空き家を国に返す「相続土地国庫帰属制度」とは？
2023年4月から開始された「相続土地国庫帰属制度」は、一定の条件を満たす土地を所有者が国に返却し、所有権を手放すことができる制度です。
参照元：法務省
ここでは、制度の目的や対象となる土地の要件について詳しく解説します。
制度の目的と新設された背景
相続土地国庫帰属制度の目的は、管理が困難な不動産の放置を防ぎ、所有者不明土地の増加を抑えることです。
これにより、地域全体の安全や景観を保ちつつ、行政や隣接地の所有者トラブルを軽減する狙いがあります。
背景には、全国に広がる空き家問題や、所有者不明の土地が全体の約20%にも達するという深刻な状況があります。
参照元：国土交通省
放置された土地は、災害時の被害拡大や不法投棄・犯罪の温床の原因となる可能性があるため、国としても早急な対応が求められていました。
この制度は、こうした社会的な問題の解決を目指し、所有者にとっても「土地を手放す」明確な方法を提示する重要な法律的枠組みなのです。
制度の概要（申請できる人・対象となる土地）
相続土地国庫帰属制度を利用できるのは、土地を相続または遺贈により取得した個人（相続人）です。
また、制度の対象となる土地は、宅地や山林・市街化区域内の土地などですが、一定の条件を満たす必要があります。
具体的には、
- 建物が建っていないこと
- 境界が明確であること
- 隣地とのトラブルがないこと
などが条件となっており、該当しない場合は申請が却下されることもあります。
参照元：法務省
手続きの流れや必要書類については、次章空き家を国に返すための手続きで解説します。
また、相続土地国庫帰属制度の概要や相続放棄について詳しく知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。
なお、相続土地国庫帰属制度の対象外となり悩んでいる方は、空き家専門の買取業者へ売却するのがおすすめです。
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空き家を国に返すための手続き
空き家を放置して管理や税金の負担に悩む相続人にとって、「相続土地国庫帰属制度」は有効な選択肢です。
ただし、制度を利用するためには所定の手続きが必要であり、流れや必要書類、費用について理解しておくことが大切です。
ここでは、相続土地国庫帰属制度における手続き方法、必要書類や費用について解説します。
申請の手順
相続土地国庫帰属制度を利用するための手続きの流れは以下の通りです。
- 申請書・添付書類の準備
- 法務局へ申請書提出
- 法務局による形式審査
- 実質審査（現地調査含む）
- 負担金納付（審査通過後）
- 国庫帰属の決定・登記
参照元：法務省
手続きの第一段階は、法務局への「承認申請」です。
対象となる土地が制度の要件に適合しているかを確認し、法務局に必要書類を提出します。
次に、法務局が境界や登記の状況、隣接地とのトラブルの有無などを調査・審査します。
そして、問題がなければ承認が下り、申請者が負担金を納めた後に所有権が国に移る、という流れです。
このような制度の流れを把握し、事前に専門家や司法書士へ相談しておくことが、スムーズな国庫帰属への近道となります。
必要書類と申請書の作成方法
相続土地国庫帰属制度を利用するには、法務省が定めた様式に沿った申請書を作成し、必要な書類とともに法務局に提出する必要があります。
提出する主な書類は以下の通りです。
- 承認申請書
- 位置・範囲図面
- 境界写真
- 形状写真
- 印鑑証明書
参照元：法務省
これらを用いて土地の状況や所有権の範囲を明確にし、法務局の審査を受けます。
なお、申請者の状況によっては、相続関係を証明するための戸籍書類や遺産分割協議書など、追加の書類提出が求められる場合があるので注意が必要です。
承認申請書は法務省の公式サイトから様式をダウンロードし、申請者自身で作成が可能です。
土地図面や現地写真は、地理院地図や法務局の公図を用いて作成・撮影します。
作成の際は、撮影日や撮影方向、隣接地情報を図面や写真に明記することで、審査時の確認がスムーズになります。
また、印鑑証明書は市区町村役場やコンビニ交付サービスで取得可能です。
これらの書類はすべて、正確かつ見やすく整理することが重要です。
不備があると審査に時間がかかるため、事前に法務局の窓口や司法書士・行政書士などの専門家へ相談することをおすすめします。
申請に必要な費用
制度を利用するには、「審査手数料」と「負担金」という2種類の費用が必要です。
これらは申請者が納付しなければならず、土地の面積や用途により金額が異なります。
審査手数料は審査にかかる行政コストをまかなうためのもので、1筆あたり14,000円です。
参照元：法務省
申請書に審査手数料に相当する額の収入印紙を貼って納付します。
手数料の納付後に申請を取り下げた場合や、審査が通らなかった場合でも、手数料は返還されないので注意しましょう。
また、相続土地国庫帰属制度の負担金は、基本的には1筆の土地につき20万円とされています。
参照元：法務省
ただし、すべての土地が一律20万円になるわけではなく、土地の種類（宅地・農地・山林など）や面積、管理のしやすさなどによって、金額が変わる場合があります。
その場合は、法務省が定めた「負担金の算定式」に基づいて計算され、20万円より高くなるので注意しましょう。
