くなった場合の相続と名義変更手続きの進め方
共有名義の不動産で名義人が亡くなった場合の相続と名義変更手続きは、以下の順序で進めます。
以下で順を追って説明します。
Step1. 遺言書の確認と相続人の調査を行う
まず初めに、遺言書の確認と相続人の調査を行いましょう。
遺言書が存在するかを確認し、被相続人の相続人を法定相続人の範囲で確定します。
遺言書があれば、遺言書に沿って不動産の共有持分を誰がどれだけ取得するかが決まり、遺言がなければ相続人全員による協議が必要になります。
また、相続人の調査は、被相続人の出生から死亡までの戸籍を確認しましょう。
遺言書の有無の確認と相続人の調査は、相続における最初のステップのため、迅速に進めることが大切です。
Step2. 遺産分割協議と持分の決定を行う
遺言書がなかった場合、相続人全員が参加して遺産分割協議を行い、不動産の共有持分割合を決めるましょう。
遺産分割協議は遺言がないケースで必須となり、複数の相続人がいる場合には話し合いに時間がかかることもあります。
協議がまとまったら「遺産分割協議書」を作成しましょう。
引用元：法務局
作成の際には、すべての相続人による署名と実印の押印が求められ、加えて印鑑証明書の提出も必要です。
また、書類の形式や記載内容にも十分な注意を払う必要があります。
遺産分割協議書については、行政書士や司法書士といった専門家に相談するのが安心です。
Step3. 相続登記の申請を行う
次に、決定した持分割合をもとに、相続登記を申請します。
登記の申請は、不動産の所在地を管轄する法務局で行うのが原則です。
申請方法は以下の3つです。
- 窓口での直接提出
- 郵送
- オンライン申請
共有名義の場合は、各相続人ごとに持分を明記し、それぞれの同意に基づいた申請となります。
申請が受理されると登記官による審査が行われ、問題がなければおおよそ2〜3週間で登記手続きは完了します。
完了後には「登記識別情報通知書」などの重要書類が交付されるため、紛失しないようしっかりと保管しておくことが大切です。
共有名義の不動産を相続した場合、「管理が難しい」「誰も住まない」「早めに整理したい」といった悩みが生じることがあります。
こうした共有不動産は、売却や活用のたびに共有者全員の同意が必要なため、思うように処分が進まず、維持管理の負担だけが増してしまうことも少なくありません。
しかし、不動産買取であれば、煩雑な手続きを省き、資産の早期現金化が可能です。
共有名義の不動産の売却は一般的な不動産会社では対応が難しい場合があるため、共有持分の売却に対応可能な不動産買取の専門業者へ相談すると良いでしょう。
不動産買取業者のアルバリンクでは、共有名義の複雑な権利関係にも対応しております。
相続人同士での協議が難航しているケースや、遠方からの対応が必要な場合などにも柔軟なサポートが可能です。
また、行政とも提携して、空き家所有者への適切な情報提供や活用支援を強化しており、地域の安全と住環境の維持・向上にも貢献しています。
共有不動産の処分や活用にお悩みの方は、ぜひ一度アルバリンクにご相談ください。相談は無料で、専門スタッフが丁寧に対応いたします。
＼高額ですぐ手放したい方はこちら／
相続登記を行う際の必要書類と費用
相続登記を行う際には、必要書類を揃え、費用を把握して手続きを進めることが重要です。
ここでは、相続登記を行う際の必要書類と費用について説明します。
遺言書がある場合の必要書類
遺言書がある場合には、相続登記の必要書類は下記のとおりです。
| 取得方法 | 書類 |
| 自分で用意する | ・遺言書 ・固定資産税納税通知書（相続人が保管している場合） |
| 不動産がある市区町村役場で取得する | ・名寄帳 |
| 市区町村役場で取得する | ・被相続人の戸籍謄本（出生から死亡まで） ・被相続人の住民票除票 ・相続人の戸籍謄本・住民票 ・不動産取得者の住民票・印鑑証明書 |
| 法務局で取得する | ・登記事項証明書 ・登記済権利証または登記識別情報 ・所有移転登記申請書 |
