建て替えできない土地「再建築不可物件」とは
土地や住宅を相続・購入する際、特に注意が必要なのが「再建築不可物件」です。
本記事では、再建築不可物件の定義と該当ケースについて詳しく解説します。
「再建築不可物件」の定義
「再建築不可物件」とは、建物を解体した後に新たな建築が原則として許可されない土地のことを指します。
これは、建築基準法で定められた接道条件を満たしていないため、再建築や増改築が認められないということです。
具体的には、都市計画区域内にある建物で「幅員4m以上の建築基準法上の道路」に2m以上接していない敷地が対象になります。
たとえば、相続で得た古家が旗竿地にあり、道路に面した間口が1.5mだった場合、再建築不可と判断されます。
再建築不可物件は売却時に買い手がつきにくく、所有し続けるだけで固定資産税がかかるリスクを伴います。
取得や活用を検討する際は、必ず接道状況を確認し、必要であれば専門家への相談が必要です。
建築基準法における「接道義務」とは
接道義務とは、住宅などの建築物が「幅員4m以上の道路に2m以上接する」ということです。
この義務は、緊急車両の進入路や避難経路の確保を目的としており、安全性の確保が最優先されています。
たとえば、細い路地の奥にある敷地で道路への間口が1.5mしかない場合、接道義務の規定を満たしません。
近年では、老朽化した空き家のなかに接道義務を満たさないために取り壊し後に建て直せない物件が増えており、地域の空き家問題の一因にもなっています。
接道義務を満たさない場合でも「位置指定道路」や「但し書き道路」によって例外的に建築が許可されるケースもあります。
新たに建物を建築するときには、まずは自治体への確認が必要です。
「再建築不可物件」に該当するケース
再建築不可物件は、主に敷地が接する道路の「幅」や「間口」に問題があることで該当します。
具体的には主に次の2ケースが該当します。
- 土地に接する道路の幅が4m未満
- 道路に接している土地の間口部分が2m未満
土地に接する道路の幅が4m未満
接している道路の幅が4m未満の場合、その敷地は建築基準法に基づく「道路」には面しておらず、再建築不可になる可能性があります。
いわゆる「幅員不足の道路」に面した土地です。
たとえば、戦後の住宅密集地などでは、幅員4m未満の狭い路地沿いに建てられた住宅が多く、建物の老朽化によって取り壊しても新たに建てられないという問題が発生しています。
こうしたケースでは、自治体の判断により「2項道路」として認定されます。
敷地の一部をセットバックさせることで建築が許可されますが、その分土地が狭くなってしまうというデメリットもあります。
そのため、土地購入や相続の際には「前面道路の幅員」を確認することが重要です。
道路に接している土地の間口部分が2m未満
土地が道路に接している間口が2m未満の場合、建築基準法の接道義務を満たさずに再建築不可となります。
たとえば、奥まった敷地に細長い通路がある旗竿地で道路との接点が1.8mしかない場合、原則として建て替えは認められません。
接道義務により間口が2m以上確保されていない土地は、安全上の理由から建築が制限されるのです。
また、こうした物件は不動産査定でも「建築制限あり」として評価が大きく下がり、売却が難しくなります。
改善策としては、隣接地を買い取って間口を広げる、通行地役権を設定するなどの方法がありますが、専門家のサポートや費用負担が生じます。
土地や物件を取得する前に、間口の寸法を必ず確認しておきましょう。
なお、再建築不可物件の売却であれば不動産会社の買取がおすすめです。
不動産買取であれば、再建築不可のような訳あり物件でもスムーズに手放せる可能性があります。
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参照元：アルバリンク
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建て替えできない土地を確認するための3つの方法
土地の購入や相続を検討している場合、「再建築不可物件」に該当しないかを事前に確認しましょう。
本章では、土地が再建築可能かどうかを見極めるための確認方法をご紹介します。
役所で接道状況や法令上の制限を確認する
自治体（市区町村）の建築指導課などで、接道状況や建築基準法上の制限を確認する方法があります。
役所では、敷地が建築基準法に基づく道路に2m以上接しているかと前面道路の幅員が4m以上あるかなど、「接道義務」に関わる情報を確認できるからです。
また、セットバックの必要性や都市計画区域内の規制、建ぺい率・容積率といった建築条件も詳しく教えてくれます。
この方法は無料で行えるうえ公的な情報に基づいて判断できるため、土地取得や相続前のチェックとしておすすめです。
建築士や不動産会社に相談する
建築士や不動産会社など専門家に相談すると、再建築の可否を専門的な視点で判断してもらえるため、建て替えできない土地かと確認できます。
