実家の売却は相続の前と後でどう違う？適したケースを紹介
実家を売却する際、「相続の前」と「相続の後」では手続きや税金面において大きな違いがあります。
相続の前の売却は、実家の持ち主である親が主体となって売却を進められるため、相続後と比べると手続きがシンプルです。
相続の後の売却は、相続人全員の合意が取りやすく、相続後に家族が住むなど、不動産を一時的に活用する予定がある場合に適しています。
実家の売却は、相続のタイミングや家族構成、不動産の状態などによって最適な判断が異なるため、早い段階で専門家に相談し、自分たちに合った方法を検討することが重要です。
「相続前」「相続後」の詳しいメリット・デメリットはこの項目の後で詳しく紹介します。
相続前の売却：親が存命中に売却する場合の特徴
相続前に実家を売却する最大の特徴は、親が売主として主体的に売却活動を行える点です。
このため、所有者が明確であり、登記手続きや売却契約がスムーズに進行します。
また「3,000万円特別控除」「長期譲渡所得制度」を活用すると、売却益から支払うことになる所得税を控除できます。
ただし、親の判断力が衰えていたり、認知症などで判断能力に不安がある場合は成年後見制度の利用が必要となり、売却まで時間がかかってしまいます。
親が健在で判断能力があるうちに、実家の売却について話し合いを始めることが重要です。
相続前の売却に適したケース
相続前の売却に適したケースの中から「親自身で売却の意思が固まっている」「不動産の老朽化が進んでおり、早めに手放したい」の2つを紹介します。
親自身で売却の意思が固まっている
親が自らの意志で実家の売却を望んでいる場合、相続前の売却は非常にスムーズに進められます。
このケースでは、所有者が明確であるため、売買契約や登記の手続きにおいても煩雑な相続手続きが不要です。
そして、売却金から納めることになる「譲渡所得に関する税金」は「実家を購入した金額」と「所有期間」が分かれば計算できるため、納める税金と手元に残る金額が分かりやすいのもメリットです。
一方、相続後に売却する場合は、「相続税」や「相続登記の手数料」を踏まえて計算しなければいけないため、相続の手続きを開始してからでないと金額が分かりにくく、マネープランを立てにくくなります。
さらに、売却益に対して「居住用財産の特別控除」や「軽減税率の特例」が適用できる可能性があり、税額を大幅に抑えられる場合もあります。
実家が空き家になる前に現金化し、老後資金や介護施設入居費用に充てるという選択肢も現実的です。
親子でしっかり話し合い、売却の意思が固まっているのであれば、相続を待たずに行動を開始することが賢明です。
不動産の老朽化が進んでおり、早めに手放したい
不動産の老朽化が進んでいて、早めに手放したい場合も、相続前の売却がおすすめです。
修繕や維持管理に費用をかけ続けるよりは、早めに売却し、売却金を親の生活資金や介護費用に充てた方が有効な資産活用ができる可能性があります。
また、住宅は築年数が経つほど売却額が下がる傾向にあるため、より高く売りたいと考えている場合にも、早めの売却がおすすめです。
相続後の売却：相続人が売却する場合の特徴
相続後の実家売却は、相続人が所有権を持つため、遺産分割や名義変更を経てから売却手続きに入る必要があります。
相続人が複数いる場合は、全員の合意形成が前提となり、協議が難航するケースもあるため、相続人同士での話し合いが重要となります。
また、実家の相続登記の手続きや、相続税の申告といった手続きがあるため、弁護士や司法書士などの相続の専門家に相談しながら進めていった方が良いでしょう。
相続後の売却に適したケース
相続後の売却が適しているのは、相続人間で合意が得られやすく、かつ不動産の一時的な活用を見込んでいる場合です。
相続人同士の協力体制と、今後の活用計画が明確である場合には、相続後の売却を前向きに検討しましょう。
相続人全員の合意が得られる見込みがある
相続人全員の合意が得られる状況であれば、遺産分割協議がスムーズに進行し、名義変更後の売却も問題なく進められます。
合意が得られるなら、計画的に売却手続きを進め、現金化による資産整理を行いましょう。
相続後に不動産を一時的に活用する予定がある
実家をすぐに売却せず、短期間だけ活用する予定がある場合も、相続後の売却が現実的です。
たとえば、相続人の誰かが一時的に居住したり、リフォームして賃貸運用したりすることで、資産としての有効活用が可能です。
ただし、その間も固定資産税や管理費は発生するため、収支計画を立てることが重要です。
相続の前と後、実家の売却に適したケースは様々です。
判断に迷った場合は、買取業者への相談がおすすめです。
実家の売却にノウハウがあるため、家族の状況を踏まえて相談に乗ってくれるでしょう。
弁護士や司法書士などの法律の専門家ともパイプがある買取業者は、より安心して相談することができるでしょう。
