実家を相続したら検討すべき2つパターン
実家を相続した際、多くの人が「所有し続けるか」「手放すか」の2つの選択肢に直面します。
ここでは、2パターンそれぞれのメリットとデメリット、検討する際の判断基準について詳しく解説します。
実家を所有し続ける
実家を相続したらまず検討する選択肢が、「所有し続ける」ということです。
土地や建物を資産として保持することで、将来的に賃貸として貸し出すなど活用する可能性が広がります。
空き家をリフォームしてアパート経営を始めるケースや、自宅として居住することで住宅費を抑えるケースもあります。
また、固定資産税評価額が一定以下の土地に対しては、小規模宅地等の特例が適用されることで、相続税が大幅に軽減される場合もあるのです。
ただし、所有し続ける以上は、維持管理や固定資産税の支払いなど継続的な負担が発生する点には注意が必要です。
将来的に活用予定がある場合は、実家を所有し続ける選択になります。
実家を手放す
実家を相続しても活用予定がない場合、「実家を手放す」という選択肢もあります。
使わないからと言って、実家を空き家にして放置すると、倒壊や近隣トラブルなど、さまざまなリスクを抱えることになるからです。
詳細は「空き家のまま放置する場合」をご覧ください。
さらに、売却することで現金化でき、兄弟姉妹との財産分与がしやすくなる利点もあります。
実際に、「実家の空き家問題」について調査したアンケートでは、実家が空き家になった場合、「売却する（48.9%）」という回答が1位となり、全体の半数を占める結果となりました。
長期的な負担やトラブルを避けたい場合には、実家を売却または譲渡するという判断が現実的です。
所有し続けるか手放すか迷った時の判断基準
実家を相続した際に「所有するか」「手放すか」を迷ったら、客観的な判断基準に基づいて整理することが重要です。
感情だけで判断すると後々のトラブルや後悔につながる可能性があるからです。
たとえば、以下のような観点から考えると良いでしょう。
- 建物の老朽化の程度やリフォームの可否
- 不動産の立地や賃貸需要の有無
- 相続税や固定資産税などの維持費用の金額
- 共有者（相続人）との合意の有無
- 自身や家族の今後のライフプランの中での必要性
「費用」「時間」「関係性」「活用可能性」などの観点から点数化して比較すると、所有し続けた方がいいのか、それとも手放すべきなのか、判断が明確になります。
実家を相続する予定だけど、活用予定がなく、どう処分したら良いか悩んでいるという方は、買取専門の不動産会社への売却がおすすめです。
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年間相談件数は2万件を超え、築年数の古い物件や再建築不可物件など、特殊な条件の物件の取り扱い実績が豊富にあります。
| 物件住所 | 相談内容 | 築年数(年) |
|---|---|---|
| 千葉県八千代市 | 空き家 | 50.4 |
| 神奈川県相模原市緑区 | 事故物件 | 27.9 |
| 群馬県桐生市 | 再建築不可 | 43.6 |
参照元：AlbaLink｜成約事例一覧
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実家の相続に必要な4つのステップ
実家を相続する際には、法的にも実務的にも正しい手順で進めることが重要です。
実家の相続に必要なステップは以下の4つです。
以下で詳しく解説します。
遺産分割協議を行う
実家を相続するためには、まず遺産分割協議を行う必要があります。
遺産分割協議とは、相続人全員で遺産の分け方を話し合って決める手続きです。
相続人全員の合意がない限り、不動産を特定の人が単独で取得することはできません。
たとえば、相続人が兄弟姉妹など複数いる場合、一人の判断で売却や名義変更を進めることは法的に無効となります。
相続人間での話し合いが円滑に進めばトラブルを避けられ、相続財産の取得や処分もスムーズになります。
遺産分割協議書を作成する
遺産分割協議が成立したら、遺産分割協議書を作成する必要があります。
遺産分割協議書とは、相続人全員で合意した遺産の分け方を文書にまとめた書類です。不動産の相続登記や相続税の申告、預貯金の名義変更などに必要となります。
作成時には、全相続人の署名と実印の押印、印鑑証明書の添付が必要で、形式や記載内容にも細心の注意が求められます。
