固定資産税 住んでいない場合と住んでいる場合の違い
多くの人が「住んでいなければ固定資産税はかからないのでは？」と考えがちですが、家屋や土地を所有している限り、毎年課税されます。
つまり、固定資産税の課税関係には、居住中か否かは関係ありません。
住んでいない家を放置すると、税金だけでなく管理費用や手間の負担も続くため、賃貸や売却、リフォームといった対策を検討することが重要です。
固定資産税は住んでいない場合にも課税される
誰も住んでいない家でも、所有者に対して固定資産税は課税されます。
なぜなら、固定資産税は、毎年1月1日時点の土地・建物の所有者に対して課される税金であり、利用者がいなくても免除されることはないためです。
さらに、空き家のまま放置してしまうと、老朽化が進み倒壊の危険や景観の悪化、衛生面での問題が生じる可能性があります。
その結果、自治体から「特定空き家」に指定されると、固定資産税の軽減措置が解除され、税額が最大6倍になることもあります。
このような事態を避けるには、空き家を適切に管理することが重要です。
賃貸物件として貸し出す、リフォームして再利用する、あるいは売却するなどの対策を講じることをおすすめします。
固定資産税の計算方法
固定資産税の税額は、基本的に以下の計算式で求められます。
参照元：総務省
固定資産税評価額は、国が定めた「固定資産評価基準」を基に、自治体が定める評価額で、主に、固定資産税・都市計画税の算出に用いられます。
市街化区域にある不動産には、都市計画税（税率0.3%）も課税されます。
また、一戸につき200㎡以下の住宅用地（小規模住宅用地）には、課税標準額が1/6に減額される特例（住宅用地の特例）が適用されるため、税額を大幅に抑えられます。
参照元：政府広報オンライン
ただし、空き家を放置して「特定空家」に指定されると、住宅用地の特例が適用されなくなるため注意が必要です。
所有する不動産の税額を把握するとともに、特例が外れた場合のシミュレーションを行っておくとよいでしょう。
固定資産税の負担を軽減、あるいはなくすには、賃貸として活用したり、売却したりする選択肢があります。
物件の需要や準備できる資金などによって、最適な方法は変わるため、不動産会社や自治体と相談しながら判断することが大切です。
弊社アルバリンクは、不動産買取業者の中では数少ない年間相談件数2万件超の上場企業で他社では買い取れない物件なども積極的に買取を行っています。
「空き家」や「事故物件」「再建築不可物件」の他に「田舎の土地」「共有持分」にも対応可能です。
社会的にも大きな信用がある会社で、無理な営業などは一切行わないので、お気軽に相談・査定依頼をご利用ください。
＼(無料)東証上場企業に相談・査定／
固定資産税の支払い・通知時期
固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に対して課税され、4月～6月頃に自治体から納税通知書が届きます。
支払い方法は、一括または年4回の分割払いが可能で、自治体によっては口座振替やクレジットカード払いにも対応しています。
支払いを怠ると延滞金が発生し、最悪の場合は差し押さえのリスクもあります。
不動産を適切に管理するとともに、固定資産税の支払いが過度な負担とならないように、支払いスケジュールを把握しておきましょう。
住んでいない家の固定資産税を無料にはできない？
ここまで解説したように、住んでいない家でも固定資産税は、住んでいる家と同様に課税されます。
ただし、以下のように、例外的に固定資産税がかからないケースもあります。
- 相続などで1月2日以降に空き家を承継し、翌年1月1日までに売却した場合
- 固定資産税評価額が免税点未満の場合
固定資産税は、1月1日時点の所有者に課される税金です。
そのため、相続などで1月2日以降に空き家の所有者になった場合、その年度の固定資産税の納税義務は被相続人（亡くなった空き家の所有者）にあり、相続人は納税義務を負いません。
さらに、相続した空き家を活用する予定がなく、翌年の1月1日までに売却や買取で処分した場合、固定資産税が課されることはありません。
ただし、亡くなった被相続人が、当年度分の固定資産税を納付していなければ、納税義務は相続人に引き継がれます。
参照元：納税義務者が亡くなられた場合の固定資産税について｜仙台市
また、固定資産税の課税標準額が一定金額に満たない（免税点未満）場合も、固定資産税は課税されません。
東京都の場合、土地は30万円、家屋（建物）は20万円が免税点となっています。固定資産税の課税標準額が免税点未満の土地・建物には、都市計画税も課税されません。
空き家の固定資産税の負担については、下記の記事でも詳しく紹介していますので併せてご覧ください。
【住んでいない家の固定資産税】増額する3つのケース
