親族間売買の定義と特徴
親族間売買とは、親子・兄弟姉妹・祖父母と孫などの親族同士で不動産を売買することです。
たとえば、下記のようなケースがあります。
- 親が子に自宅を売却し、相続対策や資産整理を行う
- 高齢の親が住み替えや施設入居のため、自宅を子に売却する
- 兄弟で共有している不動産を、一人が買い取って単独名義にする
親族間では贈与を疑われやすく、思わぬ課税やトラブルに発展するおそれがあります。
なお、税務上の「親族」とは、配偶者、6親等内の血族および3親等内の姻族を指します。
参照元：民法725条｜e-Gov法令検索
この範囲で不動産を売買する際は、価格設定にとくに気をつけましょう。
また、親族間であっても、売買契約書の作成や登記など、通常の不動産売買と同様の手続きが必要です。
こうした手続きを自分たちだけで行うのは、思った以上に手間やリスクが伴います。
将来使う予定がなければ、第三者への売却も一つの方法です。
不動産買取なら、手間をかけずに現金化できるため、あなたの状況に応じて柔軟に対応できる可能性があります。
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親族間の不動産売買における適正価格とは？
「親族間の不動産売買の適正価格は、一般的に市場価格の80％程度」が目安とされます。
利益を追求する関係性ではなく、第三者との取引に比べて若干の割引があっても不自然ではないと考えられています。
ただし、価格が低すぎると、贈与税の課税対象となるおそれがあるため注意が必要です。
ここでは、親族間売買の適正価格について、下記の内容に沿って解説します。
「市場相場の80％」が基準とされる理由
「市場価格の80％程度」が適正価格とされる背景には、東京地裁平成19年8月23日の判決があります。
この裁判では、市場価格の約80％（路線価ベース）で取引した親族間売買に対し、税務署が「時価より著しく低い」として贈与税を課しましたが、最終的に納税者が勝訴しました。
参照元：国税庁
この判例から、市場価格の80％程度であれば著しく低い価格とはみなされにくい、との考え方が一つの基準とされています。
ただし、この「80％」という数字はあくまで目安です。
「著しく低い価額」かどうかは、個別の事情をふまえて総合的に判断されます。
低すぎる価格「みなし贈与」になるリスクがある
親族間で不動産を売買する際、売買価格が時価より著しく低いと、その差額が「贈与」とみなされるリスクがあります。
参照元：国税庁
これを「みなし贈与」といい、贈与税の課税対象となるため、価格の設定には慎重な判断が求められます。
たとえば、時価3,000万円の土地を1,000万円で子に売却した場合、その差額2,000万円が贈与税の対象となるおそれがあります。
こうしたリスクを避けるためには、客観的な根拠に基づいた価格設定が不可欠です。
価格の妥当性に不安がある場合は、プロの目で適正価格を見極めてもらいましょう。
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親族間の不動産売買で適正価格を調べる3つの方法
親族間で不動産売買する際「みなし贈与」のリスクを避けるには、価格に客観的な根拠を示すことが重要です。
適正価格を把握するための主な方法を3つ紹介します。
路線価を参考にする
親族間売買で価格を調べる代表的な方法が路線価を活用することです。
路線価は、国税庁が毎年公表している土地1㎡あたりの価格で、相続税や贈与税の計算にも使われます。
国税庁のホームページ（財産評価基準書 路線価図・評価倍率表）から誰でも確認が可能です。
たとえば、路線価が30万円/㎡、土地面積が180㎡であれば、評価額は、30万円/㎡ × 180㎡＝約5,400万円となります。
ただし、道路から奥行きがある土地や、特殊な形状の土地などは、各種補正率で補正する必要があり、算出が複雑です。
参照元：国税庁
また、路線価は土地の評価指標であり、建物には使えません。
路線価だけでは判断が難しいケースがあるため、補完的に使用し、他の方法も併用することをおすすめします。
不動産鑑定士に鑑定してもらう
最も正確で専門性の高い方法は、不動産鑑定士による鑑定です。
不動産鑑定士は国家資格を持つ専門家で、不動産の価値を多角的な視点から判断し、適正な価格を算出します。
鑑定結果は、裁判や税務調査でも証拠として認められるため、みなし贈与のリスクを防ぐのに有効です。
ただし、鑑定書の作成に一定の時間を要し、数万円単位の費用がかかります。
時間やコストをできるだけ抑えたい場合は、次に紹介する「不動産会社の査定」を検討すると良いでしょう。
不動産会社に査定を依頼する
不動産会社の査定も、適正価格を把握する有効な方法です。
