筆界未定地とは？基本知識と確認方法
筆界未定地とは、境界が法的に確定していない状態の土地を指します。
不動産売買を行う際、筆界が未確定のままだと、所有権の範囲や地積（登記上の面積）、さらには価格にも影響が出るため注意が必要です。
ここでは、筆界未定地を売買するときに知っておきたい基本知識として、下記の内容を解説します。
それぞれ詳しく解説するので、参考にしてみてください。
筆界と所有権界の違い
筆界とよく似た概念に所有権界があります。
-
- 筆界：登記上の土地の区画を示す線
- 所有権界：所有権の範囲を示す線
参照元：法務局
筆界は、登記によらなければ変更できませんが、所有権界は所有者同士の合意などで変更されることがあります。
そのため、どちらも土地の境界を示すものですが筆界と所有権界は必ずしも一致するとは限りません。
どちらを基準にするかによって、土地の面積や価値、ひいては固定資産税などの税額が変わる可能性もあります。
筆界と所有権界が一致しないと、トラブルが発生しやすく、売買契約に支障をきたすことがあるため注意が必要です。
筆界未定地の空き家が生まれる原因
筆界未定地が生じる主な原因は、過去の測量精度の低さと地籍調査の未実施です。
法務局には境界を示す地図が備え付けられていますが、現在も昔の公図（地図に準ずる図面）が使われている地域が多く、現地の境界線と一致しないことがあります。
現在、公図を正確な地図に置き換える地籍調査が進められており、令和6年度末の進捗率は53％です。
参照元：国土交通省
地籍調査とは、国や地方自治体が土地の境界や面積を正確に測量し、公的に記録する事業のことです。
この調査により、曖昧だった境界が明確になり、土地に関するトラブルの予防や解決が図られます。
境界の確定に必要な、隣地所有者の立会いや合意が得られず、筆界未定となるケースもあります。
特に空き家の場合、長期間放置されることで隣地との境界が曖昧になりやすく、相続時に問題が発覚することが多くあります。
筆界が未確定のまま放置すると売買や相続でトラブルのもとになるため、早めに境界を確定させることが重要です。
具体的な方法は、「筆界未定地の問題を解消して高く売買する3つの方法」で解説します。
なお、筆界未定地のような境界に問題を抱える物件は、一般的な不動産会社では敬遠されがちです。
早く維持や管理の負担から解放されたい方は、売れにくい物件を積極的に買い取ってくれる専門業者に相談することをおすすめします。
弊社アルバリンクは、まさにそうした境界トラブルを抱えた土地のように「訳あり物件」を専門に扱う買取業者です。
原因の調査や隣人との交渉など、面倒な手続きは一切不要で、そのままの状態で買い取ることが可能です。
年間2万件以上の相談実績を持つ上場企業として、お客様の状況に寄り添ったご提案をいたしますので、まずはお気軽にご相談ください。
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筆界未定地かどうかを確認する方法
所有している土地が筆界未定地かどうかを確認する確実な方法は、法務局で「登記事項証明書（全部事項証明書）」を取得することです。
筆界未定地の場合、この書類の表題部に「国調筆界未定地」という記載があります。
また「地積測量図」や「公図」を確認することで、境界線が明確に記されているかどうかも判断可能です。
現地で境界標（境界杭やプレート）の有無を確認することも重要で、隣地との境界に境界標が設置されていない、または境界標の位置が曖昧な場合は、筆界が未確定の可能性があります。
これらの確認作業は土地家屋調査士などの専門家に依頼することで、より正確な判断ができます。
売買を検討している場合は、事前に筆界の状況を把握しておくことで、後のトラブル防止になるでしょう。
【ケース別】筆界未定地の空き家の最適な売却方法
筆界未定地の空き家を売却する際は、所有者の状況や物件の条件によって最適な方法が異なります。
そのまま専門業者に売却するか、境界を確定してから売却するかを適切に判断することで、より満足のいく結果を得られます。
それぞれ詳しく解説しますので、ぜひ参考にしてみてください。
そのまま専門業者に売却すべきケース
特に以下のような方には、専門業者への直接売却が適しているでしょう。
- 早急に現金化したい（3ヶ月以内）
- 手間や時間をかけたくない
- 隣地所有者と連絡が取れない
- 隣地所有者との関係に問題がある
- 維持費や税金負担から早く解放されたい
