空き家に不法占拠者がいる場合の対応方法３選
空き家に不法占拠者がいると不動産所有者にとって大きなリスクであり、迅速かつ適切な対応が必要です。
本章では、不法占拠者に対して取るべき、以下の具体的な方法と注意点を解説します。
警察に通報する
まず、不法占拠が発覚したら、すぐに警察へ通報することが重要です。
なぜなら、空き家に無断で侵入している場合、住居侵入罪や不動産侵奪罪といった罪に該当する可能性があるからです。
空き家に無断で住みついた人が「不動産侵奪罪」の罪で起訴されています。
参照元：空き家で電気・ガス・水道を契約し生活していた25歳男…なぜバレなかった？犯行の背景に《盲点》｜NBC長崎放送
警察に相談し、正当な手続きを経て対応を進めましょう。
明け渡し請求をする
不法占拠者がいることが確認された場合、法的手続きをもって明け渡し請求を行いましょう。
明け渡し請求とは、不動産の所有権等を持たない第三者が不法占拠している場合に、建物の返還を求められます。
裁判所に対して明け渡し訴訟を起こすことで、強制的な退去が認められることがあります。
不動産会社や弁護士に依頼することで、スムーズに対応が進むケースも多く、遠方に住んでいる所有者にとっては特に有効な手段です。
自力救済は禁止
不法占拠に腹が立っても、所有者自身が勝手に建物に立ち入って排除する「自力救済」は絶対に行ってはいけません。
なぜなら、日本の法律ではたとえ正当な権利があっても、法の手続きを経ない力による解決は禁じられているからです。
これを行うと、逆に所有者側がトラブルや法的責任を負う可能性が出てきます。
不動産の価値を守り、不要なリスクを避けるためにも、必ず警察や法律の専門家に相談することが必要です。
相続などで取得した空き家を放置せず、適切な管理や売却、活用方法を早めに検討することが、問題の未然防止につながります。
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空き家を不法占拠された場合に問える２つの罪
空き家を他人に不法占拠された場合、所有者は法的手段を通じて適切に対応する必要があります。
不法占拠はれっきとした犯罪であり、空き家の価値を損なうだけでなく、近隣住民にとっても大きな迷惑や被害の原因です。
本記事では、不法占拠された際に問える2つの主な罪について解説し、所有者が取るべき対策を明確にします。
住居侵入罪に問える
空き家に無断で侵入する行為は、「住居侵入罪」に該当する可能性があります。
所有者の許可なく建物に侵入した場合に適用される犯罪で、刑法第130条により法的に処罰される対象です。
たとえ長期間使われていない空き家であっても、明確な所有者が存在する限り、勝手に出入りする行為は犯罪となります。
空き家が犯罪に巻き込まれる原因や対策については、以下の記事で解説しています。
不動産侵奪等の罪に問える
不法占拠が一時的な侵入にとどまらず、継続的に空き家を使用・占有している場合、「不動産侵奪等」の罪に問える可能性があります。
他人の不動産を不法に占有し続ける行為に対して科される刑法上の重い罪で、10年以下の懲役が科されることも。
例えば、誰かが勝手に空き家に居住し、長期間居座ることで、所有者が自由に物件を使用・売却できなくなった場合、この罪に該当する可能性があります。
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不法占拠されやすい空き家の４つの特徴とは？
空き家が不法占拠のターゲットになる原因は、外観や管理状態にあることが多いです。
本章では、特に不法占拠されやすい空き家の特徴を以下の4つに絞って解説します。
明らかに居住者がいないことがわかる
空き家が不法占拠されやすい最大の理由は、外観から明らかに人の出入りがないことが伝わる状態にあることです。
以下のような住宅は、不審者にとって格好のターゲットになります。
- ポストに郵便物やチラシが大量に溜まっている
- 夜間に灯りが一切つかない
こうした状況が放置されていると、「管理されていない物件」として判断され、不審者に占拠される危険性もあります。
定期的な訪問や見回りを行い、必要に応じて防犯カメラを設置することが、所有者としての責任を果たす有効な方法です。
草木が伸びきっている
