空き家を活用したまちづくりとは
空き家を活用したまちづくりとは、放置された住宅や建物を改修・再生し、地域活性化につなげる取り組みです。
全国的に空き家問題に取り組む中で、自治体やNPO法人、民間企業などが連携し、具体的な活用策を検討・実施しています。
例えば、以下のような方法で空き家を活用します。
- 空き家をリノベーションして新たな住民を呼び込む
- オフィスやカフェ、ワークスペースとして利活用し、地域経済を活性化
- 地域住民が交流できる拠点を作り、コミュニティの再生をはかる
空き家のまちづくりには、補助金や固定資産税の軽減措置など、制度を活用することで負担を抑えることが可能です。
空き家をまちづくりに活かすには、地域の特性を理解し、住民や自治体、企業が一体となって空き家の再生に取り組む必要があります。
空き家はうまく活用することでまちづくりのきっかけになりますが、まちづくりは地域全体での活動が不可欠です。
地域で空き家を活用したまちづくりの動きがない場合は、活用してくれる個人・団体に空き家を託すことのできる、売却の検討をおすすめします。
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空き家問題の現状と空き家活用が広がる背景
空き家の増加は、今や日本の深刻な社会課題となっています。
総務省が2024年4月に公表した「令和5年住宅・土地統計調査」によると、2023年10月時点の全国の空き家数は約900万戸。空き家率は13.8％に達し、いずれも過去最高を記録しました。
とりわけ注目すべきは、賃貸用や売却用、別荘などを除いた「その他の空き家」の動向です。該当する空き家は385万戸にのぼり、2018年の349万戸から37万戸も増加しています。
1993年からの30年間で約2倍に膨らんでおり、放置状態の住宅が全国各地に広がっているといえるでしょう。
空き家が増え続ける主な原因
空き家の増加には、複数の構造的な要因が絡み合っています。
まず挙げられるのが、人口減少と少子高齢化です。
国立社会保障・人口問題研究所の推計によると、日本の人口は2050年代には1億人を割り込む見通し。世帯主の高齢化に伴い、住む人がいなくなった住宅がそのまま残される事例が後を絶ちません。
また、新築偏重の住宅市場構造も影響しています。日本では中古住宅の流通比率が欧米諸国に比べて低く、住宅ストックが「余り続ける」構造にあります。
遠方に住む相続人が実家を引き継いだものの、管理や処分の手間・費用を負担できず、そのまま放置するケースも増加している状況も見逃せない問題です。
固定資産税の軽減措置を受けるために建物を残す「とりあえず現状維持」の判断も、空き家の長期化を招いてきました。
法制度の強化が空き家活用を後押し
空き家が増え続ける状況に対し、国も法制度の整備を急いでいます。
2015年に全面施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法（空家特措法）」では、倒壊の恐れがあるなど著しく状態の悪い空き家を「特定空家」に指定。自治体が助言・指導・勧告・命令・代執行を行える枠組みが設けられました。
さらに、2023年12月には同法の改正法が施行され、対策が一段と強化されています。
主な改正ポイントは以下の3点です。
- 「管理不全空家」の新設
- 「空家等活用促進区域」の創設
- 「空家等管理活用支援法人」の指定制度
「管理不全空家」の新設により、特定空家になる前段階の空き家についても市区町村長が指導・勧告を行えるようになりました。勧告を受けた場合には、固定資産税の住宅用地特例が解除されます。
「空家等活用促進区域」は、市区町村が中心市街地や地域再生拠点などに区域を設定する制度です。用途変更や建て替えにかかる規制を、合理化できる仕組みが導入されました。
また、NPOや社団法人を市区町村長が支援法人に指定する制度の創設により、空き家の管理・活用を官民連携で推進する体制が整えられています。
まちづくりの「資源」としての空き家
法整備と並行して、空き家を地域のマイナス要因ではなく「まちづくりの資源」として捉え直す動きが全国に広がっています。
管理不全の空き家を放置すれば、防犯・防災・衛生面でのリスクが高まり、周辺の不動産価値にも悪影響を及ぼしかねません。