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相続前に実家を売却するメリット3つ
実家の売却は「相続後」に行うケースが多い一方で、「相続前」に売却することには多くのメリットがあります。
3つのメリットを紹介します。
検討中の方は、税理士や不動産会社など専門家と連携しながら、タイミングと制度の活用を考慮することが重要です。
親の意思を尊重した売却が可能
相続前に実家を売却する最大のメリットは、親が自らの意思で売却を決定・実施できることです。
所有者である親が判断能力を有していれば、売買契約や登記変更といった手続きも本人主導で行えるため、手間やコストが抑えられます。
加えて、親が「家を手放してもよい」と納得している状態で売却することで、家族間のトラブルを未然に防ぎやすくなります。
親の思い出が詰まった実家をどうするかは、感情的な問題も伴いやすいですが、生前に明確な意思を持って処分できれば、相続人もその判断を尊重しやすいのです。
認知症になる前に意思を確認し、家族で話し合うことが、納得のいく売却に繋がります。
売却益を老後資金や介護費用に充当できる
生前に実家を売却することで得られる資金は、親の老後資金や介護費用に充てることができ、生活の安心感につながります。
たとえば、老人ホームへの入居費用や医療費、訪問介護の費用など、将来的に必要となる支出を実家の売却によってまかなうことができます。
早期の資金確保のためにも、制度に詳しい専門家のサポートを受けることをおすすめします。
遺産分割が現金で行えるためトラブルを回避しやすい
実家を相続してから売却する場合、複数の相続人による共有名義や遺産分割協議が必要となり、時に意見の対立やトラブルの原因となります。
しかし、生前に売却して現金化しておけば、遺産分割が「現金」という分かりやすい形で行えるため、分配が容易になり揉めごとを回避しやすくなります。
現金化された資産は、相続税の評価額も明確になり、税額の計算や申告も簡潔になります。
実家という不動産をそのまま遺産として残すのではなく、必要に応じて早期に処分することで、家族の関係を円滑に保ちつつ資産整理が可能になります。
相続前に実家を売却するメリットは、親の意思を踏まえ、複雑な手続きや今後の相続トラブルから解放されやすいメリットがあります。
売却益を親の老後資金に当てたいなど、ライフプランに合わせて現金を必要とする場合は、なるべく早い売却がおすすめです。
早い売却を行える可能性がある、買取専門業者への相談をしてみてはいかがでしょうか。
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相続前に実家を売却するデメリット3つ
相続前の実家売却には多くのメリットがありますが、同時に注意すべきデメリットも存在します。
3つのデメリットを紹介します。
売却後に後悔しないよう、また家族間でトラブルが起きないように、税理士や司法書士などの専門家に相談しつつ方針を決めていきましょう。
判断に迷う場合は、税理士や司法書士などの専門家に相談し、家族でよく話し合ったうえで最適な選択をしましょう。
売却益が相続税の課税対象となる
相続前に実家を売却した場合、その売却によって得た利益（譲渡所得）は、現金として親の相続財産に加算されます。
そのため、相続開始時には現金資産として「相続税」の課税対象となり、結果として税負担が増加する可能性があります。
引用元：国税庁
例えば、売却額が高額であるほど課税対象となる相続財産の「評価額」も上がり、「基礎控除額」を超えてしまうと相続税の申告・納税義務が発生します。
これにより、実家の売却をしなければ相続税が非課税で済むケースでも、売却によって課税が生じることもあるのです。
不動産の評価額より現金の評価額が高くなる可能性
実家を売却し現金化すると、その財産は相続時に「時価」として評価される現金資産となり、結果的に相続税評価額が高くなる傾向があります。
これに対して、不動産のままで相続した場合は、「固定資産税評価額」や「小規模宅地等の特例」が適用されることで、評価額が抑えられるケースが多いです。
たとえば、自宅として使用していた土地に対しては、最大80％の減額が認められることがあります。
参照元：国税庁
しかし、現金化した後はこうした特例は利用できません。
不動産のまま保有した場合の税額と、現金に変えた場合の税額を比較・検討することが不可欠です。
親の同意が得られない場合は売却できない
相続前に実家を売却するためには、親の明確な意思と同意が絶対条件です。
家族間でも意見が分かれることが多く、売却を進める際には親族間の調整や説得が必要になることもあります。
早めに十分な話し合いを進めましょう。
また、仮に親が高齢で判断能力が低下していたり、認知症を患っていた場合、適法な売買契約を結ぶことができず、成年後見制度の利用を検討しなければなりません。
成年後見制度は、認知症、知的障害、精神障害などの理由で自分の財産管理が難しい人を支援するための制度です。