早急な現金化や手間の軽減を重視する場合は、筆界未定地のままで専門の買取業者に買い取ってもらうのが最適です。
買取業者であれば、境界確定の時間や費用をかけずに、迅速に売却手続きを完了させられます。
弊社アルバリンクのような専門の買取業者であれば、境界確定の時間や費用をかけずに、迅速に売却手続きを完了させられます。
そのまま専門業者に売却すべきケースに該当すると思われる方は、ぜひ「筆界未定地の空き家をそのまま売買する3つの方法」にお進みください。
境界確定してから売却すべきケース
特に以下のような方には、境界を確定させてからの売却がおすすめです。
- 売却を急いでいない（1年以上の余裕がある）
- より高値での売却を重視したい
- 需要があるエリアや立地
- 隣地所有者との関係が良好
- 境界確定費用を負担できる
時間と費用に余裕があり、より高値での売却を希望する場合は、境界確定測量を行ってから売却することをおすすめします。
境界が明確になることで、一般の買主にも安心して購入してもらえるため、市場価格に近い価格での売却が期待できます。
境界確定してから売却すべきケースに該当すると思われる方は、「筆界未定地の問題を解消して高く売買する3つの方法」にお進みください。
筆界未定地の空き家をそのまま売買する3つの方法
筆界未定地は本来、境界を確定してから売買するのが理想です。
しかし、売主と買主の双方が合意すれば、境界が未確定のままでも売買契約を結ぶことは可能です。
ここでは、筆界未定地のまま売買する方法を2つ紹介します。
それぞれ詳しく解説します。
境界非明示の特約付きで売却する
筆界未定地を売買する際は、境界非明示の特約を付けることで取引が可能です。
通常、売主は土地の境界を明確にして引き渡す義務があります。
境界が不明確なまま売却すると、買主が意図どおりに土地を活用できず、「契約内容に適合していない」として契約不適合責任を問われるリスクがあるためです。
買主は、目的物が契約不適合であるときは、代金の減額請求、損害賠償請求、契約の解除などを求めることができます。
しかし、境界非明示特約を付ければ、境界を確定する義務を免れ、買主が現状のまま引き受けることを了承する契約となります。
売主は測量や隣地立会いなどの手間を省いて早期に売却でき、買主も納得のうえで安く購入できるため、双方にメリットがあります。
ただし、特約を付けても境界問題のリスクが完全になくなるわけではありません。
買主の理解が不十分だと後にトラブルになる可能性があるため、契約書の作成は専門家に依頼し、リスクを十分に説明することが重要です。
なお、不適合責任についてはこちらの記事で詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。
地図訂正を行う
地図訂正とは、法務局に備え付けられている地図や公図の誤りを発見した場合に、正しい内容に修正を求める手続きです。
筆界未定地のなかには、実際には境界が明確であるにも関わらず、地図上の記載ミスや測量データの誤りによって「筆界未定」として扱われているケースがあります。
地図訂正の申請には、正確な測量図や隣地所有者との境界確認書などの資料が必要ですが、成功すれば比較的短期間で筆界未定の状態を解消できます。
手続きには数ヶ月程度を要しますが、境界確定測量と比較して費用を抑えられ、隣地所有者との新たな協議も不要な場合が多いのが特徴です。
ただし、地図訂正が認められるのは明らかな記載誤りがある場合に限られるため、事前に土地家屋調査士などの専門家に相談して、訂正の可能性を検討することが重要です。
訳あり物件に強い専門買取業者へ売却する
筆界未定地を早く手放したい場合、訳あり物件を専門に扱う買取業者にそのまま売却する方法があります。
専門の買取業者は、筆界未確定などの問題を抱える物件の取り扱い実績が豊富です。
訳あり前提で買い取り、活用するノウハウを持っているため、個人の買主が敬遠するような物件でも対応できます。
査定価格は通常より低くなりますが、時間や費用をかけずに売却できるのは大きなメリットです。
筆界未定地のような売りにくい土地でお悩みなら、訳あり物件の買取実績が豊富な専門業者へ相談してみてください。
長期間放置して固定資産税を払い続けるより、早めに処分するほうが合理的かもしれません。
業者に直接買い取ってもらえば、維持や管理の負担から素早く解放されます。
弊社アルバリンクは、弁護士や司法書士とも連携し、境界未確定のような権利関係が複雑な不動産や訳あり不動産を専門に扱う上場企業です。
