筆界未定地とは何か？売買に関わる基本知識
筆界未定地とは、境界が法的に確定していない状態の土地を指します。
不動産売買を行う際、筆界が未確定のままだと、所有権の範囲や地積（登記上の面積）、さらには価格にも影響が出るため注意が必要です。
ここでは、筆界未定地を売買するときに知っておきたい基本知識として、下記の内容を解説します。
筆界と所有権界の違い
筆界とよく似た概念に所有権界があります。
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- 筆界：登記上の土地の区画を示す線
- 所有権界：所有権の範囲を示す線
参照元：法務局
筆界は、登記によらなければ変更できませんが、所有権界は所有者同士の合意などで変更されることがあります。
そのため、どちらも土地の境界を示すものですが筆界と所有権界は必ずしも一致するとは限りません。
どちらを基準にするかによって、土地の面積や価値、ひいては固定資産税などの税額が変わる可能性もあります。
筆界と所有権界が一致しないと、トラブルが発生しやすく、売買契約に支障をきたすことがあるため注意が必要です。
筆界未定地になる原因
筆界未定地が生じる主な原因は、過去の測量精度の低さと地籍調査の未実施です。
法務局には境界を示す地図が備え付けられていますが、現在も昔の公図（地図に準ずる図面）が使われている地域が多く、現地の境界線と一致しないことがあります。
現在、公図を正確な地図に置き換える地籍調査が進められており、令和6年度末の進捗率は53％です。
参照元：国土交通省
境界の確定に必要な、隣地所有者の立会いや合意が得られず、筆界未定となるケースもあります。
筆界が未確定のまま放置すると売買や相続でトラブルのもとになるため、早めに境界を確定させることが重要です。
具体的な方法は、「筆界未定地の問題を解消するための3つの方法」で解説します。
なお、筆界未定地のような境界に問題を抱える物件は、一般的な不動産会社では敬遠されがちです。
早く維持や管理の負担から解放されたい方は、売れにくい物件を積極的に買い取ってくれる専門業者に相談することをおすすめします。
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筆界未定地に起こりやすい3つのトラブル
筆界未定地は、さまざまなトラブルを引き起こす可能性があります。
よくあるトラブルは下記の3つです。
売買時の契約トラブル
筆界未定地では、売買契約の際に土地の面積や価格をめぐるトラブルが発生しやすくなります。
実測面積と登記簿の面積が一致しないことが多いためです。
実際に、登記簿の面積を前提に売買契約をしたケースで、実測が狭いことが判明し、買主からの売買代金の減額請求が裁判で認められた事例もあります。
参照元：不動産トラブル事例データベース
このように境界があいまいなまま売買すると、後から金銭トラブルに発展したり、契約が解除される可能性があるため注意が必要です。
隣地との境界紛争
筆界未定地は、隣地所有者との境界紛争を招くリスクが高くなります。
どこまでが自分の土地か明確にできず、所有権界の認識にズレが生じやすいためです。
「塀や建物が自分の敷地にはみ出している」「本当の境界はここではない」といった主張がぶつかり、話し合いで解決できなければ訴訟に発展することもあります。
隣地所有者の合意がなければ、建築計画や売買契約が進められず、大きな時間と費用のロスにつながります。
相続時の分割トラブル
相続財産に筆界未定地が含まれると、遺産分割協議が難航することがあります。
土地の正確な範囲や価値が分からなければ、相続人同士で公平に分けることができません。
分割そのものが進まず、結果的に相続人同士の関係悪化につながるリスクもあります。
これらの筆界未定地におけるトラブルを回避するには、境界を確定させておくことが大切です。
ただし、境界の確定には時間や費用がかかります。
できるだけ手間やコストをかけたくない方は、買取を検討するのも一つの方法です。
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筆界未定地の売買における4つのデメリット
筆界未定地は、不動産売買において大きなリスクを伴います。
主なデメリットは下記の4つです。
資産価値が低い
筆界未定地は、資産価値が低く評価される傾向があります。
境界が不明確だと、正確な土地の面積がわからず、将来的にトラブルの可能性が高いと判断されるためです。
希望する価格では売れず、通常より値引きが必要になる可能性があります。
建築や分筆に制限がある
筆界が未確定だと、建物の建築や土地の活用に制限があります。
建物を新築や増築などをする際は、建築基準法などに適合しているか確認するために建築確認申請が必要です。
しかし、境界がはっきりせず敷地面積が確定できないと、建築確認申請が下りず、建築できない可能性があります。
また、筆界未定地は次のようなこともできません。
- 分筆：1つの土地を複数に分ける
- 合筆 ：隣り合う複数の土地を1つにまとめる
- 地積更正：登記簿の面積を正しい面積に訂正する
- 地目変更：農地を宅地に変更する
参照元：群馬県吉岡町
「新築したい」「一部だけ売りたい」「農地を宅地に変えたい」といった活用ができず、購入者が自由に使いづらい土地といえます。
住宅ローンの利用が難しい
筆界未定地は、住宅ローンの審査が通りにくいデメリットがあります。
金融機関が担保評価を行う際、境界や面積がはっきりしないと土地の価値を正確に算出できないためです。
ローンが使えないとなると、現金一括で購入できる限られた人しか買えなくなります。
買い手が見つからない状況に陥る
筆界未定地は、最終的に買い手が見つからない可能性が高いです。
購入後にトラブルが起こりやすく、自由に活用することも難しい土地であれば、一般の買い手は敬遠します。
売買をスムーズに行うためには、境界を明確にして買い手に安心感を与えることが大切です。
ただし、境界を確定しても、築年数が古い物件や老朽化が進んだ物件は需要が低く、買い手が見つからない可能性があります。
弊社が行った【不動産を購入するなら築年数は何年までがベストか】男女100人アンケート調査では、「築年数10年以内」と回答した人が63％を占めました。
引用元：株式会社AlbaLink
