築40年の一戸建ての固定資産税がいくらか調べる3つの方法
一戸建て住宅の固定資産税額を調べる方法は、主に以下の3つがあります。
- 納税通知書に同封の「課税明細書」を確認する（最も手軽でおすすめ）
- 市区町村で「名寄帳」を確認する（明細書がない場合の代替）
- 計算式に沿って概算を求める（難しいからおすすめしない）
固定資産税は土地の価格や、住宅の建築年築年数や、地域性、不動産の構造によって金額が変わります。
そのため、正確に固定資産税の税額を知るには、納税通知書に同封されている課税明細書を確認するのがおすすめです。
しかし、「課税明細書」と「名寄帳」の資料がない場合は、相場からの概算になります。
それぞれどのように確認するか詳しく説明します。
納税通知書に添付されている課税明細書を確認する
引用元：岐阜県土岐市
もっとも手軽に固定資産税評価額を確認する方法は、毎年春に送付される「納税通知書」に添付された「課税明細書」をチェックすることです。
ここには土地や建物の評価額が明記されており、税金の内訳が詳細に記載されています。
課税明細書は「いくらの税金が、どの資産に対してかかっているのか」を把握するための基本資料です。
参照元：横浜市
もしどこにあるか分からない場合は、課税明細書の再発行はできないので、市区町村の税務課で「土地・家屋課税台帳（名寄帳）の写し」の発行を依頼して、課税内容を調べましょう。
「土地・家屋課税台帳（名寄帳）の写し」でも、課税明細書と同じ内容が掲載されています。
市区町村で「名寄帳」を取得する
課税明細書が無い、または紛失してしまった場合は「名寄帳」が次点で確実な方法です。
名寄帳は市区町村で確認できる書類で、固定資産税評価額や課税標準額などが載っています。
引用元：茨木市
取得する際は、本人または、委任状を持つ代理人・相続人等が窓口で申請します。
また窓口では、運転免許証やマイナンバーカードなどの本人確認書類の提示と、手数料の支払いが必要です。
必要書類や手数料の金額は、自治体により異なりますので、事前に確認しましょう。
計算式に沿って金額を求める
概算の金額で問題なければ、計算式に沿って固定資産税を計算できます。
ただし、あくまで概算で正確ではないため注意が必要です。
なお、土地と建物で計算方法が異なるため、それぞれを分けて計算しなければなりません。
土地の計算方法は、以下のとおりです。
- 土地の固定資産税：土地の価値（目安）×税率1.4％
- 土地の価値（目安）の算出方法：公示地価×面積×0.7（※目安）
公示地価は、国土交通省が毎年公表する土地の価格指標で、全国の標準地について1月1日時点の1㎡あたりの価格を示したものです。
国土交通省の「地価公示関係データ」や「不動産情報ライブラリ」で確認できます。
0.7を掛ける理由は、固定資産税の土地評価が一般に公示地価の約7割（7割評価）を目安に決められているためです。
続いて、建物の計算方法は以下のとおりです。
- 建物の固定資産税：建物の価値（目安）×税率1.4％
- 建物の価値（目安）の確認方法：近隣の成約事例から土地の費用を引く、もしくは不動産業者に建物部分の価値を聞く
「土地の価値（目安）」「建物の価値（目安）」はあくまで仮置きなので概算になります。
「土地の価値」「建物の価値」は、下記のように自治体や立地・状況ごとに変わります。
- 評価の見直し（定期的に評価額が変わる）
- 土地の形状補正（土地の立地や形状で変わる）
- 住宅用地の特例の適用状況
- 税率（自治体で異なる）
そのため、概算でよければ計算で求められますが、正確性に欠けるためおすすめしません。
正確に知りたいが、「遠くて市役所に行けない」「委任状の準備が面倒」と感じたら一度アルバリンクに相談してみてください。
弊社アルバリンクは、東証上場の空き家専門の不動産業者で多くの士業と連携しているから、代理人や委任状の手続きからサポートできます。
査定や売却以外の相談も大歓迎ですので、ぜひ一度お問い合わせください。