特に、接道状況や法的制限が微妙な場合は、プロの目による確認が不可欠といえるでしょう。
たとえば、建物の老朽化が進んだ相続物件を売却したい場合です。
建築士が現地調査と法規制の確認を行い「セットバックにより再建築可能」と判断されれば、価値を保ったまま売却できることもあるでしょう。
不動産会社であれば、近隣事例や過去の建築確認申請の実績を踏まえた具体的なアドバイスを受けられるため、建て替えだけでなくリフォーム・賃貸活用の可能性までアドバイスできます。
インターネットで公図や都市計画図を調べる
インターネット上で「公図」や「都市計画図」、「道路台帳」などを閲覧できる自治体が増えており、自宅にいながら再建築の可否を調べられます。
たとえば、渋谷区の公式サイトでは、敷地と道路の関係を誰でも簡単に確認でき、接道状況や周囲の建築制限もわかります。
参照元：渋谷区地図情報システム
さらに、都市計画区域・市街化調整区域の区分や、防火地域・準防火地域などの制限も把握できます。
こうした情報から、前面道路の幅員や敷地の間口、建築可能な用途などを確認し、再建築不可のリスクがあるかを確認できます。
ただし、インターネット情報はあくまで参考であり、最終的な判断には現地調査や役所確認が必要です。
なお、建て替えできない土地の活用で困っているのであれば、買取で手放す方法もあります。
不動産買取なら流通性が乏しい再建築不可物件でも、スムーズに手放せる可能性があります。
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建て替えできない土地でも建築可能にする3つの方法
再建築不可とされる土地でも、一定の条件を満たせば建築可能にする方法があります。
本章では、建て替え不可とされる土地でも再建築が可能になる代表的な方法について詳しく解説します。
セットバックして事実上の道路の幅を4m以上にする
敷地の一部を道路として後退させる「セットバック」により、再建築可能となります。
建築基準法では、幅員4m未満の道路を「2項道路」として認定し、道路中心線から2m後退することで建築が許可される仕組みを設けています。
たとえば、道路の幅が3mの場合です。
敷地の前面1mをセットバックすると、建築可能と認められる可能性があります。
この方法では、セットバック部分は建物を建てられないため有効敷地が狭くなりますが、セットバックで再建築ができるメリットが生まれます。
セットバックは、建て替えへの現実的な第一歩として考えましょう。
但し書き道路（43条2項）による特例申請を行う
建て替えできない土地でも建築可能にする方法として、但し書き道路による特例申請をするのも有効です。
建築基準法43条2項に基づく「但し書き道路制度」は、接道義務を満たしていない土地でも一定の条件下で特例的に建築を許可する制度です。
参照元：埼玉県
たとえば、幅員4m未満の私道に接する土地でセットバックも困難な場合、自治体の審査会を通じて「やむを得ない理由」と「安全性の確保」が認められれば、建築許可が下りる可能性があります。
ただし、この申請は書類の準備や現地調査、近隣住民の同意などが求められ、手続きには時間と費用がかかります。
自治体によって申請の難易度が異なるため、専門の建築士や行政書士、不動産会社と連携して進めることがおすすめです。
隣地の一部を購入・借用して接道義務を満たす
建て替えできない土地でも建築可能にする方法として、隣地の一部を購入で接道義務を満たす手段があります。
たとえば、旗竿地で道路に接している部分が1.5mしかない土地の場合、隣地から0.5m分を買い取れば接道幅を2mを確保できます。
また、隣地への通行地役権の設定や借地契約により、接道の要件をクリアすることも可能です。
なお、この方法は隣地所有者の理解と協力が前提となるため、相手との関係性や将来の使用条件について慎重な交渉が必要となるでしょう。
さらに、不動産会社が交渉を代行して進めるケースが多いので、専門家のサポートは不可欠です。
なお、セットバックする費用や隣地を買収する資金がなく建て替え不可状態を解消できないのであれば、不動産会社への買取がおすすめです。
不動産買取であれば、再建築不可物件でも現況のまま手放せる可能性があります。
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建て替えできない土地を購入する4つのリスク
建て替えができない「再建築不可物件」の土地を購入する際には、慎重な判断が必要です。
なぜなら、接道義務を満たさない土地は建築や再建に制限があり、多くのデメリットを伴うためです。
本章では、建て替えできない土地を購入する際に生じる代表的なリスクを解説します。
リスク1：住宅ローンが使えない可能性がある
再建築不可物件では、住宅ローンの利用が難しいという大きなリスクがあります。