参照元：法務局
遺言書がない場合の必要書類
遺言書がない場合の必要書類は以下のとおりです。
| 取得方法 | 書類 |
| 自分で用意する | ・遺産分割協議書 ・固定資産税納税通知書（相続人が保管している場合） |
| 不動産がある市区町村役場で取得する | ・名寄帳 |
| 市区町村役場で取得する | ・被相続人の戸籍謄本（出生から死亡まで） ・被相続人の住民票除票 ・相続人の戸籍謄本・住民票 ・不動産取得者の住民票・印鑑証明書 |
| 法務局で取得する | ・登記事項証明書 ・登記済権利証または登記識別情報 ・所有移転登記申請書 |
参照元：法務局
申請費用
相続登記の申請にかかる費用は以下のとおりです。
| 項目 | 内容 | 費用の目安 |
| 登録免許税 | ・法務局で登記手続きを行う際に納める国税 ・不動産の評価額に基づいて計算 |
固定資産税評価額 × 0.4% |
| 登記簿謄本 | ・不動産の権利関係が記載された公的な書類 ・法務局で取得 |
1通600円 |
| 戸籍謄本 | ・相続人を確定するために必要な書類 ・亡くなった方の出生から死亡まで連続したものを全て集める必要がある ・本籍地の市区町村役場で取得（郵送やコンビニでの発行も可能） |
1通450円 |
| 除籍謄本 | ・戸籍の構成員全員が死亡や婚姻でいなくなった場合や、法改正で戸籍が作り替えられる前の古い戸籍 ・相続人確定に必要 ・本籍地の市区町村役場で取得（郵送も可能） |
1通750円 |
| 住民票 | ・不動産を相続する新しい名義人の住所を証明する書類 ・住所地の市区町村役場で取得（郵送やコンビニでの発行も可能） |
1通200〜350円ほど（自治体で異なる） |
| 固定資産税評価証明書 | ・登録免許税を計算する際の基準となる、不動産の評価額が記載された書類 ・市区町村役場で取得 |
1通200円～400円ほど（自治体で異なる） |
| 司法書士への報酬 | ・手続きの代行を司法書士に依頼した場合に支払う報酬です。手続きの複雑さによって変動します。 | 2万～12万円ほど |
参照元：前橋地方法務局
参照元：日本司法書士会連合会
参照元：法務局
※上記は一般的な費用の目安であり、相続人の数や不動産の数、お住まいの自治体によって費用は変動します。
共有持分の名義変更や相続手続きは、書類の準備や費用の把握など専門的な知識が求められ、労力と費用がかかります。
特に、共有者が多い場合や意見がまとまらない場合には、手続きが長期化し、相続人の負担も大きくなりがちです。
こうした煩雑さやトラブルを避けるためには、不動産を売却して早めに共有状態を解消することが有効な手段となります。
共有名義の不動産の売却は一般的な不動産会社では対応が難しい場合があるため、共有持分の売却に対応可能な不動産買取の専門業者へ相談すると良いでしょう。
中でもアルバリンクは、共有者が複数いる複雑なケースにも対応しており、共有者間の意見調整や権利関係の整理についても丁寧にサポートいたします。
グーグルの平均口コミは4.4と高評価(※)で、「他社で断られた物件を買い取ってもらえた」といった声が多く寄せられています。(※ 2025年9月時点、157件中)
5人の共有名義、築47年の実家の処分に此までいろいろな不動産屋さんに売却依頼をしましたが解決出来ずに困っておりました。そこで「AlbaLink」さんにTEL担当栄様の迅速誠実な対応に処分依頼。4ヶ月程度で解決に至り兄弟皆ホットしています。有難うございました。
引用元：googleクチコミ
共有持分の整理や売却を前提とした相続対策をお考えの方は、まずはお気軽にアルバリンクまでお問い合わせください。経験豊富なスタッフが、最適な解決策をご提案いたします。
＼高額ですぐ手放したい方はこちら／
相続する際に共有名義を避けるための5つの方法
相続時に不動産が共有名義になると売却・活用が難しくなり、結果としてトラブルが発生しやすくなります。
