空き家問題の背景
空き家問題は日本社会において深刻な課題となっています。
特に地方都市や郊外を中心に、管理されずに放置された空き家が増加し、地域の景観や治安に悪影響を及ぼしています。
これに対処するためには、所有者の意識改革や行政の支援制度の活用が不可欠です。
空き家増加の背景
空き家が増加している背景には、人口減少や高齢化の進行があります。
総務省の統計によると、全国の空き家率は年々増加傾向にあり、特に地方の過疎化が進むエリアでは、利用されない住宅が増え続けています。
もう一つの要因として、住宅の供給過多も挙げられます。
高度経済成長期以降、日本では住宅の建設が活発に行われましたが、少子高齢化により新規入居者が減少し、多くの物件が使われないまま残されています。
また、都市部では賃貸住宅の需要が高い一方で、郊外の住宅は買い手がつかず、空き家となるケースが多いのが現状です。
さらに、相続による所有者の不在や管理の不全も問題となっています。
親が住んでいた家を相続したものの、遠方に住んでいるため維持管理が難しく、放置されるケースが増えています。
行政の適切な対策と、所有者の意識改革が求められる状況です。
この問題を解決するためには、空き家の適正な管理と活用を促進する制度を整備し、所有者が早めに対策を講じることが重要です。
自治体の支援策や空き家バンクの活用などを検討し、空き家の増加を抑える努力をする必要があります。
以下の記事では、空き家はなぜ増えるのか？という疑問を深掘りし、その原因を5つの視点からくわしく解説しています。
全国の空き家件数の現状と推移
全国の空き家件数は年々増加しており、総務省の調査によると、2023年時点で約900万戸に達しています。
これは全住宅の約13％に相当し、過去最高の水準です。
| 調査年 | 2003年 | 2013年 | 2023年 |
|---|---|---|---|
| 空き家件数 | 659万戸 | 820万戸 | 900万戸 |
| 空き家率 | 12.2% | 13.5% | 13.8% |
また、2015年に施行された「空家対策特別措置法」により、危険な空き家は「特定空き家」として指定され、行政が勧告や命令を出せるようになりました。
しかし、それでも改善が進まない物件も多く、より強い対策が求められています。
今後、空き家問題を解決するためには、所有者が早めに対応を検討し、売却や賃貸、リフォームなどの活用方法を積極的に取り入れる必要があります。
空き家対策における国の取り組み
日本では、空き家の増加が社会問題となっており、国や自治体がその対策を進めています。
老朽化した空き家は、倒壊の危険や景観の悪化、防犯上の問題を引き起こすため、適切な管理や活用が求められています。
その中でも、国が主導する代表的な施策が「空き家対策特別措置法」です。
空き家特措法は2015年に施行され、適切に管理されていない空き家を「特定空き家」として指定する制度を設けました。
特定空き家に指定されると、所有者には以下のような影響があります。
- 固定資産税の負担増：住宅用地の税優遇がなくなり、税額が大幅に上昇。
- 行政代執行の可能性：自治体の指導・勧告に従わない場合、最終的に強制撤去され、費用が請求される。
自治体の支援制度を活用しながら、適切な管理を進めていくことが求められています。
なお特定空き家の指定要件につきましては、後述する「「特定空家等」に指定されるリスク」で紹介しています。
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空き家を放置するリスク
空き家を放置することには、さまざまなリスクが伴います。
老朽化による倒壊や損壊、維持管理費や税負担の増加、「特定空家等」に指定されるリスクなどが挙げられます。
これらの問題を放置すると、所有者だけでなく近隣住民や地域全体に悪影響を及ぼす可能性が高くなります。
空き家問題を解決するためには、早めの対策が重要です。
売却や賃貸、リフォームといった活用方法を検討し、適切な管理を行うことでリスクを軽減できます。
老朽化による倒壊・損壊リスク
空き家を長期間放置すると、建物が老朽化し、倒壊や損壊のリスクが高まります。
特に木造住宅は、適切な管理が行われていない場合、数年で劣化が進み、屋根や外壁の崩壊、シロアリ被害、雨漏りなどの問題が発生する可能性があります。
日本住宅総合センターによると、シロアリやネズミ駆除では約24万円、外壁落下で死亡事故が起きた場合は5,630 万円の損害賠償額になると試算されています。
引用元：日本住宅総合センター
老朽化によるリスクを回避するためには、空き家を放置せず、定期的な点検やメンテナンスを行うことが重要です。
もし活用の予定がない場合は、売却や賃貸、解体などの選択肢を早めに検討することをおすすめします。
