古家付き土地の解体費用は誰が払うの？
古家付き土地を購入または売却する際、解体費用の負担者が誰になるのかは、売買における重要なポイントです。
基本的には買主が負担することが多いですが、状況や契約条件によって異なるため、事前に明確にしておきましょう。
後々のトラブルを防ぐためにも、以下の2点を確認しておいてください。
- 買主負担が基本
- 売主が負担するケースもある
買主負担が基本
古家付き土地の解体費用は、一般的に買主が負担するのが基本です。
なぜなら、買主が建物を解体し更地にしたうえで新築を建てるなど、土地の活用方法を自由に決めるからです。
買主負担が主流である背景には、費用負担の自由度や計画の柔軟性があります。
費用を抑えたい場合は複数業者から見積もりを取得し、価格や作業内容を比較するのがコツです。
契約前に不動産会社と解体費用の分担について話し合い、買主が負担する前提でスムーズな手続きを進めることが、トラブル回避のポイントです。
売主が負担するケースもある
一方で、売主が古家の解体費用を負担するケースも存在します。
売却を有利に進めたい場合や、物件に瑕疵があるなど買主にとって不利な条件を補うための方法として選ばれることがあります。
例えば、空き家が長期間放置されており安全面に問題がある、または残置物や家具が多数ある場合などが該当します。
売主にとっては、解体費用を先に支払うことで土地の価値を上げ、早期売却につなげられるというメリットがあるのです。
売買契約時にはこの費用負担についても詳細に記載し、費用発生のタイミングや金額を明確にしておくことが重要です。
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古家付き土地の解体費用に関する注意点
古家付き土地の売買において、解体費用に関する取り決めはトラブルの原因になりやすいため、慎重な対応が求められます。
特に、費用負担の有無や条件、金額の記載方法などは明確にしないと売主・買主双方にとって不利益を生む可能性があるため、以下の点を押さえておきましょう。
- 売買契約書に明記する
- 売却価格が低くなる
売買契約書に明記する
古家付き土地を売買する際、解体費用の負担者や金額については必ず売買契約書に明記する必要があります。
なぜなら、契約書に記載がなければ、後から「どちらが費用を出すのか」といったトラブルが発生する可能性があるからです。
たとえば、買主が「更地での引き渡し」を前提として購入したのに、売主が解体費用を負担しないと主張した場合、訴訟などに発展するケースもあります。
こうした問題を避けるには、売買契約前に不動産会社の仲介で内容を詳細に調整し、費用負担や解体方法を契約書に記載しておくことが重要です。
契約書に記載があれば、双方が安心して手続きを進められ、信頼関係の維持にもつながります。
売却価格が低くなる
古家付き土地は、解体が必要な分だけ売却価格が低くなる傾向があります。
なぜなら、買主が建物の撤去や整地に追加で費用と手間をかけなければならないため、土地の価値が相対的に下がるからです。
特に木造住宅や老朽化した空き家などは、安全性や近隣への影響も懸念され、買い手から敬遠されがちになります。
売却を有利に進めたい場合は、売主側で建物解体を済ませておく、またはあらかじめ解体費用分を価格に反映した「値引きプラン」を提示することが一つの方法です。
事前に相場を把握し、信頼できる業者に見積もりを依頼しておくことで、価格交渉にも柔軟に対応できます。
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古家付き土地を更地にする際の解体費用の相場と内訳
古家付き土地を売却・活用する際、更地にするための解体費用は事前に把握しておくべき重要なコストです。
以下3点を押さえて、トラブルのないスムーズな更地化を目指しましょう。
- 構造別・坪単価あたりの解体費用
- 解体費用に含まれる費用項目
- 費用が高くなる・安くなる要因
構造別・坪単価あたりの解体費用
解体費用は建物の構造によって大きく異なり、木造・鉄骨造・RC造の順で費用が高くなるのが一般的です。
たとえば木造住宅の場合、坪単価は2.5万〜3.5万円程度で済みますが、鉄骨造では3.5万〜4.5万円、RC造になると5万円以上になることも珍しくありません。
