ボロ戸建て投資はやめたほうがいい？と言われる理由7つ
ボロ戸建て投資は少ない資金で始められる不動産投資として注目されていますが、「やめておけ」と言われるのには理由があります。
ここでは、ボロ戸建て投資はやめておけと言われる以下6つの理由について解説します。
投資を始める前にリスクを正しく理解し、冷静に判断することが大切です。
リフォーム費用が予想以上に膨らむ
ボロ戸建て投資では、リフォーム費用が予想以上に膨らみやすいのが特徴です。
築年数が古く、構造部分や設備の劣化が進んでいる場合、最低限の補修では済まないケースがあります。
部位別のリフォーム費用の目安は以下のとおりです。
| 畳の交換 | 6〜12万円 |
|---|---|
| 畳からフローリングに交換 | 15〜60万円 |
| 壁クロスの貼り替え | 6〜30万円 |
| 洗面所の改装 | 20〜100万円 |
| キッチン全体のリフォーム | 80〜400万円 |
たとえば、購入後に床下を開けてみたらシロアリ被害が見つかったり、水回りの配管全交換が必要になったりすることもあります。
結果として、初期予算の2〜3倍の費用がかかることもあるのです。
入居者とのトラブルに悩まされる
ボロ戸建ては家賃が安いため、入居者の傾向が偏りやすく、トラブルが起きやすくなります。
たとえば、収益を優先して入居審査を甘くすると、家賃滞納や騒音、ゴミ放置などのトラブルが起きやすくなります。
契約時に問題がなくても、入居後に近隣トラブルが発生し、退去につながるケースもあるのです。
その対応に追われ、投資どころではなくなる可能性もあるため、入居者の審査には慎重な判断が必要です。
空室が続いて収益が出ない
ボロ戸建ては立地条件や築年数の影響で、長期間空室が続く可能性があり、収益が出ない恐れがあります。
地方や過疎地では、賃貸の需要自体が少なく、入居者が見つからないというケースもあるのです。
たとえば、家賃を大幅に下げても反響がなく、数ヶ月〜1年以上空き家状態が続くことで、固定資産税や管理費などの出費だけがかさむという悪循環に陥ることもあります。
ボロ戸建て投資では、空室が長引く可能性も踏まえて資金計画を立てる必要があります。
銀行の融資が通りにくく資金調達に苦労する
ボロ戸建ての購入やリフォームのために銀行からの借入を検討する方もいるでしょう。
しかし、銀行から希望の金額を借り入れるのは困難です。
融資を受ける際に建物や土地を担保とします。
ボロ戸建ては担保としての評価が低くなりやすいので、土地のみが担保として評価されるケースがほとんどです。
そのため、十分な金額を借り入れるのは難しいでしょう。
ボロ戸建て投資において資金調達をする際は、大半を自己資金で賄う可能性が高いといえます。
金利上昇で返済負担が増える
物件購入時にローンを利用している場合、金利の上昇によって返済負担が重くなるリスクがあります。
変動金利で融資を受ける場合は、今の返済額だけで物件の購入を判断するのは危険です。
借入時の金利が低くても、今後金利が上がれば、毎月の返済額も増える可能性があるからです。
たとえば、家賃収入が月5万円の物件で、ローン返済が月4万円から5万円に上がると、手元にほとんどお金が残らなくなります。
そのため、融資を使う場合は、金利が上がった場合まで見込んで資金計画を立てることが大切です。
自然災害による被害リスクがある
ボロ戸建ては、地震や台風などの自然災害によって損害を受けるリスクがあります。
古い木造住宅は耐震基準を満たしていないことがあり、災害で倒壊や雨漏りといった被害を受ける可能性が高いのです。
また、地域によっては土砂災害警戒区域や浸水想定区域に指定されているケースもあり、保険料が高くつく・貸し出しが難しくなる恐れもあります。
たとえば、大雨で築50年の戸建ての屋根の一部が崩落した場合、修繕費用が数百万円にのぼる可能性もあるのです。
修繕費用が一度の家賃収入では到底カバーできない金額であれば、大きな赤字を抱えることになります。
ボロ戸建を購入する場合は、自然災害に耐えうる修繕やリフォームが必要です。
法律や条例で活用が制限される
ボロ戸建て物件のなかには、法律や条例によってリフォーム・再建築・賃貸活用に制限があるケースがあります。
特に都市計画区域内にある再建築不可物件や、建築基準法の接道義務を満たしていない土地などは、たとえ安く手に入れても自由な活用ができません。
また、景観条例や用途地域の制限により、リフォームの自由度が狭まる可能性もあります。
たとえば、購入した戸建が「住居専用地域」に指定されていたため、民泊やシェアハウスとして活用したいという計画が実現できないというケースもあります。
後になってやりたかったことができないと気づき、後悔するのは避けたいところです。
