築古アパートが売れにくい3つの原因
築古アパートは、新築や築浅物件に比べて売却に時間がかかる傾向があります。
その主な理由は下記の3つです。
- 耐震性に問題がある
- 修繕コストと家賃収入のバランスが悪い
- アパートローンが組みにくい
それぞれ詳しく解説します。
耐震性が低い
築古アパートが売れにくい最大の理由は、耐震性の問題です。
1981年以前に建築された建物は「旧耐震基準」で設計されており、現行の耐震基準を満たしていないケースが多く見られます。
昭和56年以前に建築された建物は、建築基準法に定める耐震基準が強化される前の、いわゆる「旧耐震基準」によって建築され、耐震性が不十分なものが多く存在します。
引用元：国土交通省
耐震性が低い物件は、地震発生時の倒壊リスクが高く、購入希望者にとっては大きな不安要素です。
入居者にとっても安全性は重要な判断基準のため、耐震性の低いアパートでは空室が発生しやすく、収益性が低下する可能性があります。
このように耐震性の問題から、築古アパートは買い手に敬遠されやすく、売却が難しいです。
修繕コストと家賃収入のバランスが悪い
築古アパートは老朽化による修繕費の負担が大きく、家賃収入とのバランスが悪い点が、売れにくい要因の一つです。
築30年、40年を超えると、外壁や屋根の補修、設備の交換などが必要になり、そのコストは数百万円単位になることもあります。
一方で、築古物件は家賃相場が低く設定されるため、オーナーの収益性が低下しやすいのが現状です。
たとえば、家賃収入が月額30万円（年間360万円）のアパートでも、大規模な修繕に500万円以上の費用がかかると、投資回収には数年を要します。
空室が発生すれば収益がさらに悪化し、売却価格も下がる傾向にあります。
築古アパートは修繕費の負担が大きい一方で収益性が低いため、買い手がつきにくいのです。
アパートローンが組みにくい
築古アパートの売却が難しいもう一つの理由は、アパートローンの融資を受けにくい点です。
不動産の購入には多くの場合、金融機関の融資が必要ですが、築年数が経過した物件は「資産価値が低い」と判断されやすく、ローン審査が厳しくなります。
特に、耐用年数を超えた木造アパートは、融資期間が短縮されたり、金利が高く設定されたりすることが一般的です。
耐用年数とは、通常の使い方で問題なく使えるとされる期間のことで、木造アパートでは22年です。
参照元：国税庁
金融機関によっては「築30年を超える物件には原則として融資しない」「耐用年数の残り期間内でしかローンを組めない」といった制約があるため、買い手が融資を受けられず、売買契約が成立しにくくなります。
ローンが利用しづらい状況では、現金購入できる投資家をターゲットにするか、買取業者による直接買取を検討するのが現実的な選択肢です。
買取業者であれば、ローンの有無に関係なくスピーディーに売却できる可能性があります。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、空き家を専門に買い取っている買取業者です。
「他社で売却を断られた」「早く空き家の管理義務から解放されたい」など空き家の処分にお困りの方は、弊社にご相談いただければすぐに買取査定させていただきます。
>>【空き家をすぐに手放したい方はコチラ！】スピード査定を依頼する
築古アパートの売却方法は仲介と買取の2種類
築古アパートの売却方法には、大きく分けて「仲介」と「買取」の2つがあります。
どちらの方法にもメリット・デメリットがあるため、所有する物件の状況や売却の目的に応じて最適な手段を選ぶことが重要です。
それぞれの方法の詳細と適したケースについて解説します。
売買仲介で買い手を募る
仲介とは、不動産会社が買い手を募集し、条件に合う購入者を見つけることで売買契約を成立させる方法です。
市場価格に近い金額で売却できるのが大きなメリットです。
ただし、築古アパートの場合、劣化や修繕費の負担、耐震性の問題などがネックとなり、買主が見つかるまで時間がかかるケースもあります。
特に空室が多い物件や、収益性が低いアパートは買い手がつきにくく、販売期間が長引く可能性があるため注意が必要です。
売買仲介が適しているのは、下記のようなケースです。
- 市場価格に近い価格で売却したい場合
- 時間に余裕があり、じっくり買主を探す場合
- 築年数が比較的新しく、需要のある物件を所有している場合
売買仲介で成功するためには、適切な売却価格を設定することが不可欠です。
築古アパートの売買実績が豊富な業者に依頼し、物件の強みを活かした販売戦略を提案してもらいましょう。