参照元：解体エージェント｜20坪の建物の解体費用はいくら？構造別【木造・鉄骨造・RC造】に徹底解説
構造ごとの工事の手間や使用する重機の違い、処分する廃材の種類や量によるものです。
したがって、解体を前提に古家付き土地を取得・売却する際は、構造をもとに相場を把握し、予算計画を立てることが重要です。
業者によって見積もりに差が出やすいため、複数社の比較は不可欠です。
解体費用に含まれる費用項目
解体費用には、単なる建物撤去だけでなく多くの項目が含まれています。
主要な内訳としては、以下の通りです。
- 足場設置費用
- 重機回送費
- 廃材処分費
- 人件費
- 養生シート設置費
それぞれの費用が積み重なることで全体の金額が決まります。
また、家具や家電などの残置物がある場合、それらの処分費も加算される点に注意が必要です。
費用トラブルを回避するためにも、見積もり時には「何が含まれていて何が別途請求になるのか」を明確にし、業者と事前に十分な話し合いを行うことが大切です。
費用が高くなる・安くなる要因
解体費用が高くなるか安くなるかは、建物の条件や立地、解体の方法などによって決まります。
たとえば、住宅が密集したエリアでは重機の搬入が困難で、作業に時間と手間がかかるため費用が高くなる傾向があります。
一方で、郊外で作業スペースが広く取れる場合は比較的安価に済みます。
また、建物の構造がRC造や鉄骨造の場合、解体に特殊な技術や重機が必要となりコストが上がります。
加えて、残置物の有無や地中障害物の存在も大きな影響を及ぼします。
余計な出費を抑えるには、補助金制度の有無や地域ごとの価格傾向を調査することも有効です。
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「空き家」や「事故物件」「再建築不可物件」の他に「田舎の土地」「共有持分」にも対応可能です。
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古家付き土地の解体費用を安く抑える方法
古家付き土地を更地にする際の解体費用は、事前の工夫次第で大幅に節約することが可能です。
将来の売却や新築計画を見据えて、費用を抑える以下の方法を確認しておきましょう。
- 自治体の補助金・助成金の活用
- 複数業者からの見積もり取得
- 不用品の事前処分とDIYの工夫
- 建築会社とのセット契約による割引
自治体の補助金・助成金の活用
解体費用を節約するうえで、自治体の補助金・助成金制度を活用することは非常に有効です。
なぜなら、費用負担を大幅に軽減できる可能性があるからです。
たとえば、東京都などの自治体では、空き家の解体に対して補助金を支給しています。
制度の適用条件は各自治体によって異なり、以下などが審査対象になります。
- 建物の築年数
- 空き家期間
- 構造（木造・鉄骨造など）
制度を利用するには、事前の申請が必要であり、補助金の有無や上限額は事前に確認しておくことが肝心です。
自治体の公式サイトや窓口で最新情報を調査し、不動産会社や解体業者と連携して、手続きをスムーズに進めましょう。
空き家解体の補助金については、以下の記事で詳しく解説しています。
複数業者からの見積もり取得
解体費用を抑える最も基本的な方法は、複数の解体業者から見積もりを取得して比較することです。
なぜなら、業者によって価格や対応内容に大きな差があるからです。
同じ木造住宅でも、見積もり金額が30万円以上違うことも珍しくありません。
業者選定の際には、見積もりに何が含まれているをしっかり確認し、条件を揃えたうえでの比較が重要です。
加えて、地域に根ざした実績のある信頼できる業者を選ぶことも、費用トラブル回避のポイントです。
時間と手間はかかりますが、最終的な金額に大きな影響を与えるため、慎重な対応が求められます。
不用品の事前処分とDIYの工夫
解体費用を抑えるもう一つの有効な方法は、不用品の事前処分や簡易的なDIYによって作業内容を軽減することです。
なぜなら、家具・家電・残置物の撤去を業者に任せると、別途費用が発生するケースが多いためです。
例えば、1世帯分の家具や家電を処分するだけでも数万円の追加請求が発生することがあります。