このようにボロ戸建て投資にはさまざまなリスクがあります。
安易な気持ちで、ボロ戸建の活用を始めるのは避けたほうがいいでしょう。
なお、老朽化が進んだ家の処分を検討する際は、アルバリンクをはじめとした不動産買取業者に相談することをおすすめします。
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それでもボロ戸建て投資をやるなら押さえておくべきポイント6つ
前述の通り、ボロ戸建て投資にはリスクも多く「やめたほうがいい？」と言われる理由が多々ありますが、それでも挑戦したいと考える投資家も少なくありません。
成功のカギは、事前準備とリスクコントロールを行うことです。
ここでは、ボロ物件を活かすために最低限押さえておきたい6つのポイントをご紹介します。
以下で詳しく説明します。
耐震・構造・再建築の可否を事前に確認する
ボロ戸建てを購入するなら、耐震性や建物構造、再建築の可否は必ず確認すべきポイントです。
築古物件では、旧耐震基準で建てられたものも多く、地震による倒壊リスクが高い場合があります。
また、都市計画区域内にある物件では、建築基準法により「再建築不可」となるケースもあり、リフォームも建て替えも制限される可能性があります。
たとえば、接道義務を満たしていない土地に建つ物件は、建て替えができないだけでなく、将来的な売却も困難になります。
これでは収益化どころか“資産価値ゼロ”になりかねません。
購入前には、建物調査や法務局での登記簿確認、役所での都市計画課への相談を通じて、法律・構造上の制限を明確にしておくことが、不動産投資で失敗しない第一歩です。
信頼できるリフォーム業者を確保する
ボロ戸建て投資の成否は、良質なリフォーム業者を確保できるかどうかに大きく左右されます。
築古物件は設備の老朽化が激しく、水回りや屋根、外壁などの修繕が必須になるケースが多いです。
費用を抑えるためにDIYで対応しようとする人もいますが、耐久性や安全面の問題からプロに任せる方が確実です。
「相場より安く買えたが、リフォーム費用が500万円以上かかってしまった」という場合もあり、想定外の出費が利回りを大きく圧迫することもあります。
複数の業者に見積もりを取り、実績や口コミをチェックするなど、事前の比較が重要です。
信頼できる業者と提携しておけば、将来的な修繕にも柔軟に対応でき、長期的な資産価値維持にもつながります。
エリアの賃貸需要と相場をしっかり調査する
ボロ戸建て投資で安定した収益を得るには、そのエリアに十分な賃貸需要があるかどうか、事前の調査が必要です。
いくら安く物件を購入できても、入居者が見込めないエリアであれば空室が続く可能性があり、収益が出せません。
また、地方や郊外の家賃相場が低いエリアでは、入居者はいるものの、固定資産税や修繕費を差し引くと手元に残る利益はわずかというケースもあるのです。
人の往来や最寄り駅からのアクセス、近隣施設の充実度なども含めて、「その地域に住む人がいるのか」を見極めることで、失敗を防ぐことができます。
表面利回りではなく実質利回りで判断する
ボロ戸建て投資では、表面利回りではなく、実質利回りでの判断が必要です。
安く買える物件は利回りが高く見えますが、リフォーム費用や固定資産税、保険料、空室期間の損失まで含めて考えないと、本当の収益はわかりません。
たとえば、300万円で購入し、年間家賃収入が36万円なら、表面利回りは12％です。
しかし、リフォームに150万円かかり、さらに保険料や管理費などで毎年10万円かかると、実際に手元に残るお金は大きく減ります。
必要な費用をすべて入れたうえで、本当に利益が出るかを確認することが大切です。
保険で万が一に備える
火災保険や地震保険など、万が一に備えて保険に入っておくようにしましょう。
ボロ戸建ては老朽化が進んでいることが多く、火災・雨漏り・台風・地震など、さまざまな自然災害のリスクがあります。
特に木造住宅は火事に弱く、近くの建物に燃え広がった場合は、賠償が必要になることもあるのです。
保険料は建物の構造や築年数によって変わりますが、保険に入っているかどうかで、万が一のときの負担は大きく変わります。
投資を始める段階で、補償内容と保険料のバランスを確認し、自分に合った保険を選びましょう。
無理のない資金計画を立てる
ボロ戸建て投資では、自己資金と融資のバランスを含めた無理のない資金計画を立てることが大切です。
前述の通り、物件価格が安くても、リフォーム費や修繕費、仲介手数料、登記費用、保険料などが重なり、思った以上にお金がかかるケースがあります。
十分な資金計画がないと、利回りが高くても手元資金が減り続け、結果的に失敗につながってしまうのです。
長く安定して投資を続けるために、想定外を見越した計画を立てるようにしましょう。