敷地内の草木が伸び放題になっている空き家は、不法占拠者に「長期間放置されている」と印象づけてしまいます。
定期的な草刈りや剪定を行うことで、物件の価値保持にもつながり、不法占拠の防止にも効果的です。
雑草対策について詳しく知りたい方は、以下の記事も参考にしてみてください。
主要箇所の破損が目立つ
主要な部分が壊れている空き家は、不法占拠の対象になりやすい傾向があります。
窓ガラスの割れやドアの破損、外壁の穴あきなどがあると、不審者に「簡単に侵入できそう」と思わせてしまうからです。
玄関扉が歪んで閉まりきらない、窓の鍵が壊れている、フェンスが倒れているといった物件は、外部から簡単に侵入できる状態です。
主要箇所の破損が目立つ空き家は「管理されておらず侵入しやすい物件」と判断されやすく、不法占拠のリスクが高まります。
倉庫や物置が放置されている
倉庫や物置が放置されている空き家は、不法占拠のリスクが高まります。
空き家の敷地内にある倉庫や物置が長期間放置されていると、不審者の隠れ場所や一時的な生活スペースとして悪用される恐れがあります。
特に建物の裏側や植木の陰など、外から見えにくい場所にある物置は、人目につきにくい環境です。
空き家の不法占拠を防ぐためには、定期的な管理が必要です。
遠方に住んでいて定期的な訪問が難しい方は、忙しくて管理ができない方は、不動産買取業者への売却も選択肢のひとつです。
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空き家を放置する5つのリスク
空き家を長期間放置してしまうと、さまざまな問題に発展する恐れがあります。
本章では、空き家を放置する以下5つのリスクについて解説します。
「特定空家」に指定される
「特定空家」とは、倒壊の危険がある、衛生状態が悪いなど、周囲に悪影響を及ぼしていると自治体が判断した空き家のことです。
特定空家に指定されると、修繕や解体を求める指導や命令が出されます。
命令に従わない場合は、自治体が代わりに解体などを行い、その費用を所有者に請求されることもあるのです。
国土交通省のデータによると、2023年度末時点で全国約2万件以上の空き家が特定空家に指定されています。
参照元：国土交通省｜我が国の空き家の現状と最新の政策動向について(PDF)
特定空家に指定されるリスクを避けるためには、定期的な見回りや修繕が必要です。
特定空き家について知りたい方は、以下の記事も参考にしてみてください。
建物の倒壊によって損害賠償責任を求められる
老朽化した空き家が倒壊し、他人に被害を与えた場合、所有者が損害賠償責任を負うことがあります。
建物の管理は所有者の責任です。
老朽化したまま放置し、屋根や外壁が崩れて通行人にケガをさせたり、隣家を壊したりした場合、責任を問われることがあります。
空き家の放置は所有者だけの問題ではなく、倒壊などにより損害賠償に発展することもあるため、定期的な管理が必要なのです。
空き家の損害賠償リスクについては、以下の記事で詳しく解説しています。
不法投棄をされてしまう
空き家の敷地が荒れたままだと、不法投棄される恐れがあります。
草木が伸び放題で外から見えにくい状態になると、人目につきにくくなり、ゴミや粗大ごみを捨てられやすくなるのです。
いったん投棄が始まると、同じ場所に繰り返し捨てられる可能性もあります。
放置されたゴミは悪臭や害虫の発生につながり、火災の原因になることもあります。
敷地の荒廃は不法投棄を招き、周辺環境の悪化にも繋がってしまうのです。
近所迷惑になる
空き家は適切に管理されなければ、近所迷惑にもなってしまいます。
雑草の繁茂や悪臭、不審者の出入りがあると、治安が悪化し、地域住民の生活環境にも影響を与えるからです。
このまま放置すると、近隣住民とのトラブルに発展するおそれがあります。
地域との関係を悪化させないためには、空き家を定期的に管理し、健全な状態にしておくことが大切です。
自分の子どもや孫に迷惑をかける可能性も
空き家を放置することは、将来的に子どもや孫といった相続人に迷惑をかけてしまう可能性があります。
解体費用や税金、さらには法的トラブルなど、本人が放置した責任を次世代が背負わなければならないのです。
2022年の法務省発表では、空き家の相続放棄の件数が過去最多を記録し、空き家の処分に困る事例が増えています。