一方、リノベーションやコンバージョン（用途変更）によって、地域交流拠点やシェアオフィス、ゲストハウスなどに再生すれば、新たな人の流れを呼び込み、コミュニティの活性化につなげられます。
人口減少社会において「住む人がいない住宅」は、今後も増え続ける見込みです。だからこそ空き家の戦略的な活用が、持続可能なまちづくりにとって不可欠といえるでしょう。
空き家を活用したまちづくりの成功事例9選
空き家を活用したまちづくりの成功事例として、次の9例を紹介します。
千葉県松戸市のMAD Cityプロジェクト
千葉県松戸市で実施されている「MAD Cityプロジェクト」は、空き家や空きスペースを活用したまちづくりの成功事例の一つです。
参照元：MAD City
松戸駅前、半径500mをまちづくりエリアとしてプロジェクトを進めています。
MAD Cityで移住者向けに紹介している物件は「改装可能・原状回復不要」の賃貸物件です。
移住者は物件を自分好みにリフォームして住めます。
また、入居者向けのイベントを定期的に開催したり、地域住民との交流を促進したりするイベントを行なっています。
MAD Cityプロジェクトをきっかけに、松戸市へ200人の移住と、事務所移転を達成しました。
単なる空き家対策ではなく、クリエイティブなまちづくりのモデルケースとして注目されているプロジェクトです。
広島県尾道市の尾道空き家再生プロジェクト
広島県尾道市で進められている「尾道空き家再生プロジェクト」は、古民家や空き家を再生し、観光や移住促進に結びつけた成功事例です。
NPO法人「尾道空き家再生プロジェクト」が中心となって進めています。
尾道市は風情ある街並みが魅力ですが、高齢化や人口減少によって空き家の増加が課題となっていました。
空き家物件をゲストハウスや店舗に改装し、ボランティアとともに物件の改装を進めたり、物件を活かしたイベントを定期的に実施。
尾道市と協動し、移住希望者向けの空き家バンクの窓口としても活動しています。
空き家バンクとは、自治体が主体となって空き家の情報を公開し、利用希望者とマッチングする制度です。
空き家バンクについて詳しく知りたい方は、以下の記事を参照してください。
尾道の成功事例から学べるのは、空き家の利活用には地域の特性を活かし、多様な活用方法を検討することが重要であるという点です。
所有者や地域住民の協力を得ながら、持続可能なまちづくりを進められれば、空き家問題の解決につながるでしょう。
長崎県長崎市の斜面地・空き家活用団体「つくる」
長崎県長崎市は、日本有数の急斜面地が広がる地域であり、空き家の管理や再生が課題のひとつです。
そんな中、空き家を活用したまちづくりに取り組んでいるのが、任意団体「斜面地・空き家活用団体つくる」です。
築70年の空き家を、シェアハウス兼コミュニティスペース「つくる邸」として再生しています。
つくる邸のオープンデーを設けたり、や地域の人たちとの交流イベントを開いたりと、地域との交流も定期的に実施中です。
参照元：斜面地・空き家活用団体つくる
空き家を改修するだけでなく、斜面地の暮らしについてSNSで投稿を行ったり、地域との交流を定期的に行ったりして、まちの魅力を伝えている点が本プロジェクトの特徴です。
徳島県海部郡牟岐町の出羽島プロジェクト
徳島県海部郡牟岐町にある出羽島は、人口減少と空き家の増加が進む離島の一つです。
課題解決のためにスタートしたのが「出羽島プロジェクト」。
島の空き家を再生し、移住希望者や観光客が滞在できる施設として活用し、地域の持続可能な発展を目指しています。
大学生が主体となって活動しているNPO法人「ひとつむぎ」が主催となり、スタートしました。
参照元：コロカル
改修の前に出羽島を理解するためのワークショップが行われ、地元の人との交流を深めながら進められたプロジェクトで、空き家は島の交流施設としてオープンしています。
神奈川県横須賀市のKGU空き家プロジェクト
神奈川県横須賀市の「KGU空き家プロジェクト」は、関東学院大学（KGU）の学生と地域が協力して空き家を学生の活動拠点や地域住民の交流スペースとして改装した取り組みです。
参照元：ROOMBLOOM
建築を学ぶ学生が実際にリノベーション作業に参加しており、実践的な学びの場ともなっています。