このように、ボロ戸建て投資を成功させるには押さえるべきポイントがあるのです。
素人が手を出して、成果を出せるほど簡単とは言い難いでしょう。
とはいえ、売却しようにも劣化が進んだ物件の売却は難しいのが現状です。
築古で老朽化が進んでしまった戸建ての売却処分を検討している方は、アルバリンクをはじめとした不動産買取業者の利用をおすすめします。
弊社アルバリンクは、空き家などの売却しづらい物件を専門に買い取っている買取業者です。
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ボロ戸建て投資でよくある失敗パターン3つ
ボロ戸建て投資は、購入する物件を慎重に見定める必要のある不動産投資です。
あらかじめ失敗するケースを把握しておかないと、思うように利益を確保できない可能性が高まります。
ここでは、ボロ戸建て投資でよくある失敗パターンを3つ紹介します。
修繕費を甘く見て資金が底をつく
一つ目は、修繕箇所の把握が甘く修繕費が増加、資金が底につくケースです。
ボロ戸建ては、以下のような目に見えない欠陥が隠れている恐れがあります。
- 床下のシロアリ被害
- 屋根裏の雨漏り
- 水道管の老朽化
たとえば、シロアリ被害を受けている物件だと気づかずに購入した場合、数十万円以上の修繕費がかかります。
建物内部の劣化具合を十分に確認しないと、多額の修繕費が生じ、準備した資金が底につく結果につながりかねません。
物件購入前に、修繕箇所を入念にチェックしたうえで、万が一に備えて資金に余裕を持たせるようにしましょう。
長期空室で家賃収入がゼロになる
二つ目は、長期間空室による家賃収入がゼロになるケースです。
ボロ戸建て投資で収益を出すには、物件が所在する賃貸需要があるかどうかが重要です。
以下のような利便性に欠ける立地の場合、入居希望者が現れず、空室状態が長引く恐れがあります。
- 駅から徒歩20分以上
- 周辺にスーパー・コンビニがない
- 病院・銀行が近くにない
物件の周辺地域を歩き、住人目線で利便性を判断することで、ボロ戸建て投資の失敗を防げます。
出口戦略がなく売れない状態になる
出口戦略を設定せずに物件購入を決めてしまうと、売却できずに次の投資ができなくなるリスクがあります。
ボロ戸建ては築年数が古いため、売却をしようとした際に、買い手が見つからない可能性が高い物件です。
物件購入を検討する場合、購入後の予定まで戦略を立てる必要があります。
ボロ戸建て投資における主な出口戦略は以下のとおりです。
- 更地にして売却
- 利益を確保した段階で売却
ただし、田舎をはじめ立地条件が良くない物件の場合、より一層売却が難しくなります。
ボロ戸建てを購入する際は、収益が見込める物件であるだけでなく、売却が見込める物件かどうかも判断材料に含めましょう。
ボロ戸建て投資のメリット3つ
築古の戸建てを活用するボロ戸建て投資は、リスクがある反面、うまく運用すれば高い収益性が期待できるでしょう。
ここでは、ボロ戸建て投資を始めるうえで知っておきたいメリットを3つ紹介します。
以下で詳しく解説します。
少額から始められるため初心者でも参入しやすい
ボロ戸建て投資の最大の魅力は、初期費用を抑えて不動産投資を始められる点にあります。
地方や郊外には、100万円台〜300万円台といった破格の戸建て物件が多数存在しており、融資を受けずに自己資金だけで購入できるケースもあります。
これにより、初心者でも不動産投資家としての第一歩を踏み出しやすくなります。
金融機関から借り入れる場合でも少額で済むため、失敗した際の損失も限定的に抑えることが可能です。
とくにリスク管理を重視する人にとって、少額で始められる点は大きなメリットです。
初期投資を抑えつつ経験を積みたい人には、ボロ戸建ては理想的なスタート物件といえるでしょう。
うまく運用できれば高利回りを狙える
リフォームやDIYをうまく活用すれば、ボロ戸建ては非常に高い利回りを実現できる可能性があります。
購入価格が安いため、家賃収入とのバランス次第では表面利回り20%以上といった高利回り物件になることもあります。
特にリフォーム費用を抑える工夫ができれば、収益性はさらに向上します。
適切な物件選定と運用ノウハウを身につければ、資金効率の高い投資として大きな成果を上げることができるでしょう。
他の不動産投資よりも柔軟に運用できる
ボロ戸建ては一棟所有で自由度が高く、運用の柔軟性がある点も大きな利点です。
マンションやアパート投資と違い、管理組合との調整や共有部分の維持費などが発生せず、オーナーの判断で自由に修繕・賃貸条件・リフォームなどを行えます。
たとえば、DIYによる内装リフォームや、ペット可・シェアハウスといった独自の賃貸戦略も可能です。
自分の戦略次第で物件価値を高めやすいのが戸建て投資の強みと言えます。