そのため、遺産分割協議書に関する相談は行政書士または司法書士にするのがおすすめです。
相続税の申告と納付を行う
次に、相続税の申告と納付を行います。
相続税の対象となる場合、10か月以内に申告と納付を行う必要があります。期限を過ぎると延滞税や加算税が発生し、納税額が大きくなるリスクがあるのです。
基礎控除を超える相続財産を取得した場合には、原則として申告が義務づけられており、小規模宅地等の特例や配偶者控除を適用するにも期限内の申告が前提条件です。
実家を相続する際には、期限内の相続税申告と納付を確実に行う必要があります。
相続登記を行う
実家の名義を自分に変更するためには、相続登記を行う必要があります。
相続登記とは、亡くなった人（被相続人）から相続人へ不動産の名義を変更する手続きです。法務局で行い、登記をすることで相続人が正式な所有者として認められます。
2024年4月1日から相続登記が義務化され、3年以内に登記しなければ10万円以下の過料が科される可能性があります。
参照元：法務省
また、相続登記がされていない不動産は売却も賃貸もできず、資産としての活用が制限されます。
相続登記には、戸籍謄本や遺産分割協議書、相続関係説明図など複数の必要書類が求められ、手続きも複雑なため、司法書士などの専門家に依頼するケースが一般的です。
相続登記の具体的な手続き方法については、以下の記事で詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。
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グーグルの平均口コミは4.4と高評価(※)で、「対応が丁寧」「他社で断られた物件を買い取ってもらえた」といった声が多く寄せられています。(※ 2025年9月時点、157件中)
祖父母の住んでいた家が空き家になり20年ほど、未接道で再建築不可の空き家の管理に困っていました。
他の不動産一括査定サイトや空き家買取サイトには断られたのですが、アルバリンクさんを通して現状のままで、手放すことができました。
使ってくださる買い主様も見つけてくださりありがとうございます。
担当の柳川様には、メールや電話でのやりとりも丁寧で親身になってくださり、本当お世話になり、ありがとうございました。引用元：google口コミ
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相続登記に必要な書類と費用
相続登記を正確かつ円滑に行うためには、必要書類をそろえ、想定される費用を把握しておくことが重要です。
ここでは、相続登記に必要な書類と費用について解説します。
相続登記に必要な書類
遺産分割がまとまった場合の相続登記に必要な書類は、以下の通りです。
- 被相続人の戸籍謄本
- 相続人全員の戸籍謄本
- 被相続人と不動産を相続する相続人の住民票または戸籍の附票
- 固定資産評価証明書（または固定資産納税通知書）
- 遺産分割協議書
- 相続人全員の印鑑証明書
- 登記申請書
参照元：法務局
なお、具体的な内容により必要書類は異なりますので、実際に申請する際は管轄の法務局または司法書士にご相談ください。
相続登記にかかる費用
不動産の名義変更にかかる費用には、以下のようなものがあります。
| 項目 | 内容 | 費用の目安 |
| 登録免許税 | ・法務局で登記手続きを行う際に納める国税 ・不動産の評価額に基づいて計算 |
固定資産税評価額 × 0.4% |
| 登記簿謄本 | ・不動産の権利関係が記載された公的な書類 ・法務局で取得 |
1通600円 |
| 戸籍謄本 | ・相続人を確定するために必要な書類 ・亡くなった方の出生から死亡まで連続したものを全て集める必要がある ・本籍地の市区町村役場で取得（郵送やコンビニでの発行も可能） |
1通450円 |
| 除籍謄本 | ・戸籍の構成員全員が死亡や婚姻でいなくなった場合や、法改正で戸籍が作り替えられる前の古い戸籍 ・相続人確定に必要 ・本籍地の市区町村役場で取得（郵送も可能） |
1通750円 |
| 住民票 | ・不動産を相続する新しい名義人の住所を証明する書類 ・住所地の市区町村役場で取得（郵送やコンビニでの発行も可能） |
1通200〜350円ほど（自治体で異なる） |
| 固定資産税評価証明書 | ・登録免許税を計算する際の基準となる、不動産の評価額が記載された書類 ・市区町村役場で取得 |