教育機関と地域が一体となって進める新しい形の空き家活用事例であり、全国の大学や自治体が参考にできるモデルケースといえるでしょう。
群馬県高崎市の0号館プロジェクト
群馬県高崎市の「0号館プロジェクト」は、高崎経済大学の学生が改修・運営するコミュニティスペースです。
高崎経済大学から徒歩100歩のところにある空き家を改修しました。
参照元：0号館
大学と街をつなぐ施設になってほしいという思いで運営されており、地元の人たちが参加するイベントや野菜直売会を定期的に開催しています。
兵庫県丹波篠山市の取り組み
兵庫県丹波篠山市では、歴史的な町並みを維持しながら、空き家を活用したまちづくりが進められています。
兵庫県丹波篠山市は古民家が多く残る一方で、高齢化や人口減少により空き家が増加か課題です。
そこで民間の会社が主導となり「篠山城下町ホテルNIPPONIA」プロジェクトが始まりました。
歴史的な古民家をホテルとして改修し、観光資源として活用する取り組みで、全国的にも成功事例として知られています。
ホテルの運営には地域の事業者も関わり、地元の食材を活かしたレストランやワークショップなどを提供することで、地域経済の活性化にも貢献しています。
改修のための資金調達は民間の融資を元に行い、県の国家戦略特区の制度を利用して旅館法の壁をクリアし、プロジェクトを実現させました。
長崎県小値賀町の取り組み
長崎県の離島、小値賀町では、空き家を活用して観光と移住促進を両立させる「古民家ステイ」プロジェクトを実施し、空き家の活用を進めています。
参照元：古民家について | おぢか島旅 | 長崎県五島列島・小値賀町
島内に点在する空き家を改修し、分散型ホテルとして運営しています。
特徴的なのは、観光客が島全体を散策しながら、地域の自然や文化を体験できる仕組みを提供している点です。
成功の要因として、地元住民の理解と協力、地域資源の効果的な活用、そして観光客に寄り添ったサービス設計が挙げられます。
小値賀町の取り組みは、離島という特性を活かしながら、空き家を有効活用するモデルケースとして注目されています。
長野県下諏訪町の取り組み
長野県下諏訪町は、温泉や歴史的な町並みが魅力的なエリアですが、人口減少による空き家の増加が課題となっています。
解決策の一つとして、町はかつて国が管理していた空き施設を改修し「しごと創生拠点施設ホシスメバ」の運営を始めました。
参照元：下諏訪町
下諏訪町を拠点として起業を考えている方を対象とした、シェアハウスです。
また、移住ポータルサイトにて、実際に空き家を活用して住んでいる様子を紹介しています。
さまざまな事例を紹介しましたが、空き家をまちづくりに活用するためには企業や団体が中心となって活動しているケースが多く、個人の空き家をまちづくりにつなげるのは難しい場合もあります。
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空き家をまちづくりに活用する際に使える補助金・支援制度
国や自治体には空き家の活用・除却を支援するさまざまな補助金・制度が整備されています。
ここでは、代表的な制度を紹介します。
- 空き家対策総合支援事業（国土交通省）
- 空き家再生等推進事業（国土交通省）
- 空き家対策モデル事業（国土交通省）
- 住宅セーフティネット制度（国土交通省）
- 空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除（税制優遇）
- 自治体独自の補助金制度
空き家対策総合支援事業（国土交通省）
国土交通省が2016年度から実施している「空き家対策総合支援事業」は、空家特措法に基づく「空家等対策計画」を策定した市区町村が行う空き家の活用・除却を、国が重点的に支援する制度です。
対象となるのは、空き家の改修や除却、所有者の特定調査、実態把握調査などとなります。空き家を地域交流施設やコミュニティスペースへ用途変更する際の改修費用も、補助の対象です。
補助率は事業主体によって異なり、地方公共団体が実施する場合は活用事業で国費2分の1、民間事業者が行う場合は国費3分の1（自治体3分の1、事業者3分の1）が目安です。
除却事業については、自治体実施で国費5分の2となっています。