固定資産税は以下の条件に当てはまる場合、最大6倍まで増額します。
適切な管理や活用を検討し、増税リスクを避けることが重要です。
「特定空き家」に指定される
「特定空き家」に指定されると、固定資産税の負担が大幅に増加します。
特定空き家とは、自治体が以下のような条件のもと、管理されていない空き家として指定することです。
- 倒壊の危険性がある
- 衛生上有害となる恐れがある
- 周辺の景観を著しく損なっている
- 適切な管理がされていない
参照元：政府広報オンライン
特定空き家に指定されると、固定資産税の軽減措置（住宅用地の特例）が適用されなくなり、税額が最大6倍に跳ね上がるリスクがあります。
さらに、空き家を改善するよう自治体からの「勧告」や「指導」に対応しない場合、行政代執行により強制的に解体され、その費用を請求される可能性もあります。
こうしたリスクを回避するには、空き家の劣化を防ぎ、倒壊などの危険が生じないように、適切に維持管理することが重要です。
また、物件の収益性や資産価値に応じて、リフォームして賃貸する、あるいは売却するなどの活用を検討することが望ましいでしょう。
特定空き家の指定条件やリスクついては以下の記事で詳しく解説していますので、併せてご覧ください。
「管理不全空き家」に指定される
2023年の法改正により、「管理不全空き家」という新たなカテゴリーが設けられました。
参照元：新たに定義された、「管理不全空家」とは？【NPO法人空家空地管理センター】
これは特定空き家ほど深刻な状態ではないものの、今後放置し続ければ危険になる可能性がある空き家を指します。
- 屋根や外壁の破損が進んでいる
- 雑草や廃棄物の放置で周囲に悪影響を与えている
- 住まいとしての機能が低下している
管理不全空き家として自治体から勧告を受けた場合も、住宅用地の特例が適用されなくなり、固定資産税の負担が急増します。
そのため、管理不全空き家になる前段階で適切な対策を講じることが必要です。具体的な対策としては、修繕やリフォームを行い、物件の価値を維持することが重要です。
また、賃貸や売却の可能性を検討し、早めに不動産会社へ相談することも有効です。
自治体によっては、空き家の活用を支援する制度を設けているため、積極的に情報収集してみましょう。
空き家を解体して更地にした場合
空き家を解体して更地にすると、住宅用地の特例が適用されなくなるため、翌年から固定資産税の負担は増えます。
これは住宅用地の特例の適用条件として、住居用地として活用されていることが必要なためです。
そのため、例えば、固定資産税評価額3,000万円の土地があった場合、建物があると固定資産税額はおよそ7万円です。
自治体によって取扱いが異なる場合もありますが、更地にすると固定資産税の負担は、およそ28万～42万円（4～6倍）になります。
ただし、自治体によっては、一定の基準を満たすことで、「固定資産税の減免措置」や「空き家解体に活用できる補助金制度」があります。
空き家の解体時に固定資産税が減免される制度
たとえば、千葉県木更津市では、固定資産税の負担が増えるため取り壊せないという方のために、「空家除去に係る固定資産税の減免制度」を設けています。
主な適用要件と減免額は以下のとおりです。
【主な適用条件】
・概ね1年以上空き家になっている住宅
・「空家法」による勧告を受けていない
・空家を2028年3月までに除去した土地
・空家バンクに登録した土地（売却の意思があるもの）
・空家と跡地の所有者が個人である（法人は対象外）
【減免額】
・本来の税額と住宅用地の特例がある場合の税額の差額
・減免期間は2年間
以下の記事で、空家に関する住宅用地特例の仕組みや減免制度について詳しく解説していますので、ぜひ参考にしてください。
空家の解体に活用できる補助金
また、多くの自治体で、空き家の解体費用に対する助成制度を設けています。
たとえば、東京都墨田区では、不良住宅を対象に「老朽危険家屋除去費等助成制度」を設けています。
主な、要件と助成金額は次のとおりです。
●主な適用条件
・個人または中小企業者であること
・除去対象の建物の全部を解体し更地とすること
・助成を受けようとする年度の2月末までに工事を完了すること
・区の助成承認後に着工すること
●助成額
除去工事費の2分の1まで（上限50万円）
※無接道敷地に建つ不良住宅については上限100万円
これらの制度は、老朽化して活用されていない空家を解体し、土地や建物の有効活用を促進するための制度です。
多くの自治体では空家問題に対して補助金や助成制度を設けていますので、所在地を管轄する自治体のホームページなどで確認してみましょう。
下記の記事では、空家の解体に活用できる補助金の種類や自治体について詳しく解説していますので、併せてご覧ください。
弊社アルバリンクは、売却しづらい物件の豊富な買取実績を活かし、空き家などの物件に適正な査定金額をご提示いたします。