後見人は家庭裁判所の判断で選任されますが、親族に限らず、弁護士や司法書士などの専門職が選ばれる場合があります。
そして、定期的に家庭裁判所へ状況報告を行う義務があるため「実家を売りたい」と親族が考えていたとしても、売却を行えない状況となってしまう場合があります。
参照元：厚生労働省
売却益を含めた資産額によっては、相続税を想定以上に納める場合もあります。
売却で得られる金額の目安を知ってから売却を決めたい場合も、買取業者への相談をおすすめします。
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相続後に実家を売却するメリット3つ
相続後に実家を売却することには、税制上の優遇措置を受けられるという大きなメリットがあります。
3つのメリットを紹介します。
制度をうまく活用して、税負担を抑えつつ資産の現金化を目指しましょう。
小規模宅地等の特例で相続税が減額される
実家を相続する際、一定の要件を満たせば「小規模宅地等の特例」が適用され、土地の相続税評価額が最大80％まで減額されます。
参照元：国税庁
ただし、適用されるのは相続で実家を取得した人の続柄や、土地の面積などの条件が定められている点には注意が必要です。
また、申告期限内に税務署へ申告する必要があるため、早めに弁護士や司法書士への依頼と、準備を進めましょう。
相続空き家の特別控除が利用できる
実家を相続後、空き家となっていた場合、「相続空き家の特別控除」により最大3,000万円の譲渡所得控除が受けられる制度があります。
建物を解体し、更地にしてから売却する場合も対象となるため、活用の幅は広いといえます。
この特例を利用することで、譲渡所得から控除される金額が大きくなり、所得税・住民税の負担を大幅に減らすことができます。
ただし、昭和56年5月31日以前に建築された旧耐震基準の家屋で、相続人が売却までの間に住んでいないなど、いくつかの条件を満たす必要があります。
合わせて売却を完了させる期限である「相続開始から3年以内、かつ譲渡した年の12月31日まで」と定められています。
参照元：国税庁
制度活用のためには条件をしっかりと確認し、売却計画を早めに立てましょう。
取得費加算の特例で譲渡所得税を軽減できる
相続人が相続開始から3年以内に実家を売却した場合、「取得費加算の特例」によって、支払った相続税を譲渡所得の取得費に加算することができます。
この制度を活用することで、譲渡所得が減額され、結果として譲渡所得税や住民税の負担を軽減できます。
参照元：国税庁
特に、不動産の評価額が高く、相続税の支払いが発生している場合には、この特例の活用をお勧めします。
ただし、譲渡の時期や申告方法、税務署への手続きには注意が必要です。
相続後に実家を売却する場合、相続税や譲渡所得税を軽減できる可能性がありますが、どのくらい軽減できるかの目安は分かりにくい場合もあるかと思います。
そんな場合は、税理士と提携している買取業者への相談がおすすめです。
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相続後に実家を売却するデメリット2つ
相続後の実家売却には税制上の特例が活用できるメリットがある一方で、売却を進めるうえでの注意点や手続き上のデメリットも存在します。
デメリットを2つ紹介します。
相続の手続きには時間も手間もかかるうえ、家族間の関係性によってはトラブルの原因にもなりかねません。
対策を講じるには、事前に司法書士などの専門家と連携し、スケジュールや費用感を把握しておくことが重要です。
相続人全員の合意が必要
相続後の実家売却では、すべての相続人の同意が必要です。
これは、遺産である不動産が相続人の「共有財産」となっているためであり、共有名義の不動産を売却するには原則として全員の「合意書」や「委任状」が必要です。
相続人が複数いる場合や遠方に住んでいるケースでは、意見の対立や連絡の行き違いから、遺産分割協議が難航することも少なくありません。
さらに、親族間での感情的な対立がある場合には、売却が大幅に遅れる、または実現できなくなる恐れもあります。
こうしたリスクを避けるためには、実家の持ち主である親に「遺言書」を準備してもらうか、相続発生後すぐに「遺産分割協議書」を準備し、早期に合意形成を進めることが不可欠です。
相続は専門知識も必要となるため、司法書士の立ち会いによる協議も有効です。
相続登記や名義変更の手続きが必要
実家を相続した後に売却するには、まず「相続登記」を完了し、名義を被相続人（亡くなった親）から相続人に変更する必要があります。
相続登記には「被相続人の戸籍謄本」「遺産分割協議書」「印鑑証明書」などの書類が必要で、手続きには一定の時間と費用がかかります。
2024年4月1日から相続登記の申請は義務化されました。
相続を知った日から3年以内に申請を行わないと10万円以下の過料の対象となる、と法律で定められています。
