土地と建物の名義が違う！立ち退きの基本的な考え方とは
土地と建物の名義が違う状態は、相続や親族間の取り決めなどでよく見られ、決して珍しいことではありません。
普段は問題にならなくても、売却、建て替え、相続といったタイミングで立ち退きをめぐるトラブルが起こりやすくなります。
スムーズに対応するためには、状況を正確に把握し、最低限の基礎知識を持っておくことが大切です。
本章では、下記の内容について解説します。
名義が違うよくあるケースと背景
土地と建物の名義が異なる背景には、相続、贈与、使用貸借（無償貸し）など、身近な間柄での関係性が影響しているケースが多くあります。
代表的な例は次のとおりです。
- 親の土地を子が無償で借りて家を建てたケース
- 土地と建物をそれぞれ別の相続人が相続したケース
- 相続後に登記変更しないまま代替わりしたケース
- 土地を借りて建物を建てたケース
とくに、相続登記が未了だったり、複数の相続人による共有状態にあると、全員の同意が必要なため、問題が長期化しやすくなります。
複雑な事情を抱えるケースも多いため、状況に応じて専門家のサポートを受けながら進めることが大切です。
立ち退きトラブルが発生しやすい理由
土地と建物の名義が違うケースでは、口約束のみで契約書がないことも多く、契約内容や権利関係があいまいなことがあります。
その結果、立ち退きを要求する側と、住み続けたい側で主張がぶつかり、話し合いが難航しがちです。
とくに、身近な間柄では感情的な対立が深まりやすく、最終的に裁判へ発展するケースもあります。
実際、アンケート調査「相続でもめそうなことランキング」でも、「不動産の取り扱い」がもっとも揉めやすいテーマとして懸念されています。
当事者だけでは解決が難しいと感じたら、第三者のサポートを活用することが円滑な解決につながります。
なお、売却を検討している場合は、権利関係が複雑な物件でも対応できる買取業者に相談するのがおすすめです。
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土地と建物の名義が違う場合に立ち退きが必要になるのはどんなとき？
土地と建物の名義が違う場合、立ち退きが必要かどうかは契約の種類によって異なります。
- 賃貸借契約：賃料を支払って土地を借りている場合
- 使用貸借契約：賃料を支払わず無償で借りている場合
本章では、それぞれの契約で立ち退きを求められる要件や対処方法について詳しく解説します。
賃貸借契約の立ち退き要件
賃貸借契約に基づいて立ち退きを求めるには、「正当な事由」が必要です。
たとえ契約期間が満了しても、正当な事由がない限り、一方的に退去を求めることはできません。
これは、貸主が一方的に借主に立ち退きを要求することを防ぐため、借地借家法で定められています。
「正当な事由」があるかどうかは、次のような事情をもとに総合的に判断されます。
- 貸主と借主それぞれがその建物を必要とする事情
- 賃貸借契約のこれまでの経緯ややり取り
- 建物の利用状況や老朽化の程度
- 貸主が、借主に立ち退き料などの補償を申し出ているかどうか
つまり、単に「売却したい」「他の用途で活用したい」という貸主の都合だけでは、正当事由としては不十分です。
多くの場合、借主が納得できるよう立ち退き料などの金銭的補償が必要になります。
立ち退き料に法律で明確な相場はありませんが、実務上は賃料の6〜12カ月分程度が目安とされています。
ただし、金額は交渉次第で、個々の事情により大きく変わるため、弁護士などの専門家へ相談して対処すると安心です。
使用貸借契約の立ち退き要件
無償で借りる使用貸借契約では、賃貸借契約に比べると立ち退きが認められやすい傾向にあります。
特に、期間や目的が決めていない場合は、貸主がいつでも契約を解除できると民法で定められています。
たとえば、親の土地に子が自宅を建てて住んでいた場合、親の死後に相続人が土地の売却を考えれば、原則として立ち退きを求めることが可能です。
ただし、使用する目的が決まっている場合は、その目的を果たした後や、十分な期間が経過したと判断される必要があります。
契約に至った経緯や目的、当事者の関係性、生活状況などが総合的に判断されます。必ずしも一方的な立ち退き請求が認められるわけではありません。
判断が難しい場合は、専門家の意見をもとに慎重に交渉を進めることが大切です。
交渉が難航しそうなときや権利関係が複雑な場合、個人で進めるのは想像以上に負担が大きいものです。
売却を考えている場合は、訳あり物件の取り扱い実績が豊富な専門業者に相談してみてください。スムーズな解決につながる可能性があります。
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土地と建物の名義が違うと売却や解体はどうなる？
土地と建物の名義が異なる場合、売却や解体を進めるときは注意が必要です。
本来、民法第206条で定められているとおり、所有者には自分の所有物を自由に処分する権利があります。
（所有権の内容）
第二百六条 所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有する。
しかし、土地と建物の名義が違うと、相手の合意が必要なケースが多く、手続きがスムーズに進みません。
本章では、下記のポイントについて解説します
売却の可否とその方法
