再建築不可物件の5つの例
再建築不可物件には、見た目だけでは判断しにくいケースが多く存在します。
ここでは、再建築不可物件に該当する5つの例について解説します。
道路に2m以上接していない物件
道路に2m以上接していない物件は、建築基準法に基づき再建築が原則として認められていません。
参照元：e-Gov法令検索｜建築基準法 第四十三条（敷地等と道路との関係）
地震や火災などの災害が起きた際の避難経路や、救急車や消防車などの緊急車両の通路が確保できないからです。
参照元：国土交通省
この定義は接道義務と呼ばれ、接道義務を満たさない場合、新築はもちろん、リフォームや増改築にも制限がかかる可能性があります。
たとえば、幅員4mの建築基準法上の道路に対して間口が1.5mしか接していない場合、この敷地は建て替えができません。
安全上の理由から、道路に2m以上接していない物件は、再建築不可と定められています。
建築基準法上の道路に接していない物件
建築基準法上の道路に接していない物件は、原則として再建築が認められていません。
建築基準法に定められた「道路」とは、原則として幅員4メートル以上で、かつ一定の法的要件を満たしたものを指します。これは建築基準法第42条で定義されており、次のような種類に分類されます。
- 道路法による国道・県道・市町村道などの公道
- 都市計画法や土地区画整理法などにより築造された道路
- 幅員が4m未満であっても、建築基準法施行時（1950年以前）からすでに存在し、かつ行政が「道路」として指定したもの（いわゆる既存道路）
参照元：e-Gov法令検索｜建築基準法 第四十二条（道路の定義）
また、「道路」と認められるためには、次のような要件を満たしている必要があります。
- 幅員が原則4メートル以上あること（狭い場合はセットバックが必要）
- 建築基準法で定める正式な手続きを経て築造または指定されていること
- 継続的に不特定多数の通行が可能な状態であること
参照元：e-Gov法令検索｜建築基準法 第四十二条（道路の定義）
たとえば、以下のような土地では、建て替え時に行政から許可が下りないことがあります。
- 舗装されていても、法的に認定されていない私道や通路
- 古くから利用されているが、建築基準法の基準に適合していない非道路扱いの生活道路
- 幅員が4m未満で、接道部分が2mに満たない旗竿地や袋地
見た目の道路で判断できないため、自治体の建築指導課など、建築に関する部署で、道路関連の図面を確認しましょう。
図面から判断が難しい場合、「この道が法的に認められた道路かどうか」を役所に直接調査してもらうことも可能です。
また、インターネット検索できる自治体もあり、「○○市 道路」などと検索することで、オンライン上で情報を確認できる場合もあります。
建て替えに許可が必要な市街化調整区域の物件
市街化調整区域内にある物件は、都市計画法により新たな建物の建築が原則として制限されています。
市街化調整区域とは、無秩序な市街地の拡大を防ぐため、建物の建築や宅地造成などの「開発行為」が制限されている地域です。原則として農業や自然保全を目的とした土地利用が求められています。
たとえば、市街化調整区域内の農地に建てられた物件を相続した場合、建物解体後の再建築には開発許可・建築許可等が必要で、原則として一般住宅の建て替えは困難です。
市街化調整区域内は建設や土地利用に厳しい制限があるため、再建築が難しいのです。
袋地や接道2m未満の旗竿地の物件
袋地や旗竿地で接道部分が2m未満の場合、原則として再建築不可となります。
前述の通り、道路に2m以上接していない物件は再建築ができないからです。
参照元：e-Gov法令検索｜建築基準法 第四十三条（敷地等と道路との関係）
袋地とは、周囲を他人の土地に囲まれ、公道に直接接していない土地を指します。
袋地にある物件は通路がある場合でも、建物を建てるために必要な「道路に2メートル以上接する」というルールを満たしていないため、再建築ができません。
旗竿地とは、細長い通路部分（竿）で道路と接し、その奥に敷地（旗）がある広がる土地です。
旗竿地にある物件でも、通路部分の幅が2メートル未満だと、接道義務を満たせず、再建築ができません。
袋地や接道義務を満たしていない旗竿地は、一度建物を解体してしまうと、再建築ができないのです。
セットバックが困難で建て替えできない物件
再建築不可物件のなかでも、セットバックが必要なのに実行できないことで建て替えが不可能になるケースがあります。