築10年を超えると需要が大きく下がり、築年数が古くなるほど買い手が限られてしまう結果となっています。
もし、あなたの物件の築年数が古いのであれば、空き家など老朽化が進んだ物件の買取実績がある専門業者に相談することをおすすめします。
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筆界未定地の問題を解消するための3つの方法
筆界未定地は多くのリスクを伴いますが、適切な手続きを取れば、境界の問題を解消することが可能です。
境界がはっきりすれば、土地の価値や流通性が高まり、スムーズに売却できる可能性があります。
主な方法は次の3つです。
境界確定測量を実施する
筆界未定地を解消する基本的な方法は、土地家屋調査士に依頼して境界確定測量を行うことです。
法務局の公図や地積測量図などの資料をもとに現地を測量し、境界線を明らかにします。
その際、隣接するすべての土地所有者に立会いをお願いし、境界の位置を確認したうえで合意できれば筆界確認書を交わします。
参照元：日本土地家屋調査士会連合会
ただし、費用は数十万円〜100万円程度必要になるのが一般的です。
参照元：日本土地家屋調査士会連合会
手間や費用をかけずに早く手放したい場合は、不動産買取も選択肢の一つです。
専門業者なら、境界が不明なままでも測量費の負担なしで買い取ってくれるケースがあるため、一度相談してみることをおすすめします。
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筆界特定制度を活用する
隣地所有者が立ち会いを拒否したり、不在で協力が得られない場合、法務局に申請をして筆界特定制度を利用する方法があります。
筆界特定制度は、専門家の意見や現地調査を踏まえて、もともとあった筆界の位置を公的に特定する制度です。
参照元：法務省
筆界を明らかにすることで、隣地所有者とのトラブルを回避できる可能性があります。
ただし、新しく境界を決めるわけではないため、結果に納得できない場合は訴訟に進むこともあります。
それでも、裁判より費用や時間を抑えて境界問題を解決できる有効な選択肢です。
境界確定訴訟を行う
話し合いや筆界特定制度でも納得できない場合、境界確定訴訟を提起する方法があります。
前述の筆界特定制度では、法務局が筆界の位置を判断しますが、法的拘束力はなく所有権界の争いまで直接解決できるわけではありません。
法的拘束力を持つ解決が必要な場合は、裁判所の判決で境界を確定させることになります。
ただし、裁判は時間と費用の負担が大きく、隣地所有者との関係が悪化するリスクもあるため、あくまで最終手段として検討する方法です。
筆界未定地のまま売買する場合の2つの方法
筆界未定地は本来、境界を確定してから売買するのが理想です。
しかし、売主と買主の双方が合意すれば、境界が未確定のままでも売買契約を結ぶことはできます。
ここでは、筆界未定地のまま売買する方法を2つ紹介します。
境界非明示の特約付きで売却する
筆界未定地を売買する際は、境界非明示の特約を付けることで取引が可能です。
通常、売主は土地の境界を明確にして引き渡す義務があります。
境界が不明確なまま売却すると、買主が意図どおりに土地を活用できず、「契約内容に適合していない」として契約不適合責任を問われるリスクがあるためです。
買主は、目的物が契約不適合であるときは、代金の減額請求、損害賠償請求、契約の解除などを求めることができます。
しかし、境界非明示特約を付ければ、境界を確定する義務を免れ、買主が現状のまま引き受けることを了承する契約となります。
売主は測量や隣地立会いなどの手間を省いて早期に売却でき、買主も納得のうえで安く購入できるため、双方にメリットがあります。
ただし、特約を付けても境界問題のリスクが完全になくなるわけではありません。
買主の理解が不十分だと後にトラブルになる可能性があるため、契約書の作成は専門家に依頼し、リスクを十分に説明することが重要です。
なお、不適合責任についてはこちらの記事で詳しく解説していますので、あわせてご覧ください 。
訳あり物件に強い専門買取業者へ売却する
筆界未定地を早く手放したい場合、訳あり物件を専門に扱う買取業者にそのまま売却する方法があります。
専門の買取業者は、筆界未確定などの問題を抱える物件の取り扱い実績が豊富です。
訳あり前提で買い取り、活用するノウハウを持っているため、個人の買主が敬遠するような物件でも対応できます。
査定価格は通常より低くなりますが、時間や費用をかけずに売却できるのは大きなメリットです。
筆界未定地のような売りにくい土地でお悩みなら、訳あり物件の買取実績が豊富な専門業者へ相談してみてください。
長期間放置して固定資産税を払い続けるより、早めに処分するほうが合理的かもしれません。
業者に直接買い取ってもらえば、維持や管理の負担から素早く解放されます。
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境界を確定する時間や費用をかけずに、スピーディーに現金化できる可能性もあります。
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引用元：googleクチコミ
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まとめ
筆界未定地は、筆界と所有権界が曖昧なため、さまざまなトラブルが発生しやすい土地です。
また、資産価値が低く評価されやすく、建築や分筆の制約や住宅ローン利用の難しさから買い手が見つからないといったデメリットもあります。
境界確定測量や筆界特定制度などの解決策はありますが、時間や費用がかかるうえ必ずしもスムーズに進むとは限りません。
こうしたリスクを回避する方法として、筆界未定地のまま売却するという選択肢があります。
とくに訳あり物件の売買に精通した専門業者であれば、スムーズな取引が期待できます。
中でもアルバリンクは、隣地との境界が不明な土地でも買取に対応可能です。
筆界未定地の問題でお悩みなら、まずはアルバリンクに相談し、安心して売却できる方法を検討してみてください。
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