周辺相場や過去の成約事例、建物の状態などをもとに、実際に市場で取引されている実勢価格を反映した査定額を提示してくれます。
複数の不動産会社に査定を依頼すれば、より相場感を把握しやすくなるでしょう。
査定は無料で対応している会社が多く、気軽に相談できる点もメリットです。
適正価格の見極めに不安がある場合は、無料査定から始めてみてください。リアルな相場感を知ることができます。
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親族間で不動産売買をする3つのメリット
適正価格を把握したうえで進めれば、親族間の不動産売買は、第三者との取引にはないメリットを得られます。
身内に引き渡す安心感がある
親族間での不動産売買には安心感があります。
信頼できる相手に不動産を引き渡せるためです。
たとえば、親が高齢となり施設への入居を予定するケースでは、見ず知らずの他人に売却するよりも、安心して手放す決心がつくでしょう。
住み慣れた家を身内へ引き継げるのは、精神的な負担の軽減につながります。
相続トラブルや将来のもめごとを回避できる
将来の相続トラブルを回避できるのも、親族間で不動産売買するメリットの一つです。
相続の際、財産の分割に関しては感情的な対立が発生しやすく、特に分割が難しい不動産は争いの火種になりがちです。
弊社が実施したアンケート調査【相続でもめそうなことランキング】でも、「不動産の取り扱い」と「納得感のある財産分与」が第1位・第2位を占めています。
生前に売買という形で所有権を移しておけば、相続発生時のトラブルを未然に防ぐことができます。
共有持分を整理して一つにまとめられる
親族間売買には、複数人で所有している不動産の持分を一人にまとめられるメリットもあります。
共有名義のままでは、売却や建て替えなど重要な決定に全員の同意が必要となり、手続きが進まないことも少なくありません。
相続人の間で持分を売買し、名義を一本化すれば、将来の管理や活用がスムーズに行えるようになります。
相続人が多数いる場合のリスクや対処法は以下の記事で詳しく解説していますので、ぜひ参考にしてください。
なお、共通持分の売買は、すべての不動産会社が対応しているわけではありません。
相続に詳しく「持分売買の実績がある」不動産会社に相談するとスムーズに進められます。
弊社アルバリンクは、不動産買取業者の中では数少ない年間相談件数2万件超の上場企業で他社では買い取れない物件なども積極的に買取を行っています。
「空き家」や「事故物件」「再建築不可物件」の他に「田舎の土地」「共有持分」にも対応可能です。
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親族間で不動産売買をする2つのデメリットと注意点
親族間での不動産売買は、みなし贈与のリスクの他にも、融資や税制上のデメリットがあります。
特に注意しておきたいのは、次の2点です。
取引前にしっかり確認し、必要に応じて専門家に相談することが大切です。
住宅ローンが利用しづらい
親子や兄弟など、親族間で不動産を購入する際、住宅ローンの審査が厳しくなる傾向があります。
これは、担保としての価値（価格の妥当性）や資金の流れが不透明になりやすいためです。
たとえば、住宅金融支援機構の【フラット35】では、入居者間の売買や、買主が無償で住宅を使用しているケースでは融資の対象外とされています。
ただし、申込人が申込前に購入物件に既に入居している場合で、次の①または②に該当するときは、ご融資の対象になりません。
また、夫婦間の売買はご融資の対象になりません。① 融資対象住宅に売主及び買主（申込人）が同居しているとき（現入居者間の売買）。
② 融資対象住宅に売主は居住していないが、申込人が売主から使用貸借しているとき。引用元：【フラット35】住宅金融支援機構
ただし、親族間でも正式な売買と確認できたり、客観的に価格の妥当性を証明できれば審査対象となるケースもあります。
住宅ローンを希望する場合には、不動産鑑定士の鑑定や、不動産会社を通じた契約など、価格の妥当性や正式な売買であることを証明することが大切です。
もしローンが利用できないときや、資金計画に不安があるなら、第三者への売却を検討するのも一つの方法です。
なお、専門の買取業者なら、築年数が古い物件や権利関係が複雑な物件など、一般の買主が見つかりにくいケースでも柔軟に対応してくれます。
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税制優遇の対象外になりやすい
親族間では、通常の不動産売買で受けられる税制優遇が適用されないケースがあるため注意が必要です。
たとえば、次のような特例が使えない可能性があります。