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築40年の一戸建ての固定資産税の計算シミュレーション
築40年の一戸建て住宅の固定資産税を試算するには、「土地の面積」と「固定資産税評価額」をもとに計算します。
土地の課税標準額は、課税台帳に登録された土地価格を基にして、住宅用地に対する特例措置や負担調整措置を適用して算出されます。
建物部分の課税標準額は、以下の情報を基に算出されるのが一般的です。
- 再建築価格：住宅と同じものを同じ場所に新築する場合に必要な建築費
- 経年減点補正率：建築後の年数の経過に応じて、評価額を下げて判定するための数値
参照元：総務省
本章では、以下の条件で固定資産税をシミュレーションしてみます。
- 土地の評価額：1㎡あたり15万円
- 住宅の評価額：50万円
- 築40年
- 木造建築
なお、土地には「住宅用地の特例」と呼ばれる固定資産税の軽減措置がありますが、以下のように面積によって適用範囲が異なります。
| 小規模住宅用地（200㎡以下） | 一般住宅用地（200㎡超） | |
| 固定資産税の課税標準 | 6分の1 に軽減 | 3分の1 に軽減 |
参照元：固定資産税の住宅用地特例の概要
そこで以下の2種類のシミュレーションを紹介します。
お持ちの住宅に近い面積の計算結果を参考にしてみてください。
土地面積100㎡の場合
土地面積が100㎡の築40年木造一戸建ての場合の固定資産税の試算を紹介します。
住宅用地には「小規模住宅用地の特例」制度があります。この場合の土地面積は100㎡なので、全て適用の対象となります。
15万円 ×100㎡×1/6 ＝250万円
250万円×1.4%=3万5000円
50万円×1.4%=7000円
土地と住宅を合わせた固定資産税の額は「4万2000円」です。
土地面積250㎡の場合
土地面積が250㎡の築40年木造一戸建ての場合の固定資産税の試算を紹介します。
土地の「住宅用地に対する特例措置」は、以下のように決められています。
| 小規模住宅用地（200㎡以下） | 一般住宅用地（200㎡超） | |
| 固定資産税の課税標準 | 6分の1 に軽減 | 3分の1 に軽減 |
参照元：固定資産税の住宅用地特例の概要
そのため、このケースでは、土地の課税標準額の計算を「小規模住宅用地が適用できる200㎡」と「一般住宅用地が適用できる50㎡」に分けて行います。
15万円 ×200㎡×1/6 ＝500万円
200万円×1.4%=7万円
土地：一般住宅用地（200㎡超えた部分）
15万円 ×50㎡×1/3 ＝250万円
250万円×1.4%=3万5000円
50万円×1.4%=7000円
土地と住宅を合わせた固定資産税の額は「11万2000円」です。
ここまでは、築40年の一戸建ての固定資産税の計算シミュレーションを紹介しました。
ただし、地域の地価によって固定資産税は変わるため、紹介した額より高くなる場合があります。
また、築年数が40年を超えた住宅は、固定資産税に加えて修理費、リフォーム代がかかるケースもあり、思っている以上に維持費がかかる場合があります。
もしも相続した家を、空き家として放置して「特定空き家」や「管理不全空き家」とみなされると「住宅用地の特例」が適用されなくなるので注意が必要です。
空き家と固定資産税の関係について知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。
なお、築40年以上の住宅の売却を検討する場合には、不動産買取業者への相談がおすすめです。
不動産の売却では、仲介会社を通して買主を探す方法もありますが、築40年を超えた物件では買い手が長期間見つからないケースも珍しくありません。
その間にも老朽化が進み、固定資産税などの維持費もかかることを考えると、その場で買い取ってもらえる可能性が高い不動産買取業者に相談するのがおすすめです。
弊社アルバリンクは、訳あり物件専門の買取業者として、年間2万件以上の相談を受けています。