売却しづらい物件の豊富な買取実績を活かし、お客様の状況に合わせた最適なご提案と、適正な査定金額をご提示いたします。
相談・査定は弊社の無料サービスの一環なので、弊社に売却する前提でなくてもお気軽にご利用ください。
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筆界未定地の問題を解消して高く売買する3つの方法
筆界未定地は多くのリスクを伴いますが、適切な手続きを取れば、境界の問題を解消することが可能です。
境界がはっきりすれば、土地の価値や流通性が高まり、スムーズに売却できる可能性があります。
主な方法は次の3つです。
それぞれ詳しく解説します。
境界確定測量を実施する
筆界未定地を解消する基本的な方法は、土地家屋調査士に依頼して境界確定測量を行うことです。
法務局の公図や地積測量図などの資料をもとに現地を測量し、境界線を明らかにします。
その際、隣接するすべての土地所有者に立会いをお願いし、境界の位置を確認したうえで合意できれば筆界確認書を交わします。
参照元：日本土地家屋調査士会連合会
ただし、費用は数十万円〜100万円程度必要になるのが一般的です。
参照元：日本土地家屋調査士会連合会
手間や費用をかけずに早く手放したい場合は、不動産買取も選択肢の一つです。
専門業者なら、境界が不明なままでも測量費の負担なしで買い取ってくれるケースがあるため、一度相談してみることをおすすめします。
「測量に数十万円もかけられない……」とお悩みなら、ぜひ弊社アルバリンクにご相談ください。
訳あり物件専門の弊社であれば、境界確定の手間や費用は一切不要。
お客様の負担なく、スピーディーな買取を実現しますので、ぜひ一度お気軽にご相談ください。
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筆界特定制度を活用する
隣地所有者が立ち会いを拒否したり、不在で協力が得られない場合、法務局に申請をして筆界特定制度を利用する方法があります。
筆界特定制度は、専門家の意見や現地調査を踏まえて、もともとあった筆界の位置を公的に特定する制度です。
参照元：法務省
筆界を明らかにすることで、隣地所有者とのトラブルを回避できる可能性があります。
ただし、新しく境界を決めるわけではないため、結果に納得できない場合は訴訟に進むこともあります。
それでも、裁判より費用や時間を抑えて境界問題を解決できる有効な選択肢です。
境界確定訴訟を行う
話し合いや筆界特定制度でも納得できない場合、境界確定訴訟を提起する方法があります。
前述の筆界特定制度では、法務局が筆界の位置を判断しますが、法的拘束力はなく所有権界の争いまで直接解決できるわけではありません。
法的拘束力を持つ解決が必要な場合は、裁判所の判決で境界を確定させることになります。
ただし、裁判は時間と費用の負担が大きく、隣地所有者との関係が悪化するリスクもあるため、あくまで最終手段として検討する方法です。
空き家が筆界未定地の場合にできない3つのこと
筆界未定地の空き家では、土地の境界が不明確なため、以下のような通常の土地で可能なさまざまな手続きが制限されます。
これらの制限を理解しておくことで、売却時の選択肢や価格への影響を適切に判断できます。
分筆・合筆
分筆とは、1つの土地を複数に分割する手続き、合筆とは隣り合う複数の土地を1つにまとめる手続きのことです。
筆界未定地では、正確な境界が不明なため、これらの手続きを行えません。
分筆ができないことで、土地の一部のみを売却したり、相続時に物理的に分割して引き継ぐことが困難になります。
例えば、広い土地の一部だけを売却して資金調達をしたい場合や、複数の相続人で土地を分割相続したい場合でも、境界が確定するまでは実現できません。
また、合筆ができないことで、隣接する複数の筆界未定地をまとめて有効活用することも制限されます。
これらの制限により、土地の活用方法が限定され、結果として資産価値の低下や売却時の価格交渉で不利になる可能性があります。
地積更生
地積更正とは、登記簿に記載されている土地の面積（地積）を実際の測量結果に基づいて正しい面積に訂正する手続きです。
筆界未定地では境界が不明確なため、正確な面積を測定できず地積更正を行えません。
地積更正ができないことで、登記簿上の面積と実際の面積に相違がある場合でも、その修正ができない状況が続きます。
これは売買価格の算定に大きな影響を与えます。
例えば、実際の面積が登記簿より広い場合は本来より安く売却することになり、逆に狭い場合は買主から代金減額を求められるリスクがあるのです。