- 住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）
生計を一にする親族からの購入では適用外 - 譲渡所得の特別控除（3,000万円特別控除）
親子・夫婦間、生計を一にする親族、売却後もその家屋で同居する親族などへの売却は適用外
税制上の特例が使えないと、買主・売主ともに税負担が大きくなるおそれがあります。
事前に、税理士など専門家に相談し、制度の適用可否を確認することが重要です。
親族間における不動産売買の一般的な流れ
親族間で不動産を売買する場合も、基本的な手続きの流れは一般的な不動産取引と同じです。
各ステップで押さえておくべき注意点やポイントを解説します。
名義・権利関係の整理
不動産売買の第一歩は、土地や建物の「名義」と「権利関係」を確認することです。
登記簿に記載された所有者と実際と異なっていたり、抵当権（ローンの担保）が残っていたりすると、売買手続きが進められません。
確認するには、法務局で登録事項証明書を取得します。
法務局のホームページからオンラインで請求も可能です。
もし抵当権の抹消や名義変更が必要な場合は、司法書士に依頼するのが一般的です。
売買条件と価格の決定
名義と権利関係の確認が終わったら、売買条件や価格を決定します。
価格は、路線価や不動産鑑定士による鑑定、不動産会社の査定額など、客観的な基準を参考にして、市場価格にもとづいた適正価格に設定しましょう。
あわせて、支払の方法やスケジュール、引き渡し時期などの条件も決めておくことで、後々のトラブルを防げます。
売買契約の締結と決済
売買条件に合意したら、契約書を作成し、代金の決済を行います。
親族間の取引であっても、後々のトラブル防止のため、必ず契約書を作成しておきましょう。
契約書には、下記のような内容を明記します。
- 物件の詳細
- 売買価格
- 決済方法
- 引き渡し日
契約書には印紙税が課税されるため、所定の印紙を貼る必要があります。
契約書に不備がないか、不動産会社や行政書士など専門家にチェックを依頼すると安心です。
また、決済は、現金手渡しではなく、銀行振込など記録が残る形で行うのが原則です。
引き渡しと名義変更の手続き
最後に、不動産の引き渡しを行い、所有権移転登記（名義変更の手続き）をします。
登記を完了することで、買主が法的に新たな所有者として認められます。
登記の際には、登録免許税の納付が必要です。場合によっては、不動産取得税の申告・納付も発生します。
税額は条件によって異なるため、事前に税理士に相談しておくと安心です。
なお、登記申請の手続きは、一般的に司法書士へ依頼します。
不動産の売買には複雑な手続きが多く、法律や税金に関する専門知識が欠かせません。
万一、書類や手続きにミスがあると、契約が無効になったり、思わぬトラブルに発展するリスクもあります。
適正価格や手続きに不安があるなら、不動産会社に相談することをおすすめします。面倒な手続きなくスムーズに現金化できる可能性があります。
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社会的にも大きな信用がある会社で、無理な営業などは一切行わないので、お気軽に相談・査定依頼をご利用ください。
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親族間の不動産売買で発生する主な税金
親族間であっても、不動産売買を行う際には通常の取引と同様に税金が発生します。
主に関係する税金は、下記の4つです。
印紙税
印紙税は、不動産の売買契約書に対して課される税金です。
納付は、取引金額に応じた収入印紙を契約書に貼付し、消印することによって行います。
参照元：国税庁
たとえ親子間の売買でも、正式な契約書を交わす場合は印紙税の対象となるため忘れずに貼付しましょう。
たとえば、売買金額が1,000万円を超え5,000万円以下の場合、印紙税額は1万円です。
これを怠ると、本来の印紙税額の3倍にあたる「過怠税」が課される可能性があるため注意が必要です。
参照元：国税庁
なお、近年は電子契約を活用すれば、印紙税が不要になるケースもあります。
登録免許税
登録免許税は、不動産の所有権を売主から買主に移す「所有権移転登記」を行う際に課される税金です。
不動産の固定資産税評価額を基準に計算され、売買による登記では税率2％が適用されます。
たとえば、評価額が1,000万円であれば、20万円の登録免許税がかかります。
登記手続きを司法書士に依頼する場合は、別途、報酬費用がかかるため、あらかじめ確認しておくと安心です。
なお、一定の要件を満たせば、軽減税率の適用も可能です。
建物（令和9年3月31日まで）：0.3％
参照元：国税庁