買取業者による直接買取
買取は、不動産会社が直接物件を購入する方法です。
最短数日で現金化できるため、短期間で売却を完了させたい場合に有効です。
特に、築30年・40年を超えるアパートや、老朽化が進んでいる物件、空室が多く収益性が低い物件などは、買取を選択することでスムーズな売却が可能になります。
ただし、買取価格は仲介に比べて低くなるのが一般的です。
業者はリノベーションや再販にかかる費用やリスクを考慮して査定金額を決定するため、市場相場より20～30%低い価格を提示されることが多いです。
買取が適しているのは、下記のようなケースです。
- 早急に現金化したい場合
- 築古で買主が見つかりにくい場合
- 管理や修繕の負担を減らしたい場合
築古アパートを早く現金化したいとお考えの方は、買取をご検討ください。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、空き家を専門に買い取っている買取業者です。
「他社で売却を断られた」「早く空き家の管理義務から解放されたい」など空き家の処分にお困りの方は、弊社にご相談いただければすぐに買取査定させていただきます。
>>【空き家をすぐに手放したい方はコチラ！】スピード査定を依頼する
築古アパート買取の4つのメリット
前述の通り、築年数が古く買い手が見つかりにくい物件でも、買取を活用すればスムーズに売却できる可能性が高まります。
買取を利用するメリットは下記の4つです。
- 早期売却ができる
- 築年数の古いアパートも売れる可能性がある
- 仲介手数料がかからない
- 契約不適合責任が免責される
一つずつ詳しく解説します。
早期売却ができる
築古アパート買取の最大のメリットは、短期間で売却できることです。
仲介では買主が見つかるまで数カ月から1年以上かかることもありますが、買取なら不動産会社や買取業者が直接購入するため、最短数日〜1カ月程度で契約が完了します。
たとえば、築40年以上で空室が多いアパートでも、買取業者ならスピーディーに対応してくれるケースが多く、相続した物件を早く手放したい場合や資金を早期に現金化したい場合にも適しています。
買取は契約のトラブルが少ないのも特徴です。
仲介では買主が住宅ローンを組めず契約が破談することがありますが、買取ならそのリスクがなく、確実に売却できます。
確実性とスピードを重視するなら、買取が最適な方法です。
築年数の古いアパートも売れる可能性がある
築古アパートは仲介では売れにくいことがありますが、買取ならスムーズに売却できる可能性が高まります。
買取業者は築古物件の再生ノウハウを持っているため、築年数が経過した物件でも買取が可能だからです。
耐震性や設備の老朽化に問題がある物件でも、買取業者ならリノベーションやリフォームを行うことを前提としているため、現状のまま売却できるケースが多くあります。
修繕の負担をかけずに手放せるのは大きなメリットです。
築古アパートの中には、違法建築や接道義務を満たしていない物件もありますが、買取業者はその対応に慣れており、売却のチャンスがあります。
築古アパートの売却を検討しているなら、買取業者の活用を視野に入れましょう。
弊社アルバリンクは、売却しづらい物件の豊富な買取実績を活かし、空き家の適正な査定金額をご提示いたします。
ちなみに相談・査定は弊社の無料サービスの一環でなので、弊社に売却する前提でなくてもお気軽にご利用ください。
>>【空き家の査定依頼するならコチラ！】無料の買取査定を依頼する
仲介手数料がかからない
買取なら仲介手数料が不要なため、売却時のコストを抑えられます。
仲介を利用すると、不動産会社への仲介手数料が発生し、取引額が高くなるほど負担も増します。
一般的な手数料の目安（取引金額が400万円を超える場合）
売却価格の3%+6万円（税別）
参照元：不動産ジャパン
たとえば3,000万円で売却すると約96万円もの手数料が必要です。
修繕費や管理費の負担が増えている築古アパートでは、少しでも費用を抑えたいオーナーが多いでしょう。
買取なら手数料負担をゼロにでき、売却後の手取り金額を最大化できます。
売却コストを抑えたい場合、買取は大きなメリットです。
契約不適合責任が免責される
買取は、契約不適合責任が免責されることが多いため、売主のリスクを大幅に軽減できます。
契約不適合責任とは、契約に基づいて引き渡された目的物が、種類、品質または数量に関して、契約の内容に適合しないものであるときに、売主が買主に対して負う責任をいいます。