1通200円～400円ほど（自治体で異なる） |
| 司法書士への報酬 | ・手続きの代行を司法書士に依頼した場合に支払う報酬です。手続きの複雑さによって変動します。 | 2万～12万円ほど |
参照元：前橋地方法務局
参照元：日本司法書士会連合会
参照元：法務局
※上記は一般的な費用の目安であり、相続人の数や不動産の数、お住まいの自治体によって費用は変動します。
書類と費用の全体像を事前に把握し、抜け漏れなく準備を進めることが、相続手続きの負担を減らし、トラブルを回避する鍵となります。
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実家を相続する4つの方法
実家を相続する際には以下4つの方法があります。
以下に、それぞれの分割方法の特徴と注意点を解説します。
現物分割
現物分割は、遺産を現金化せず、実物のまま相続人に分ける方法です。
たとえば、実家の土地と建物は長男が、預貯金は次男が受け取るなど、各相続人が異なる財産を取得します。
実物ごとに分けるため、相続人間での公平性や評価額の調整が難しく、トラブルになることもあります。
実家をそのまま保有・活用したいと考える場合は、現物分割が最も直接的な選択肢です。
換価分割
換価分割とは、遺産を売却して現金化し、その代金を相続人で分ける方法です。
たとえば、実家を不動産会社に売却し、得た売却代金を相続人の法定相続分に応じて分配します。
現金で分けられるため公平になりやすい一方、売却には相続人全員の同意が必要で、手続きや費用が発生します。
相続財産を公平かつ現実的に分けるためにで選ばれている一般的な方法です。
代償分割
代償分割は、特定の相続人が遺産を取得し、その代わりに他の相続人へ現金などを支払って公平を図る方法です。
たとえば、長男が実家を相続し、他の兄弟に代償金を支払うケースがあります。
不動産を維持したい相続人がいる場合に有効ですが、代償金の金額や支払い能力が争点になることもあるため注意が必要です。
現物を取得したい希望と公平性のバランスを取るために、代償分割は有効な選択肢の一つです。
共有分割
共有分割とは、相続人全員が遺産を共同で所有する形で相続する方法です。
たとえば、実家を兄弟3人で共有名義にして、それぞれが法定相続分に応じた持分を持つケースがあります。単独相続に合意できない場合や売却・現金化が難しい場合に、実家を共有することで一時的な解決が可能となります。
公平に分けた形にはなりますが、売却やリフォームなどには共有者全員の同意が必要なため、将来的にトラブルになるリスクもあります。
共有分割を選択する場合には、長期的な視野で家族間の合意と管理体制をしっかり整えることが大切です。
このように、実家を相続する方法は様々あり、それぞれにメリットとデメリットがあります。
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弁護士はもちろん司法書士や税理士とも提携しているので、不安のないスムーズな取引が可能です。
これまでに、築年数が経過した空き家や劣化が進んでいる空き家など需要がない物件でも積極的に買い取ってきた実績があります。
また、メディア掲載実績も多数あり、多くのお客様にご利用いただいております。
2025年8月9日(土)に放送されたNHK総合の番組「おはよう日本(関東甲信越)」に、弊社の取り組みが紹介されました。
番組内では、日本全国に約900万戸存在する空き家問題に焦点を当て、お盆や夏休みの帰省シーズンに「実家の未来」について考えるきっかけ作りをテーマに特集。その中で、弊社の買取物件から利活用した民泊施設まで、実際の事例をご紹介いただきました。
引用元：AlbaLink｜メディア掲載
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実家を相続する際に注意すべき5つのパターン
実家を相続する際には、ケースごとに異なるリスクや課題が潜んでいます。
ここでは、実家を相続する際に注意すべき5つのパターンについて詳しく解説します。
相続財産が実家のみの場合
相続財産が実家のみの場合、相続人間での分割が困難になるリスクがあります。
実家という不動産は現金のように等分できず、法定相続分に応じた分割がしづらいからです。
たとえば、兄弟姉妹が3人いても、実家を物理的に3分割することは現実的でなく、共有名義とするか売却して換価分割するしかありません。