適用には条件を満たす必要があるため、事前に司法書士や税理士などの専門家へ相談することをおすすめします。
譲渡所得税
親族に不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、売主に譲渡所得税（所得税＋住民税）がかかります。
譲渡所得は、売却代金から取得費（購入時の費用など）と譲渡費用（売却にかかった費用）を差し引いた金額です。
譲渡所得 ＝ 売上代金 -（取得費 ＋ 譲渡費用）
参照元：国税庁
この金額に税率をかけて、実際の税額を算出します。
税率は、所有していた年数によって変わり、下記の通りです。
短期譲渡（所有期間が5年以下）：約39％
参照元：国税庁
なお、3,000万円の特別控除などの軽減措置もありますが、前述のとおり、親族間売買では適用外となるケースが多いため、事前の確認が必要です。
本来であれば差し引かれるはずの3,000万円が控除されない場合、思った以上に税負担が大きくなる可能性があります。
「本当にこのまま親族間で売るべき？」「第三者に売った方が得なのでは？」と疑問を感じたら、一度、買取業者へ相談してみることをおすすめします。
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不動産取得税
買主側が不動産を取得した際に課されるのが「不動産取得税」です。
登録免許税と同様に、固定資産税評価額をもとに算出され、土地・建物それぞれに課税されます。
税率は4%ですが、令和9年3月31日までは住宅を取得した場合は軽減税率の3%が適用されます。
参照元：国土交通省
家の売却にはさまざまな税金がかかります。節税のポイントや優遇措置については、下記の記事で詳しく解説していますので参考にしてみてください。
親族間の不動産売買でトラブルを防ぐための2つの対策
親族間での不動産売買は、信頼関係があるからこそ契約内容や価格設定が曖昧になりがちです。
しかし、こうした曖昧さが原因で、後々トラブルに発展することがあります。
誤解やリスクを避け、取引の信頼性を高めるために有効な対策を2つ紹介します。
交渉履歴や家族間合意書を作成しておく
親族間で不動産を売買する際は、話し合いの内容を記録に残すことが大切です。
書面で残しておけば、他の親族から贈与や不当取引を疑われた際の証拠になります。
曖昧な口約束だけでは、後から「言った・言わない」のトラブルに発展する可能性があるため注意しましょう。
弁護士や行政書士に相談のうえ作成することで、法的な有効性も担保できます。
不動産会社や専門家に確認する
親族間の売買では、不動産会社や司法書士、税理士といった専門家のサポートを受けることが重要です。
特に次のような場面でプロの関与が役立ちます。
- 適正価格の妥当性を知りたいとき
- 税務上のリスク（みなし贈与など）を確認したいとき
- 書類の不備や手続きミスを防ぎたいとき
専門家の関与があれば、税務署への説明時や融資審査での信頼性も高まります。
親族間の取引だからこそ、専門家の力を借りて公正な手続きを心がけることが大切です。
適正価格に不安があるときや、後のトラブルを避けたい場合は、早めに専門家に相談しましょう。
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親族間の不動産売買で適正価格に不安があるならアルバリンクへ相談
親族間での不動産売買は、適正価格の把握が非常に重要です。
後のトラブルを回避するためにも、まずは専門家による査定を依頼してみましょう。
豊富な取引実績を活かして適正な査定額を提示してくれます。
また、親族間売買が難しい場合や、早期に資金が必要な場合はスピーディーに現金化できる買取という選択肢も検討してみてください。
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引用元：googleクチコミ
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まとめ
親族間での不動産売買は、適正価格の設定に十分な注意が必要です。
適正価格を大きく下回る売買は、税務署から「みなし贈与」と判断され、多額の贈与税が課せられるリスクがあります。
路線価や不動産鑑定、不動産会社の査定を活用して、客観的な価格を導き出すことが大切です。
また、価格設定や税務リスクに不安が残る場合は、「第三者への売却」を検討するのも一つの選択肢です。
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適正価格に関する不安がある方、売却を含めた最善の選択肢を知りたい方は、ぜひアルバリンクにご相談ください。
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