法務省が公開している「自動計算シート」を使えば、土地の情報を入力するだけで簡単に試算が可能です。
以上のように、相続土地国庫帰属制度を利用するには、煩雑な手続きや専門的な知識、さらには費用も必要になることが分かりました。
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相続土地国庫帰属制度を使う4つのメリット
相続土地国庫帰属制度は、不要な土地の管理・処分に悩む相続人にとって、負担を軽減しながら適切に土地を手放せる画期的な制度です。
以下に、この制度を利用することで得られる4つの主なメリットをご紹介します。
維持費や管理の負担から解放される
相続土地国庫帰属制度の最大のメリットは、土地の維持・管理にかかる時間と費用から解放されることです。
相続した土地を所有し続ける限り、固定資産税や除草、樹木の伐採などの維持管理費用が継続的に発生します。
たとえば、誰も住まない空き家が建つ宅地を相続した場合、解体費や地域の安全面への配慮も求められ、年間数十万円の出費と労力が必要になることもあります。
このような負担を回避できるのは大きな利点です。
負担金や手数料は必要ですが、それ以降の管理費用が不要になるため、経済的にも精神的にも安心感が得られます。
空き家の維持管理費について詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。
相続放棄をせずに不要な土地を手放せる
相続土地国庫帰属制度を利用する大きなメリットのひとつに、不要な土地「だけ」を手放せるという点があげられます。
申請が受理されれば、山林や農地など活用予定のない土地だけを処分でき、他の財産はそのまま相続することが可能です。
一方、相続放棄は、土地だけでなく預貯金や有価証券といった有益な財産もすべて失うことになります。
参照元：裁判所
制度を利用することにより、柔軟な遺産分割や相続計画が実現できるでしょう。
こちらの記事では、相続放棄と相続土地国庫帰属制度について、それぞれのメリット・デメリットや手続きの方法を詳しく解説しています。
土地の買い手探しをする必要がない
相続土地国庫帰属制度を利用すれば、自ら土地の買い手を探して売却する必要がありません。
この制度では、申請書類を提出し、必要な費用を納付すれば、一定の条件をクリアすることで国が所有権を引き取ってくれるため、売買の交渉や査定の手間を省けます。
これは、手続きに不慣れな高齢者や遠方に住む相続人にとっても非常に有益な点です。
一方、自ら売却活動をするとなると、時間と労力が負担になる場合もあります。
特に、需要の少ない田舎の不動産や特殊な土地では、買い手が見つからず苦労するケースも考えられます。
まずは制度の利用要件を確認し、スムーズな手放しを目指しましょう。
手放した後のトラブルのリスクが少ない
国庫帰属後は、その土地に関する法的・管理的な責任はすべて国が引き継ぐため、相続人が後からトラブルに巻き込まれるリスクが少なくなります。
従来、相続した不動産においては、隣地との境界問題や自然災害による被害、他人による不法利用などが原因で、後からトラブルが発生することがありました。
そうした問題に自ら対応するには、時間やお金、そして専門的な知識が必要です。
しかし、この制度を利用すれば、承認後は所有者としての法的責任が終了するため、管理義務や近隣住民との関係からも解放されます。
参照元：国土交通省
事前に調査をしっかり行い、制度の要件を満たす土地であるかを確認しましょう。
以上のように、相続土地国庫帰属制度にはさまざまなメリットがあることが分かりました。
しかし、「適用条件に合致しない」「手続きが複雑」といったデメリットもあるのが実情です。
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相続土地国庫帰属制度を使う際の5つの注意点
相続土地国庫帰属制度は、不要な土地を国に返却できる便利な制度ですが、誰でも・どんな土地でも利用できるわけではありません。
利用する際には、いくつかの重要な注意点を把握しておく必要があります。
ここでは、特に押さえておきたい5つのポイントを解説します。
全ての土地を国に返せるわけではない
まず大前提として、すべての土地が制度の対象となるわけではありません。
一定の条件を満たした土地のみが国庫に帰属可能です。
例えば、以下のような土地は承認が却下される傾向があります。
- 建物が残っている土地
- 隣接地との境界が不明確な土地
- 樹木が繁茂している山林
- 土壌汚染や崩壊の危険がある区域
参照元：法務省
このように、土地の状態や所在地によって制度を利用できない可能性があるため、事前調査が必要不可欠です。
制度を使いたいと考えている人は、まず「自分の土地が該当するか」を確認するところから始めましょう。
申請手数料や負担金がかかる
相続土地国庫帰属制度は無料で利用できるものではありません。
申請に必要な費用で解説したように、申請には「手数料」と「負担金」が必要です。
手数料は1筆あたり14,000円、負担金は土地の種類や面積に応じておよそ10万円〜20万円前後が相場となっています。
このように、制度の利用には初期費用が発生する点を理解しておく必要があります。
制度利用の前に相続登記が必要になる
国に土地を帰属させるには、その前提として「相続登記」が完了していなければなりません。
