老朽化したアパートが売却できない6つの理由
老朽化したアパートを売却しようとしても、なかなか買い手がつかないケースは多くあります。
その主な理由は、資産価値の低下やリフォームの必要性、売却の選択肢の少なさなどが挙げられます。
これらの課題を把握し、適切な対策を講じることで、売却の成功率を高めることができます。
ここでは、具体的な理由について詳しく解説していきます。
- 【老朽化したアパートが売却できない6つの理由】
- 資産価値が低いから
- 大規模なリフォームが必要だから
- 耐震基準を満たしていないから
- 間取りや設備が古いから
- 空室率が高く収益性が低いから
- 売却の選択肢が限られるから
資産価値が低いから
老朽化したアパートは、新築物件と比べて資産価値が大きく低下します。
不動産市場では、築年数が経過した建物の価格は下がる傾向にあり、特に築30年以上の物件は、価値が大幅に低くなる傾向があります。
これは、建物の劣化や設備の老朽化が進み、入居希望者が減少するためです。
また、資産価値が低いため、金融機関からの融資を受けにくくなるという問題もあります。
買い手がローンを利用できなければ、現金での購入が必要になり、購入希望者の範囲が狭まります。
その結果、売却がスムーズに進まない可能性が高くなります。
資産価値を高める方法としては、リフォームやリノベーションの実施、周辺環境の魅力をアピールするなどの工夫が考えられます。
売却を検討する際は、不動産会社と相談し、適切な戦略を立てることが重要です。
大規模なリフォームが必要だから
老朽化したアパートは、買い手が購入後に大規模なリフォームを行う必要があるため、敬遠されがちです。
築年数が経過した建物では、屋根や外壁の修繕、給排水管の交換、耐震補強など、多額の費用が発生する可能性があります。
老朽化したアパートの修繕費用は、規模や状態によって大きく異なりますが、一般的な費用相場は以下のようになります。
| 屋根の修繕・葺き替え | 200万円（全面葺き替えの場合） |
| 外壁の修繕・塗装 | 150万円（外壁塗装、足場込み） |
| 給排水管の交換 | 300万円（建物全体の配管交換） |
| 耐震補強 | 800万円（本格的な耐震改修） |
| 内装リフォーム（1室あたり） | 80万円（壁紙・床張り替え＋設備交換） |
特に、築40年以上の木造アパートでは、リフォーム費用が高額になりやすく、投資回収のリスクが高まります。
また、現行の建築基準に適合していない場合、リフォームだけではなく建て替えを検討しなければならないケースもあります。
しかし、建て替えには多額の資金が必要であり、さらに再建築不可の土地ではそもそも建て替えができないため、売却の難易度が上がります。
このような状況では、事前に簡易的な修繕を行い、最低限のリフォーム負担で済む状態にすることが有効です。
また、買主がリフォームをしやすいように、リフォームプランを提案するのも一つの手段となります。
耐震基準を満たしていないから
日本では地震が多発するため、不動産購入時に耐震性を重視する買い手が増えています。
しかし、老朽化したアパートの多くは、1981年に改正された新耐震基準を満たしていない「旧耐震基準」の建物です。
耐震基準を満たしていないアパートは、地震時の倒壊リスクが高いため、金融機関の融資審査が厳しくなる傾向があります。
その結果、買主が資金を調達しにくくなり、売却の機会を失うことにつながります。
売却をスムーズに進めるためには、耐震診断を行い、必要に応じて耐震補強工事を実施することが重要です。
これにより、建物の安全性を高め、買主に安心感を提供することができます。
間取りや設備が古いから
老朽化したアパートは、間取りや設備が時代遅れである場合があり、現代の入居者のニーズに合わないケースがあります。
例えば、和室中心の間取りや狭いキッチン、風呂とトイレが一体型のユニットバスなどは、現在の賃貸市場では敬遠されがちです。
さらに、エアコンや給湯器、インターホンなどの設備が古くなっていると、入居希望者が集まりにくくなります。
これにより空室率が高くなり、投資物件としての魅力も低下するため、売却が難しくなります。
売却を成功させるためには、最低限の設備更新を行い、買主がすぐに賃貸経営を始められる状態にすることが望ましいでしょう。
空室率が高く収益性が低いから
空室率の高さは、不動産投資において大きなリスク要因となります。