引用元：BUSINESS LAWYERS
築年数が経過したアパートでは、設備の劣化や建物の欠陥が売却後に発覚するケースがあります。
仲介で売却した場合、契約不適合責任が発生し、買主から修繕を求められることがあるため注意が必要です。
買取なら売却後の予期せぬ費用負担を回避し、トラブルを防ぐことができます。
築古アパートを安心して手放すには、買取は有効な選択肢といえるでしょう。
契約不適合責任について詳しく知りたい方は、こちらの記事を参考にしてください。
基本知識からリスク回避の方法までわかりやすく解説しています。
築古アパート買取の2つの注意点
買取にはメリットがある一方で、注意すべきポイントも存在します。
事前に、下記の2点を理解しておくことが大切です。
- 売却価格が相場より低くなる可能性がある
- 家賃滞納などがあると査定額が下がる
それぞれ詳しく解説します。
売却価格が相場価格よりも低くなる可能性がある
築古アパートを買取業者に売却する場合、市場相場よりも低い価格で取引されることが一般的です。
買取業者は、リフォームやリノベーションの実施を前提に、コストやリスクを考慮した査定額を提示するためです。
たとえば、市場相場3,000万円の物件は、買取価格が2,100万〜2,400万円程度に抑えられ、市場価格の70〜80%で売却される可能性があります。
下記のような物件は、買取価格がさらに低くなりやすいため注意が必要です。
-
- 築30年・40年以上の木造アパート：耐震基準や老朽化の問題があるため
- 空室が多く収益性の低い物件：買取後の運用が難しいため
- 立地が悪い物件：再販時に需要が少ないため
- 修繕が必要な物件：リフォーム費用がかかるため
買取を検討する際は、物件の状態や市場の需要を踏まえ、適正価格を見極めることが大切です。
売却価格について詳しく知りたい方は、専門業者に相談して査定を受けることをおすすめします。
弊社アルバリンクは、売却しづらい物件の豊富な買取実績を活かし、空き家の適正な査定金額をご提示いたします。
ちなみに相談・査定は弊社の無料サービスの一環でなので、弊社に売却する前提でなくてもお気軽にご利用ください。
>>【空き家の査定依頼するならコチラ！】無料の買取査定を依頼する
家賃滞納があると査定額が下がる
家賃滞納があると、収益性が低いと判断され、査定額が下がる可能性があります。
買取業者は建物の価値だけでなく、賃貸経営の安定性や収益性も重視して査定を行うためです。
満室で安定収入のあるアパートは高く評価されますが、家賃滞納者がいると、管理や回収のリスクが生じるため、物件の評価が下がる傾向があります。
家賃滞納以外にも、下記のような要因が買取価格に影響を与えます。
- 長期間の空室が多い：賃貸需要が低いと判断される
- 契約期間の短い入居者が多い ：安定した家賃収入が見込めない
- オーナーが管理会社を通さず直接管理している ：管理の手間がかかると判断される
ただし、買取業者によっては、家賃滞納があるアパートでも積極的に買い取るケースもあります。
売却を検討する際は、複数の業者に査定を依頼し、最適な条件で売却できるよう準備を進めましょう。
築古アパートの買取の流れとポイント
売却を成功させるには、買取の流れや重要なポイントを事前に把握することが大切です。
買取の一般的な流れは、下記の通りです。
- 査定申込み・現地調査
- 金額交渉・契約締結
- 物件引渡し・売買金額受領
- 確定申告・納税
築古アパートの査定から売買契約、確定申告までの流れとポイントを解説します。
査定申込み・現地調査
買取を依頼する不動産会社や業者を選び、査定を申し込むことが第一歩です。
査定には「机上査定（簡易査定）」と「訪問査定（現地調査）」の2種類があります。
- 机上査定（簡易査定）
物件情報（所在地、築年数、間取り、賃貸状況など）をもとに市場相場や過去の取引事例から概算価格を算出する方法 - 訪問査定（現地調査）
不動産会社の担当者が物件を訪問し、建物の状態、修繕履歴、設備の劣化状況、土地の条件などを詳しく調査した上で査定額を提示する方法
査定をスムーズに進め、適正な価格で売却するために、次のポイントを押さえておきましょう。
査定申込みのポイント
- 複数の買取業者に査定を依頼し、買取価格を比較する
- 現地調査時は、賃貸契約書や修繕履歴などの必要書類を準備しておくとスムーズに進む
- 空室の有無や家賃滞納の状況は買取価格に影響するため正確に伝える
金額交渉・契約締結
査定結果をもとに売主と買取業者が売却価格を交渉し、合意すれば売買契約を締結します。