家財撤去費用の平均は1立米あたり8,000～15,000円ほどが目安とされており、事前に処分するだけでも解体全体のコストを下げることが可能です。
参照元：東京の不用品回収 エコピット｜残置物撤去の費用相場は？失敗しない業者の選び方
DIYでカーテンや棚など簡単な内装材を外しておくだけでも作業効率が上がり、費用軽減につながります。
ただし、建物の構造や安全性に関わる作業は業者に任せる必要があるため、無理のない範囲で対応することが重要です。
事前準備ができるかどうかが、費用削減の成否を分けます。
建築会社とのセット契約による割引
古家を解体したうえで新築住宅を建てる予定がある場合、建築会社とのセット契約を利用すると解体費用が安くなるケースがあります。
新築工事と解体工事を一括して依頼することで、業者側が工程を効率化できるため、コストダウンが可能になるからです。
また、工事全体のスケジュール管理も一括で行えるため、手間やトラブルも軽減できます。
建築予定がある方は、見積もり段階で建築会社に「セット契約の有無」や「割引条件」について相談しておくと良いでしょう。
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古家付き土地の解体費用を巡るトラブル事例と対策
古家付き土地の売買では、解体費用を巡るトラブルが少なくありません。
主な原因は「費用負担の曖昧さ」や「契約内容の不備」です。
本章では、トラブル事例と対策をご紹介します。
- 売主・買主間のトラブルパターン
- 負担明確化のためのチェックポイント
売主・買主間のトラブルパターン
解体費用に関する最も一般的なトラブルは、「誰が負担するのか」が曖昧なまま契約を進めてしまうことです。
たとえば、売主は「更地での引き渡し」を想定しておらず、買主は「解体済み」と誤認したまま契約を結び、結果として追加費用を巡る紛争が発生するケースがあります。
木造や鉄骨造、RC造など建物の構造によって費用が大きく異なるため、想定外の金額を請求されることも少なくありません。
トラブルを未然に防ぐには、事前に建物の解体が必要かどうかを確認し、売買契約書に費用負担の有無と詳細を明記することが必須です。
相互理解と明確な書面化が、良好な取引の鍵を握ります。
負担明確化のためのチェックポイント
解体費用トラブルを回避するためには、事前に確認すべきチェックポイントを押さえておくことが不可欠です。
第一に「売買契約書に費用負担者と金額を明記する」ことが基本。
次に、建物の構造（木造・鉄骨造・RC造）や老朽化の程度を調査し、相場を把握することも重要です。
加えて、「残置物や地中障害物の処分費が含まれているかどうか」「解体業者の見積もり内容に不明点がないか」なども見落とせないポイントになります。
解体工事における追加請求のうち、約半数は契約書への記載漏れが原因とされています。
参照元：松下総建｜【要注意】解体工事で追加請求？悪徳業者を見抜く5つのサイン
したがって、契約前には不動産会社・業者・売主・買主の四者間で条件確認と合意形成を行い、リスクを最小限に抑えることが求められます。
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相続した古家付き土地の解体費用は誰が払う？ケース別解説
古家付き土地を相続した際、避けて通れないのが建物解体に関する費用負担の問題です。
なぜなら、空き家のまま放置すれば固定資産税や管理コストがかかるうえ、近隣トラブルのリスクも発生するからです。
以下のケースを理解したうえで、最適な対応を検討しましょう。
- 相続人が解体費用を負担する場合
- 相続放棄時の費用負担の扱い
- 共有名義・兄弟間での負担配分
相続人が解体費用を負担する場合
基本的に、相続した古家付き土地の解体費用は、その土地・建物を取得した相続人が負担します。
なぜなら、建物が相続財産の一部である以上、管理や処分にかかる責任も相続人に移るからです。
特に、老朽化が進んだ木造住宅や空き家は、倒壊やアスベスト発生などのリスクが高く、自治体から是正命令が下る可能性もあります。
解体を前提とした対応を早めに検討し、費用を見積もったうえで信頼できる業者に依頼することが重要です。