老朽化したアパートは、築浅の物件に比べて家賃が下がりやすく、入居者が集まりにくいため収益性が低くなります。
特に、駅から遠い物件や周辺環境が悪いエリアでは、空室が長期間続くこともあります。
空室率の高いアパートは、投資家にとって魅力が乏しいため、売却が難しくなります。
解決策としては、
- 管理会社に依頼して空室対策を行う
- 賃料を適正価格に見直す
- ターゲット層を変えて募集をかける
などの工夫が求められます。
売却の選択肢が限られるから
老朽化したアパートは売却方法が限られるため、買い手を見つけるのが難しくなります。
例えば、仲介業者を通じた一般的な売却では、買い手が見つからず、売却期間が長引くことがあります。
また、老朽化が進んだ物件は買取価格が市場価格より低くなる傾向があります。
このような場合、物件の売却方法を柔軟に考えることが重要です。
例えば、リノベーションを前提とした投資家向けの売却や、更地にして土地売却を検討するなど、複数の選択肢を持つことで売却の可能性を高めることができます。
以上のように、老朽化したアパートをスムーズに売却するためには、現状を正しく把握し、適切な対策を講じることが不可欠です。
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老朽化したアパートを売却する3つの方法
老朽化したアパートの売却は、新築や築浅の物件と比べると難しいケースが多く、適切な方法を選択しなければなりません。
売却の成功には、物件の状態や市場ニーズを考慮し、最も有利な方法を検討することが重要です。
ここでは、代表的な3つの売却方法について解説します。
- 【老朽化したアパートを売却する3つの方法】
- 修繕やリフォームを施し価値を高めてから売却する
- アパートを解体し更地にして売却する
- 買取業者に売却する
修繕やリフォームを施し価値を高めてから売却する
老朽化したアパートでも、適切な修繕やリフォームを行うことで売却価格を向上させることが可能です。
特に、設備の更新や耐震補強、外壁の塗装などを実施すれば、物件の魅力が高まり買い手が見つかりやすくなります。
例えば、築30年以上の木造アパートでは、外観の劣化が進んでいることが多いため、外壁塗装や共用部分の修繕を行うことで、第一印象を良くすることができます。
また、内装に関しても、キッチンや浴室のリフォーム、間取りの変更などを行えば、賃貸需要が高まり、収益性の向上につながります。
リノベーション済みの物件として売却すれば、投資家や不動産会社の関心を引きやすくなります。
しかし、リフォームには費用がかかるため、事前にどの程度の投資が必要かを見極めることが重要です。
不動産会社やリフォーム業者に査定を依頼し、費用対効果を考慮しながら最適な修繕計画を立てることが望ましいでしょう。
アパートを解体し更地にして売却する
老朽化が進み、修繕やリフォームを施しても収益性が低い場合、アパートを解体して更地として売却する方法があります。
更地は、建物の状態を気にせずに購入できるため、買主の選択肢が広がり売却がスムーズに進みやすくなります。
特に、再建築可能な土地であれば、新築アパートや戸建て住宅の建設が検討されるため、不動産会社や投資家の関心を集めることができます。
解体には費用がかかりますが、老朽化が進んだアパートをそのまま売却するよりも、早期に買い手が見つかるケースもあります。
また、解体費用を考慮しても、更地の方が高額で売れる場合もあるため、不動産会社と相談しながら判断することが大切です。
一方で、再建築不可の土地の場合は、用途が限定されるため売却価格が低くなる可能性がある点に注意が必要です。
買取業者に売却する
時間をかけずにスムーズに売却したい場合は、不動産買取業者に売却する方法が有効です。
買取業者は、老朽化したアパートでも現状のまま買い取ってくれるため、修繕やリフォームの手間がかかりません。
また、一般的な売却方法と比べて、売却までの期間が短く契約が成立しやすいというメリットがあります。
買取価格は市場価格よりも低くなる傾向がありますが、その分早期売却が可能となり、管理の負担を軽減できます。
また、賃貸中の物件でも買取対象となるケースが多いため、空室率が高いアパートでも売却できる可能性があります。
買取を依頼する際は、複数の業者に査定を依頼し、適正な価格を見極めることが重要です。