金融機関は「建て替え可能性のない土地」を担保価値が低いと判断し、融資を渋るケースがほとんどであるからです。
たとえば、接道義務を満たさない古い木造住宅をリノベーション前提で購入する場合、住宅ローンの審査が通らずに現金一括で購入を進めなければなりません。
ローン利用が前提で不動産を取得する場合は、再建築可能な土地かを不動産会社に確認しましょう。
リスク2：災害等で建物が倒壊すると再建できない可能性がある
災害や火災によって建物が倒壊しても、建築基準法上の接道要件を満たしていないため、再建築が認められないリスクがあります。
土地は更地のままとなり、固定資産税だけがかかり続ける状態に陥る可能性があるため、注意が必要です。
自然災害が多い日本において、倒壊後に再建できない土地は大きなリスクです。
災害リスクと建築制限の両方を考慮し、場合によっては物件や土地の売却も検討しましょう。
リスク3：増改築やリフォームの自由度が低い
建て替えできない土地では、増改築やリフォームも大きく制限される場合があります。
建築基準法に違反しない範囲でしか改修できないため、希望通りの住宅にできない可能性があるからです。
たとえば、旗竿地のように敷地の形が特殊で接道義務を満たしていない場合、玄関の位置変更や二階部分の増築が許可されない可能性があります。
このような制限は、リノベーションを前提とした住まいや収益物件としての活用にも影響を及ぼします。
価格だけで判断せず、希望通りの増改築やリフォームができるかを専門家に確認することが、失敗しない土地選びのポイントです。
リスク4：将来的に資産価値がさらに低下する可能性がある
建て替えできない土地は、流通性が低いため将来的に資産価値がさらに下落する可能性があります。
再建築不可であることが判明すると、買い手が極端に限られ売却価格も大幅に下がるからです。
また、固定資産税などの維持費だけがかかり続けることもあり、経済的な負担にもなりかねません。
将来的な相続や処分も視野に入れ、資産価値の保てる土地かを総合的に判断することが求められます。
建て替えできない土地を活用する6つの方法
再建築不可物件であっても、工夫次第で収益化や有効活用が可能です。
建て替えができない土地に価値がないわけではなく、活用方法によっては固定資産税の負担を軽減したり、地域貢献につなげたりすることができるからです。
本章では、建て替えできない土地でも実践可能な活用方法をご紹介します。
既存建物をリフォームして賃貸物件にする
建て替えができない土地でも、既存建物をリフォームして賃貸物件にすることで収益化が可能です。
建物を解体せず、内装や外装をリノベーションすれば、住居や店舗として貸し出せます。
たとえば、築50年の古家をリフォームして学生向けのワンルーム賃貸に改装すれば、月々の固定資産税以上の家賃収入を得られる可能性があります。
再建築不可物件であっても、現存する建物は適切な管理をしていればそのまま使えます。
間取り変更や水回りの改善など、建築確認を必要としない範囲でのリフォームをするのも、よい活用方法といえるでしょう。
なお、空き家を賃貸物件にするメリット・デメリットは、次の記事でも紹介しています。ぜひ参考にしてください。
駐車場や資材置き場として活用する
再建築不可物件でも建物がなければ、駐車場や資材置き場としての活用が可能です。
建築行為を伴わないため、建築基準法の接道義務に該当せず、手軽に始められる点が魅力です。
たとえば、幅員不足の道路に接する土地でも、アスファルト舗装をして月極駐車場として貸し出せば、毎月安定した収益が見込めます。
また、狭小地であれば資材置き場やコンパクトカー専用駐車場として活用もできるでしょう。
長期間放置された更地は、雑草や不法投棄などの問題が発生するため、活用することで周辺環境の維持にも貢献できます。
なお、空き家を駐車場にするメリット・デメリットは次の記事で紹介しています。ぜひ参考にしてください。
トランクルーム・貸倉庫経営をする
再建築不可物件を、コンテナ型のトランクルームや簡易倉庫を設置し、収納スペースとして貸し出す方法もあります。
これも建築物として認定されない構造であれば、建築確認不要で設置できます。
たとえば、住宅街にある敷地に5〜10台のコンテナ倉庫を設置して賃料収入を得られれば、土地の有効活用と固定資産税の補填を両立できます。
特に都市部では「ちょっとした収納スペースが欲しい」というニーズが高く、安定収益につながりやすいビジネスです。
トランクルームや貸倉庫は、賃貸住宅に比べて設置などの初期費用が安く、経済的にあまり負担なく気軽に始められるのも魅力です。
自動販売機を設置する
再建築不可物件でも少しのスペースがあれば、自動販売機の設置が可能です。
特に人通りの多い通学路や住宅地の一角では、コンスタントな売上を期待できます。
自販機の設置は、月数万円程度の収益が見込めるほか、管理を業者任せにできるので手間がかからない点もメリットです。