相続登記や売却に向けた準備とあわせて進めることで、不要な手間やコストを抑えることが可能になります。
相続放棄時の費用負担の扱い
相続放棄をした場合、原則として解体費用の負担義務はなくなります。
なぜなら、相続放棄によって被相続人の財産だけでなく、債務や管理責任も放棄することになるからです。
ただし、相続放棄が正式に受理されるまでの間に行った管理行為や撤去作業などは「単純承認」とみなされ、費用負担が発生する可能性があります。
相続放棄後の家屋管理は慎重に行う必要があり、勝手な処分や業者への依頼はトラブルの原因になります。
参照元：松谷司法書士事務所｜相続放棄ができなくなる「単純承認事由」
また、複数の相続人がいる場合、誰かが放棄しても残りの相続人に負担が集中するケースもあります。
放棄を検討している場合は、専門家に相談し、法的な手続きと実務上の対応方法を明確にしておくことが重要です。
空き家の相続放棄の流れについては、以下の記事で詳しく解説しています。
共有名義・兄弟間での負担配分
古家付き土地を兄弟や親族で共有している場合、解体費用の配分についてトラブルになることも少なくありません。
なぜなら、費用負担の割合や解体の必要性について意見が分かれるケースが多いからです。
共有名義の不動産は、共有者全員の合意がなければ処分・解体ができず、対応が遅れることで余計なコストが発生するリスクがあります。
リスクを避けるためには、費用の分担割合や作業内容を明文化したうえで、共有者間での話し合いと合意形成を行うことが不可欠です。
第三者の専門家や不動産会社を介した調整を行うことで、公平な判断と円滑な対応が可能になります。
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古家付き土地を解体費用負担なしで処分するなら不動産買取を検討しよう
もし解体費用の負担が難しい場合、古家付き土地を不動産会社に買取してもらうという方法があります。
なぜなら、買取業者の中には現状のまま物件を引き取るサービスを提供しているところもあり、解体工事や残置物の処分をすべて任せられるからです。
不動産会社による買取は、通常の仲介売却に比べて価格は下がる傾向にありますが、費用や時間、手間が大幅に軽減されるのが大きなメリットです。
特に、解体費用の相場が高額になるRC造やアスベスト含有建材が使われた建物では、買取による処分が合理的な選択肢となります。
費用をかけずに早期に処分したい方は、複数の業者に査定を依頼し、比較検討するのがおすすめです。
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古家付き土地の売却はアルバリンクへ相談
古家付き土地の解体費用を誰が払うか迷ったら、まずは買取業者に査定を依頼してみましょう。
現状のまま買い取ってもらえる可能性もあり、費用負担を回避できるケースがあります。
弊社「株式会社Alba Link（アルバリンク）」は、日本全国の空き家などの売却しづらい物件を積極的に買い取っている不動産買取業者です。
築古物件や立地が良くない物件に関しても、活用ノウハウを豊富に持ち合わせているため、適正な金額をつけて買い取れます。
実際に、廃墟化した空き家の買取も過去におこなっており、フジテレビの「イット」をはじめ、多くのメディアに特集されています。
空き家などでお悩みの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
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まとめ
本記事では「古家付き土地の解体費用は誰が払うのか？」という疑問に対し、買主・売主の負担ケースや、契約書への明記の重要性、解体費用の相場や抑える方法、さらには相続時の対応やトラブル事例まで詳しく解説しました。
古家付き土地を扱う際には、解体費用の負担者を明確にし、事前にしっかりと対策を講じることが大切です。
思わぬ出費やトラブルを避けるためにも契約前に不明点を整理し、不動産買取などの選択肢も検討してみてください。
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