土地と建物の名義が違う場合、それぞれの所有者の同意がなければ、実質的には売却が困難です。
同意が得られなければ、買主は自由に使えない不動産を購入することになるからです。
買い手がつきにくく、売却自体が成立しない可能性もあります。
こうしたリスクを避けるには、当事者間で合意を取り付けた上で、「名義の統一」や「賃貸借契約の終了手続き」を行うことが望ましいです。
売却するには、次のような方法があります。
- 相手の同意を得てから片方だけ売却する
- 土地と建物の名義人が協力して一括で売却する
交渉が難航する場合は、不動産会社や弁護士など専門家のサポートを受けながら進めると安心です。
ただし、権利関係が複雑な不動産は、一般の不動産会社では断られることもあります。
スムーズに売却したいなら、売れにくい物件を専門に扱う業者へ相談してみてください。
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建物の解体は誰の判断でできるのか？
建物の解体は、原則として建物の所有者が判断できますが、土地と建物の名義が違う場合は注意が必要です。
土地を借りて建物が建っている場合、解体は土地所有者の権利にも影響するため、承諾が必要になることがあります。
一方で、土地の所有者も、建物の所有者の承諾なしに勝手に建物を壊すことはできません。
無断で解体すれば、損害賠償を負う可能性があります。
参照元：民法709条｜e-Gov法令検索
建物の解体は所有権だけで判断できず、土地との契約や権利関係も考慮する必要があります。
判断を誤るとトラブルに発展するリスクがあるため、専門家の助言を得ながら慎重に進めることが大切です。
なお、名義変更していない相続した建物の解体方法や注意点については、こちらの記事で詳しく解説しています。
土地と建物の名義が違うことで発生する手続き上の障壁
土地と建物の名義が違うと、登記変更や契約書作成など、あらゆる場面で手続きが煩雑になります。
単独では法的な手続きや契約を完結できず、すべてにおいて相手との協議や同意が必要になるためです。
その結果、交渉が難航し、最終的に裁判に発展することもあります。
こうしたトラブルを防ぐには、早めに名義や契約内容を整理をしておくことが重要です。
名義が違う土地と建物を整理する2つの方法
名義が異なる土地と建物を整理しておくことで、トラブルを防ぎ、資産をスムーズに活用できます。
ここでは、主な整理方法を2つ紹介します。
名義を統一する
土地と建物の名義を整理する確実な方法は、当事者間で「贈与」や「売買」を行い、名義を統一することです。
相手の名義人の持分を取得し、登記を変更します。
たとえば、兄弟が相続した土地の上に建物を建てている場合、土地を買い取る（または建物を兄弟が買い取る）ことで名義の統一が可能です。
こうして所有権が一元化されれば、売却や建て替え、相続などの手続きがスムーズに進められるようになります。
ただし贈与税や不動産取得税などが発生する場合があるため、事前に専門家へ相談することをおすすめします。
なお、名義変更の流れや費用は、こちらの記事が参考になりますので、あわせてお読みください。
売却する
名義を統一するのが難しい場合には、土地と建物を一括で売却するのも効果的な方法です。
名義が分かれていても、当事者全員の合意があれば、まとめて売却することができます。
どちらか片方だけで売却するよりも、取引がスムーズに進む可能性が高まります。
資産を現金化すれば、他の財産分割や住み替え資金として活用できるため、合理的な選択肢といえます。
なお、築年数の古い物件や老朽化した物件は、一般的な不動産会社では取り扱ってもらえない可能性もあります。空き家や訳あり物件に強い専門業者に相談すると安心です。
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名義が違う不動産の立ち退きは、法律や感情の問題が絡み合い、話し合いが進まないことも少なくありません。
「このまま放置できない」「整理して手放したい」とお考えなら、まずは専門の買取業者にご相談ください。
複雑な名義や契約内容があっても、現状を踏まえたうえで売却の可能性を無料で査定いたします。
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これまでに、複雑な権利関係や感情的なトラブルが絡むケースでも対応してきた実績があります。
引用元：Googleクチコミ
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まとめ
土地と建物の名義が異なる場合、売却、解体といった場面で立ち退きトラブルが発生しがちです。
契約内容や権利関係の不明瞭さから話し合いが難航し、解決には時間と労力がかかるケースが多いのが実情です。
こうした状況に対処するには、名義を整理する、あるいは物件の売却を検討することが有効です。
専門の買取業者に依頼すれば、複雑な名義問題を含む不動産でも、スムーズな手続きと早期の現金化が期待できます。
個人間では難しい交渉も、経験豊富な業者なら適切に対応してくれます。
なかでも「アルバリンク」は、売れにくい不動産の買取実績が豊富な専門業者です。
これまで多くの複雑な案件に対応してきたノウハウがあり、スピーディーかつ柔軟な対応に定評があります。
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