また、固定資産税の計算基準となる面積も正確でない可能性があり、適正な税額が算定されていない場合があります。
地目変更
地目変更とは、土地の用途を変更する際に、登記簿上の地目（田・畑・宅地など）を実際の用途に合わせて変更する手続きです。
筆界未定地では、正確な境界と面積が確定していないため、地目変更の申請を行えません。
地目変更ができないことで、農地を宅地に変更したり、山林を雑種地に変更したりするなど、土地の有効活用が制限されます。
例えば、相続した農地に住宅を建築したい場合でも、地目変更ができないため建築許可が下りない可能性があります。
さらに、地目によって固定資産税の税率や評価方法が異なるため、実際の用途と登記上の地目が一致しないことで、税務上の問題が生じる可能性もあるのです。
これらの制限により、土地の収益性や売却価格に大きな影響を与えることになります。
このように、筆界未定地は多くの法的制限があり、ご自身で売却や活用を進めるのは困難なケースが多いです。
しかし弊社アルバリンクでは、「分筆できない」「地積更正できない」などの問題を抱えたままの状態でも、お客様の土地を買い取ることが可能です。
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筆界未定地の空き家の売買における4つのデメリット
筆界未定地は、不動産売買において大きなリスクを伴います。
主なデメリットは下記の4つです。
それぞれ詳しく解説します。
資産価値が低い
筆界未定地は、資産価値が低く評価される傾向があります。
境界が不明確だと、正確な土地の面積がわからず、将来的にトラブルの可能性が高いと判断されるためです。
希望する価格では売れず、通常より値引きが必要になる可能性があります。
建築や分筆に制限がある
筆界が未確定だと、建物の建築や土地の活用に制限があります。
建物を新築や増築などをする際は、建築基準法などに適合しているか確認するために建築確認申請が必要です。
しかし、境界がはっきりせず敷地面積が確定できないと、建築確認申請が下りず、建築できない可能性があります。
また、筆界未定地は次のようなこともできません。
- 分筆：1つの土地を複数に分ける
- 合筆 ：隣り合う複数の土地を1つにまとめる
- 地積更正：登記簿の面積を正しい面積に訂正する
- 地目変更：農地を宅地に変更する
参照元：群馬県吉岡町
「新築したい」「一部だけ売りたい」「農地を宅地に変えたい」といった活用ができず、購入者が自由に使いづらい土地といえます。
住宅ローンの利用が難しい
筆界未定地は、住宅ローンの審査が通りにくいデメリットがあります。
金融機関が担保評価を行う際、境界や面積がはっきりしないと土地の価値を正確に算出できないためです。
ローンが使えないとなると、現金一括で購入できる限られた人しか買えなくなります。
買い手が見つからない状況に陥る
筆界未定地は、最終的に買い手が見つからない可能性が高いです。
購入後にトラブルが起こりやすく、自由に活用することも難しい土地であれば、一般の買い手は敬遠します。
売買をスムーズに行うためには、境界を明確にして買い手に安心感を与えることが大切です。
ただし、境界を確定しても、築年数が古い物件や老朽化が進んだ物件は需要が低く、買い手が見つからない可能性があります。
弊社が行った【不動産を購入するなら築年数は何年までがベストか】男女100人アンケート調査では、「築年数10年以内」と回答した人が63％を占めました。
引用元：株式会社AlbaLink
築10年を超えると需要が大きく下がり、築年数が古くなるほど買い手が限られてしまう結果となっています。
もし、あなたの物件の築年数が古いのであれば、空き家など老朽化が進んだ物件の買取実績がある専門業者に相談することをおすすめします。
「境界が未確定」で、なおかつ「建物が古い」。
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筆界未定地に起こりやすい3つのトラブル
筆界未定地は、さまざまなトラブルを引き起こす可能性があります。
よくあるトラブルは下記の3つです。
それぞれ詳しく解説します。
売買時の契約トラブル
筆界未定地では、売買契約の際に土地の面積や価格をめぐるトラブルが発生しやすくなります。
実測面積と登記簿の面積が一致しないことが多いためです。
実際に、登記簿の面積を前提に売買契約をしたケースで、実測が狭いことが判明し、買主からの売買代金の減額請求が裁判で認められた事例もあります。