また、買取業者によって契約条件が異なるため、契約内容をしっかり確認することが大切です。
以下の記事では、老朽化したアパートを買取業者へ売却することのメリットについて詳しく解説しています。
スムーズな売却を実現するために、是非ご一読ください。
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老朽化したアパートを売却するための5つのコツ
老朽化したアパートを売却する際には、新築や築浅の物件と比べて買い手がつきにくいという課題があります。
しかし、適切な戦略を立てれば、スムーズに売却できる可能性が高まります。
ここでは、売却を成功させるための5つのコツを紹介します。
- 【老朽化したアパートを売却するための5つのコツ】
- 売り出し価格を相場より下げる
- できるだけ空室率を下げる
- 築古アパートの売却実績がある業者に依頼する
- 物件の魅力を最大限にアピールする
- 市場や融資の動向を確認する
売り出し価格を相場より下げる
老朽化したアパートは、新築や築浅の物件に比べて資産価値が低いため、相場よりも高い価格で売り出すと買い手が見つかりにくいのが現状です。
例えば、築30年以上のアパートの場合、家賃収入が減少し修繕費の負担も増えるため、投資家は慎重になります。
売却を早めに進めたい場合は、相場より少し低めの価格設定をすることで、購入希望者の関心を引きやすくなります。
そのため、市場価格よりも10％〜20％程度安く設定することで、投資家や不動産会社が「割安」と判断し、購入を検討しやすくなる場合があります。
また、価格交渉の余地を残しつつ初めから適正な金額で提示することで、長期間売れ残るリスクを避けることができます。
事前に不動産会社に査定を依頼し、周辺エリアの売買価格を比較しながら最適な価格を設定しましょう。
以下の記事では、買取相場に影響を与える要因や価格を調べる方法などをご紹介しているので是非参考にしてください。
できるだけ空室率を下げる
老朽化したアパートを売却する際、空室率の高さは大きなマイナスポイントになります。
なぜなら、投資家にとって、安定した家賃収入が得られるかどうかが購入の決め手になるからです。
そのため、売却前にできるだけ空室を埋める対策を講じることが重要です。
例えば、以下のような施策が効果的です。
- 家賃の見直し
- 短期契約の導入
- 広告の強化
また、最低限のリフォームや修繕を行うことで、入居者の確保がしやすくなります。
空室率が低くなることで、投資家からの評価が上がり、売却価格の向上にもつながります。
築古アパートの売却実績がある業者に依頼する
老朽化したアパートを売却する際は、築古物件の売却実績が豊富な不動産会社に依頼することが成功のカギとなります。
築古物件の売買には、適切なマーケティングや投資家ネットワークが必要になるため、経験のある業者を選ぶことでスムーズな売却が期待できます。
また、不動産会社によって得意とする売却方法が異なります。
仲介業者に依頼する場合は、実績や評判を確認し、売却活動の方針を明確にしておくことが大切です。
買取専門の業者に依頼すれば、短期間での売却が可能になります。
買取価格は相場よりも下がる傾向がありますが、「そのままの状態で買い取ってもらえる」のは大きなメリットです。
実績豊富で評判の良い買取業者なら、一度相談してみる価値があります。
弊社アルバリンクは、売却しづらい物件の豊富な買取実績を活かし、空き家の適正な査定金額をご提示いたします。
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物件の魅力を最大限にアピールする
老朽化したアパートでも、物件の強みをしっかりアピールすることで売却の可能性を高めることができます。
具体的には、以下のようなポイントを意識しましょう。
- 立地のメリットを強調する
- リノベーションの可能性を提案する
- 現在の収益性を示す
また、物件の魅力を伝えるために、高品質な写真を撮影し見栄えを良くすることも重要です。
修繕が難しい場合でも、掃除や整理整頓を行い第一印象を良くする工夫をしましょう。
市場や融資の動向を確認する
不動産市場や融資の動向を把握することも、老朽化したアパートの売却を成功させるためには欠かせません。
市場の状況によっては、売却のタイミングを調整することでより有利な条件で売却できる可能性があります。