参照元：法務省
早めに登記を完了させ、売却に向けて準備を進めましょう。
相続後に実家を売却するためには、相続人全員の合意が必要であったり、名義変更が必要であったりと様々な手続きが求められます。
法的な手続きもあるので、知識がないと難しい場合もあります。
そんな時は、司法書士と提携している不動産買取業者への相談をおすすめします。
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売却手続きの流れはほとんど同じ
実家の売却手続きは、相続前であっても相続後であっても、大まかな流れは共通しています。
売却の準備から売却成立までの流れは以下の通りです。
それぞれのケースで必要な準備や流れを把握し、適切なタイミングで動けるようにしておくことが、スムーズな売却につながります。
【相続前の売却】親名義の確認と売却意思の確認
相続前に実家を売却する際は、まず「親が不動産の所有者であるか」の名義確認と、「売却の意思」がはっきりしているかが重要なポイントです。
法務局から不動産登記簿の証明書を取り寄せ、実家が親名義であることを確認しましょう。
また、親自身が売主となるため、所有者として売却契約を締結する責任と判断能力が必要です。
認知症や健康上問題がないかも併せてチェックしましょう。
意思が確認できたら、不動産会社に査定を依頼して売却の準備を進めましょう。
【相続後の売却】相続登記の完了と名義変更
相続後に実家を売却するには、まず「相続登記（名義変更）」を完了させる必要があります。
これは、被相続人（親）から相続人へ不動産の所有権を移す手続きであり、登記が完了していなければ売買契約を結ぶことができません。
相続登記には、以下の書類を用意します。
-
- 所有権移転登記申請書
- 「遺言書」または「遺産分割協議書」
- 被相続人の戸籍謄本
- 相続人全員の印鑑証明書
参照元：法務局
登記には、相続人同士での事前の話し合いと書面の整備が不可欠です。
登記完了後は、不動産会社に査定を依頼して売却の準備を進めましょう。
不動産会社への査定依頼と媒介契約の締結
実家の売却を進める際は、まず不動産会社に「査定依頼」をして物件の適正価格を把握しましょう。
査定には「簡易査定」と「訪問査定」があり、建物の状況や土地の評価額、相場、周辺環境などを総合的に判断して価格が算出されます。
複数の不動産会社に査定を依頼することで、より信頼性の高い相場感が得られます。
その後、仲介業者に依頼する場合は媒介契約を締結し、販売活動が開始されます。
媒介契約には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があり、それぞれ依頼方法や情報公開の範囲が異なります。
ちなみに買取専門業者であれば、直接業者が買取を行うため、媒介契約や販売活動を挟まずスピーディーに売却を進めることができます。
売買契約の締結と引き渡し
買主が決定したら、売主と買主の間で「売買契約」が締結されます。
契約時には「手付金」の授受、契約条件の確認、引き渡し日などを明確にしておく必要があります。
契約締結後は、残金の支払いや登記の移転手続きを行い、実際の物件の「引き渡し」が行われます。
引き渡しの際には、不動産の状態確認や鍵の受け渡し、固定資産税の清算などが含まれます。
また、売却によって譲渡所得が発生した場合は、翌年の確定申告で所得税・住民税の申告が必要です。
相続前、相続後どちらも売却の手続きの流れはほとんど変わりませんが、法的な手続きや書類の取り交わしは必要です。
手続きに迷われた場合も気軽に相談してみてはいかがでしょうか。
不動産業者はノウハウがあるので、書類の手続きで迷うことなく実家の売却を進めることができます。
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相続前の売却における注意点
相続前に実家を売却する場合、手続きがスムーズで税制優遇が受けられるなどのメリットがありますが、いくつか注意すべき点も存在します。
特に親の判断能力や、売却後の資金の扱いについては慎重に対応しなければ、将来的な相続トラブルや課税リスクを招く可能性もあります。
親の判断能力が低下している場合の対応
実家を相続前に売却するには、所有者である親の「明確な意思」と「判断能力」が前提条件です。
しかし、親が高齢で認知症などを発症している場合、本人の意思確認が困難となり、法的な売却手続きができなくなります。
このような場合には「成年後見制度」が活用できますが、手続きには時間と費用がかかり、売却の自由度も制限されます。
親の健康状態や判断能力を踏まえ、早めに家族で売却の話し合いを始めることが重要です。
売却後の資金管理と相続対策
相続前に実家を売却し現金化した場合、その売却代金は親の資産として相続財産に加算されます。
現金は不動産と異なり評価額の変動がなく、相続税の課税対象としては「額面通り」に計算されるため、相続税額が上昇する可能性があります。