しかし、共有にすると管理・維持費の負担割合や使用権をめぐって対立が生じやすく、売却にしても全員の同意が必要で、誰かが反対すれば実行できません。
結果として、相続登記も放置されたままとなり、後々の相続で問題が複雑化する可能性があります。
相続財産が実家だけという状況は、相続手続きや遺産分割協議を特に難しくするのです。
配偶者が一時相続する場合
配偶者が実家を一時的に相続する場合、将来的に相続人間で争いが生じるリスクがあります。
配偶者が亡くなった後の再相続（数次相続）で、他の法定相続人との利害関係が複雑化するからです。
たとえば、父親が亡くなった際に母親が実家を相続し、そのまま居住していた場合、母親の死後に兄弟姉妹間で再度実家の扱いについて協議が必要になります。このとき、配偶者側の親族や再婚相手の子どもなどが相続権を主張し、調停や訴訟に発展するケースもあります。
配偶者による一次相続は一見円満に見えても、後々の相続トラブルの火種となるリスクがあるのです。
解体して更地にする場合
実家を解体して更地にする場合、固定資産税が高額になるリスクがあります。
建物が存在する宅地には小規模住宅用地の特例が適用され、固定資産税が最大で6分の1に軽減される制度があるものの、更地にするとこの特例が適用されなくなるからです。
たとえば、築年数が古く老朽化していた実家を相続後すぐに解体した場合、翌年度から土地に対する課税額が一気に増加します。
更地にするという選択肢は、税金・費用の両面での負担増というリスクを伴う点に注意が必要です。
空き家のまま放置する場合
実家を空き家のまま放置する場合、行政から指導や過料が課されるリスクがあります。
管理が行き届かない空き家は倒壊・雑草・害虫被害など近隣トラブルの原因となり、「特定空き家」に指定されると、市区町村から勧告・命令を受ける可能性があるからです。
特定空き家とは、倒壊や衛生面で問題があるなど、周囲に悪影響を及ぼすおそれがある空き家のことです。
特定空き家に指定されるまでの流れや、指定されると起きることについては以下の記事で詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。
空き家のまま放置することは、法的・金銭的なリスクが高くなるため、定期的な管理が必要です。
共有名義にする場合
実家を共有名義にする場合、将来的に不動産の処分や活用が困難になるリスクがあります。
共有者全員の同意がない限り、売却・リフォーム・賃貸などの活用ができず、管理や意思決定が非常に煩雑になるからです。
たとえば、兄弟姉妹4人で実家を相続し、全員で共有名義としたものの、1人でも連絡不能または反対の立場をとった場合、売却も賃貸もできず数年にわたって資産が凍結状態になる可能性があります。
さらに、相続が進むにつれて共有者が孫やその配偶者にまで広がると、遺産分割や名義変更の手続きが複雑化し、司法書士や弁護士への依頼費用も増大する可能性があるのです。
共有名義は一時的な公平を実現できる反面、長期的には深刻なリスクを抱える可能性があります。
このように、実家を相続する際はさまざまなことに注意が必要です。
「実家を相続予定だけど、活用予定がない」「管理が大変なので早めに手放そうと考えている」とお考えの方は、不動産買取業社への売却がおすすめです。
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老朽化が進んでいた空き家でも買い取ってくれたと、お客様からは感謝の声を多くいただいております。
お客様の声
空家で老朽化もしていたので、遠方で維持管理ができず悩んでいました。
あきらめかけていたので、とても助かりました。引用元：AlbaLink｜お客様の声
また、行政とも提携して、空き家所有者への適切な情報提供や活用支援を強化しており、地域の安全と住環境の維持・向上にも貢献しています。
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実家を相続する際に役立つ3つの税制特例
実家を相続する際には、「税制上の特例」を理解し、正しく活用することで相続税や譲渡所得税の負担を大きく軽減できます。
ここでは、実家相続において有効な3つの特例について、概要と効果を解説します。
以下で詳しく説明します。
土地評価額を下げる小規模宅地等の特例
小規模宅地等の特例は、相続税の計算時に土地の評価額を最大80％減額できる制度です。