参照元：不動産トラブル事例データベース
このように境界があいまいなまま売買すると、後から金銭トラブルに発展したり、契約が解除される可能性があるため注意が必要です。
隣地との境界紛争
筆界未定地は、隣地所有者との境界紛争を招くリスクが高くなります。
どこまでが自分の土地か明確にできず、所有権界の認識にズレが生じやすいためです。
「塀や建物が自分の敷地にはみ出している」「本当の境界はここではない」といった主張がぶつかり、話し合いで解決できなければ訴訟に発展することもあります。
隣地所有者の合意がなければ、建築計画や売買契約が進められず、大きな時間と費用のロスにつながります。
相続時の分割トラブル
相続財産に筆界未定地が含まれると、遺産分割協議が難航することがあります。
土地の正確な範囲や価値が分からなければ、相続人同士で公平に分けることができません。
分割そのものが進まず、結果的に相続人同士の関係悪化につながるリスクもあります。
これらの筆界未定地におけるトラブルを回避するには、境界を確定させておくことが大切です。
ただし、境界の確定には時間や費用がかかります。
できるだけ手間やコストをかけたくない方は、買取を検討するのも一つの方法です。
業者に直接買い取ってもらえば、スピーディーに現金化できる可能性があります。
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引用元：googleクチコミ
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筆界未定地の空き家に関するよくある質問
筆界未定地の空き家に関するよくある質問として、以下の3つが挙げられます。
それぞれ詳しく解説します。
境界確定にかかる費用と期間はどれくらいですか？
境界確定測量にかかる費用は、土地の広さや形状、隣接地の数などによりますが、一般的に35万～80万円程度が相場です。
公道や水路との境界確定が必要な場合は、さらに高額になることもあります。
期間は3ヶ月～半年ほどが目安で、隣地所有者との協議が難航した場合は1年以上かかるケースも少なくありません。
正確な費用と期間を知るには、まず土地家屋調査士に見積もりを依頼しましょう。
隣地所有者が見つからない場合はどうすればいいですか？
まずは法務局で登記簿を取得したり、役所で住民票を請求したりして所有者を調査します。
それでも不明な場合や既に亡くなっている場合は、法務局に筆界を特定してもらう「筆界特定制度」を利用したり、裁判所に申し立てて「不在者財産管理人」を選任してもらったりする方法があります。
ただし、いずれも時間と費用がかかるため、専門の買取業者に現状のまま売却するのも有効な選択肢です。
筆界未定地を手放す際は誰に依頼するのがいいですか？
時間と費用をかけてでも土地の価値を高め、一般市場で売却したい場合は、まず「土地家屋調査士」に依頼して境界を確定させるのが第一歩です。
一方、隣人との交渉や測量の手間をかけず、すぐにでも現金化して負担から解放されたい場合は「専門の買取業者」への売却が最適です。
買取業者なら、境界が未確定というリスクや問題を抱えたまま、スピーディーに買い取ってくれます。
ご自身で所有者を探したり、法的な手続きを進めたりするのが困難だと感じたら、ぜひ弊社アルバリンクにご相談ください。
所有者不明のままでもスピーディーに買い取り、お客様をそのお悩みから解放します。
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まとめ
筆界未定地は、筆界と所有権界が曖昧なため、さまざまなトラブルが発生しやすい土地です。
また、資産価値が低く評価されやすく、建築や分筆の制約や住宅ローン利用の難しさから買い手が見つからないといったデメリットもあります。
境界確定測量や筆界特定制度などの解決策はありますが、時間や費用がかかるうえ必ずしもスムーズに進むとは限りません。
こうしたリスクを回避する方法として、筆界未定地のまま売却するという選択肢があります。
とくに訳あり物件の売買に精通した専門業者であれば、スムーズな取引が期待できます。
中でもアルバリンクは、隣地との境界が不明な土地でも買取に対応可能です。
筆界未定地の問題でお悩みなら、まずはアルバリンクに相談し、安心して売却できる方法を検討してみてください。
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