相談・査定は弊社の無料サービスの一環なので、弊社に売却する前提でなくてもお気軽にご利用ください。
＼(無料)東証上場企業に相談・査定／
【住んでいない家の固定資産税】増額を避けるための5つの対策
住んでいない家の固定資産税は、適切に管理する、あるいは投資用不動産として活用するなどで固定資産税の負担を軽減できます。
一方、空き家を放置し続けると劣化が進み、倒壊の危険や衛生問題が発生する可能性が高まります。
自治体から特定空き家に指定されると固定資産税が最大6倍になるリスクもあるため、早めの対策が重要です。
固定資産税の増額を回避するためには、以下の方法が考えられます。
それぞれの特徴を理解し、最適な選択をしましょう。
自力で管理する
空き家の管理を自力で行うことで、維持管理にかかるコストを抑えられます。
定期的に清掃や建物状況の確認、点検を行い、必要な修繕を実施することで、特定空き家に指定されるリスクを低減できるだけでなく、建物価値の減少を抑えられます。
空き家の管理を行う際の主なポイントは以下の通りです。
- 建物の点検と修繕
- 庭や雑草の手入れ
- 通水や換気
- 火災・防犯対策
しかし、遠方に住んでいる場合や、管理の手間が負担が過大な場合は、自力での管理が難しいこともあるでしょう。
その場合は、将来活用する可能性も踏まえながら、管理代行サービスを活用する、投資物件として賃貸する、あるいは売却するなど活用方法の検討が必要です。
自治体に相談する
自治体には、空き家の管理や活用に関する支援制度があり、相談することで適切な対策を見つけやすくなります。
特に、以下のようなサポートが受けられることが多いです。
- 空き家バンクの活用
- 補助金制度の利用
- 税制優遇措置の適用
また、自治体による空き家管理の指導を受けることで、特定空き家の指定を回避できる可能性もあります。
例えば、倒壊の危険がある建物は、行政から修繕や解体の勧告を受けることがありますが、早めに対応すれば、具体的な改善方法のアドバイスも受けられます。
空き家に対する支援内容は自治体ごとに異なるため、まずは地域の市区町村の担当窓口に問い合わせてみましょう。
無料相談を実施しているところも多く、固定資産税の負担軽減につながる助言を得られる可能性もあります。
なお、以下の記事では、自治体による空き家の買取について詳しく解説していますので、ぜひご覧ください。
空き家管理サービスを利用する
空き家管理サービスを利用すると、定期的な点検や清掃を代行してもらえるため、管理の手間を大幅に削減できます。
特に、遠方に住んでいる場合や、仕事が忙しく自分での管理が難しい場合におすすめです。
主な管理サービスの内容には、以下のものがあります。
- 定期巡回と点検
- 部屋の換気・通水作業
- 簡易清掃・庭の手入れ
- 郵便物の確認・回収
費用はサービス内容によって異なりますが、月額5,000円～15,000円が一般的です。
放置せずに適正に管理することで、空き家を有効活用し、税負担を最小限に抑えましょう。
以下の記事では、空き家を適切に管理する方法や管理にかかる費用の目安、自分で管理する方法について解説していますので、併せてご覧ください。
賃貸として活用する
空き家を賃貸物件として運用すれば、固定資産税の負担を軽減しつつ収益を得ることもできます。
ただし、多くの場合、賃貸物件として運用する前に、リフォームや修繕工事が必要です。
初期投資の費用としてどれくらいかかるか、それに対してどれくらいの収益を見込めるかを、しっかりと検証しましょう。
修繕費用はかかるものの、立地条件がよく安定した賃貸需要が見込める物件であれば、継続的に家賃収入を得られる可能性があります。
また、不動産投資を検討する際は、投資物件に精通する不動産会社に相談し、適切な賃料やターゲット層を設定し、事業計画を作成することが重要です。
空き家を売却する
空き家を売却すれば、固定資産税の負担を完全に解消できます。
これからも続く人口減少や空き家の増加を考慮すれば、管理が難しく将来的に活用する予定がない空き家は、積極的に売却を検討すべきでしょう。
空き家の売却方法としては、２つの方法があります。
- 不動産会社に仲介を依頼する
- 買取業者に直接売却する
それぞれのメリット・デメリットを理解し、自分の状況に合った方法を選びましょう。
不動産会社に仲介を依頼する
不動産会社に仲介を依頼すれば、市場価格に近い金額での売却が可能です。
特に、交通利便性や生活利便性が高い立地が良い空き家であれば、高値で売却できるチャンスがあります。
【仲介で売却するときの流れ】
- 査定を依頼する
- 売却価格を決定する
- 販売活動を開始
- 購入希望者と交渉
- 売却完了
仲介で売却するメリットは、市場価格での売却を目指せる点ですが、買い手が見つかるまでに時間がかかることもあります。