契約を円滑に進めるために、下記の書類を準備しておきましょう。
- 売買契約書（買取業者と取り交わす重要書類）
- 固定資産税納付書（税金の清算を行うため）
- 登記簿謄本（物件の権利関係を確認するため）
- 身分証明書（本人確認のため）
交渉時には、下記の点を確認しておくと、納得のいく売却がしやすくなります。
交渉時のポイント
- 買取価格は市場相場の70〜80%程度が一般的なため、適正価格かどうか比較検討する
- 契約不適合責任の免責が可能か確認し、売却後のトラブルを回避する
- 引渡し日や決済方法などの条件を明確にする
買取では業者が直接買主となるため、契約がスムーズに進むのが特徴です。
築古アパートの売却を検討している方は、専門家のアドバイスを活用し、より有利な条件での売却を目指しましょう。
弊社アルバリンクは、売却しづらい物件の豊富な買取実績を活かし、空き家の適正な査定金額をご提示いたします。
ちなみに相談・査定は弊社の無料サービスの一環でなので、弊社に売却する前提でなくてもお気軽にご利用ください。
>>【空き家の査定依頼するならコチラ！】無料の買取査定を依頼する
物件引渡し・売買金額受領
契約後は、物件の引渡し手続きと売買代金の決済を行います。
物件引き渡しの流れは下記の通りです。
- 引き渡し前の準備（賃貸契約の整理、設備の確認）
- 登記手続きの完了（所有権移転登記を行う）
- 売買代金の受領（決済完了後に現金が振り込まれる）
物件の引き渡し後、売主の名義から買取業者へ所有権が移転し、正式に売却が完了します。
引き渡し時のポイント
- 賃貸中のアパートの場合、入居者へ通知が必要か確認する
- 売却代金の受領方法を事前に確認しておく
確定申告・納税
築古アパートを売却した場合、売却益（譲渡所得）が発生すると確定申告と納税が必要です。
確定申告は下記の流れで行います。
- 売買契約書や固定資産税納付書などの必要書類を準備する
- 確定申告書を作成し、分離課税の手続きを行う
- 毎年2月16日～3月15日の期間に税務署で申告・納税する
節税のポイント
- 3,000万円の特別控除の活用（一定の条件を満たせば譲渡所得から控除可能）
- 損益通算の利用（売却損が発生した場合、他の所得と相殺できる場合がある）
- 税理士に相談する（適正な申告と節税対策を行うため）
売却時の譲渡所得と確定申告については、こちらの記事で解説しています。
詳しく知りたい方は、ぜひご覧ください。
築古アパートを買取で高く売るためのポイント3選
築古アパートを買取で売却すると、市場相場より低くなりがちですが、工夫次第で査定額を上げることも可能です。
少しでも高く売却するには、次の3つを実践しましょう。
- 最低限の修繕をしておく
- 適切なタイミングで売却する
- 複数の不動産会社に査定を依頼する
順番に詳しく解説します。
最低限の修繕をしておく
築古アパートの買取価格を少しでも上げるには、最低限の修繕が効果的です。
建物の状態は査定額に影響するため、簡単な修繕を施すことで買取価格が向上する可能性があります。
下記のような修繕を行うと、物件の印象が良くなり査定評価が上がりやすくなります。
- 外観の清掃や塗装の補修
- 廊下・階段など共用部分の簡単な修繕
- 水回り設備の修理
- 室内クリーニング
ただし、過剰なリフォームや高額な修繕は不要です。
買取業者は購入後にリノベーションを行うため、大規模な改修工事をしても価格には反映されにくいのが実情です。
修繕はコストパフォーマンスを考慮し、最小限にとどめましょう。
適切なタイミングで売却する
築古アパートの買取価格は、市場の動向や需要に応じて変動します。
適切なタイミングで売却することは、高値で売るための重要なポイントです。
高く売るための適切なタイミングの目安は下記の通りです。
- 不動産市場が活発な時期
金利が低い時期や年度末は、不動産投資家の購入意欲が高まり、買取価格が上がりやすくなります。 - 築年数が耐用年数を超える前
木造アパートの耐用年数は22年とされており、築20年を超えると価格が大きく下がる傾向があります。 - 相続や経営のタイミングに合わせる
相続税対策や経営の見直しを検討している場合、買取を活用すると資産整理がスムーズに進みます。
タイミングを逃すと、築年数が進むにつれて買取価格が下がるリスクが高まります。
市場の動向をチェックしながら、最適なタイミングで売却を決断しましょう。
複数の不動産会社に査定を依頼する
築古アパートを高値で売却するには、複数の不動産会社に査定を依頼し、買取価格を比較することが大切です。