また、売却後の資金を親がどのように管理・使用するかも重要です。
生前贈与を行う場合は、相続時に困らないように「非課税枠内での贈与」を行うなどの調整が必要な場合があります。
相続前の実家の売却は、実家の持ち主である「親の意思や考え方」の取りまとめが一番注意するポイントです。
後から「こんなはずでは」とならないように、親や兄弟としっかり意思確認をしておきましょう。
売却代金の扱いや、相続制度が分からないと迷った場合は、税理士や司法書士へ相談しましょう。
売却を考えた段階で、税理士や司法書士と提携している買取業者へ相談しておくと、困ったことがあってもスムーズに対応できます。
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相続後の売却における注意点
相続後に実家を売却する場合、相続税の特例や譲渡所得の控除が活用できるメリットがある反面、手続きや税務面での注意点も存在します。
とくに相続人の合意形成や申告・納税のタイミングを誤ると、トラブルや税負担の増加につながる可能性があります。
以下で、相続後の売却において注意すべき代表的なポイントを解説します。
相続人全員の同意が必要
相続後に不動産を売却するには、原則として相続人全員の同意が必要です。
遺産分割協議が整っていない段階では、実家は共有状態となっており、1人の判断だけでは売却できません。
このような状況で無理に売却を進めようとすると、親族間の対立や法的トラブルに発展するリスクがあります。
また、相続登記を行うためには、遺産分割協議書の作成、印鑑証明書の取得、登記変更など多くの準備が求められます。
制度は複雑なので、司法書士・弁護士などの法律に詳しい専門家によるサポートを受けながら進めた方が良いでしょう。
相続税の申告期限と売却タイミング
相続税には「相続開始（通常は死亡日）から10か月以内」という申告期限があります。
この期限内に実家を売却し、その資金を相続税の納税に充てる計画を立てている場合、売却手続きにかかる時間や手続きの複雑さを考慮しなければなりません。
実際の売却は数か月以上かかることも多く、タイミングを誤ると納税が間に合わず「延滞税」や「加算税」が発生するリスクがあります。
また、「取得費加算の特例」や「相続空き家の3,000万円特別控除」などは、売却時期が相続開始から3年以内などと条件が設けられており、期限を過ぎると特例の適用ができなくなります。
したがって、売却と納税のスケジュールは早めに専門家と計画を立てることが肝心です。
相続後に実家の売却を行う場合、相続税の申告期限や特別控除を受けるタイミングなど、スケジュール管理が必要となります。
相続制度に詳しい税理士や司法書士へ相談しながら進めていくと安心です。
また、売却まで時間がかかりすぎてしまうと、相続税に加えて、実家の管理費用がかさむおそれがあります。
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相続前と相続後、売却にかかる税金と活用できる制度
実家の売却にかかる税金や、活用できる制度はさまざまです。
代表的なものをいくつか紹介します。
まず、相続前の売却に関わるものを紹介します。
- 譲渡所得税：不動産を売却して利益が出た際に課税される税金
- 譲渡所得税の3,000万円特別控除
- 長期譲渡所得の適用：所有期間が5年を超えた不動産は税率が15%になる
相続後の売却に関わるものを紹介します。
- 譲渡所得税：不動産を売却して利益が出た際に課税される税金
- 譲渡所得税の3,000万円特別控除
- 登録免許税：不動産の所有権移転登記を行う際に必要な税金
- 相続税の取得費加算特例：相続税の一部を不動産取得費として加算できる
それぞれの税金や制度について、詳しくはこちらで紹介しています。
実家の売却タイミングに迷ったらアルバリンクへ相談
実家の売却タイミングについて、相続前と相続後それぞれのお勧めしたいケースやメリットデメリットについて紹介しました。
しかし、売却額や税金の目安が分からないと、判断は難しくなります。
まずは不動産業者へ見積もりを依頼し、判断材料を増やすことをお勧めします。
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まとめ
この記事では、「実家の売却は相続の前と後で」どのように異なるかについて解説しました。
親が存命中であれば、意思を尊重し老後資金にも活用できる一方、相続後は特例制度を活用して税負担を軽減できるメリットがあります。
どちらのタイミングにも利点と注意点があるため、自身の状況に合った選択が重要です。
実家の売却を検討している方は、後悔しない判断をするためにも、早めに専門家へ相談してみてください。
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