そのため、相続前あるいは相続直後に共有名義にならないよう対策を講じることが重要です。
ここでは、相続をする際に共有名義を避けるための5つの方法について解説します。
現物で分けておく
現物で分ける方法は不動産を共有せず、各相続人に個別の財産を割り当てる方法です。
現物で分ける方法を現物分割と呼びます。
例えば土地と建物を別々の相続人が取得することで、不動産を共有状態にしないで済みます。
メリットは、名義や登記を単独にできるため、後の管理や処分が容易になる点です。
デメリットは、評価額に差がある場合に不公平感が生じる可能性があることです。相続人同士の話し合いが不調に終わると分割が進まないケースもあります。
現物分割は複数の不動産がある家庭や、相続人の数と財産の数が近い場合に適した方法です。
不動産は売却し現金にしておく
不動産を換価処分し、現金で分割する方法方法も、共有名義を避けるための方法の一つです。
相続財産である不動産を事前に売却し、現金化してから遺産分割を行います。
メリットは現金での分割が可能となるため、登記や名義変更に関する煩雑な手続きを回避できる点です。
また、分割の公平性も保ちやすくなります。
デメリットは、不動産の売却に時間がかかる場合や、売却価格が希望に届かない可能性があることです。
不動産の処分を迷っていない家庭や、相続人同士で速やかな遺産分割を希望する人に向いています。
代償金を支払い一人が相続する
共有名義を避けるために、1人が不動産を取得し、他の相続人に金銭を支払う方法があります。
代償金を支払い一人が相続することを代償分割と呼びます。
相続財産の中で不動産を1人が取得し、他の相続人には代償金を支払うことで、共有を避けることが可能です。
名義が単独になるため、今後の管理や売却がスムーズになります。
デメリットは、代償金を用意する相続人に資金力が必要であり、不動産の評価額によっては大きな金銭負担となることです。
自宅を相続したいと希望している人や、不動産を売却せずに保持したい人に適しています。
相続放棄する
相続放棄は財産を一切受け取らないことにより共有を避ける方法です。
相続人の1人が相続を放棄することで、残りの相続人が不動産を単独または少人数で相続できます。
メリットは、相続人が減ることで遺産分割協議が簡単になり、共有を避けやすくなる点です。
デメリットは、放棄した人はすべての財産を受け取れなくなるため、慎重な判断が必要なことです。
共有による複雑な手続きを避けたい人や、他の相続人に不動産を一任したいと考えている人に適しています。
相続放棄の具体的な流れや注意点については、以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
あらかじめ持分を譲渡するか買い取ってもらう
共有名義を避けるために、あらかじめ持分を譲渡する、もしくは買い取ってもらう方法もあります。
相続前に所有する不動産の持分を他の家族に贈与または売却することで、単独名義とするのです。
メリットは、相続発生時に共有名義になるのを避け、権利関係を明確にしておける点です。
デメリットは、贈与税や不動産取得税、登録免許税などの費用がかかることであり、慎重な手続きが求められます。
相続を見据えて早期に対策を取りたい人や、特定の相続人に不動産を集中させたいと考える人に適しています。
このように、不動産の共有名義を避けるためには、さまざまな方法がありますが、現物分割や代償分割、相続放棄など、専門的な知識が必要です。
共有名義となる前に不動産を手放したいとお考えの方は、不動産買取の専門業者への売却がおすすめです。
弊社アルバリンクは、相続不動産の買取実績が豊富な専門業者として、複雑な事情を抱える物件にも柔軟に対応しています。
グーグルの平均口コミは4.4と高評価(※)で、「対応が丁寧」「他社で断られた物件を買い取ってもらえた」といった声が多く寄せられています。(※ 2025年9月時点、157件中)
祖父母の住んでいた家が空き家になり20年ほど、未接道で再建築不可の空き家の管理に困っていました。