セットバックとは、前面道路の幅が4メートルに満たない場合に、建築基準法の規定により道路の中心から2メートルの位置まで敷地を後退させて、建物を建てなければならない仕組みです。
参照元：e-Gov法令検索｜建築基準法 第四十二条（道路の定義）
ただし、以下の土地はセットバックが困難なため、建て替えができません。
-
- 建物を建てる場所がなくなる土地
- 擁壁や高低差など、構造的にセットバックができない土地
このように、再建築不可の物件の条件はさまざまです。
再建築不可の実家を相続してしまったけど、老朽化していて活用予定もないし、早く手放したいという方は、不動産買取業者への売却を検討しましょう。
不動産買取業者は再生・活用を前提に買取を行なっており、老朽化した再建築不可物件でも、現状のまま買い取ってくれる可能性があります。
当社アルバリンクでは、再建築不可物件をはじめとした訳あり物件の買取実績が豊富です。
グーグル口コミ平均4.7(1000件以上/2025年11月時点)で、「対応が丁寧」「他社で断られた物件を買い取ってもらえた」といった声が多く寄せられています。
相続した再建築不可物件を手放したいとお悩みの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
＼高額ですぐ手放したい方はこちら／
再建築不可物件を相続する2つのデメリット
再建築不可の物件を相続する場合、注意すべきデメリットがあります。
再建築不可物件を相続する際のデメリットは以下の2つです。
売却価格が下がる
再建築不可物件は、一般的な不動産と比べて売却価格が下がる傾向にあります。
建て替えできないという制限が、土地や建物の活用の可能性を狭めてしまうからです。
たとえば、老朽化した住宅であっても、再建築が可能であれば「更地にして新築できる土地」として需要がありますが、再建築不可の場合はその選択肢がなく、利用や転用が限定されます。
また、リフォームにも法的な制限がかかる場合があるため、買主側で購入後にかかる費用やリスクを考慮して価格を下げることが一般的です。
将来的な再建築ができないという条件があるだけで、同じ地域・面積の土地であっても市場での評価額が下がってしまうのです。
買主が見つかりにくい
再建築不可物件は、買主が見つかりにくいこともデメリットです。
建て替えや使い道に法律上の制限があるため、活用の幅が少なく、買主からの需要が少ないからです。
また、購入時に住宅ローン審査が通りにくいのも、買主が見つかりにくい理由のひとつとなっています。
再建築不可物件は建て替えができないため、将来的な価値が乏しく、老朽化した際は倒壊等の危険性もあるため、金融機関からの評価が低くなるからです。
再建築不可物件は通常の物件に比べて需要が少なく、買主が見つかりにくい傾向があります。
相続した再建築不可物件を売りたいけど、買主が見つからないかもと不安を抱えている方は、不動産買取業者への売却がおすすめです。
不動産買取業者は再生・活用を前提に買取を行なっており、老朽化した再建築不可物件でも、現状のまま買い取ってくれる可能性があります。
当社アルバリンクでは、再建築不可物件をはじめとした訳あり物件の買取実績が豊富です。
東証グロース市場に上場しており、専門のスタッフが丁寧に対応します。
不動産査定をお考えの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
＼高額ですぐ手放したい方はこちら／
相続した再建築不可物件の4つの処分方法
相続した再建築不可物件を手放そうとしても、「建て替えられない」「利用価値が低い」などの理由から、処分に困る可能性があります。
ここでは、相続した再建築不可物件の処分方法4つをご紹介します。
空き家マッチングサイトを利用する
空き家マッチングサイトを活用すれば、再建築不可の物件でも購入してくれる買主と出会える可能性があります。
空き家マッチングサイトとは、空き家を売りたい人と買いたい人や借りたい人をつなぐサービスです。
リフォーム前提で安く物件を手に入れたい人や、住宅以外の用途で使いたい人などが利用しています。
そのため、一般的な不動産会社では敬遠されがちな再建築不可物件でも、買主の条件に合えば前向きに検討してくれる場合があるのです。
また、登録や掲載が無料のサービスもあり、費用をかけずに情報発信ができるのも特徴です。