維持管理費や税負担の増加
空き家を所有しているだけで、維持管理費や税負担が発生します。
| 固定資産税 | 約14万円（固定資産税評価額1,000万円の場合、税率1.4％で算出） |
|---|---|
| 都市計画税 | 約3万円（固定資産税評価額1,000万円、税率0.3％の場合） |
| 火災保険料 | 約5万円 |
| 水道光熱費 | 約4万円 |
さらに、修繕費や草刈り、不法投棄ゴミの処分費などが発生する可能性もあります。
空き家を放置すると、管理負担が増し、特定空き家に指定されるリスクもあるため、早めの対策が重要です。
このようなリスクを避けるためには、空き家の適切な管理が不可欠です。
活用の予定がない場合は、早めに売却や賃貸を検討し、税負担や管理コストを削減する方法を考えることが重要です。
「特定空家等」に指定されるリスク
「特定空家等」とは、2015年に施行された空き家対策特別措置法に基づき、自治体が指定する「危険な空き家」のことです。
適切に管理されていない空き家（特定空家等）に指定された場合、固定資産税の優遇措置が解除され、税負担が大幅に増加することになります。
具体的には、固定資産税が最大で6倍に引き上げられたり、行政からの指導や勧告ののち、撤去命令が下されることもあります。
特定空家等に指定される基準としては、以下の状態が挙げられます。
- 倒壊や損壊の恐れがある
- 衛生環境が悪化している（害虫の発生、不法投棄など）
- 景観を著しく損なっている
- 放火や犯罪の温床となる恐れがある
このような状態の空き家は、近隣住民にとっても大きな迷惑となり、行政による対応が求められます。
自治体はまず所有者に改善を求めますが、それに応じない場合は勧告・命令を出し、最終的には強制撤去（代執行）を行うこともあります。
特定空家等に指定されることを防ぐためには、定期的な管理や維持が不可欠です。
所有者が自ら管理できない場合は、不動産会社や自治体の支援を活用することも一つの方法です。
以下の記事では、行政代執行の仕組みや流れ、費用負担の詳細、実際の事例を紹介し、回避するための具体的な対策について解説しています。
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空き家が社会に及ぼす3つの影響
空き家問題は、単なる個人の資産管理の問題にとどまらず、社会及ぼす影響として以下の3つがあげられます。
- 治安の悪化と犯罪リスク
- 環境問題と景観の悪化
- 地域経済への悪影響
全国的に空き家の増加傾向が続く中で、自治体や国土交通省が対策を進めていますが、所有者の意識改革や適切な管理が不可欠です。
空き家を適切に活用し、地域にとって有益な資産へと転換することが求められています。
治安の悪化と犯罪リスク
空き家が増えると、地域の治安が悪化するリスクが高まります。
管理されていない建物は、不法侵入や放火、違法なゴミの投棄の温床となるケースが多く、近隣住民にとって大きな不安要因となります。
特に、老朽化した空き家は外部からの侵入が容易になり、犯罪者にとって隠れ家や活動拠点として利用されることがあります。
全国の自治体でも、空き家を利用した窃盗や違法薬物の取引などの犯罪が発生しており、行政による監視や対策が求められています。
また、空き家が増えると地域の住民が減少し、人通りが少なくなることで犯罪のリスクがさらに高まります。
このような負の連鎖を防ぐためには、空き家の適切な管理や活用が必要です。
例えば、空き家バンクを活用した売却や賃貸、リフォームを行い、新たな住民を迎え入れることで、地域の活性化を図ることができます。
空き家の犯罪に不安を抱えている場合は、下記の記事で犯罪の具体例や対策も紹介していますので、ご一読ください。
環境問題と景観の悪化
空き家を放置すると、環境や景観にも悪影響を及ぼします。
長期間管理されていない建物は、雑草や樹木が伸び放題になり、不法投棄の対象になることもあります。
特に都市部では、空き家がゴミの集積場所となることで衛生環境が悪化し、害虫や害獣の発生を招くことがあります。
また、外壁の損壊や屋根の崩落などが進行すると、周囲の景観が悪化し、不動産価値の低下につながります。
地域の魅力が失われることで、新たな住民や企業の流入が減り、さらに空き家が増えるという悪循環が生じる可能性もあります。
この問題を解決するためには、行政と所有者が協力して対策を講じることが重要です。
例えば、自治体が提供する補助金を活用してリフォームを行う、空き家を地域のコミュニティ施設として再活用するなど、さまざまな方法が考えられます。
地域全体の美観を守るためにも、所有者は適切な管理を心がけることが求められます。
地域経済への悪影響
空き家が増加すると、地域経済にも大きな悪影響を及ぼします。