10年以上の空家買取の実績を活かして、他社で断られた物件でも積極的な買取を行なっています。
売れないのではと諦める前に、ぜひ弊社アルバリンクへご相談ください。
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築40年の一戸建ての固定資産税が下がりにくい3つの理由
築年数が経過し、築40年となった住宅でも「固定資産税がなかなか下がらない」と感じる所有者は少なくありません。
弊社の行ったアンケート調査では、「空き家の固定資産税を高いと感じるか」という問いには、「とても高いと感じる（32.7％）」「やや高いと感じる（42.3％）」が合わせて75.0％という結果になりました。
参照元：【空き家の固定資産税いくら払ってる？】経験者104人アンケート調査
こちらのアンケート調査からも、多くの方が空き家の固定資産税に対して、負担を感じていることがわかります。
ではなぜ、築40年の住宅でも固定資産税が高いのでしょうか？税額が下がりにくいのでしょうか？
具体的な理由は、以下の3つです。
それぞれ詳しく解説します。
土地の価格が上がった
固定資産税が下がらない理由の一つは、「土地価格の上昇」です。
土地の価格は、地域の地価や取引相場の変動に強く影響されます。
国土交通省の地価公示（令和7年）では、全国平均でも住宅地が前年比+2.1%と上昇しています。
このように、建物の経年劣化による減価を土地の値上がりが相殺、あるいはそれ以上に上回ってしまうと、固定資産税は下がるどころかむしろ増加するおそれもあるのです。
建物の築年数だけで判断せず、土地の状況も併せて確認することが重要です。
材料の高騰により再建築価格が上がった
固定資産税評価額の算出には「再建築価格方式」が用いられています。
再建築価格は、評価される家屋を現在新たに建設すると仮定した場合の必要経費を見積もって計算される金額です。
言い換えれば、同一の建物を新しく建てる際に必要となる費用を基に算定されています。
参照元：取手市
そのため、建築資材や人件費の高騰があると、築古の建物でも評価額が想定以上に下がりにくくなるケースがあります。
建築資材が高騰する理由の一つとして、2021年6月以降、世界的な供給不足と輸送費高騰の影響を受けて木材価格が上昇した「ウッドショック現象」があります。
特に長期的な物価上昇が続く現代においては、建物の経年による税額減少があっても、再建築価格の上昇の影響を受けて「固定資産税がなかなか下がらない」ことも考えられます。
建物減価が20％で打ち止めになる
建物部分の評価額は、築年数に応じて減価されていきますが、ある時点で「下げ止まり」になる仕組みがあります。
これが固定資産税が下がりにくい三つ目の理由です。
固定資産税評価のルールでは、建物の評価額は築後経過年数に応じて減額されますが、その下限は20％までとされており、どれだけ築古でも一定割合は残る仕組みです。
木造建物の減価補正率表は、下記の通りです。
引用元：法務局
27年以上の減価補正率は「0.2（20%）」と定められていて、それ以上年数が経っても変わりません。
住宅の固定資産税は、築年数が経つほど下がる訳ではなく、「土地価格の上昇」「物価高による再建築価格の上昇」「建物減価が20%で打ち止めになる」理由により、下がりにくいケースがあります。
固定資産税が想定以上に高く、負担に感じられた方は、住宅の売却の検討をおすすめします。
ただし、一般的な仲介では買主を探す必要があり、築40年超の物件は数ヶ月から1年以上買い手がつかないことも少なくありません。
売却活動が長引けば、その間も建物の劣化は進み、固定資産税や管理費の負担も続きます。
不動産買取業者なら、査定後すぐに買い取ってもらえる可能性が高く、こうした無駄な出費や手間を避けられます。
弊社アルバリンクは、訳あり物件を専門とする買取業者として、年間2万件超の相談実績があります。
10年以上にわたる空き家買取のノウハウを持ち、他社で「買取できない」と言われた物件も数多く買い取ってきました。