相続登記とは、亡くなった人（被相続人）が所有していた土地や建物などの不動産の名義を相続人の名義に変更する手続きのことです。
参照元：法務省
つまり、相続人が正式にその土地の所有者であることが登記上明確になっていなければ、申請できないということになります。
法務局へ申請する前に、司法書士などに依頼して遺産分割協議書や必要書類を準備する作業が必要です。
相続登記を怠ると過料が発生する場合もあるため、必ず事前の確認を行いましょう。
参照元：法務省
相続登記について詳しく知りたい方は、こちらの記事を参考にしてください。
共有名義の土地は共有者全員で申請しなければならない
土地が共有名義になっている場合、制度の利用には共有者「全員」の同意と連名での申請が必要になります。
これは一人でも反対していると手続きを進められないことを意味します。
共有者が多いほど連絡・調整の労力も増すため、制度の利用を検討する際には、まず関係者間で十分な話し合いを行いましょう。
必要であれば、弁護士や司法書士に間に入ってもらうことも有効な選択肢です。
手続きが完了するまでに時間がかかる
法務省によれば、承認までにかかる平均的な期間は8ヶ月程度とされています。
参照元：法務省
土地の状況や書類の整備状況によっては、それ以上の時間を要する場合もあります。
特に測量や境界確認に時間を要する場合、より長期戦になる可能性もあるため注意が必要です。
制度の利用を検討する際は、時間に余裕を持って計画し、法務省の窓口や司法書士などの専門家に相談しながら準備を進めるのが現実的です。
なお、専門業者の「買取」を利用すれば、査定から売却まで数週間で完了するケースもあります。
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「空き家を国に返す」以外で空き家を手放す3つの方法
相続土地国庫帰属制度は、空き家や不要な土地を国庫に帰属させられる画期的な制度ですが、すべての物件が対象となるわけではありません。
そのため、他の処分方法も並行して検討することもが切です。
ここでは「空き家を国に返す」以外の3つの方法について解説します。
自治体や法人へ寄付・無償譲渡する
まず挙げられるのが、空き家を自治体や法人に寄付・無償譲渡する方法です。
空き家を公共目的や地域活用に該当する場合、土地や建物を無料で引き取ってもらえる可能性があります。
ただし、所有権の移転には登記手続きや測量、場合によっては解体費用の負担が発生する点に注意が必要です。
また、条件に合致しない場合は寄付が断られることもあります。
事前に自治体や法人に確認し、寄付が可能か相談することから始めましょう。
空き家の無償譲渡について詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。
相続放棄する
相続放棄は、空き家を含む遺産全体の取得を拒否する方法です。
不要な不動産に対する固定資産税や維持管理の負担を避けたい場合に有効な手段と言えます。
ただし、相続放棄をすると、他の有益な財産も一括で放棄することになる点には注意が必要です。
こちらの記事では、相続放棄の手続き方法や費用について詳しく解説しています。
相続放棄を検討する際は、司法書士や弁護士と十分に相談し、放棄後の影響を理解した上で判断しましょう。
不動産業者へ売却する（買取・仲介）
もう一つの現実的な手段が、不動産会社を通じて空き家を売却する方法です。
売却には「仲介」と「買取」の2つの方法があります。
仲介では、業者が買い手を探し、市場価格での売買を目指します。
しかし、買主が見つかるまでに時間がかかることが多く、売却までに1年以上かかる場合があります。
これに対して、買取は業者が直接空き家を引き取るため、売却までのスピードが速いのが特徴です。
特に時間的余裕がない場合や、遠方に住んでいて管理が困難なケースでは、買取を利用するメリットは大きいでしょう。
仲介と買取の違いやそれぞれの特徴・利用すべきケースについて詳しく知りたい方は、こちらの記事を参考にしてください。
どちらの方法を利用するにしても、事前に複数の業者から査定を取り、物件の価値や地域の相場を把握したうえで判断することが重要です。
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「空き家」や「事故物件」「再建築不可物件」の他に「田舎の土地」「共有持分」にも対応可能です。
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「相続土地国庫帰属制度」では、条件が厳しく手続きに手間がかかるうえ、境界や所有権の明確化など法的要件も必要不可欠です。
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まとめ
空き家を国に返す方法として注目されている「相続土地国庫帰属制度」は、不要な土地の維持管理から解放される有効な手段です。
しかし、すべての土地が対象となるわけではなく、手続きには申請手数料や負担金、相続登記の完了など、一定の条件と時間がかかります。
さらに、共有名義の場合は全員の同意が必要となるなど、手続きのハードルも存在します。
これらのリスクを避け、より確実かつ迅速に空き家を手放す方法として、「売却」は有力な選択肢です。
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