例えば、不動産価格が上昇している時期であれば、老朽化した物件でも高値で売却できる可能性があります。
また、金融機関の融資条件が緩和されている時期であれば、買主がローンを組みやすくなり、売却のチャンスが広がります。
一方で、市場が低迷している場合は、売却価格の見直しや売却方法の変更を検討する必要があります。
不動産会社や専門家と相談しながら、最適なタイミングを見極めましょう。
老朽化したアパートを売却する手順と必要書類
老朽化したアパートを売却する際には、スムーズな手続きを進めるために適切な手順を理解し、必要な書類を事前に準備しておくことが重要です。
ここでは、不動産会社を通じた売却の流れと、必要な書類について詳しく解説します。
不動産会社にアパートを売却する流れ
老朽化したアパートを売却する場合、以下の手順で進めるのが一般的です。
1. 不動産会社への相談・査定の依頼
まず、不動産会社に相談し、アパートの査定を依頼します。
査定では、立地や建物の状態、収益性、空室率などを考慮し、適正な売却価格が算出されます。
複数の不動産会社に査定を依頼し、価格や売却方針を比較することが重要です。
2. 売却方法の選定
アパートの売却方法には、大きく分けて「仲介」と「買取」の2つの選択肢があります。
【仲介】
不動産会社が買主を探し、売却する方法。
市場価格に近い金額で売れる可能性があるが、売却期間が長くなることもある。
【買取】
不動産会社や投資家が直接アパートを買い取る方法。
売却が早く進むメリットがあるが、価格は市場価格より低くなる傾向がある。
あなたの希望に沿った売却方法を慎重に選択しましょう。
3. 売却活動の開始
仲介売却を選んだ場合、不動産会社が広告やWebサイトで物件情報を公開し、買主を募集します。
この段階で内覧希望者が現れることが多いため、物件の管理状態を整えておくことが大切です。
一方、買取を選んだ場合は、不動産会社が直接買主となるため、広告掲載や内覧対応の必要はありません。
4. 買主との交渉・契約締結
買主が見つかると、価格や契約条件の交渉が行われます。
交渉がまとまれば、売買契約を締結し、手付金を受け取ります。
契約締結後のキャンセルは難しくなるため、条件を十分に確認した上で契約することが重要です。
5. 引き渡し・決済
契約後、買主がローンの審査を通過すると、最終的な決済と物件の引き渡しが行われます。
この際、登記の変更手続きや鍵の引き渡しを行い、売却が完了します。
「できるだけ手間をかけず早急に手放したい」とお考えなら、買取業者に売却する方法がおすすめです。
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アパートを売却する際に必要になる書類
アパートの売却には、以下のようなさまざまな書類が必要となります。
1. 権利関係に関する書類
- 登記簿謄本（全部事項証明書）
- 固定資産税納税通知書
- 建築確認済証・検査済証
2. 収益性に関する書類
- 賃貸借契約書
- 家賃収入の明細
- 管理会社との契約書
3. 物件の状態に関する書類
- 間取り図・設計図書
- 修繕履歴
- 耐震診断報告書
4. 契約・手続きに関する書類
- 身分証明書
- 印鑑証明書
- 住民票
- 土地測量図・境界確認書
- 売買契約書・重要事項説明書
必要書類を事前に準備しておくことで、スムーズに手続きを進めることができます。
老朽化したアパートを売却する際の費用と税金
老朽化したアパートを売却する際には、さまざまな費用や税金が発生します。
事前に必要な金額を把握しておくことで、売却後の収益を正しく計算し計画的に進めることができます。
ここでは、売却にかかる費用と税金について詳しく解説します。
アパート売却の費用
老朽化したアパートを売却するには、売却活動や手続きのためにいくつかの費用が発生します。
主な費用は以下の通りです。
1. 仲介手数料
不動産会社を通じて売却する場合、売却価格に応じて仲介手数料が発生します。
手数料の上限額は法律で決まっており、一般的には以下の計算式で求められます。
| 売却価格 | 上限額 |
|---|---|
| 200万円以下 | 売却価格 × 5% + 消費税 |
| 200万円超～400万円以下 | 売却価格 × 4% + 2万円 + 消費税 |
| 400万円超 | 売却価格 × 3% + 6万円 + 消費税 |