参照元：司法書士あしたば法務事務所｜過去最多となった相続放棄について
相続人が遠方に住んでいて、空き家が管理されていない状態だと、より深刻な問題に発展する恐れがあります。
空き家の活用予定がなく、定期的な管理が難しい場合は、不動産買取業者への売却がおすすめです。
不動産買取業者であれば、再販・リフォームを前提に買取を行っているため、老朽化した空き家でも、現状のまま買い取ってもらえる可能性があります。
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空き家の維持でかかる費用
空き家を所有し続けるには、さまざまな維持費用が発生します。
本章では、空き家維持に必要な主な以下3つの費用について解説します。
固定資産税・都市計画税
空き家を所有している限り、たとえ使用していなくても「固定資産税」と「都市計画税」は毎年課税されます。
土地と建物の評価額に基づいて算出され、市区町村に支払う税金です。
また、空き家が「特定空家」に指定された場合、固定資産税の住宅用地特例が解除され、税額が最大で6倍に増加する可能性があります。
空き家を放置すれば、不法占拠のリスクだけでなく、固定資産税の増加のリクも高まるのです。
固定資産税の負担については、以下の記事で解説しています。
火災保険料
空き家でも、火災保険の加入は必須です。
無人の建物は火災リスクが高く、放火や電気系統の老朽化などにより火災が発生するケースが後を絶ちません。
特に空き家は他人に侵入されやすく、不法占拠や不法投棄が火災原因となる事例も多いため、保険による備えは欠かせません。
保険料は物件の構造や築年数、所在地によって異なりますが、一般的には年間2〜5万円程度が相場です。
参照元：ダイヤモンド不動産研究所｜火災保険料の相場は年間いくら？ 大手損害保険会社とネット系損害保険会社で、保険料を比較！ 【2024年最新版】
ただし、居住者がいない「空き家用保険」は一般の住宅保険よりも割高になる傾向があります。
火災による近隣住民への被害や損害賠償責任を防ぐためにも、定期的な見回りや防犯カメラの設置といった防災対策と合わせての加入が推奨されます。
空き家でも入れる火災保険については、以下の記事で解説しています。
空き家の修繕費・管理費
空き家を維持するには、修繕費や管理費も必要です。
定期的な手入れを怠ると以下のように建物の劣化が進み、修理に高額な費用がかかる可能性があります。
- 雨漏り
- 壁の破損
- 草木の繁茂など
たとえば、屋根の修繕だけで数十万円、シロアリ対策を含む全面改修では100万円を超えることも珍しくありません。
参照元：株式会社匠工房 ｜放置したら手遅れに・・・リフォームでシロアリ被害から家を守るための基礎知識
また、定期的な見回りや清掃を不動産会社に依頼する場合、月額5,000円〜1万円程度が目安となります。
参照元：空き家管理の達人アキタツ｜空き家の管理費用について徹底調査！5つの業者の料金を比較しました
これらの費用を無視して空き家を放置すると、倒壊やトラブルのリスクが高まり、最悪の場合には損害賠償責任を問われる事態にもなり得ます。
早期に売却や活用の方法を検討し、必要であれば処分や解体の決断をすることが、所有者としての責任ある行動です。
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不法占拠を防ぐ空き家の有効活用方法６選
空き家を不法占拠から守る最善の方法は「放置しないこと」です。本章では、不法占拠を防ぐために有効な以下6つの活用方法をご紹介します。
リフォームをして居住する
空き家をリフォームして自ら住むことは、不法占拠を防ぐ最も確実な方法の一つです。
実際に人が居住することで、定期的な見回りや手入れが自然と行われ、侵入や不審者の出入りを防ぐ効果があります。
国土交通省の「空き家等対策の推進に関する特別措置法」に基づき、活用が進められる物件には自治体による補助金制度が適用される場合もあります。
外壁や屋根、窓の修繕を行うことで建物の劣化も防止でき、将来的な売却や相続時の資産価値向上にもつながります。
空き家が放置されている理由が遠方にあるなどの場合でも、二拠点居住や週末住宅としての活用を検討してみると良いでしょう。
人に貸す