空き家マッチングサイトは広く情報を発信でき、通常の市場では出会えない層とつながれるメリットがあります。
ただし、成約までに時間がかかるケースがあることや、問い合わせ対応や交渉を所有者自身が行わなければいけない点に注意が必要です。
通常の不動産市場では買い手が見つかりにくい物件でも、空き家マッチングサイトを通じて買主を見つけられる可能性があります。
なお、以下記事では空き家マッチングサイトの具体的な活用方法や、おすすめサイトを紹介していますので、ぜひ参考にしてみてください。
セットバック費用を差し引いてそのまま売却する
セットバックが必要な物件の場合、セットバック費用を差し引いた上でそのまま売却するという方法があります。
たとえば、幅員3.2メートルの私道に接する住宅では、建築時に道路の中心から2メートルの後退（セットバック）が必要です。
このような物件では、買主が将来的に建て替えを行う際にセットバック工事や、手続き費用を負担する必要があります。そのため、売却時にその費用分を差し引いて価格設定すれば、売却できる可能性があるのです。
買主側にセットバックの対応をしてもらうことになるため、所有者側で土地の整備や隣地交渉をせずに売却できます。
ただし、セットバック費用を差し引いてるため、売却価格が低くなる可能性がある点に注意しましょう。
セットバックが必要な再建築不可物件でも、費用や条件を価格に織り込むことで売却できる場合があるのです。
隣地を買って再建築可能にする
再建築不可物件であっても、隣地を一部買い足すことで接道義務を満たし、再建築が可能になるケースがあります。
たとえば、旗竿地で間口が1.5メートルしかない土地では、隣地の0.5メートル分を購入すれば、合計2.0メートルとなり建築基準法の接道要件（2メートル以上）をクリアできます。
隣地の買取には、隣地の所有者との協議、売買契約、登記手続きなどが必要なため、司法書士や不動産会社などの専門家と連携しながら進めるようにしましょう。
建て替えが可能になることで物件の資産価値が上がり、買主からの需要の増加が見込まれます。
ただし、隣地取得にかかる費用や交渉の手間、場合によっては隣地売却を断られるリスクがある点には注意が必要です。
将来的にその土地を再建や有効活用したいと考える場合、隣地を買って再建築可能にすることで、売却できる可能性が高まります。
買取専門業者に売却する
再建築不可物件を手間なくスピーディーに手放したい場合は、買取専門業者に売却する方法がおすすめです。
買取業者が直接買い取るため、買主を探す必要がなく、短期間で現金化可能です。
買取専門業者は再販・リフォームを前提に買取を行なっているため、再建築不可物件のような特殊な条件のある物件でも、再生・活用するノウハウがあります。
売却までの期間が短く、物件の不具合をめぐるトラブルが少なく済むことがメリットです。
ただし、市場価格よりも売却額が低くなる傾向がある点には注意しましょう。
再建築不可物件を手間なく早めに手放したい方には、買取専門業者への売却がおすすめです。
弊社アルバリンクは、日本全国の再建築不可物件をはじめとした訳あり物件を積極的に買い取っている不動産買取業者です。
これまでに、築年数が経過した空き家や劣化が進んでいる空き家など需要がない物件でも積極的に買い取ってきた実績があります。
また、メディア掲載実績も多数あり、多くのお客様にご利用いただいております。
相続した再建築不可物件の処分でお悩みの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
＼(無料)東証上場企業に相談・査定／
アルバリンクついて詳しく知りたい方は、アルバリンクの評判で口コミや評判・買取実績などについて詳しく説明していますので、ぜひ合わせてご覧ください。
まとめ
再建築不可物件を相続すると、「売れない」「維持費がかかる」といった悩みに直面しがちです。
また、そのまま所有し続ければ、固定資産税や管理の負担が増すため、早めに対処する必要があります。
ただし、空き家マッチングサイトは時間がかかり、隣地購入には高いハードルがあるのが現実です。
再建築不可物件を手間なく早めに手放すには、買取専門業者への売却がおすすめです。
なかでも弊社アルバリンクは、全国の空き家などの訳あり物件の買取を積極的に行なっており、これまでに多数の再建築不可物件の買取実績があります。
相続した再建築不可物件でお困りの方は、まずはアルバリンクに相談してみましょう。
＼(無料)東証上場企業に相談・査定／