個人で完結できる投資手法を探している方には、運用の自由度が高いボロ戸建ては非常に魅力的な選択肢となるでしょう。
とはいえ、前述のようにボロ戸建て投資にはリスクが伴い、事前準備や知識をつけることが必要不可欠です。
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ボロ戸建て投資で結果を出す人の特徴5つ
ボロ戸建て投資は、リフォームや管理の手間がかかる分、取り組み方や考え方次第で成果に大きな差が出る投資です。
失敗する人も多い中で、確実に収益を上げている投資家には共通する特徴があります。
ここでは、実際にボロ戸建てで成果を出している人に見られる以下5つの特徴を紹介します。
これから不動産投資に挑戦する方は、これらのポイントを意識してみましょう。
物件の良し悪しを見極められる
ボロ戸建て投資で成功する人は、物件の良し悪しを正確に見極めることができます。
築年数が古いからといって必ずしもNGではなく、立地・建物構造・再建築の可否・修繕履歴など、さまざまな要素を総合的に見て、投資に適しているかを判断しましょう。
たとえば、以下のポイントがあります。
- 水回りに致命的な劣化がないか
- 雨漏りやシロアリ被害はないか
- 土地としての価値はどうか
ポイントを押さえて見極めることができれば、高利回りにつながる“掘り出し物件”を見つけることも可能です。
判断に自信がない場合は、建築士や不動産会社への相談も検討しましょう。
DIYや修繕に柔軟に対応できる
物件の修繕費を抑えるうえで、DIYは非常に効果的です。
壁紙の張り替えや床の補修、水回りの交換などを自分でできれば、その分の費用を減らせます。
また、業者に依頼する場合でも、リフォームの知識があれば、見積もりが高すぎないか判断しやすくなります。
ボロ物件は購入費を抑えやすいため、DIYとの相性がいい投資方法です。
手間をかけて柔軟に対応できる人ほど、うまくいきやすい傾向があります。
収支や利回りを冷静に判断できる
感情に流されず、数字で判断できる人ほど成功しやすいのがボロ戸建て投資です。
築古物件は購入費用が安く見える一方で、リフォーム費や固定費など見えにくいコストが発生します。
そのため、表面利回りではなく、実際にいくら残るのかを基準に考えることが重要です。
たとえば、年間家賃収入が60万円あっても、修繕費や管理費、空室の影響を考えると、手元に残る利益は大きく減ることがあります。
購入前に、その物件が本当に利益を生むのかを数字で確認することが大切です。
交渉や対応を自分で進められる
現地での交渉や管理を自分でできる人ほど、利益を出しやすくなります。
ボロ戸建て投資では、不動産会社とのやり取りや価格交渉、工事の依頼など、自分で動く場面が多くあります。
これをすべて業者に任せると、手数料がかかり、利益が減ってしまうのです。
また、入居者対応やクレームにも自分で対応できれば、トラブルを早く解決できます。
多少の手間をかけることが、収益を伸ばすポイントになります。
出口戦略まで見据えている
投資開始前から「いつ・どうやって売却するか」を考えている人は失敗しにくいです。
前述の通り、ボロ戸建ては利益が出やすいこともありますが、年数がたつと再び修繕費がかかり、負担が大きくなることがあります。
そのため大切なのが、売却するのか、そのまま貸し続けるのか、別の使い方に変えるのかをあらかじめ考えておくことです。
具体的には、以下のような方針です。
- 5年運用して価値が上がったら売却する
- 地域の相場が下がったら賃貸から民泊に切り替える
このように、あらかじめ方針を決めておけば、資金計画も立てやすくなり、結果として利益を残しやすくなります。
不動産投資は、始めるときだけでなく、終わり方まで考えている人ほど失敗しにくいです。
特にボロ戸建て投資は、手放したいと思ってもすぐに売れるとは限りません。
買い手が見つからず、収益も出ないまま、活用しづらい物件だけが残ってしまうこともあります。
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まとめ
この記事では、「ボロ戸建て投資はやめたほうがいい？」と言われる理由と、それでも挑戦したい場合のポイントについて解説しました。
ボロ戸建て投資は、リフォーム費用や空室リスク、法的な制限など注意点は多いですが、少ない資金で始められ、高い利回りを狙える可能性もあります。
大切なのは、感情ではなく、しっかり準備して冷静に判断することです。
ボロ戸建て投資を始めるなら、現実をきちんと見たうえで、無理のない形で一歩を踏み出すことが大切です。
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