賃貸として空き家を貸し出すことで、不法占拠や犯罪のリスクを大きく減らすことができます。
実際に人が出入りすることで「管理されている物件」という印象を与え、不審者の侵入を防止できます。
賃貸に出す際は、不動産会社に管理を依頼することで、入居者募集からトラブル対応まで一括で任せることができ、所有者の負担も軽減されます。
また、収益化することで固定資産税や火災保険料といった維持費の一部を補えるというメリットもあります。
駐車場にする
空き家を解体し、駐車場として活用するのも有効な手段です。
人の出入りが増えることで不審者の侵入リスクが減り、地域全体の防犯意識向上にもつながります。
都市部では駐車場不足が深刻なエリアも多く、安定した収益源となるケースもあります。
土地の形状や広さによってはコインパーキングとしての運営も可能で、機械設置の初期投資はかかりますが、その分のリターンも見込めます。
放置による倒壊や損害賠償といったリスクを回避しつつ、資産の有効活用が可能です。
空き家バンクに登録する
「空き家バンク」は、自治体が運営する空き家情報のマッチングサービスです。
利用希望者とのマッチングを通じて、物件を賃貸・売却する道を広げることができます。
空き家バンクに登録することで、地域外からの移住希望者や起業家に活用されるケースもあり、空き家の防犯だけでなく地域活性化にも貢献します。
自治体によっては修繕費用の補助制度も整っており、初期費用を抑えながら活用に向けた準備ができます。
空き家の所有に不安を感じている方には、登録を検討してみましょう。
なお、空き家バンク自体の制度や空き家バンクを利用するメリット・デメリットについては、以下の記事でくわしく解説しています。
隣地の所有者に売却する
空き家を隣地の所有者に売却する方法も、不法占拠を防ぐための対策になります。
隣地と合わせて、土地をまとめて使えるようにしたい、資産価値を高めたいと考えて購入を希望される場合があるのです。
売却できれば、管理の手間はもちろん、固定資産税の負担もなくなります。
顔が見える相手との取引になるため、条件が合えばスムーズに進みやすいのも特徴です。
業者に売却する
手間をかけず、スピーディーに空き家を手放したい場合、不動産買取業者への売却がおすすめです。
不動産買取業者は再販・リフォームを前提に買取を行っているため、老朽化が進んだ空き家や、築年数の古い物件でも、現状のまま買い取ってくれる可能性があります。
査定は無料で行っている会社が多いため、複数業者へ査定を依頼し、最適な業者を選びましょう。
不法占拠のリスクをなくすため、空き家を手放したいとお考えの方は、早めの相談がおすすめです。
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住んでいない家の売却はアルバリンクへ相談
空き家の放置は不法占拠などのトラブルの原因になります。
早めに買取業者へ査定を依頼し、売却を検討することで、リスクと維持費の負担を回避しましょう。
弊社「株式会社Alba Link（アルバリンク）」は、日本全国の空き家などの売却しづらい物件を積極的に買い取っている不動産買取業者です。
築古物件や立地が良くない物件に関しても、活用ノウハウを豊富に持ち合わせているため、適正な金額をつけて買い取れます。
実際に、廃墟化した空き家の買取も過去におこなっており、フジテレビの「イット」をはじめ、多くのメディアに特集されています。
空き家などでお悩みの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
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まとめ
本記事では、空き家が不法占拠されるのリスクと対処法について解説しました。
不法占拠された場合、警察への通報や明け渡し請求が必要であり、自力での対応は法律で禁じられています。
また、空き家を放置すると、不法投棄や近隣住民とのトラブルに発展する可能性があり、損害のリスクも高まります。
大切な資産を守るためにも、空き家は適切に管理・活用することが重要です。
もし空き家を所有しているなら、今すぐ活用方法を検討し、トラブルを未然に防ぎましょう。
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