さらに、定期的に人の出入りがあると防犯対策や不法投棄の抑止にもつながり、土地がしっかりと管理できます。
設置場所として適しているかは、設置業者が無料で調査してくれるので気軽に相談してみるのもよいでしょう。
太陽光発電を設置する
再建築不可物件に太陽光発電設備を設置する活用方法もあります。
電力収入を得られ、再生可能エネルギーの普及にも貢献可能です。
たとえば、日当たりの良い更地に太陽光パネルを設置し余剰電力を売電することで、年間数万円の収益を上げられる可能性があります。
参照元：資源エネルギー庁
太陽光パネルの設置には初期投資が必要ですが、国や自治体の補助金制度を利用すればコストを抑えられます。
参照元：東京都
ただし、都市計画区域や景観地区などでは制限がある場合もあるため、設置前に自治体への確認が必要です。
コンテナハウスやタイニーハウスの設置する
コンテナハウスやタイニーハウスのような「簡易構造物」であれば、再建築不可物件に設置が可能なケースがあります。
たとえば、数十平方メートルの小型住宅を設置し、アトリエや事務所、趣味の拠点として利用できます。
建築確認が不要な範囲であれば、通常の住宅と異なり自由な設計・用途で活用もできるでしょう。
設置場所の条件や使用目的に応じて、建築基準法との関係性を精査する必要がありますが、移動可能な構造であれば「建築物」に該当しないと判断されるケースもあります。
なお、再建築不可物件の活用ではなく処分を検討するなら、不動産会社への買取がおすすめです。
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活用しにくい建て替えできない土地を手放す2つの方法
建て替えできない土地は、活用も制限されるため固定資産税だけがかかり続け、「持っているだけで負担になる」と感じる人も少なくありません。
本章では、建て替えできない土地を手放す方法を解説します。
建て替えできない土地として売却する
活用しにくい土地でも、あえて「再建築不可物件」として売却することで、ニーズのある買い手を見つけられる可能性があります。
たとえば、古家付きでリフォーム前提の「DIY物件」や「事務所・倉庫用」として紹介すれば、住宅ローンを使わずに現金購入したい人や利回りを重視する投資家にアプローチできます。
実際、接道義務を満たさない土地であっても、敷地が広く周辺に需要があるといった条件次第では、不動産会社が土地活用の提案込みで買主を探すケースもあります。
建築基準法上の制限や用途地域の条件、接道状況を明記しておくことで、トラブルを避けつつスムーズな売却ができるでしょう。
訳あり物件を扱う不動産会社に買取を依頼する
再建築不可の土地を手放すもう一つの方法は、「訳あり物件専門の不動産会社」に買取を依頼することです。
不動産買取業者は、通常の不動産会社が取り扱わない物件も取り扱っているため、売主側の心理的・経済的負担を軽減できます。
たとえば、「再建築不可」「接道2m未満」「市街化調整区域」などの理由で売れずに困っていた土地を、現状のまま買い取ってくれます。
相場より価格は下がりますが「空き家を放置して倒壊リスクや税金が増えるよりはマシ」と考える売主も多く、近年ではニーズが拡大しています。
なお、弊社アルバリンクも不動産買取業者です。
弊社は、再建築不可物件の買取から再販までを各専門家によるサポートのもと、事業全般を全国規模で行っています。
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参照元：お客様の声【アルバリンク】
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まとめ
再建築不可物件は、建築基準法の接道義務を満たしていないため、新たな建物を建てることができません。
そのため、住み替えや活用の自由度が大きく制限され、資産価値も低く見られがちです。
また、売却時に買主が住宅ローンを使えないことや、災害で建物が壊れても再建できないリスクもあります。
一方で再建築不可物件でも、セットバックや隣地取得などで条件を満たせば建築可能となる場合もあります。
しかし、いずれもハードルが高く、時間やコストがかかるため、解決策とはならないケースも珍しくありません。
再建築不可物件の取り扱いに悩んでいるなら、有効な解決策のひとつが「売却」です。
特に活用が難しい土地であれば、訳あり物件を専門に扱う買取業者への依頼でスムーズに現金化できる可能性があります。
弊社アルバリンクは、再建築不可物件の買取にも豊富な実績を持つ不動産買取専門業者です。
参照元：アルバリンク
複雑な法規制に詳しく、煩雑な手続きも一括してサポート可能です。
建て替えできずに悩む土地をお持ちの方は、ぜひ一度アルバリンクにご相談ください。
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