まちづくりへの空き家活用を計画する際には、まず所在市区町村が同事業を導入しているかを確認するとよいでしょう。
空き家再生等推進事業（国土交通省）
2008年度から続く「空き家再生等推進事業」は、空き家の集積により居住環境や地域活性化が阻害されている区域を対象に、空き家の除却・活用を支援するものです。
社会資本整備総合交付金の基幹事業として位置付けられています。
対象区域は、地域住宅計画や都市再生整備計画に定められた区域内にある空き家住宅・空き建築物です。活用事業では、空き家を改修して交流施設や体験学習施設、創作活動施設などに転用する費用が補助されます。
空き家対策総合支援事業との大きな違いは、交付金制度の一部として運用される点です。地域住宅計画との連動が求められるため、市区町村の計画策定状況を事前に確認しておきましょう。
空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除（税制優遇）
「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」とは、相続した空き家を売却する際に活用できる税制上の特例措置です。
被相続人が一人暮らしをしていた家屋とその敷地を、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡した場合、譲渡所得から最大3,000万円が控除されます。
適用期限は2027年（令和9年）12月31日まで延長されており、2024年1月以降の譲渡については、買主側が耐震改修や取り壊しを行う場合も対象に含まれるなど、要件が緩和されています。
ただし、相続人が3人以上の場合は控除額が2,000万円となる点に注意しましょう。
空き家をそのまま活用するだけでなく、売却を通じて新たな担い手に引き継ぐことも、まちづくりの一環として有効な選択肢です。
自治体独自の補助金制度
国の制度に加え、多くの自治体が独自の補助金・助成金を設けています。
代表的な内容としては、空き家の改修費補助（店舗・事務所・地域拠点等への用途変更）、解体費補助、空き家バンク登録物件の仲介手数料補助などが挙げられます。
補助額や対象要件は自治体ごとに大きく異なるため、全国空き家対策推進協議会が運営する「地方公共団体による空き家対策支援制度検索サイト」の活用がおすすめです。
国の補助金と自治体独自の制度は併用できるケースもあるため、複数の支援メニューを組み合わせれば、費用負担を大幅に抑えながらまちづくりを進められるでしょう。
空き家をまちづくりに活用するのが難しい場合はアルバリンクへ相談
空き家を活用したまちづくりには、多くの可能性がある一方で、所有者自身が適切な活用方法を見つけるのが難しい場合もあります。
そのため、活用方法が思いつかない場合は空き家を売却し、必要としている人に託すのがおすすめです。
弊社「株式会社Alba Link（アルバリンク）」は、日本全国の空き家などの売却しづらい物件を積極的に買い取っている不動産買取業者です。
築古物件や立地が良くない物件に関しても、活用ノウハウを豊富に持ち合わせているため、適正な金額をつけて買い取れます。
実際に、廃墟化した空き家の買取も過去におこなっており、フジテレビの「イット」をはじめ、多くのメディアに特集されています。
空き家などでお悩みの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
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まとめ
この記事では、空き家を活用したまちづくりについて解説し、全国各地の成功事例を9つ紹介しました。
千葉県松戸市のMAD Cityプロジェクトや広島県尾道市の尾道空き家再生プロジェクトなど、多様な取り組みが地域活性化につながっています。
空き家を有効活用することで、地域の魅力を引き出し、新たなコミュニティが生まれる可能性があります。
しかし、実際に活用するには課題も多く、専門的な支援が必要な場合もあります。
個人で空き家をまちづくりへの活用につなげるのが難しい場合は、売却を検討するのもおすすめです。
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