不動産会社によって査定額に差が出るため、1社だけに依頼すると適正価格を判断しづらく、損をする可能性があります。
複数査定のメリットは下記の3つです。
- 適正価格がわかる
1社だけでは相場がわかりにくいですが、複数の査定を比較すれば価格の目安を把握できます。 - 高額査定の業者を見つけやすい
リノベーションや再販を前提に、他社より高く買い取る業者が見つかることがあります。 - 交渉の材料になる
複数の査定結果をもとに交渉すれば、有利な条件を引き出せる可能性が高まります。
築古アパートを高く売るためには、できるだけ多くの業者に査定を依頼するステップが欠かせません。
無料査定を実施している業者も多いため、積極的に活用し、納得のいく価格で売却しましょう。
弊社アルバリンクは、売却しづらい物件の豊富な買取実績を活かし、空き家の適正な査定金額をご提示いたします。
ちなみに相談・査定は弊社の無料サービスの一環でなので、弊社に売却する前提でなくてもお気軽にご利用ください。
>>【空き家の査定依頼するならコチラ！】無料の買取査定を依頼する
築古アパートを買取している業者の選び方
買取業者の選び方を誤ると、本来より安く売却してしまうことがあります。
築古アパートの買取業者を選ぶ際のポイントを2つ紹介します。
- 買取実績が豊富な業者を選ぶ
- 買取スピードが早い業者を選ぶ
買取実績が豊富な業者を選ぶ
築古アパートの買取は、買取実績が豊富な業者を選ぶことが重要です。
実績のある業者は、築年数の経過した物件や空室が多い物件でも適正な価格で査定し、スムーズに取引を進めるノウハウを持っています。
買取実績が豊富な業者を選ぶメリット
- 適正な査定価格を提示してくれる
- 買取後の活用ノウハウがあるため、売却しやすい
- 売却後のトラブルが少ない
業者の公式サイトで買取事例や対応エリアを確認し、口コミや評判も参考にしながら信頼できる業者を見極めましょう。
買取スピードが早い業者を選ぶ
築古アパートを売却する際、できるだけ早く現金化したいなら、買取スピードが早い業者を選ぶことが重要です。
特に、相続物件の整理や賃貸経営が難しい場合は、迅速に買取できる業者を選ぶと管理コストを抑えられます。
買取スピードを見極めるには、下記のポイントを確認しましょう。
- 公式サイトの「最短1週間」「即日査定・スピード契約」などの記載があるか
- 査定から契約までの流れがシンプルで迅速か
- 即日対応できる業者かどうか
築古アパートの買取は、対応が早く、スムーズに手続きを進められる業者を選ぶことが重要です。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、空き家を専門に買い取っている買取業者です。
「他社で売却を断られた」「早く空き家の管理義務から解放されたい」など空き家の処分にお困りの方は、弊社にご相談いただければすぐに買取査定させていただきます。
>>【空き家をすぐに手放したい方はコチラ！】スピード査定を依頼する
築古アパートの買取ならアルバリンクへ相談
築古アパートを売却するなら、スピーディーで確実な買取がおすすめです。
買取なら最短数日で現金化でき、修繕の手間や仲介手数料も不要。
適正な価格でスムーズに売却するために、複数の業者に査定を依頼し、最も高く売れる業者を見極めましょう。
弊社「株式会社Alba Link（アルバリンク）」は、日本全国の幅広い訳あり物件を積極的に買い取っている買取業者です。
築古物件や立地が良くない物件に関しても、活用ノウハウを豊富に持ち合わせているため、適正な金額をつけて買い取れます。
実際に、廃墟化した空き家の買取も過去におこなっており、フジテレビの「イット」をはじめ、多くのメディアに特集されています。
空き家でお悩みの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
弊社スタッフが、あなたのお悩みを解決できるよう、全力でサポートさせていただきます。
まとめ
この記事では、築古アパートが売れにくい理由と、売却方法として「仲介」と「買取」の選択肢を紹介しました。
特に買取のメリットとして、早期売却が可能であることや、仲介手数料が不要である点が挙げられます。
ただし、売却価格が相場より低くなる可能性もあるため、査定依頼の際には複数の業者を比較することが重要です。
築古アパートの買取を検討している方は、買取実績が豊富でスピーディーな対応が可能な業者に相談し、より良い条件での売却を目指しましょう。
相談・査定はこちら