被相続人の居住用宅地など、特定の条件を満たす不動産には、相続税の負担軽減を目的とした優遇措置が用意されています。
たとえば、同居していた配偶者や子が自宅を相続する場合、330㎡までの土地に対し、固定資産税評価額をもとに最大80％の減額が適用されます。
参照元：国税庁｜No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）
ただし、相続税の申告期限（原則10か月以内）までに申告・適用が必要であり、遺産分割協議や登記手続きも同時進行となるため、準備には注意が必要です。
相続税負担を抑える手段として、小規模宅地等の特例は非常に有効な制度です。
相続空き家の3,000万円特別控除
相続した空き家を売却する場合、一定条件を満たすことで譲渡所得から最大3,000万円の特別控除を受けられます。
高齢者の住まいであった家屋を相続後売却する際に、譲渡所得税の軽減を目的とした制度です。
売却益が発生しても、条件を満たせば譲渡所得から3,000万円が控除されるため、実質的な課税対象が大きく減少します。
ただし、申告には確定申告書の提出や要件を証明する書類作成が必要となり、適用できる期間も限られているため注意が必要です。
空き家の売却時には、税負担を軽減できるこの特例の活用を検討しましょう。
相続空き家の3,000万円特別控除の適用条件や手続き方法は、以下の記事で詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。
売却時に活用できる取得費加算の特例
取得費加算の特例は、相続税を支払った場合に限り、実家の売却時にその一部を「取得費」として譲渡所得から控除できる制度です。
たとえば、実家を相続し、その後1月1日から3年以内に売却した場合、相続税のうち土地や建物に対応する金額を取得費に加算することで、課税対象となる譲渡所得を圧縮できます。
ただし、控除額の計算には相続税の納税額・資産の評価額・売却時の金額など複数の要素が絡むため、税理士など専門家のサポートを受けることをおすすめします。
相続財産の売却時には、取得費加算の特例を活用することで、課税額を抑えることが可能です。
申請に必要な手続きの詳細や、取得費加算の特例の計算方法を知りたい方は、以下の記事で解説していますので、あわせてご確認ください。
取得費加算の特例を利用したいけど、適用期限が迫っていて売却が難しいかもしれないという方は、専門の買取業者に直接買い取ってもらう方法をおすすめします。
弊社「株式会社Alba Link（アルバリンク）」は、日本全国の空き家などの売却しづらい物件を積極的に買い取っている不動産買取業者です。
問い合わせ対応から売却まで、スピーディーに対応してくれたと、お客様からは感謝の声を多くいただいております。
お客様の声
問い合わせの電話をさせていただき直ぐに査定訪問の日程が決まり、訪問いただいた午前中から当日の夕方には売却の稟議が通ったとのご連絡をいただき、あまりのスピードの速さに驚くばかりでした。引用元：AlbaLink｜お客様の声
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まとめ
実家を相続すると、「所有し続けるか」「手放すか」という選択を迫られます。
愛着や思い出がある一方で、維持費・管理の手間・税金といった負担がのしかかることも多く、判断に迷う方も少なくありません。
相続に伴う手続きも多く、遺産分割協議や登記、相続税の申告など、時間と労力がかかる点にも注意が必要です。
実家を相続する際は、まず利用予定や費用面を明確にし、家族や親族との話し合いを丁寧に行いましょう。
相続方法も現物分割・換価分割・代償分割・共有分割と多岐にわたり、それぞれにリスクがあります。
特に、実家のみを相続する場合や空き家を放置するケースでは、固定資産税・老朽化・特定空き家指定など、多くの問題が発生する恐れがあるのです。
負担やトラブルを回避する手段として「売却」を検討することも重要です。相続税や維持費の負担を解消できるだけでなく、「小規模宅地等の特例」や「相続空き家の3,000万円控除」などの税制優遇をうまく活用すれば、経済的なメリットも得られます。
特にスムーズな売却を望む場合は、不動産買取の専門業者に依頼するのがおすすめです。
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