「こんな古い物件は売れないだろう」と諦める前に、まずは弊社アルバリンクへお気軽にご相談ください。
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築40年の一戸建て固定資産税が高いと感じた時の相談先
固定資産税が高いと感じたら、不動産買取業者に相談して「売却で負担を終わらせる」選択肢を検討しましょう。
固定資産税は、土地と住宅の両方に対して課税されます。
そのため、築年数が40年を超えた一戸建てでも思っている以上に固定資産税がかかり、維持費と合わせて負担に感じるケースもあります。
そのようなときは、早めに売却を検討することで、固定資産税や管理コストから解放される可能性が高まるでしょう。
なお、不動産の売却には、「仲介」と「買取」という2つの方法があります。
| 売却方法 | 特徴 | 売却期間 |
| 仲介 | 不動産会社が買主を探し、個人に売却 | 数ヶ月〜1年以上 |
| 買取 | 不動産会社が直接買取 | 数週間〜1ヶ月程度 |
買取なら仲介よりも早く話が進みやすく、すぐに固定資産税の悩みを解決できます。
仲介と買取の違いについて詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
また、もしも固定資産税が高いと感じたら、不動産買取業者に相談して「手放すこと」を検討するのがおすすめです。
築40年以上の一戸建ての相談はアルバリンクがおすすめ
築40年以上の一戸建ての相談は、アルバリンクがおすすめです。
アルバリンクは、空き家に強い不動産買取業者として年間相談実績が2万件以上あり、築40年以上の一戸建ての買取実績も多数あります。
実際に仲介では売れなかった物件も買い取っており、グーグル口コミ平均4.7/5（1000件以上/2025年11月時点）と、多くのお客様から信頼をいただいております。
以下は、実際に築40年超えの不動産で悩まれていた方のお手伝いをした際にいただいた声です。
築40年を超え、相続から12年間放置していた空き家の売却に成功しました。物件は過疎地にあり利便性が悪く、駐車場もなく、自宅から片道6時間もかかる立地で、地元の仲介業者や自治体の空き家バンクでは売却が難しい状況でした。アルバリンクに依頼したところ、不動産取引に慣れていない私でも安心できるほど明快でスムーズな対応をしていただけました。担当者の対応力と手続きのスピード感に信頼を感じ、収益よりも空き家のストレス解消を優先して依頼した結果、今はとてもスッキリしています。放置すれば傷むだけの空き家を、必要としてくれる方に引き渡せて満足しています。
参照元：Google map
また、積極的な不動産買取が、テレビや新聞など多数のメディアにも取り上げていただけました。
築40年以上の一戸建て固定資産税で悩んだら、実績豊富なアルバリンクにご相談ください。
弊社スタッフが、あなたのお悩みを解決できるよう、全力でサポートさせていただきます。
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アルバリンクついて詳しく知りたい方は、アルバリンクの評判で口コミや評判・買取実績などについて詳しく説明していますので、ぜひ合わせてご覧ください。
まとめ
築40年の一戸建ての固定資産税の調べ方を紹介しました。
土地価格の上昇や、物価高の影響による再建築価格の上昇により、固定資産税が思っている以上に高く、維持費と合わせて負担に感じるケースもあると思います。
固定資産税を高いと感じた場合、コストを抑える手段として「一戸建ての売却」が有効です。
ただし、築年数の古い物件は買い手が見つかりにくく、市場での売却には時間がかかるリスクがあります。
こうしたリスクを回避するには「古家付き土地として売却」か「不動産買取業者への売却」がおすすめです。
なかでも不動産買取業者への売却は、築年数の経った住宅でも、柔軟に対応し、スピーディーな現金化が可能です。
築40年の一戸建ての固定資産税負担に悩んだら、まずは専門業者へ相談し、買取価格をチェックしてみましょう。