まず、不動産価値の低下により、周辺の住宅価格や賃貸収入が減少する傾向があります。
これにより、不動産市場が冷え込み、地域全体の経済活力が低下する原因となります。
また、空き家が増えると人口減少が進み、地域の商店街や飲食店などの経済活動にも悪影響を与えます。
特に地方では、若者の流出が進み、高齢化が加速することで、地域経済がさらに衰退するという悪循環が生じています。
空き家を単なる負担と捉えるのではなく、地域資産として活用することが重要です。
自治体の補助制度や空き家バンクを活用し、地域経済の活性化に貢献する方法を検討することが求められます。
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空き家対策の方法7選
空き家対策として以下の7つの方法を紹介します。
- 空き家バンクを利用する
- リバースモーゲージを活用する
- 賃貸併用住宅に建替える
- 賃貸経営を行う
- 建物ごと売却する
- 解体し更地で売却する
- 借地権付建物として売却する
空き家の活用にはさまざまな方法があり、自治体の支援制度を活用すれば、負担を軽減しながら解決に導くことも可能です。
自分の状況に合った対策を検討し、最適な方法を選択しましょう。
空き家バンクを利用する
空き家バンクとは、自治体が運営する空き家の売買・賃貸マッチング制度です。
空き家の所有者が物件を登録し、購入や賃貸を希望する人とマッチングすることで、空き家の活用を促進します。
この制度を利用するメリットは、自治体が仲介するため、比較的安全に売却や賃貸ができる点です。
また、一部の自治体では空き家バンクを利用した場合、リフォーム費用の補助金を受けられるケースもあります。
例えば、国土交通省の支援のもと、修繕費の一部を補助する制度を設けている自治体もあります。
ただし、地方の空き家の場合、買い手や借り手が見つかるまでに時間がかかる可能性があるため、早めの登録が重要です。
登録自体は無料でできる場合がほとんどなので、売却や賃貸を考えている方は、まず自治体の空き家バンクに問い合わせてみるとよいでしょう。
リバースモーゲージを活用する
リバースモーゲージとは、自宅を担保にして融資を受け、死亡時に物件を売却して返済する金融制度です。
主に高齢者向けの制度として提供されており、住宅を売却せずに資金を得られる点が特徴です。
この制度を活用することで、空き家となる予定の家を担保に資金調達が可能となり、リフォームや賃貸物件への改修費用に充てることもできます。
また、固定資産税や管理費の負担を軽減しながら、将来的に売却する選択肢も残すことができます。
しかし、リバースモーゲージは金融機関によって条件が異なり、対象となる物件が限定される場合もあります。
例えば、都市部の住宅は適用されやすい一方で、地方の空き家や老朽化した物件は担保価値が低いため、利用できないケースもあります。
そのため、利用を検討する際は、金融機関や専門家に相談し、条件をしっかり確認することが重要です。
賃貸併用住宅に建替える
空き家をそのまま管理するのが難しい場合、賃貸併用住宅に建替えるのも一つの方法です。
賃貸併用住宅とは、一部を賃貸物件として貸し出しながら、自宅としても利用できる住宅のことを指します。
この方法のメリットは、家賃収入を得ながら、固定資産税や維持費の負担を軽減できる点です。
特に都市部では、賃貸需要が高く、空き家を有効活用しながら安定した収入を確保することが可能です。
また、住宅ローンを活用することで、初期費用を抑えながら建替えることもできます。
ただし、建替えには相応の費用がかかるため、事前にしっかりとした資金計画を立てる必要があります。
また、地域の賃貸市場を調査し、需要があるかどうかを見極めることも重要です。
自治体によっては、空き家の再活用を目的とした補助金制度を設けている場合もあるため、利用できる支援制度を確認しておくとよいでしょう。
空き家で賃貸経営を行う
空き家を賃貸物件として活用することで、安定した収入を得ることができます。
特に、都市部や地方の一部地域では、住宅不足や移住希望者の増加により、空き家をリフォームして賃貸に出すニーズが高まっています。
賃貸経営のメリットは、固定資産税や管理費の負担を賃料収入で補える点にあります。
また、空き家を適切に維持することで老朽化を防ぎ、建物の価値を維持することが可能です。
さらに、自治体によっては、リフォーム補助金や賃貸促進支援制度が用意されており、初期費用を抑えながら運用を開始できる場合もあります。
しかし、賃貸経営には空室リスクや修繕費用の発生といったデメリットも存在します。
特に、需要が少ない地域では入居者が見つかりにくく、賃貸経営が難航するケースもあります。