買主が見つかり、契約、引き渡しが完了するまで、固定資産税や維持管理の負担が続くため、物件の需要から売却金額や売却にかかる期間を考慮して判断することが重要です。
空き家を売却する方法については、下記の記事で詳しく解説していますので併せてご覧ください。
買取業者に直接売却する
空き家をすぐに現金化したい場合は、買取業者に直接売却する方法が適しています。
不動産会社の仲介による売却とは異なり、業者が直接買い取るため、買い手を探す手間がなく短期間で売却が完了します。
最短で数日から1ヶ月程度で売却が可能です。
また、買取の場合、老朽化した空き家でも修繕の必要がなく、そのままの状態で売却できる点も大きな魅力です。
一方で、買取のデメリットは、仲介で売却するより売却価格が低くなる傾向がある点です。
そのため、買取業者を選ぶ際は、複数の業者に査定を依頼し、買取金額や査定根拠、契約条件を比較することが重要です。
弊社アルバリンクは、不動産買取業者の中では数少ない年間相談件数2万件超の上場企業で他社では買い取れない物件なども積極的に買取を行っています。
「空き家」や「事故物件」「再建築不可物件」の他に「田舎の土地」「共有持分」にも対応可能です。
社会的にも大きな信用がある会社で、無理な営業などは一切行わないので、お気軽に相談・査定依頼をご利用ください。
＼(無料)東証上場企業に相談・査定／
住んでいない家の固定資産税を滞納したときに起こること
では、住んでいない家の固定資産税を滞納した場合、どうなるのでしょうか。
まず、固定資産税を滞納すると、延滞金が発生します。
延滞金の額は、自治体ごと、年度ごとに決められ、東京都の場合、以下のとおりです。
| 納期の翌日から１か月を経過するまでの期間 | 納期の翌日から１か月を経過した日以降の期間 | |
| 延滞金の率 | 2.4％ | 8.7％ |
参照元：税金の支払い｜東京都主税局
さらに延滞した状態が続くと最終的に財産を差し押さえられる可能性があります。
財産が差押えられるまでの流れは、次のとおりです。
- 督促状・催告書の送付（納付期限から20日以内）
- 財産調査
- 財産の差し押さえ
- 財産の競売
自治体からの度重なる督促に対しても支払いや連絡をしなければ、滞納者の給与や保有する財産など支払い能力の調査が行われます。
財産の差し押さえは、給与所得者であれば、給与と預貯金から行われるのが通常です。給与や預貯金で支払いが困難な場合、不動産や車、貴金属などを差し押さえ、強制的に売却し滞納金の支払いに充てられます。
固定資産税の支払いが厳しい場合でも放置せず、早めに自治体に相談することが大切です。一括で支払えない場合でも、分納や支払い猶予を受けられる可能性もあります。
住んでいない空き家の売却にお困りならアルバリンクへ
住んでいない空き家の固定資産税でお悩みではありませんか？
放置し続けると維持費や管理の手間がかかるだけでなく、固定資産税が大幅に増えるリスクもあります。
買取専門の業者であれば、老朽化した空き家でも修繕することなくスピーディーな売却が可能です。建物内に残置物が遺されているケースでも、そのままの買い取りに対応する業者もあります。
弊社「株式会社Alba Link（アルバリンク）」は、日本全国の空き家などの売却しづらい物件を積極的に買い取っている不動産買取業者です。
築古物件や立地が良くない物件に関しても、活用ノウハウを豊富に持ち合わせているため、適正な金額をつけて買い取れます。
実際に、廃墟化した空き家の買取も過去におこなっており、フジテレビの「イット」をはじめ、多くのメディアに特集されています。
空き家などでお悩みの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
弊社スタッフが、あなたのお悩みを解決できるよう、全力でサポートさせていただきます。
＼(無料)東証上場企業に相談・査定／
アルバリンクついて詳しく知りたい方は、アルバリンクの評判で口コミや評判・買取実績などについて詳しく説明していますので、ぜひ合わせてご覧ください。
まとめ
この記事では、住んでいない家の固定資産税について、詳しく解説してきました。
住まないからといって放置し続けると、「特定空き家」や「管理不全空き家」に指定され、税負担が大幅増える可能性があるため、適切な管理もしくは活用が重要です。
固定資産税の増額を回避するには、自力で管理するほか、自治体への相談、空き家管理サービスの活用、賃貸物件として運用する方法などが考えられます。
とはいえ、これからますます進む人口減少や空き家の増加を考えると、活用予定のない空き家は早めに売却することがおすすめです。
売却することで、空き家の維持管理の手間、固定資産税の負担から完全に解放されます。
＼(無料)東証上場企業に相談・査定／
相談・査定はこちら