他の不動産一括査定サイトや空き家買取サイトには断られたのですが、アルバリンクさんを通して現状のままで、手放すことができました。
使ってくださる買い主様も見つけてくださりありがとうございます。
担当の柳川様には、メールや電話でのやりとりも丁寧で親身になってくださり、本当お世話になり、ありがとうございました。引用元：google口コミ
共有名義になる前の早めの売却や、既に共有状態にある不動産の処分でお悩みの方は、一度相談してみてはいかがでしょうか。
＼高額ですぐ手放したい方はこちら／
共有名義で相続した物件で困った場合は売却も検討
共有名義で相続した不動産に対して困りごとが増えた場合、持分または不動産全体の売却を検討しましょう。
共有名義では相続人全員の意思が一致しないと管理や処分が進まないため、時間がかかりやすく、固定資産税や管理費などの負担が続きます。
共有の状態が長期化すると管理負担やトラブルのリスクも増えるため、早めの売却がおすすめです。
専門業者なら持分のみでも売却できる
不動産買取の専門業者を利用すると、共有名義の不動産でも「持分のみ」売却可能です。
不動産買取の専門業者は持分だけを買い取る仕組みを持っており、相続人全員の同意が得られず共有状態の解消が難しいケースでも、持分だけ売却できます。
共有持分だけを売却する方法は一般的な不動産売買とは異なり、買い手が限られますが、専門業者は持分の取得後に共有者との交渉を進める体制を整えています。
共有名義が複雑で当事者同士の協議が進まない場合や、管理負担を早期に解消したい場合は、不動産買取の専門業者への売却を検討しましょう。
売却すれば管理・税金・トラブルから解放される
持分売却または不動産全体を売却すると、管理負担や税金の支払いや、相続人同士のトラブルなどから解放されます。
共有名義の不動産では固定資産税の負担や管理方法の決定が相続人全員で必要になるため、協議が進まないと管理が滞ることがあります。
また、共有状態が続くほど処分や利活用の話し合いが難しくなり、権利関係が複雑化する恐れがあるのです。
売却を行うことで不動産の所有から離れ、管理や税金の支払い義務もなくなるため、共有名義に伴う問題を解消できます。
さらに、現金化されることで相続人同士の分配も明確になり、長期にわたる話し合いを分けることが可能です。
共有名義で相続した不動産を売却すれば、管理・税金・トラブルから離れられる効果があります。
共有名義で相続した物件で困った場合は、アルバリンクへご相談ください！
弊社アルバリンクは、日本全国の空き家などの売却しづらい物件を積極的に買い取っている不動産買取業者です。
老朽化が進んでいた空き家でも買い取ってくれたと、お客様からは感謝の声を多くいただいております。
お客様の声
空家で老朽化もしていたので、遠方で維持管理ができず悩んでいました。
あきらめかけていたので、とても助かりました。引用元：AlbaLink｜お客様の声
共有名義で相続した不動産の処分でお悩みの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
弊社スタッフが、あなたのお悩みを解決できるよう、全力でサポートさせていただきます。
＼高額ですぐ手放したい方はこちら／
まとめ
共有名義で不動産を相続した場合、名義変更の手続きが必要で、2024年からは義務化されています。
手続きを怠ると過料のリスクがあり、共有者が亡くなった際には相続手続きが必要になるなど、複雑な問題が生じやすくなるため、注意が必要です。
このようなリスクを避けるためには、早めに共有状態を解消することが重要で、その一つの方法として物件の売却があります。
共有持分のみの売却は個人では難しい場合が多いため、専門の買取業者に依頼するのが安心です。
アルバリンクは、共有名義や相続物件の買取実績が豊富な専門業者で、持分のみの買取にも対応しています。
共有名義の物件でお困りの方は、ぜひ一度アルバリンクにご相談ください。
＼(無料)東証上場企業に相談・査定／
相談・査定はこちら