そのため、事前に市場調査を行い、需要のあるエリアかどうかを確認することが重要です。
不動産会社や専門家と相談しながら、適切な管理体制を整えることが成功の鍵となります。
空き家を建物ごと売却する
空き家を放置せずに活用する方法の一つとして、建物ごと売却する選択肢があります。
特に、まだ居住可能な状態の建物であれば、リフォームやリノベーションを前提に購入する買い手が見つかる可能性が高まります。
建物を売却するメリットは、固定資産税や管理費の負担から解放され、売却益を得られる点です。
また、購入者がリフォームして再活用するケースも多く、地域の活性化にもつながります。
ただし、空き家の状態が悪い場合、買い手が見つかりにくいこともあります。
特に老朽化が進んでいる建物は、購入後のリフォーム費用が高額になるため、価格が下がる傾向にあります。
そのため、売却を検討する際は、物件の査定を行い、市場価値を把握することが重要です。
売却の相談先や注意点については下記の記事でも詳しく紹介しています。
空き家を解体し更地で売却する
老朽化が進んだ空き家を売却する場合、解体して更地として売る方法も有効です。
特に、築年数が古く再利用が難しい建物は、更地にすることで買い手が見つかりやすくなります。
更地での売却のメリットは、建物の状態を気にせず土地の価値で取引ができる点です。
また、更地にすることで、買い手が自由に活用できるため、住宅用地としての需要が高まる可能性があります。
ただし、解体には費用がかかる点がデメリットです。
建物の規模や構造によって異なりますが、解体費用は数十万円から数百万円かかることが一般的です。
そのため、自治体の解体補助金制度を活用することで、コストを抑えることができます。
売却を考えている場合は、不動産会社や自治体に相談し、更地としての市場価値を把握することが重要です。
特に、土地の用途地域や建築制限などを確認し、適切な売却方法を選択しましょう。
なお、空き家の解体について以下の下記の記事でも詳しく紹介しています。
空き家を借地権付建物として売却する
借地権付建物として売却する方法も、空き家の有効活用の一つです。
これは、土地の所有権を手放さずに建物のみを売却し、買主がその土地を借りながら使用する仕組みです。
この方法のメリットは、土地の所有権を維持しながら建物を売却できる点にあります。
借地権付きのため、通常の売却よりも購入希望者の負担が少なく、比較的安価に物件を提供できる可能性があります。
また、借地料を得ることで、安定した収入を確保することも可能です。
一方で、買い手が見つかりにくいというデメリットもあります。
借地権付き物件は、金融機関の融資を受けにくいケースが多いため、購入希望者が限られる傾向にあります。
そのため、契約条件を柔軟に設定し、買い手にとって魅力的な条件を提示することが重要です。
また、借地契約には期間があり、契約更新時にはトラブルが発生する可能性もあるため、事前に弁護士や不動産の専門家に相談することをおすすめします。
適切な契約を結ぶことで、トラブルを回避しながらスムーズに売却を進めることができます。
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空き家の売却はアルバリンクへ相談
空き家を手放したいと考えているなら、不動産買取業者に相談するのが一つの方法です。
売却すれば、維持費や管理の手間から解放され、放置によるリスクも回避できます。
弊社「株式会社Alba Link（アルバリンク）」は、日本全国の幅広い訳あり物件を積極的に買い取っている買取業者です。
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実際に、廃墟化した空き家の買取も過去におこなっており、フジテレビの「イット」をはじめ、多くのメディアに特集されています。
空き家でお悩みの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
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まとめ
この記事では、空き家問題の背景やリスク、社会への影響、そして具体的な対策方法について解説しました。
全国的に増加する空き家は、老朽化による倒壊リスクや税負担の増加だけでなく、治安や地域経済にも悪影響を及ぼします。
対策としては、空き家バンクの活用や賃貸経営、売却や解体など、さまざまな方法があります。
空き家を放置せず、適切に管理・活用することが重要です。
空き家の売却を検討している方は、専門業者に相談するのも一つの手段です。
今後のトラブルを防ぐためにも、早めの対応を心がけましょう！
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