参照元：全日本不動産協会埼玉県本部
例えば、3,000万円でアパートを売却した場合、仲介手数料の上限額は3,000万円 × 3% + 6万円 = 96万円（+消費税）となります。
2. 解体費用（更地売却をする場合）
老朽化が進んでいる場合、アパートを解体し更地として売却するケースもあります。
解体費用の相場は以下の通りです。
| 木造アパート | 1坪あたり約3万～5万円 |
| 鉄骨造アパート | 1坪あたり約5万～8万円 |
例えば、延べ床面積100坪（約330㎡）の木造アパートを解体する場合、約300万円～500万円の解体費用が発生します。
3. リフォーム・修繕費用
少しでも高く売却するために、部分的なリフォームや修繕を行うことがあります。
主なリフォーム・修繕費用は以下の通りです。
| 最低限の修繕（壁紙の張替え、水回りの修理など） | 10万円～50万円 |
| 設備の交換（エアコン、給湯器など） | 10万円～30万円 |
| 大規模リノベーション（外壁塗装、間取り変更など） | 100万円以上 |
ただし、リフォーム費用をかけすぎると投資回収が難しくなるため、売却価格とのバランスを考慮する必要があります。
4. 測量費用（境界線の確定）
アパートが建っている土地の境界が不明確な場合、売却前に測量を行う必要があります。
測量費用の相場は以下の通りです。
| 簡易測量 | 約10万～30万円 |
| 確定測量（境界確定を含む） | 約40万～80万円 |
隣地との境界トラブルを避けるため、正確な測量を行うことが重要です。
5. 印紙税
売買契約を結ぶ際には、契約書に印紙を貼る必要があります。
印紙税の金額は、契約金額によって決まります。
| 1,000万円超～5,000万円以下 | 1万円 |
| 5,000万円超～1億円以下 | 3万円 |
例えば、売却価格が3,000万円の場合、1万円の印紙税が必要になります。
アパート売却の税金
アパートを売却した際には、売却益に応じて税金が課せられます。
特に注意すべき税金は以下の3つです。
1. 譲渡所得税
アパートを売却して利益（譲渡所得）が発生した場合、その利益に対して譲渡所得税が課せられます。
譲渡所得税は以下の計算式で算出されます。
取得費には、アパートの購入価格や購入時の諸費用（登記費用、仲介手数料など）が含まれます。
譲渡所得にかかる税率は、所有期間によって異なります。
| 5年以下（短期譲渡所得） | 39.63%（所得税30.63% + 住民税9%） |
| 5年超（長期譲渡所得） | 20.315%（所得税15.315% + 住民税5%） |
例えば、以下のような条件では、約183万円の税金が発生します。
- 購入時期：10年前（長期譲渡所得の適用）
- 購入金額：2,000万円
- 売却金額：3,000万円
- 諸費用 ：100万円
2. 住民税
譲渡所得税とあわせて、住民税も課税されます。
長期譲渡所得の場合は5%、短期譲渡所得の場合は9%の税率が適用されます。
3. 相続したアパートの売却と特例
相続したアパートを売却する場合、一定の条件を満たせば相続空き家の3,000万円特別控除を適用できることがあります。
これにより、譲渡所得から最大3,000万円まで控除でき、税金負担を大幅に軽減できます。
適用条件の一例は以下の通りです。
- 被相続人が一人で住んでいた家屋であること
- 相続後にリフォームや解体を行い、一定の条件で売却すること
相続したアパートを売却する場合は、適用可能な特例を事前に確認することが重要です。
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まとめ
この記事では、老朽化したアパートの売却が難しい理由と、それを解決するための具体的な方法について解説しました。
売却を妨げる要因には、資産価値の低下やリフォーム費用の負担、耐震基準の問題などが挙げられます。
しかし、修繕や更地化、買取業者への売却といった手段を活用することで、売却の可能性を高められます。
さらに、適切な価格設定や信頼できる業者選びも成功のカギです。
老朽化したアパートの売却を検討している方は、この記事を参考に、自分に最適な方法を見つけて行動に移しましょう。
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